Cour d'Appel de Monaco, 14 février 1972, n° 25023

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 février 1972, n° 25023 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco trouve sa source dans une opération de promotion immobilière d'envergure menée en Principauté, ayant entraîné de profondes modifications tant matérielles que juridiques sur l'assiette initiale d'une sûreté réelle.

À l'origine, le 8 février 1956, un débiteur, nommé G., souscrit une obligation envers C. A., affectant à la garantie de cette créance une villa sise à Monte-Carlo ainsi qu'un jardin situé entre cette villa et le chemin. Cette obligation initiale a fait l'objet d'un fractionnement en grosses hypothécaires au porteur. C'est dans ce cadre que P. est devenu porteur de trois grosses hypothécaires issues de ce fractionnement.

Postérieurement à l'établissement de ces grosses au porteur et à l'inscription du titre du créancier, d'importantes transformations foncières et architecturales sont opérées par le débiteur propriétaire. La villa initialement grevée est démolie. Sur le terrain ainsi libéré — auquel G. a réuni, par voie d'acquisition, les terrains de deux autres villas voisines non grevées par l'acte du 8 février 1956 — est édifié un ensemble immobilier neuf de dimensions considérables, dénommé « Les Abeilles », lequel est divisé en appartements.

Le 15 mai 1964, soit huit ans après l'inscription du titre hypothécaire initial, un acquéreur, T., domicilié en Italie, achète par acte passé en l'étude de Maître Rey, notaire, l'appartement numéro 1 situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier « Les Abeilles ». Lors de la passation de cet acte d'achat, l'acquéreur T. déclare avoir connaissance de la situation hypothécaire afférente à l'immeuble. Par ailleurs, une discussion factuelle existe quant au dépôt par T., en l'étude de ce même notaire, d'une partie de son prix d'acquisition à concurrence de la somme de 40 000 francs.

Quatre ans après cette acquisition, le 20 septembre 1968, est dressé en l'étude de Maître Rey un acte authentique intitulé « de mainlevée partielle réduisant la créance et cantonnement hypothécaire par les créanciers de M. et Mme G. des diverses créances grevant l'ensemble immobilier Les Abeilles ». Aux termes des pages 12 et 13 de cet acte, les porteurs de grosses désignés à l'acte ont convenu, afin d'assurer une meilleure répartition du gage de leurs créances respectives et de faciliter les opérations de radiation des inscriptions lors de la vente de l'entier immeuble par locaux et appartements séparés, de répartir la garantie de leurs créances sur les divers locaux et appartements de l'immeuble. Ils l'ont fait en respectant entre eux les rangs hypothécaires qu'ils se sont eux-mêmes assignés et en consentant le dégrèvement total et définitif de toutes les portions d'immeuble non comprises dans ce cantonnement. Ni le débiteur principal G. ni les tiers détenteurs des lots, dont T., n'ont été appelés à donner leur accord à cet acte. En vertu de cette convention entre créanciers, l'appartement acquis par T. est devenu l'assiette de l'hypothèque concédée sur ces lieux à P. par accord des autres créanciers.

N'étant pas désintéressé, le créancier P. décide de mettre en œuvre son droit de suite à l'encontre de T., pris en sa qualité de tiers détenteur de l'appartement numéro 1. Le 7 octobre 1970, en application des dispositions de l'article 2007 du Code civil, P. fait délivrer à T. une sommation d'avoir à lui payer la somme de 46 275 francs (correspondant au remboursement des trois grosses fractionnelles et aux intérêts accumulés) ou de délaisser les portions d'immeuble acquises dans l'ensemble « Les Abeilles ». Compte tenu de la domiciliation de T. en Italie, l'huissier remet ladite sommation au Parquet du Procureur Général le jour même, conformément aux prescriptions de l'article 150 du Code de procédure civile.

Plus de trente jours après ce dépôt au Parquet, soit le 10 novembre 1970, P. pratique une saisie immobilière sur l'appartement litigieux. Toutefois, en raison des délais d'acheminement internationaux, T. n'a eu matériellement connaissance de la sommation du 7 octobre 1970 que le 19 novembre 1970, c'est-à-dire neuf jours après la saisie immobilière. Enfin, le 2 décembre 1970, P. fait délivrer une sommation aux créanciers inscrits d'avoir à prendre connaissance du cahier des charges.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face à l'exécution forcée engagée sur son bien, le tiers détenteur T. saisit le Tribunal de première instance de Monaco d'une action tendant à la nullité de la saisie immobilière, ainsi qu'à la discussion et à la distraction de la saisie. De son côté, le créancier saisissant P. sollicite la reprise des poursuites et forme une demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Par un jugement rendu le 25 février 1971, le Tribunal de première instance de Monaco déclare T. mal fondé en l'ensemble de son action (nullité de saisie immobilière, discussion et distraction de saisie). En conséquence, les premiers juges ordonnent qu'il soit procédé, par reprise de la procédure de saisie immobilière sur laquelle il avait été sursis, à l'adjudication de l'appartement numéro 1 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Le tribunal rejette en revanche la demande de dommages-intérêts formulée par P.

T. interjette régulièrement appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours, l'appelant articule cinq griefs principaux à l'encontre du jugement déféré (abandonnant par ailleurs en cause d'appel un moyen soulevé en première instance, qui était relatif à la nullité de la sommation faite le 2 décembre 1970 aux créanciers inscrits de prendre connaissance du cahier des charges) :

1. La nullité de la sommation de payer ou de délaisser : T. soutient que sa domiciliation en Italie imposait le respect de délais supplémentaires de distance venant s'ajouter au délai de trente jours de l'article 2007 du Code civil, et souligne qu'il n'a eu connaissance de l'acte que postérieurement à la saisie.
2. La contestation du droit de suite (exception de distraction) : Il fait valoir que l'assiette de l'hypothèque initiale était limitée à la villa dans sa disposition primitive et à son jardin, et qu'elle ne saurait s'étendre à l'ensemble immobilier nouveau construit non seulement sur le sol hypothéqué, mais également sur le terrain des deux villas voisines non grevées.
3. L'exception de discussion : En sa qualité de tiers détenteur non personnellement obligé à la dette de G. envers P., il oppose l'exception de discussion de l'article 2009 du Code civil, arguant de l'existence d'autres appartements hypothéqués à la même dette et demeurés en la possession du débiteur G.
4. L'inopposabilité du cantonnement : Il soutient que l'acte de cantonnement du 20 septembre 1968, intervenu uniquement entre les créanciers hypothécaires sans le concours du débiteur ni des tiers détenteurs, lui est inopposable.
5. Le défaut d'intérêt du créancier saisissant : Il affirme que P. a déjà perçu, sur le prix d'adjudication d'autres appartements saisis simultanément, diverses sommes excédant le montant réclamé de 46 275 francs, de sorte qu'il serait intégralement désintéressé. Il invoque également le dépôt de 40 000 francs effectué par ses soins chez le notaire Rey sur son prix d'acquisition.

En conséquence de ces moyens, T. demande à la Cour, à titre principal, de juger que P. ne pourra pas poursuivre la procédure de saisie engagée sur l'appartement litigieux. À titre subsidiaire, il sollicite la nomination d'un expert aux fins de déterminer le montant du prix de vente sur adjudication des appartements affectés au gage de P. ainsi que le montant des règlements intervenus à son profit. Enfin, par des conclusions ultérieures, T. demande qu'il lui soit donné acte — mais « sous les plus expresses réserves des exceptions et moyens de défense présentés par lui au cours des débats » — de ce qu'il offre de donner délégation à P. sur le solde du prix de l'appartement acquis et de compléter cette somme de ses deniers personnels jusqu'au règlement complet de la somme de 47 115 francs, objet de la sommation.

En réplique, l'intimé P. conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Par des conclusions ultérieures, il demande à la Cour de déclarer régulière la saisie diligentée et de juger qu'en offrant le règlement des sommes dues, T. a lui-même reconnu la régularité de la procédure d'exécution. Sur le fond du droit au paiement, P. soutient que les trois grosses cantonnées sur l'appartement de T. n'avaient pas à être admises à participer aux règlements intervenus lors de la vente forcée des trois autres appartements.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit de la procédure civile d'exécution qu'au droit matériel des sûretés réelles immobilières :

1. Sur le terrain procédural : D'une part, une offre de paiement formulée en cours d'instance sous d'expresses réserves des moyens de défense équivaut-elle à un acquiescement à la régularité de la saisie ? D'autre part, le délai de trente jours courant à compter de la sommation de payer ou de délaisser avant de pouvoir saisir l'immeuble entre les mains du tiers détenteur (article 2007 du Code civil) doit-il être augmenté des délais de distance lorsque ce tiers réside à l'étranger, et à quelle date la signification faite au Parquet produit-elle ses effets ?
2. Sur l'assiette de l'hypothèque et le droit de suite : Lorsqu'un bâtiment initialement hypothéqué est démoli et remplacé par un vaste ensemble immobilier édifié à la fois sur le terrain grevé et sur des parcelles contiguës acquises ultérieurement et libres de sûretés, l'hypothèque s'étend-elle de plein droit à l'intégralité des lots du nouvel immeuble par le jeu de la théorie des améliorations (article 1971 du Code civil) et de l'indivisibilité matérielle ?
3. Sur les garanties du tiers détenteur : Le tiers détenteur poursuivi sur le fondement d'une hypothèque conventionnelle peut-il opposer au créancier saisissant l'exception de discussion (articles 2009 et 2010 du Code civil) ? Par ailleurs, les créanciers inscrits peuvent-ils valablement, par un acte authentique postérieur qualifié de cantonnement auquel ni le débiteur ni les tiers détenteurs n'ont été parties, renoncer à l'indivisibilité de l'hypothèque pour répartir le gage sur des lots déterminés, et rendre cet acte opposable au tiers détenteur ?
4. Sur l'extinction de la créance : En présence d'une contestation factuelle sérieuse sur le désintéressement du créancier par suite d'adjudications parallèles et de dépôts notariés, le juge de la saisie doit-il ordonner une mesure d'instruction avant dire droit sur la poursuite de l'exécution ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour d'appel procède à un examen méthodique et séquentiel de chacun des moyens soulevés, écartant tour à tour l'ensemble des griefs de procédure et de droit substantiel des sûretés articulés par l'appelant, avant d'accueillir sa demande subsidiaire d'expertise sur le terrain de la preuve du paiement.

1. Le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l'offre de paiement

En premier lieu, la Cour écarte rapidement l'argument de l'intimé selon lequel l'offre de délégation et de paiement complémentaire formulée par T. vaudrait reconnaissance de la régularité de la saisie. Les juges du second degré relèvent que l'appelant n'a sollicité un donné acte de son offre que sous la réserve expresse de ses exceptions et moyens de défense précédemment invoqués. La volonté d'acquiescer devant être certaine et sans équivoque, ces réserves formelles interdisent à l'intimé de se prévaloir d'une quelconque renonciation de son adversaire à contester la procédure.

2. La régularité temporelle de la sommation de payer ou de délaisser à l'étranger

En deuxième lieu, sur l'exception de nullité de la sommation du 7 octobre 1970, la Cour combine les règles du Code civil et du Code de procédure civile relatives aux significations internationales. Elle observe d'abord que l'article 2007 du Code civil — qui ouvre au créancier le droit de faire vendre l'héritage trente jours après la sommation faite au tiers détenteur de payer ou de délaisser — ne prévoit nullement l'adjonction de délais supplémentaires de distance.

Surtout, par une motivation surabondante particulièrement rigoureuse, la Cour relève qu'à supposer même applicable en la matière le délai de distance prévu pour les assignations par l'article 158, 2° du Code de procédure civile lorsque le destinataire demeure en Italie, ce texte fixe précisément ce délai à trente jours. Il n'excède donc pas le délai de trente jours déjà prescrit par l'article 2007 du Code civil. Enfin, pour répondre à l'argument tiré de la prise de connaissance tardive de l'acte (le 19 novembre pour une saisie pratiquée le 10 novembre), la Cour applique strictement l'article 150 § 2 du Code de procédure civile : en cas de signification à l'étranger par remise au Parquet du Procureur Général, l'exploit produit tous ses effets juridiques du jour même de ce dépôt (soit le 7 octobre 1970), indépendamment de la date de remise effective au destinataire par la voie diplomatique ou postale. Le délai de trente jours ayant expiré avant le 10 novembre, la saisie est temporellement irréprochable.

3. L'extension de l'assiette hypothécaire par confusion matérielle et juridique

En troisième lieu, la Cour aborde la question centrale de l'exception de distraction et de l'étendue du droit de suite de P. sur le nouvel ensemble immobilier. Le raisonnement se déploie en trois temps :

• Le principe de l'extension aux améliorations : Visant l'article 1971 du Code civil, selon lequel l'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué, la Cour pose que les constructions nouvelles élevées sur le sol grevé constituent une indéniable amélioration et supportent dès lors l'hypothèque. Sauf clause contraire dans l'acte constitutif (absente dans l'acte du 8 février 1956), le propriétaire du sol est présumé avoir entendu affecter ces constructions nouvelles à la garantie des créanciers inscrits sur le terrain. Si l'immeuble neuf avait été bâti uniquement sur le sol de la villa primitive et de son jardin, il ferait indiscutablement partie de l'assiette.
• La limite de principe en cas d'adjonction de parcelles : La Cour concède ensuite avec nuance qu'il ne résulte pas des dispositions de l'article 1971 que l'hypothèque doive être supportée ipso facto par tout autre immeuble qui ne lui aurait pas été spécialement affecté, par le seul effet d'une confusion juridique née de la réunion de plusieurs fonds entre les mains d'un même propriétaire.
• La solution tirée de la confusion matérielle indivisible et de la mauvaise foi : Toutefois, la Cour dépasse cette limite en constatant qu'en l'espèce, à la confusion juridique née des acquisitions successives de G. s'est ajoutée une « confusion matérielle » absolue. L'immeuble neuf forme un tout unique, assis sur l'ensemble des terrains réunis, totalement insusceptible de division en fonction de l'implantation géographique de chaque partie. Il est matériellement et juridiquement impossible de ventiler ou de rechercher à la verticale de quel terrain originaire (grevé ou non grevé) tel appartement ou telle fraction d'appartement a été édifié. La Cour conforte cette solution objective par un élément subjectif décisif : dans son acte d'achat du 15 mai 1964, T. a expressément déclaré connaître la situation hypothécaire de l'immeuble. Ayant contracté en sachant que son lot était inclus dans l'assiette de la sûreté, il ne peut se soustraire au droit de suite qui s'exerce sur l'immeuble neuf en toutes ses parties.

4. L'inopposabilité de l'exception de discussion au créancier à hypothèque spéciale

En quatrième lieu, la Cour rejette l'exception de discussion soulevée par T. sur le fondement de l'article 2009 du Code civil. Si ce texte permet en principe au tiers détenteur non personnellement obligé à la dette de requérir la discussion préalable des autres immeubles hypothéqués à la même dette demeurés entre les mains du débiteur principal, ce bénéfice est formellement mis en échec par l'article 2010 du même Code. Cette dernière disposition interdit d'opposer l'exception de discussion au créancier muni d'une « hypothèque spéciale ». Or, la sûreté invoquée par P. est une hypothèque conventionnelle, laquelle est par essence soumise au principe de spécialité en vertu de l'article 1967 du Code civil. L'exception était donc radicalement irrecevable.

5. La validité et l'opposabilité de l'acte de cantonnement hypothécaire unilatéral

En cinquième lieu, la Cour statue sur la validité et l'opposabilité de l'acte notarié de cantonnement du 20 septembre 1968. Elle rappelle d'abord le principe légal de l'indivisibilité de l'hypothèque posé à l'article 1952 § 2 du Code civil : chaque immeuble et chaque portion d'immeuble répond de la totalité de la dette, permettant au créancier de poursuivre à son gré n'importe quelle fraction pour le tout.

Mais la Cour rappelle aussitôt que cette indivisibilité n'est pas d'ordre public : elle est édictée dans l'intérêt exclusif des créanciers, qui demeurent libres d'y renoncer pour répartir la garantie sur des lots déterminés. Dès lors que les tiers détenteurs sont totalement étrangers à l'acte constitutif initial de l'hypothèque, ils n'ont pas la qualité de parties à la convention d'affectation hypothécaire et n'avaient nullement à être consultés ou appelés à l'acte de cantonnement. Quant à la forme et au moment de cette répartition, la Cour juge, au visa de l'article 1967 du Code civil, qu'une telle convention de renonciation à l'indivisibilité et de spécialisation peut parfaitement intervenir dans un acte authentique postérieur au titre constitutif, à la seule condition que cet acte déclare spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles ou lots appartenant au débiteur sur lesquels l'hypothèque est maintenue et cantonnée. Ces exigences légales étant pleinement remplies par l'acte du 20 septembre 1968, celui-ci est déclaré pleinement opposable à T.

6. L'accueil de la demande d'expertise sur le désintéressement du créancier

En dernier lieu, examinant le moyen tiré du défaut d'intérêt à agir de P. pour cause d'extinction de sa créance, la Cour constate une contrariété factuelle irréductible entre les parties. D'un côté, T. soutient que les sommes perçues par P. lors de l'adjudication d'autres appartements saisis simultanément excèdent sa créance de 46 275 francs, et invoque son dépôt de 40 000 francs chez Maître Rey. De l'autre, P. affirme que les trois grosses spécifiquement cantonnées sur le lot de T. n'avaient pas vocation à être désintéressées sur le prix de vente des autres lots. Ne disposant pas des éléments comptables nécessaires pour trancher ce point déterminant — car une saisie immobilière ne saurait se poursuivre si la créance cause de la saisie est éteinte —, la Cour fait droit aux conclusions subsidiaires de T. et ord