Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1983, n° 25963

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1983, n° 25963 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de Monaco trouve son origine dans une relation locative d'une exceptionnelle longévité, nouée avant la Seconde Guerre mondiale et dénouée plus de quatre décennies plus tard à la suite du décès de la preneuse.

À compter de l'année 1938 (plus précisément à partir du 1er avril 1938 selon les constatations opérées au fond), la dame D. C. occupait des locaux à usage d'habitation situés à Monaco, en vertu d'un bail purement verbal conclu à l'année. L'historique de la propriété de l'immeuble abritant ces locaux révèle une succession singulière de titulaires : initialement, l'immeuble appartenait à la dame C. elle-même, première épouse de M. P.-P. J. En 1943, la dame C. avait vendu ce bien immobilier à une tierce personne, la dame F., épouse S. Par la suite, après le prédécès de sa première épouse (la dame C.), M. P.-P. J. avait racheté la totalité de l'immeuble par voie d'adjudication le 8 mars 1948. Au décès de M. P.-P. J., la propriété des lieux est revenue à sa veuve en secondes noces, la dame M. J.

Les locaux loués à la dame D. C. consistaient originellement en deux appartements superposés. Au cours de la location, et plus précisément à une période que les investigations techniques ultérieures permettront de situer entre 1937 et 1949 d'après les plans dressés par les architectes N., d'importants travaux de transformation ont été réalisés au sein des lieux loués. Ces modifications substantielles ont consisté principalement en la réunion des deux appartements superposés en une seule unité d'habitation (formant un duplex) au moyen de la construction d'un escalier hélicoïdal intérieur. Outre cet ouvrage majeur ayant nécessité une trémie d'accès dans le plancher du premier étage, l'agencement interne et la destination initiale de certaines pièces ont été profondément remaniés : suppression des fonctions de la cuisine du premier étage, modification de la salle à manger avec cheminée au même étage, suppression ou nouvelle installation d'appareils sanitaires (bidets, salles de bains, W.C.), et aménagement de divers dégagements et penderies. Par ailleurs, le 19 mars 1951, M. P.-P. J., alors propriétaire, avait établi et déposé en l'étude de Maître Rey, notaire à Monaco, un cahier des charges de copropriété en vue de la vente par lots de l'immeuble, document dans lequel les deux appartements loués à la dame D. C. ainsi qu'une cave étaient englobés sous un seul et même lot, le lot n° 6.

La dame D. C. s'est maintenue en jouissance de ces locaux pendant des décennies, bénéficiant à la fin de sa vie du droit légal au maintien dans les lieux institué par les dispositions de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Le 3 janvier 1980, par voie testamentaire, elle a institué sa gouvernante, la demoiselle A. B., en qualité de légataire universelle. Quelques jours plus tard, le 9 janvier 1980, la dame D. C. décédait à Monaco, événement qui mettait un terme définitif au droit personnel au maintien dans les lieux dont elle bénéficiait.

Prenant acte de ce décès, la propriétaire bailleuse, la dame M. J., a fait délivrer le 28 mars 1980 un acte extrajudiciaire à la demoiselle A. B. Par cette sommation, elle lui rappelait que le bénéfice de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 avait cessé avec le décès de l'occupante et que la gouvernante ne remplissait pas elle-même les conditions légales pour se maintenir dans les lieux. En conséquence, la dame M. J. sommait la demoiselle A. B. :

1. De quitter les lieux loués au plus tard le 30 avril 1980 ;
2. De lui régler, en sa qualité de légataire universelle tenue des dettes et charges de la succession, la somme de 21 833,68 francs correspondant aux loyers et charges locatives demeurés impayés ;
3. De remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion de la location, en soulignant que la défunte avait fait réaliser d'importants travaux de modification, notamment au premier étage, « et ce même sans l'autorisation de la requérante », tout en exigeant que les locaux soient restitués en bon état d'entretien locatif.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Parallèlement à la sommation extrajudiciaire du 28 mars 1980, la dame M. J. a, par exploit du même jour, assigné la demoiselle A. B. devant le Juge des référés afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 3 avril 1980, le magistrat des référés a commis le sieur Lori en qualité d'expert, avec pour mission de décrire les lieux litigieux, de relever l'ensemble des modifications intervenues, de déterminer les travaux nécessaires tant à la remise des lieux en leur état primitif qu'à leur mise en bon état de réparations locatives, et d'en chiffrer le coût.

L'expert Lori a déposé son rapport définitif le 1er juin 1981. Forte des conclusions expertales, la dame M. J. a, par exploit du 30 septembre 1981, assigné au fond la demoiselle A. B. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Elle sollicitait, après homologation préalable du rapport d'expertise, la condamnation de la défenderesse à faire exécuter à ses frais exclusifs l'intégralité des travaux de remise en état et de réparations locatives préconisés par l'expert, et ce dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte de 5 000 francs par jour de retard, pour être achevés dans un délai normal. Elle réclamait en outre l'exécution provisoire de la décision sur minute au vu de l'urgence, ainsi que l'allocation d'une somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts et la condamnation de son adversaire aux entiers dépens.

Pour s'opposer à ces demandes devant les premiers juges, la demoiselle A. B. a développé une défense articulée autour de trois moyens principaux, allant de l'exception de procédure à la défense au fond :

• En premier lieu, elle sollicitait un sursis à statuer, faisant valoir que sa qualité même de légataire universelle faisait l'objet d'une contestation judiciaire pendante devant le Tribunal de première instance de Monaco, introduite le 27 avril 1981 par des légataires particuliers poursuivant l'annulation du testament du 3 janvier 1980 ;
• En deuxième lieu, elle soulevait une fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive trentenaire édictée par l'article 2082 du Code civil, soutenant que les travaux litigieux remontaient à plus de trente ans et que l'action de la propriétaire était par conséquent éteinte et irrecevable ;
• En troisième lieu, sur le fond, elle affirmait que les travaux de réunion des deux appartements au moyen d'un escalier intérieur avaient été réalisés à titre définitif avec l'accord du propriétaire de l'époque, lequel devait dès lors être réputé avoir renoncé à exiger la remise des lieux en leur état primitif. À titre reconventionnel, elle concluait au déboutement de la demanderesse et sollicitait sa condamnation au paiement de 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure dolosive et en réparation du préjudice né du déboursement de frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 28 janvier 1983, le Tribunal de première instance a écarté l'ensemble des moyens de défense de la demoiselle A. B. Les premiers juges ont refusé de surseoir à statuer au motif que l'action en nullité testamentaire était sans incidence sur les rapports entre les parties, la défenderesse s'étant comportée à l'égard de la propriétaire en véritable légataire universelle tenue aux dettes successorales. Ils ont également rejeté l'exception de prescription en jugeant que l'obligation de remise en état ne naissait qu'à la cessation de la location, date à partir de laquelle l'action pouvait seulement être engagée. Sur le fond, estimant que les conclusions de l'expert Lori n'étaient pas sérieusement contestées et que la rédaction du cahier des charges de 1951 englobant les deux appartements dans le lot n° 6 ne valait pas renonciation expresse du propriétaire à exiger le rétablissement des lieux, le Tribunal a condamné la demoiselle A. B., sous le contrôle de bonne fin de l'expert Lori, à faire effectuer les travaux suivants :

• Élimination de l'escalier intérieur avec rebouchage de la trémie d'accès au plancher du premier étage ;
• Rétablissement des fonctions de la cuisine du premier étage ;
• Rétablissement de la salle à manger avec cheminée au premier étage ;
• Réinstallation des bidets et réaménagement des salles de bains et W.C. comme à l'origine ;
• Remise en état des peintures, sols et plafonds.

Cette condamnation était assortie d'une astreinte non définitive de 500 francs par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement. Le Tribunal a en revanche débouté les deux parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamné la demoiselle A. B. aux dépens.

Par exploit du 13 avril 1983, la demoiselle A. B. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Lors des débats d'appel, elle a déclaré abandonner son grief initial tiré d'une prétendue contrariété de motifs relative au refus de sursis à statuer, ce moyen étant devenu sans objet à la suite d'un jugement rendu le 7 juillet 1983 ayant définitivement consacré sa qualité de légataire universelle de feue dame D. C.

Maintenant le reste de son argumentation, l'appelante demandait à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la dame M. J. aux entiers dépens de première instance et d'appel, en s'engageant uniquement à procéder à un simple rafraîchissement des peintures au titre des réparations locatives. À l'appui de son recours, elle articulait plusieurs griefs :

1. La violation de l'article 2082 du Code civil : selon elle, en l'absence de bail écrit imposant une obligation de remise en état, le point de départ de la prescription trentenaire devait être fixé au jour de la réalisation matérielle des modifications (entre 1937 et 1949) et non au jour de la cessation du bail ;
2. La violation des articles 1570 et 1571 du Code civil : l'appelante soutenait que de la combinaison de ces textes résultait le principe selon lequel, en l'absence d'état des lieux dressé à l'entrée en jouissance, le preneur n'est tenu que de restituer la chose en bon état de réparations locatives, ce qui excluait toute obligation de démolir les transformations internes pour revenir à l'état primitif ;
3. L'imputabilité et l'autorisation des travaux : soulignant que l'expertise n'avait déterminé ni la date exacte des travaux ni leur auteur, elle avançait que l'intégration sans réserve des deux appartements en un seul lot dans le cahier des charges de copropriété déposé le 19 mars 1951 par M. P.-P. J. conférait à ce dernier la paternité des travaux ou, à tout le moins, démontrait qu'il les avait autorisés et avait renoncé à exiger le retour à l'état antérieur.

En réponse, la dame M. J., intimée, concluait au déboutement de l'appelante, à la confirmation pure et simple du jugement déféré et à la condamnation de la demoiselle A. B. aux dépens. Elle faisait valoir que l'appelante se bornait à réitérer des moyens déjà justement écartés, que M. P.-P. J. n'avait jamais pris l'initiative de travaux contraires à ses intérêts patrimoniaux (la conservation de deux appartements distincts offrant une meilleure rentabilité et une relocation plus aisée), que l'interprétation adverse de l'article 1570 du Code civil était tendancieuse, et que la remise des lieux en leur état initial constituait une obligation légale inhérente au contrat de louage, dispensant le bailleur de la stipuler par écrit ou de la rappeler en cours de bail.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une série de questions juridiques étroitement imbriquées, touchant au régime de l'obligation de restitution du preneur à bail d'habitation lorsque d'importantes transformations matérielles ont été apportées à la chose louée au cours d'une location verbale de très longue durée :

1. Sur la recevabilité et la prescription : Quel est le point de départ du délai de prescription trentenaire (article 2082 du Code civil) de l'action du bailleur tendant à la remise des lieux loués en leur état primitif : court-il à compter de l'exécution matérielle des travaux modificatifs en cours de bail ou seulement à compter de la date de cessation effective de la location (en l'espèce, au décès de l'occupante bénéficiaire d'un droit légal au maintien dans les lieux) ?
2. Sur le fondement et l'étendue de l'obligation de remise en état : En l'absence de bail écrit, d'état des lieux d'entrée (articles 1570 et 1571 du Code civil) et de stipulation conventionnelle réglant le sort des aménagements, le bailleur est-il fondé à exiger la suppression des transformations réalisées par le preneur et le rétablissement des lieux dans leur configuration d'origine, alors même que ces travaux auraient été exécutés avec l'autorisation expresse ou tacite du propriétaire et que ce dernier aurait ultérieurement réuni les locaux en un lot unique dans un règlement de copropriété ?
3. Sur l'incidence financière de la vétusté : Lorsque l'obligation de remise en l'état primitif est consacrée à l'issue d'une occupation exceptionnellement longue (plus de quarante ans), le coût des travaux de rétablissement et de réfection doit-il être supporté intégralement par le preneur (ou son ayant cause universel), ou le principe prohibant l'enrichissement sans cause impose-t-il un abattement tenant compte de la vétusté ayant affecté les lieux et leurs équipements ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour d'appel structure sa motivation en deux temps distincts, examinant successivement la recevabilité de l'action au regard de la prescription extinctive, puis le bien-fondé de la demande de remise en état, avant d'introduire un tempérament d'équité fondé sur la théorie de l'enrichissement sans cause.

1. Sur la recevabilité de l'action et le point de départ de la prescription

Pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'article 2082 du Code civil, la Cour pose d'emblée un principe général gouvernant la matière locative : en cas de modifications intervenues dans les lieux loués depuis la conclusion du bail et à défaut de stipulations conventionnelles contraires, le propriétaire est recevable à poursuivre à l'encontre du locataire, « à l'expiration de la location », la remise des lieux en leur état primitif.

De cette règle substantielle découle mécaniquement une conséquence procédurale quant à la computation du délai de prescription : l'action en remise en état n'étant ouverte au bailleur qu'au terme du rapport locatif, le délai pour agir ne peut commencer à courir avant que ce droit ne soit né et exigible. La Cour affirme ainsi avec force que le délai de l'action réservée au propriétaire « ne saurait donc avoir d'autre point de départ que la date à laquelle les lieux sont devenus vacants soit à la suite du départ du preneur en cas de non renouvellement du bail soit en raison du décès de l'occupant titulaire d'un droit au maintien dans les lieux ».

Constatant qu'en l'espèce la location, prolongée par l'effet du droit au maintien dans les lieux de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, n'avait pris fin que par le décès de la dame D. C. survenu le 9 janvier 1980, la Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir déclaré l'action engagée en 1981 non prescrite et parfaitement recevable.

2. Sur le fond : l'imputabilité des travaux et l'obligation de restitution en l'état primitif

L'examen au fond conduit la juridiction du second degré à procéder d'abord à une analyse minutieuse des faits et des preuves pour déterminer l'auteur des transformations litigieuses, avant d'appliquer les règles de droit régissant le sort des aménagements réalisés par le preneur.

En fait, la Cour relève que la comparaison par l'expert Lori des plans dressés par les architectes N. en 1937 puis en 1949 établit sans équivoque que l'escalier intérieur reliant les deux appartements superposés a été construit entre ces deux dates, et que d'autres modifications d'agencement sont intervenues postérieurement aux plans de 1949. Se penchant sur la thèse de l'appelante selon laquelle l'initiative de ces travaux pourrait être attribuée au bailleur M. P.-P. J., la Cour met en lumière les contradictions flagrantes entachant les écritures successives de la demoiselle A. B. En première instance, par conclusions du 12 janvier 1982, celle-ci soutenait simultanément que les transformations avaient eu lieu « avec l'accord du propriétaire de l'époque » et que la demanderesse ne prouvait pas qu'elles étaient l'œuvre de la locataire ; puis, par conclusions du 5 mai 1982, elle affirmait à la fois que M. J. avait « autorisé la réunion des deux appartements » et que les travaux avaient été « entrepris par M. J. lui-même ».

Qualifiant cette attitude processuelle d'« incohérente », la Cour juge qu'elle ne saurait valoir dénégation formelle des affirmations de la bailleresse. Surtout, les magistrats retiennent une pièce déterminante produite aux débats et initialement communiquée par la demoiselle A. B. elle-même : la photocopie d'une lettre du 1er décembre 1981 rédigée par la dame M. A., ancienne employée de maison de la dame D. C. Ce témoignage épistolaire, dont la véracité n'était nullement contestée, précisait que la locataire avait pris les deux appartements en 1938 « avec la permission de Mme et M. J. de faire un escalier à l'intérieur entre les deux étages » et que « depuis 1938 existe l'escalier ». La Cour en déduit que la preuve est administrée que la construction de l'escalier a bien été entreprise à l'initiative de la locataire, avec l'autorisation des propriétaires. Quant aux transformations subséquentes (modifications d'agencement, changement de destination des pièces, installations sanitaires, dégagements, penderies), la Cour estime, par le jeu d'une présomption de fait tirée de leur nature même, que visant exclusivement à répondre aux convenances personnelles de l'occupante, elles doivent être présumées avoir été également réalisées à l'initiative de la dame D. C. avec l'autorisation au moins tacite des époux J.

En droit, la Cour d'appel énonce le régime juridique applicable aux modifications matérielles de la chose louée. Si le principe demeure l'interdiction faite au preneur de modifier l'état matériel des lieux, une tolérance lui permet, sauf clause prohibitive expresse ou avec l'accord du bailleur, d'effectuer des transformations non nuisibles à la chose et conformes à sa destination, à la condition expresse « que les lieux puissent être remis en état en fin de bail ».

Faisant explicitement référence à la jurisprudence constante de la Cour de cassation française — dont elle cite deux arrêts dans le corps même de