Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
M^me g. GA., propriétaire d'un appartement de cinq pièces soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation afin de faire fixer le loyer mensuel de ce logement à 3.111 euros. Par jugement du 10 avril 2013 (R.4701), la Commission a fixé le loyer mensuel, hors charges, à 2.121 euros.
M^me GA. a relevé appel par exploit du 18 octobre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000058), aux fins de réformation et de fixation du loyer à la somme initialement réclamée. Le Procureur général, intimé, a déposé des conclusions le 30 octobre 2013 et a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la Cour. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 janvier 2014.
À l'appui de sa demande, l'appelante faisait valoir plusieurs moyens :
- la rareté du bien, qui expliquerait l'absence de loyers de référence pour un appartement de cinq pièces dans le même quartier ;
- le caractère prestigieux du quartier de Monaco-Ville ;
- une moyenne d'environ 3.266,66 euros par mois, résultant de trois évaluations émanant de professionnels de l'immobilier ;
- l'omission, par la Commission, de la présence d'un ascenseur dans les parties communes et de la vue sur le Port Hercule et Monte-Carlo depuis la cuisine et le salon ;
- la réalisation de travaux conséquents dans les lieux.
Elle a produit, à l'appui de son appel, le courrier recommandé adressé à la Commission, le jugement critiqué et les trois estimations de valeur locative datées de juin et juillet 2013.
Question de droit
La question posée était de savoir si le propriétaire d'un logement relevant de la loi n° 1.235 peut obtenir la réformation de la décision de la Commission arbitrale fixant le loyer lorsqu'il n'apporte ni référence de comparaison ni les caractéristiques du logement exigées par l'article 18 de cette loi.
Le texte de l'article 18, tel que reproduit par la Cour, prévoit que le loyer « est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique (…), situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes ». Le juge devait donc apprécier si l'appelante avait satisfait à cette exigence de comparabilité.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de la Commission. Son raisonnement procède en deux temps.
En premier lieu, la Cour relève que l'appelante n'établit pas le bien-fondé de son grief. Elle ne produit aucun plan permettant de connaître la superficie, la composition intérieure et la situation exacte du logement. Les trois estimations sont jugées « non suffisamment étayées par des éléments extérieurs (photographies ou plans) » et reposent « sur les seules déclarations des agents immobiliers », à l'exception de l'évaluation AGEPRIM, qui permet d'établir la réalité des travaux entrepris. L'appelante ne fournit par ailleurs aucune référence utile de comparaison ni aucune offre de location dans le quartier. La Cour en déduit qu'« il est dès lors impossible (…) de