Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 2 juillet 2014 (R.6596) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 8 août 2014 (enrôlé sous le numéro 2015/000016) ;
Vu les conclusions déposées les 27 novembre 2014 et 17 février 2015, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SA B ;
Vu les conclusions déposées le 20 janvier 2015, par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A ;
À l'audience du 10 mars 2015, Ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM A, à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 2 juillet 2014.
Considérant les faits suivants :
La SOCIÉTÉ A, et la SA B sont liés contractuellement depuis le 15 mars 1985, date à laquelle ils ont signé un bail portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble « Aigue Marine » sis à Monaco au sein du quartier de Fontvieille.
Le 19 décembre 2008 la SAM A a consenti un nouveau bail à son locataire, portant sur les mêmes locaux, avec effet rétroactif au 1er août 2003 et échéance au 31 juillet 2012, moyennant un loyer annuel de :
51.675,34 euros HT à compter du 1er août 2003,
73.680,00 euros HT à compter du 1er janvier 2008,
80.099,97 euros HT, selon le mode contractuel de détermination du loyer à compter du 1er janvier 2011.
Le 14 novembre 2011 la propriétaire a offert de renouveler le bail à son échéance moyennant un loyer annuel de 94.000 euros HT.
La SA B a accepté le principe du renouvellement de la convention mais s'est en revanche opposé au prix proposé.
La tentative de conciliation ayant échoué, la Commission arbitrale des loyers commerciaux s'est retrouvée saisie de ce désaccord et, suivant jugement rendu le 2 juillet 2014, a, au visa de l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948, constaté le renouvellement du bail au 1er août 2012 et maintenu le loyer à son montant actuel de 80.099,97 euros HT, sous réserve des éventuelles indexations telles qu'elles résultent du point 3. V.(p.8) du contrat de bail, déboutant ainsi la SAM A de sa demande d'augmentation et la condamnant aux dépens.
Suivant exploit du 8 août 2014, la société anonyme monégasque dénommée SOCIÉTÉ A a fait assigner la société anonyme B et interjeté appel de ce jugement à l'effet de voir réformer cette décision en ce qu'elle a été déboutée de sa demande d'augmentation et condamnée aux dépens, et voir, en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 94.000 euros HT et le preneur condamné aux dépens.
Au soutien de son appel, la SAM A rappelle que la SA B bénéficie pour l'exploitation de son activité de locaux d'une grande superficie d'un seul tenant de 116,02 m² situés dans un immeuble de standing à Fontvieille, qui est un secteur stratégique de grande circulation, bénéficiant de nombreux aménagements publics (emplacements de stationnement, musées, bars en terrasse) et à proximité immédiate du centre commercial carrefour qui génère un flux de clients potentiels, où le prix moyen à la location du mètre carré s'élève de jurisprudence constante à la somme minimale de 800 euros.
La bailleresse expose encore que les éléments de comparaison qu'elle a fournis étaient dans le droit fil de cette jurisprudence et auraient du conduire les premiers juges à faire droit à l'augmentation sollicitée .
la SA B, intimé et appelant incident, entend pour sa part voir confirmer le jugement rendu le 2 juillet 2014 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux en ce qu'il a débouté la SAM A de ses demandes et maintenu à la somme de 80.099,97 euros HT le prix du loyer aux motifs essentiellement que :
les locaux :
sont situés dans un immeuble sans cachet, de finitions standard, édifié au cours des années 1983/84, situé au sein du quartier de Fontvieille qui n'a connu récemment aucune modification susceptible d'influer sur le prix du loyer, le centre commercial Carrefour existant depuis un certain nombre d'années,
ont été livrés bruts de décoffrage et aménagés exclusivement par ses soins.
le prix au m² :
les comparatifs fournis par la SAM A sont en réalité des offres de location, dont rien ne dit qu'elles ont été acceptées, dont l'une n'est pas datée, et qui ne permettent pas en définitive de justifier de la valeur locative des locaux,
les éléments de comparaison qu'il produit font apparaître des prix inférieurs à 800 euros /m²,
il ne faut pas négliger la qualité des immeubles plus récents dans lesquels se trouvent des locaux commerciaux vacants.
Enfin il fait observer que le bail a déjà été augmenté de manière considérable en 2008 et 2011.
Par ailleurs, le preneur sollicite la réformation partielle de la décision du chef de l'indexation prononcée en l'absence de clause d'indexation.
La bailleresse, réitérant le bénéfice de ses demandes en cause d'appel, produit au soutien de ses prétentions deux nouvelles pièces établissant un prix de location à 802,38 euros le m².
Elle s'oppose par ailleurs à l'appel incident au motif que le bail liant les parties contient une clause d'indexation du loyer à compter du 1er janvier 2011.
Enfin la SA B sollicite que les nouveaux éléments produits soient écartés des débats, motif pris qu'ils sont occultés dans leurs mentions essentielles et qu'ils portent ainsi atteinte à la loyauté des débats.
Quant à son appel incident, il soutient principalement pour obtenir la réformation de la décision que la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a statué ultra petita en prévoyant l'indexation du loyer fixé par ses soins ;
Par ailleurs et subsidiairement, il réaffirme que le bail ne comportait aucune clause d'indexation annuelle au 1er janvier pour les années postérieures au 1er janvier 2011, rappelant que le bail venait à échéance au 31 juillet 2012, et que c'est à tort que les premiers juges l'ont consacrée.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que la recevabilité des appels n'est pas contestée ;
Attendu que la SA B sollicite le rejet des nouvelles pièces produites en cause d'appel par la SAM A ;
Que la loyauté des débats impose aux parties de se faire mutuellement connaître les moyens de fait et de droit ainsi que les éléments de preuve sur lesquels elles s'appuient ;
Qu'en l'occurrence les pièces versées sont des copies partielles de deux contrats de bail dont plusieurs pages sont manquantes et dont certaines mentions essentielles à la solution du litige sont biffées (adresse du bien loué) ;
Qu'il s'ensuit, sans qu'il soit nécessaire d'écarter ces pièces des débats, que celles-ci apparaissent dépourvues de caractère probant suffisant pour être utiles à la solution du litige ;
Attendu, au fond, qu'il résulte des pièces produites, que la SAM A loue a la SA B depuis un premier contrat de bail intervenu le 15 mars 1985 des locaux situés à Monaco, au rez-de-chaussée de l'immeuble « Aigue Marine », X, d'une superficie approximative de 116,02 m² ;
Qu'après plusieurs renouvellements, un nouveau bail a été conclu le 19 décembre 2008 avec effet au 1er août 2003, pour une durée de 3, 6, 9 années, se terminant le 31 juillet 2012, moyennant un loyer annuel de 80.099,97 euros HT depuis le 1er janvier 2011 ;
Attendu que les parties s'accordent sur le renouvellement du bail au 1er août 2012, sur la superficie du bail, approximativement de 116 m² et sur le fondement de la demande de la SAM A (article 6 de la loi n°490) ;
Attendu que l'appelante prétend que le montant du loyer des locaux loués ne correspondrait plus à la valeur locative équitable desdits locaux, ce que conteste le preneur ;
Attendu à cet égard, que la valeur équitable des locaux donnés à bail doit être évaluée par référence aux critères légaux énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 et relatifs à l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils présentent ;
Qu'il suit que la détermination de cette valeur au regard des seuls prix pratiqués dans le voisinage ne constitue nullement un des critères légaux, alors au demeurant que l'appréciation de la valeur unitaire du mètre carré doit tenir compte de la qualité de l'immeuble, de son état d'entretien, de la commercialité de l'emplacement, et non uniquement de la superficie du local ;
Attendu en l'espèce, que les premiers juges ont, par une exacte appréciation des faits de la cause, non démentie par les pièces du dossier soumises à la Cour, relevé pour débouter la SAM A de sa demande, que si les locaux étaient situés au sein d'un quartier attractif et propice à la consommation, ces facteurs étaient pré-existants à la signature du bail, alors qu'aucun aménagement n'avait été réalisé dans les lieux de nature à en améliorer le confort ou l'esthétique et enfin que le loyer avait été augmenté de manière substantielle au 1er janvier 2011 ;
Que s'il n'est en effet pas contesté que le local dispose de conditions d'exploitation favorables (superficie attractive de 116 m² pour une banque, implantation au sein d'un quartier dynamique bénéficiant de facilités de stationnement, d'un centre commercial attractif, autant d'éléments propres à susciter la consommation), il n'en reste pas moins que
ces facteurs sont déjà anciens et existaient dès la signature du bail, sans qu'il soit au demeurant soutenu que les conditions d'exploitation dans ce secteur géographique de la ville aient subi des améliorations notables, alors que la bailleresse n'invoque pas davantage d'aménagement nouveau relativement au local de nature à en améliorer la commercialité depuis la dernière réévaluation du loyer au 1er janvier de l'année précédente ;
Attendu que la décision entreprise sera dès lors confirmée en ce que la SAM A a été déboutée des fins de sa demande d'augmentation du loyer annuel ;
Attendu par ailleurs que la SA B, soutenant que les premiers juges ont statué ultra petita et qu'en toutes hypothèses aucune clause d'indexation ne figure au bail liant les parties, entend obtenir la réformation partielle du jugement ;
Attendu qu'est insérée au contrat de bail une clause ainsi libellée :
« Le présent bail est consenti et accepté moyennant le paiement d'un loyer annuel de :
À compter du 1er août 2003
51.675,34 euros HT
A compter du 1er janvier 2008
73.680 euros HT
À compter du 1er janvier 2011, le loyer annuel HT sera le produit de la révision de 73.680 HT au moyen de la variation de l'Index National du Prix du Bâtiment, BT01, touts corps d'état (base 100 en janvier 1974) publié par la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la répression des Fraudes, l'indice de base étant celui d'octobre 2007 et l'indice à prendre en considération celui du mois d'octobre précédant l'année de révision » ;
Que les parties sont désormais contraires quant à son interprétation ;
Attendu à cet égard que force est de relever que le bail ne comporte aucune clause d'indexation du loyer ; que la clause précitée figure quant à elle en page 8 du contrat de bail, dans la rubrique V intitulée LOYER ;
Attendu qu'il résulte non seulement de l'économie générale de la convention, mais encore de la rédaction univoque de la clause précitée, que la commune intention des parties étaient, dans le cadre de cette stipulation, de déterminer le montant du loyer à des dates prédéterminées par elles sans qu'aucune variation de prix n'intervienne dans les intervalles de temps les séparant ;
Que le fait qu'à compter du 1er janvier 2011, les parties aient convenu non plus d'inscrire en chiffres la somme correspondant au prix de la location (comme au 1er août 2003 et au 1er janvier 2008), mais de soumettre désormais la détermination du loyer au résultat d'un calcul basé sur la révision du dernier loyer par rapport à la variation de l'indice de référence entre l'indice de base d'octobre 2007 et celui du mois d'octobre précédant l'année de révision (et non au demeurant chaque année de révision) ne constitue qu'une modalité différente de fixation du loyer, mais nullement l'introduction d'une indexation, étant in fine observé que ce calcul avait pour base le montant du loyer de 2008 ;
Attendu, au surplus, que le principe général de bonne foi et de loyauté des débats et la commune intention des parties conduisent la Cour à observer que la SAM A avait d'ailleurs jusqu'ici considéré cette stipulation comme une clause de fixation du prix de la location, dans la mesure où elle n'avait elle-même nullement demandé le bénéfice d'une indexation aux premiers juges, pas davantage qu'elle n'avait, en cours de bail, révisé le montant du loyer au 1er janvier 2012, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si elle avait considéré que la stipulation s'entendait comme une révision annuelle du loyer ; que ce n'est qu'en cause d'appel qu'elle a soutenu l'inverse ;
Qu'il s'ensuit que la SA B sera accueilli en son appel partiel et le jugement réformé de ce chef ;
Attendu, enfin, que la condamnation de la SAM A aux dépens de première instance étant confirmée, il convient de condamner également cette partie qui succombe aux dépens d'appel.