Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 12 juin 2014 (R.5980) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 8 août 2014 (enrôlé sous le numéro 2015/0000017) ;
Vu les conclusions déposées les 25 novembre 2014 et 6 juillet 2015 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de p. RA. ;
Vu les conclusions déposées les 10 mars et 30 juin 2015 par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de s. BE. ;
Vu les conclusions déposées les 16 avril et 3 juillet 2015 par Maître Jean-Charles S. GARDETTO, avocat-défenseur, au nom de la SCI V ;
Vu les conclusions déposées le 5 juin 2015, annulant et remplaçant celles du 26 mai 2015, par Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de la société D ;
À l'audience du 7 juillet 2015, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par la société D à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 12 juin 2014.
Considérant les faits suivants :
Le 23 septembre 2008 un compromis de vente de la villa V1 était signé entre Madame BE. et Monsieur RA., agissant au nom et pour le compte de la SCI V, et Monsieur c. CH., agent immobilier, agissant au nom et pour le compte de Monsieur s. SA..
Cet acte précisait notamment en page 13, que l'immeuble est régi par les dispositions de l'Ordonnance Souveraine n° 831 du 14 décembre 2006 « dont une photocopie demeurera jointe... » « ledit contrat ayant été négocié en considération de ladite réglementation ».
Le 21 novembre 2008, s. BE. et p. RA. agissant au nom et pour le compte de la SCI V, ont vendu à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée société D se substituant à s. SA., une villa située à Monte-Carlo, X4, dénommée « V1 » au prix de 35 millions d'euros, réglé à l'aide du prêt consenti par la SAM C.
Cet acte de vente conclu se référait notamment à une lettre de la Direction de l'Equipement de l'Environnement et de l'Urbanisme du 23 septembre 2008 de laquelle il ressort que l'Ordonnance Souveraine n° 831 susvisée est applicable à la propriété litigieuse et qui rappelle qu'une surélévation du bien peut être réalisée et contenait la stipulation de ce que l'acquéreur « déclare et reconnaît avoir parfaitement connaissance du contenu de ladite lettre, ainsi que du règlement d'urbanisme susvisé dont il a pris connaissance dès avant ce jour... ».
Le 1er mars 2010, la société des Iles Vierges Britanniques dénommée Société D a fait assigner la SCI V, s. BE. et p. RA. en nullité de cette vente en demandant essentiellement :
la nullité de la vente intervenue le 21 novembre 2008 pour cause de dol,
la condamnation solidaire ou in solidum à tout le moins, de la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. à lui rembourser le prix de vente augmenté des frais et droits acquittés, soit la somme de 38.500.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2009,
la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 2 millions d'euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi du fait de la réticence dolosive,
À titre subsidiaire,
la nullité de la vente pour cause d'erreur,
le remboursement des mêmes sommes que sollicitées dans le cadre du dol,
À titre encore plus subsidiaire,
de constater le manquement de la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. à leur obligation d'information,
leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer la somme de 17 millions d'euros.
Par jugement du 12 juin 2014, le Tribunal de première instance a statué comme suit :
déclare la société D recevable en ses demandes,
dit que la société D ne rapporte pas la preuve d'une réticence dolosive, ni d'une erreur,
déboute la société D de sa demande de nullité du contrat de vente du 21 novembre 2008 portant sur la villa « V1 » et de sa demande de dommages et intérêts,
déboute la société D de sa demande de dommages et intérêts pour manquement des défendeurs à leur obligation d'information,
déboute Monsieur RA. et Madame BE. de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
déboute la SCI V de sa demande de dommages et intérêts,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
met les dépens à la charge de la société D dont distraction au profit de Maître Jean-Charles GARDETTO, Maître Jean-Pierre LICARI, Maitre Christophe SOSSO, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation.
Par exploit en date du 8 août 2014, la société D a régulièrement interjeté appel du jugement entrepris à l'effet de le voir réformer et a repris les mêmes demandes aux termes de conclusions déposées le 5 juin 2015 dont elle précise qu'elles annulent et remplacent celles déposées précédemment le 26 mai 2015, en ce sens :
« Vu notamment les articles 971, 972, 965, 1229, 1670 et 1671 du Code civil monégasque, il est demandé à la Cour de :
accueillir l'appelante en son appel, l'y déclarer recevable et bien fondée,
confirmer le jugement du 12 juin 2014 en ce qu'il a jugé recevable l'action initiée par « la Société D »,
confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI « V », Madame BE. et Monsieur RA. de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
réformer le jugement dont appel pour le surplus et, statuant à nouveau,
À TITRE PRINCIPAL
constater que la SCI « V », Madame BE. et Monsieur RA. avaient connaissance du rachat des villas avoisinantes par le Groupe O en vue de leur destruction et de l'existence d'un projet immobilier d'envergure sur cette assiette foncière,
constater que la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. ont sciemment dissimulé ces informations à la société D afin de l'induire à conclure le contrat de vente de la Villa « V1 »,
constater et au besoin dire et juger que la SCI V est fictive,
constater par conséquent que Madame BE. et Monsieur RA., associés cogérants de la SCI V, doivent être directement mis en cause,
à tout le moins dire et juger que la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA., en leur qualité de vendeurs, ont manqué à leur obligation d'information à l'égard de la société D,
En conséquence,
prononcer la nullité pour cause de dol de la vente intervenue le 21 novembre 2008 entre la société D et la SCI V,
condamner solidairement et à tout le moins in solidum la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. au remboursement du prix de vente augmenté des frais et droits acquittés consécutivement à la vente, soit la somme totale de 38.500.600 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2009,
condamner solidairement et à tout le moins in solidum la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. au paiement d'une somme de 2.000.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice matériel subis par la société D du fait de la réticence dolosive des intimés,
À TITRE SUBSIDIAIRE
constater que la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. ont manqué à leur obligation d'information,
condamner solidairement et à tout le moins in solidum la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. à payer à l'appelante une indemnité de 17 millions d'euros, correspondant à la moins-value de la Villa « V1 » résultant de l'existence du projet immobilier de la S. A. M. O,
À TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE
constater que la société D a commis une erreur sur les qualités substantielles de la Villa « V1 »,
En conséquence,
prononcer la nullité pour cause d'erreur de la vente intervenue le 21 novembre 2008 entre la société D et la SCI V,
condamner solidairement et à tout le moins in solidum la SCI V, Madame BE. et Monsieur RA. au remboursement du prix de vente augmenté des frais et droits acquittés consécutivement à la vente, soit la somme totale de 38.500.600 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2009,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
débouter les parties de toutes leurs demandes contraires aux présentes,
condamner solidairement et à tout le moins in solidum les intimés au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation ».
Aux motifs essentiellement que :
son action est recevable dès lors que le recours à un prêt n'est pas de nature à entrainer l'irrecevabilité de la demande alors qu'elle a conclu l'acte de vente, qu'elle est propriétaire de la villa « V1 » et victime de la réticence dolosive des vendeurs et que l'existence du privilège du vendeur et du prêteur de deniers ne lui interdit pas de demander la nullité de la vente,
Sur le dol
il est jugé de manière constante que « le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant au contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'attrait empêché de contracter »,
le fait que l'information dissimulée concerne un éventuel projet immobilier ne fait pas obstacle à l'existence d'une réticence dolosive,
il importe peu qu'aucun permis de construire n'ait été délivré avant la vente pour caractériser le dol dès lors qu'un projet existait, qu'il était connu du vendeur et a été sciemment dissimulé à l'acquéreur,
le silence doit avoir pour but de tromper l'autre partie et l'intention est généralement déduite de l'élément matériel,
pour présumer l'intention dolosive, la jurisprudence s'appuie sur les deux éléments suivants : celui qui s'est tu, connaissait l'information et l'importance de celle-ci pour son partenaire,
conformément aux articles 971 et 1162 alinéa 2 du Code civil, il suffit pour la victime d'établir le caractère déterminant de l'erreur provoquée par le dol même si elle ne porte pas sur une qualité substantielle,
l'acheteur a appris postérieurement à l'acquisition de la villa, que le Groupe O avait entrepris le remembrement de plusieurs villas situées rue X6 en vue de les détruire et d'édifier à leur place un ensemble immobilier ambitieux et ce malgré l'impossibilité de réunir toutes les parcelles initialement envisagées (en ce compris la villa « V1 »),
les intimés, désireux de vendre leur bien à prix fort, lui ont sciemment dissimulé ces informations dont ils avaient connaissance,
ils ne pouvaient ignorer les intentions du promoteur immobilier, peu important que les détails techniques du projet soient amenés à évoluer au fil du temps,
il est démontré que Monsieur SA., auquel la société D s'est substituée, a porté son choix sur cette villa pour son environnement calme composé de belles villas de basse hauteur,
l'ordonnance de 2006 l'a confortée dans ses attentes d'un quartier calme et protégé,
les clauses insérées dans le compromis puis l'acte de vente et le courrier du 15 septembre 2008, ont trait à la situation urbanistique de la villa et ne font pas référence à l'édification d'une tour d'habitation dans le quartier du X4,
les intimés savaient que leur acheteur voulait réaliser des travaux et ils ont seulement voulu se prémunir contre une éventuelle réclamation de Monsieur SA. concernant la réalisation de son projet d'aménagement,
une telle construction est cause de dépréciation significative de la valeur du bien,
l'obligation de renseignements est renforcée en présence de vendeurs professionnels tels que la SCI V et ses associés architectes de renom à Monaco,
la SCI V, qui est un vendeur professionnel, avait l'obligation de l'informer du rachat par le Groupe O des villas alentour afin de créer un ensemble immobilier ambitieux,
l'existence d'un projet dont la réalisation est incertaine constitue un risque car ils savaient qu'il serait maintenu malgré l'impossibilité de détruire la villa « V1 »,
l'absence d'intervention de Madame BE. lors de la vente est sans pertinence et que sa responsabilité est engagée indirectement en raison de la fictivité de la SCI V, auteur du dol,
à la date de la publication de l'ordonnance du 14 décembre 2006 et de la décision du Tribunal Suprême du 18 février 2008, le promoteur détenait depuis plusieurs années plusieurs parcelles composant l'assiette du projet qu'il n'a pas revendues et qu'il a au contraire poursuivi ses acquisitions en 2007, ce que les intimés ne pouvaient ignorer alors qu'ils ont entretenu une étroite collaboration avec le Groupe O jusqu'en 2008,
le Groupe O a bien compris que l'Ordonnance Souveraine du 14 décembre 2006 ne remettait pas en cause son projet puisqu'il n'a formé aucun recours à son encontre,
le projet actuel correspond à celui envisagé en 2006 à l'exception de la villa « V1 » remplacée par le terrain de la villa « S »,
elle n'a jamais prétendu ignorer l'ordonnance annexée au contrat de vente laquelle ne contient aucune indication relative au projet du Groupe O,
le devoir de se renseigner de l'acquéreur trouve sa limite en présence d'un dol,
ce devoir de vigilance n'a pas vocation à pallier le manquement du vendeur à son obligation d'information et ce d'autant plus lorsque l'acquéreur est domicilié à l'étranger,
la requérante ne pouvait pas obtenir les informations alors que la presse n'avait pas relayé l'existence du projet immobilier, ni du rachat des villas opéré par le Groupe O,
l'assistance par un agent immobilier ne dispense pas le vendeur de son obligation d'information.
Sur l'erreur
Monsieur SA. a acheté à un prix élevé un bien dont il était persuadé de son caractère exceptionnel sans nuisances résultant de plusieurs années de travaux,
le classement de la villa « V1 » a conforté la société D dans son impression qu'il s'agissait d'un quartier et d'un environnement d'exception,
une qualité peut devenir substantielle et entrer dans le champ contractuel de façon explicite ou implicite, il n'est pas nécessaire de stipuler la condition recherchée lorsqu'il est évident qu'elle est attendue -selon le sens commun- au regard de la nature et des circonstances de l'opération,
l'ignorance du rachat de la plupart des villas du quartier en vue de leur destruction et l'existence sur cette assiette foncière d'un projet immobilier caractérise l'erreur sur la qualité substantielle du bien acquis,
l'erreur entraîne la nullité du contrat par application de l'article 965 du Code civil,
le montant du prix -35 millions d'euros- intégrait nécessairement la valorisation d'un environnement immédiat sans construction et sans nuisances,
si la contre-valeur envisagée avec le Groupe O était de seulement 18 millions d'euros, c'est précisément parce que les parties savaient que le projet immobilier serait source de nuisances,
l'édification d'une tour à proximité est de nature à porter atteinte à l'environnement souhaité, déterminant du consentement de l'acquéreur,
ce projet risque de priver de luminosité une partie de la villa, résidence secondaire acquise pour profiter du climat méditerranéen,
la villa dispose d'une vue sur la villa « U » et la villa « K », propriétés intégrées au projet immobilier,
les immeubles dont il est allégué qui surplombent déjà la villa, sont de taille modeste et la gêne causée est sans commune mesure avec le projet O,
cette construction va modifier le nombre prévisible des allées et venues avec en bordure de la villa la voix d'accès aux parkings, à un local commercial et à divers locaux techniques,
c'est d'ailleurs pour ces raisons que le maire de Beausoleil a initié un recours administratif pour faire échec au projet,
Subsidiairement, sur le manquement à l'obligation d'information.
ce manquement est sanctionné par l'indemnisation de la dépréciation du bien à hauteur de la moins-value résultant de l'existence de l'ensemble immobilier, soit la somme de 17 millions d'euros en se référant au prix de vente de la villa de 18 millions d'euros par les défendeurs au Groupe O,
l'inflation ne peut expliquer sur une période aussi courte une telle augmentation de prix, pas plus que le fait que l'Ordonnance Souveraine du 14 décembre 2006 permette d'envisager une surélévation, ce projet est actuellement mis en œuvre.
Sur la mise en cause de Monsieur RA. et de Madame BE.
les demandes dirigées contre eux sont fondées du fait de la fictivité de la SCI V et de la disparition de l'affectio societatis,
cette fictivité peut être invoquée au cours de la vie de la société,
l'absence d'affectio societatis peut résulter d'une absence totale de vie sociale,
ladite société ne détient plus d'immeuble ou patrimoine,
son siège social est devenu fictif,
il existe une mésentente profonde et persistante entre les associés,
cette société a été conçue comme un outil d'optimisation fiscale et de gestion patrimoniale d'un seul bien et qu'elle a été conçue dans un but contraire à son objet social,
les associés répondent du passif social à hauteur de leurs apports par application de l'article 1701 du Code civil.
Sur les demandes de Monsieur RA.
une partie saisissante n'est susceptible d'engager sa responsabilité que lorsqu'elle a fait preuve d'une légèreté blâmable ou d'une intention de nuire,
les procédures ont été mises en œuvre en application d'une ordonnance présidentielle du 28 janvier 2010,
la rétractation de cette ordonnance n'établit pas le caractère abusif ou vexatoire de ces saisies,
elle n'a pas fait preuve d'acharnement alors qu'elle s'est désistée de son appel,
le contrat produit par Monsieur RA. n'est ni signé, ni daté et les courriers électroniques ne mentionnent aucun accord sur le prix du projet, ni sur les honoraires,
les documents produits ne sont que des esquisses sommaires ne pouvant donner lieu à paiement d'honoraires ;
il ne peut réclamer des frais de justice sans établir une faute ;
Sur les demandes de la SCI V
la résistance abusive des intimés est démontrée,
la requérante a obtenu gain de cause en référé, le Président du Tribunal ayant, le 28 janvier 2010, reconnu le caractère certain de sa créance,
la SCI V n'est pas fondée à obtenir une indemnité d'occupation à compter de la vente jusqu'à la libération des lieux en raison de l'effort rétroactif de l'annulation de la vente.
Sur la demande de Madame BE.
celle-ci concerne le remboursement des frais de justice, alors qu'aucune faute commise pas l'appelante n'est prouvée.
Par conclusions en date des 16 avril et 3 juillet 2015, la SCI V, appelante incidente, demande à la Cour la confirmation du jugement et de débouter l'appelante de ses demandes comme suit :
« À TITRE PRINCIPAL,
Vu l'article 971 du Code civil,
Vu les articles 1670 et suivants du Code civil,
Vu l'article 202 du Code de procédure civile,
constater que le compromis de dation du 9 mai 2006 était définitivement caduc le 18 février 2008,
constater que la SCI V n'a commis aucune réticence dolosive,
En conséquence :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que la vente de la villa « V1 » consentie par la SCI V à la Société D n'est pas nulle pour cause de dol,
Vu les articles 989 et 997 du Code civil,
constater que la SCI V et ses co-gérants ont parfaitement exécuté l'obligation d'information qui leur incombait,
débouter en conséquence la société D de sa demande d'indemnisation,
Vu les articles 964 et 965 du Code civil,
constater que la société D ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait commis une erreur portant sur les qualités substantielles de la Villa « V1 » l'ayant déterminé à contracter,
En conséquence :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que la vente de la villa « V1 » consentie par la SCI V à la Société D n'est pas nulle pour erreur,
À TITRE RECONVENTIONNEL,
Vu l'article 1229 du Code civil,
Vu le principe selon lequel l'exercice d'une action en justice peut dégénérer en abus,
dire et juger que la société AYLESEMORE LIMITED a commis une faute en intentant une action dépourvue de tout fondement,
dire et juger qu'elle a commis une nouvelle faute en interjetant délibérément appel du jugement de première instance sans aucun fondement sérieux et avec une légèreté coupable,
dire et juger qu'elle a, ce faisant, causé un grave préjudice à la SCI V,
infirmer le jugement entrepris sur ce point et, statuant à nouveau,
condamner la société D à verser à la SCI V la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,
À TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour d'appel devait prononcer la nullité de la vente de la Villa « V1 », pour quelque cause que ce soit,
Vu les articles 1223 et suivants du Code civil,
Condamner la société D à verser à la SCI V la somme de 2.660.000 euros, à parfaire, à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de la vente et jusqu'à la libération des lieux,
Ordonner la remise en l'état antérieur,
Ordonner l'expulsion de la société D et de tous occupants de son chef,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Vu l'article 324 du Code de procédure civil,
Prononcer la nullité de l'attestation de Monsieur CH. (pièce adverse n° 103),
écarter cette attestation des débats,
constater que la SCI V a été valablement constituée et que son activité est réelle,
dire et juger que la SCI V n'est pas une société fictive,
dire et juger que la vente litigieuse n'empêche pas la SCI V de poursuivre son objet social,
rejeter toutes demandes, fins et conclusions formées par la Société D,
Condamner enfin la Société D aux entiers dépens, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels, dont distraction au profit de Maître Jean-Charles S. GARDETTO, Avocat-Défenseur, sous son affirmation de droit ».
aux motifs essentiellement que :
le principe posé par l'article 971 du Code civil trouve sa source dans l'obligation précontractuelle de renseignement et l'obligation de bonne foi de l'article 989 alinéa 3 du même code,
la réticence dolosive suppose l'intention de tromper et que de fait le co-contractant a commis une erreur déterminante de son engagement,
il appartient à l'appelante de rapporter la preuve du dol,
le compromis de dation du 9 mai 2006 conclu sous condition suspensive est devenu caduc à la suite de l'Ordonnance Souveraine n° 831 du 14 novembre 2006 protégeant plusieurs villas dont la villa « V1 » et en modifiant à la baisse « le secteur à l'étude » mitoyen, ayant entrainé la défaillance des 3ème et 4ème conditions suspensives,
cette caducité est devenue définitive le 18 février 2008, date de la décision du Tribunal Suprême et le compromis n'était donc plus valable entre les parties jusqu'au 31 décembre 2009,
de ce fait, elle n'avait aucune raison de le porter à la connaissance de son éventuel acquéreur lors du compromis de vente et de l'acte de vente,
elle n'a commis aucune manœuvre dans le but de tromper sa co-contractante,
elle a communiqué les dispositions d'urbanisme, lesquelles sont demeurées annexées à l'acte informant l'acquéreur de la situation des villas se trouvant dans le secteur litigieux,
il résulte clairement de l'ordonnance que 8 villas qui l'entourent ne sont pas protégées et qu'elles peuvent faire l'objet de travaux et ce, en conformité avec l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 mai 1966 qui réglemente la hauteur et l'emprise au sol des bâtiments,
elle n'avait pas l'obligation d'informer la société D d'un projet immobilier devenu impossible, suite à un nouveau règlement d'urbanisme et du fait de la protection de la villa,
la nouvelle réglementation empêche la construction d'un immeuble de 7.700 m² tel que prévu à l'origine,
les documents produits ne permettent d'établir ni la faisabilité du projet, ni de caractériser la connaissance qu'elle en aurait eu,
la seule information qu'elle détenait était qu'un programme immobilier était réalisable et elle ne pouvait pas savoir si le Groupe O avait envisagé la construction d'un autre immeuble,
elle n'avait pas connaissance du projet « WI. »,
l'acquéreur était entouré de plusieurs professionnels de l'immobilier au moment de la vente et l'acte a été passé devant deux notaires,
ces personnes sont tenues d'une obligation de renseignement et de conseil,
la société D n'établit pas que si elle avait eu connaissance du projet, elle n'aurait pas acquis la villa,
il n'est pas démontré que l'environnement du quartier ait été déterminant, que la villa n'a pas de vue du côté du secteur à l'étude et que la construction sera sans conséquence sur l'ensoleillement dont bénéficie le bien acquis,
le prix est insuffisant à établir la preuve d'une erreur déterminante, l'achat se situant à une époque où les prix étaient très élevés,
la villa « LA MASCOTTE » a fait l'objet d'une inscription hypothécaire pour le prix de 34 millions d'euros,
si la tranquillité et la stabilité du quartier avaient été déterminantes, il n'y aurait pas eu d'achat d'une villa située à côté d'un secteur « à l'étude » dont aucune des constructions n'apparaissait protégée,
une telle décision n'aurait aucun sens à Monaco, commune très urbanisée et en constante évolution immobilière,
la requérante ne démontre pas que ces qualités soient entrées dans le champ contractuel,
cette exigence ne figure ni dans le compromis, ni dans l'acte de vente,
plusieurs immeubles surplombent déjà la villa, de telle sorte qu'ils ont déjà une vue sur la piscine et le solarium,
il n'est pas démontré que la SCI V ait manqué à son obligation d'information,
en tout état de cause, aucune dépréciation n'a été subie en l'absence de toute construction,
le préjudice n'est pas certain, car il n'est pas réalisé,
c'est au moment de la réalisation de la vente qu'il convient de se placer pour apprécier le caractère fictif de la SCI V,
la disparition de l'affectio societatis en cours de vie sociale n'entraîne pas la fictivité de la société mais peut aboutir à une dissolution judiciaire,
aucune mésentente n'existe concernant la concluante,
la vente de la villa ne l'empêche pas de poursuivre son objet social et le prix perçu lui permet de réaliser un autre investissement,
elle poursuit une procédure à l'encontre de la société G, propriétaire voisine,
au cas où il serait fait droit à la demande de nullité, elle est fondée à prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation et obtenir l'expulsion de l'appelante,
l'action engagée est abusive comme dénuée de fondement et l'appelante n'a produit aucun élément de preuve supplémentaire malgré ce qu'elle annonçait.
Par conclusions en date des 25 novembre 2014 et 6 juillet 2015, p. RA., appelant incident, demande à la Cour de :
« débouter la société D de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
dire irrecevables et écarter des débats toute discussion et pièces relatives aux documents dont fait état la société D dans ses écritures, savoir les pièces numéros 106 et 107,
confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance en date du 12 juin 2014 en ce qu'il a été dit et jugé que la Société D ne rapporte pas la preuve d'une réticence dolosive ni d'une erreur,
confirmer également ledit jugement en ce que la Société D a été déboutée de sa demande de nullité du contrat de vente du 21 novembre 2008 portant sur la villa « V1 » et de sa demande de dommages-intérêts,
confirmer enfin ledit jugement en ce que la Société D a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts- pour manquement des défendeurs à leur obligation d'information,
infirmer le jugement entrepris en ce que Monsieur p. RA. a été débouté de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
Statuant à nouveau,
condamner la Société D à régler à Monsieur RA. les sommes de :
1 million d'euros au titre des dommages-intérêts pour procédure vexatoire et légèreté blâmable,
80.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires pour réparation du préjudice financier constitué par ses nécessaires frais de défense non compris dans les dépens,
200.000 euros au titre de ses honoraires d'architectes,
condamner la Société D aux entiers dépens distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, Avocat Défenseur, sous sa due affirmation ».
aux motifs essentiellement que :
l'augmentation du prix de la villa entre le début de l'année 2006 et la fin de l'année 2008 a deux raisons principales ; la parution de l'ordonnance n° 831 entérinant la création d'un secteur protégé et autorisant la surélévation de la villa augmentant d'environ 50% le droit de construire d'une part ; la bulle immobilière ayant provoqué d'autre part une très forte hausse en Principauté jusqu'à la fin de l'année 2008,
la dation en paiement n'a pas pu se concrétiser en raison de la caducité du compromis signé avec la société SAM O, l'ordonnance du 14 décembre 2006 rendant impossible la réalisation du projet envisagé,
les associés de la SCI V avaient décidé de vendre la villa à la suite de leur séparation,
Monsieur SA. s'est montré intéressé par la possibilité de surélévation de deux niveaux du bien et il a chargé le concluant de faire une étude en vue d'un dépôt de permis de construire, outre celle relative à la mise en place d'un ascenseur panoramique,
les rapports se sont tendus en mai 2009 lorsqu'il a demandé à recevoir en retour son contrat d'architecte signé,
les moteurs réels de la demande résident dans la perte des avoirs de Monsieur SA. à la suite de la crise financière et le tassement du prix du mètre carré de luxe en Principauté de Monaco,
la situation urbanistique actuelle augmente la valeur de la villa du fait de son caractère « exceptionnel » découlant de l'Ordonnance Souveraine n° 831,
dans une ville modernisée elle demeure un bien rare souvenir d'un passé révolu,
l'ordonnance « gèle » les bâtiments situés de part et d'autre de la rue des Giroflées dont elle empêche l'élargissement, interdit la création de parkings obligatoires pour cette opération immobilière (la rue étant une impasse) et l'accès des services de secours lequel est obligatoire au pied des immeubles nouveaux,
il sera impossible de construire un bien de 7.700 m² tel que prévu à l'origine ; la surface autorisée étant comprise entre 3.450 et 3.900 m²,
aucun document ne justifie que l'acheteur se positionnait en tenant compte de l'environnement allégué,
les gérants de la SCI V ne pouvaient pas connaître l'existence du nouveau projet du groupe O n'ayant plus eu de relations avec lui depuis le 18 février 2008 et le projet « WI. » est incompatible avec l'ordonnance n° 831,
l'Ordonnance Souveraine du 11 octobre 2011 concerne les villas « E », « T », « U », « K » et « N »,
la SCI V n'a rien dissimulé,
si un environnement sans construction était entré dans le périmètre contractuel, il aurait été visé dans l'acte,
il n'est pas soutenu qu'à la date de l'acte, la SCI V était fictive,
ses comptes bancaires ont été bloqués pendant plusieurs mois, le privant de tout subside alors qu'il est honorablement connu en Principauté de Monaco,
il a été mis de ce fait dans l'impossibilité de gérer de façon optimale ses investissements cause d'un manque à gagner, a été privé de son compte professionnel et a dû engager des frais de justice importants,
il existe une commande ferme et incontestable de Monsieur CH.,
les services de l'urbanisme n'écrivent jamais à ce stade à l'architecte,
l'absence de facture n'emporte pas prescription.
Par conclusions en date des 10 mars et 30 juin 2015, s. BE., appelante incidente, demande à la Cour de :
« confirmer, tant par les moyens des premiers juges que par ceux développés dans les présentes écritures, le jugement rendu le 12 juin 2014 ayant rejeté les demandes de la société D pris en toutes ses branches développées dans l'assignation aux fins de déclaration d'appel,
par voie de conséquence, dire et juger parfaite la vente intervenue sans qu'il y ait lieu de prononcer sa nullité,
par voie de conséquence, dire et juger irrecevables et infondés les dommages et intérêts sollicités,
mais accueillant Madame s. BE. dans son appel incident,
l'y déclarant fondée,
la mettre hors de cause personnellement sans condamnation ni dépens eu égard à l'absence de solidarité contractuelle tant avec la SCI V qu'avec Monsieur p. RA. ainsi qu'en l'état d'une absence de faute à elle imputable,
ajoutant au jugement entrepris, venir la société D s'entendre condamner à payer à Madame s. BE. la somme d'un million d'euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 50.000 euros du chef des frais de Justice qu'elle a été amenée à engager,
condamner tout succombant et contestant aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Jean Pierre LICARI, Avocat Défenseur sous sa due affirmation ».
aux motifs essentiellement que :
aucun document antérieur à l'acte authentique ne stipule que la société D achetait la villa en raison du calme du quartier et la preuve n'est pas rapportée que cette exigence soit entrée dans le champ contractuel comme déterminante de la décision de l'acquéreur,
s'il est exact qu'un compromis de dation avait été souscrit le 9 mai 2006, celui-ci était caduc depuis la décision du Tribunal Suprême du 18 février 2008, la condition suspensive n° 4 étant défaillie,
la SCI V et elle-même n'avaient pas de raison de faire état d'un protocole frappé de caducité et dont l'économie générale était totalement bouleversée,
personne ne pouvait considérer qu'un projet de 7.700 m² de surface puisse passer à 29.000 m² sans les villas prévues à l'origine,
le vendeur ne peut pas garantir son acquéreur de l'évolution de l'urbanisme dans le secteur,
la vente a été souscrite sous l'égide des dispositions de l'Ordonnance Souveraine du 14 décembre 2006 rappelée dès le compromis de vente du 23 septembre 2008,
l'examen du plan permet de déterminer que les villas servant d'assiette à un éventuel projet de construction se situent au Nord-Est de la villa, dont la vue ne peut être obturée par une construction quelconque à cet endroit,
par l'intermédiaire de son conseil, elle a bien spécifié qu'elle n'entend donner aucune autre garantie que la constructibilité découlant de l'Ordonnance Souveraine,
la seule exigence posée par l'acquéreur dans la négociation préalable portait sur l'obtention du permis de construire de deux étages supplémentaires,
la décision du Conseil communal de Monaco du 16 juillet 2013 se situe cinq années après le compromis et à la date de celui-ci, la réglementation ne permettrait pas de construction supplémentaire importante, de sorte que les vendeurs n'avaient rien à dissimuler,
la situation juridique d'un bien résulte des renseignements d'urbanisme et de l'état des servitudes existantes, lesquels sont conformes à la réalité et l'absence de mention d'un projet devenu caduc ne saurait constituer un vice du consentement,
aucun ensoleillement ne peut disparaître du fait du « projet » sur l'arrière de la villa ; l'immeuble « Y » (Nord-Ouest) surplombe très largement le toit de la villa ainsi que l'immeuble « B » (Nord-Est),
l'appelante, en construisant la piscine et le solarium, savait qu'elle s'exposait déjà au regard de ces immeubles,
le prix de vente de la villa dans le cadre de la dation ne peut pas être détaché du contrat d'architecte et des avantages financiers qui en découlaient,
à la suite de l'échec de la dation, elle ne pouvait connaître le projet du groupe O,
elle n'a jamais eu de contact avec les acquéreurs et elle ne pouvait pas donner d'information particulière,
l'Ordonnance Souveraine du 14 décembre 2006 a été modifiée en 2011 et 2013,
la SCI V a perçu le prix résultant de la vente et n'a pas besoin de posséder des immeubles pour être solvable,
cette société défend à la procédure et est valablement représentée et qu'il n'appartient pas à l'appelante de s'immiscer dans sa vie sociale ou dans les rapports des associés.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que la recevabilité des appels régularisés dans les formes et délais légaux n'est pas discutée ;
Attendu qu'il convient en premier lieu de constater, que les appels incidents formés par p. RA. et s. BE. ne portent pas sur le rejet de leur exception tendant à voir déclarer la société D irrecevable en ses demandes au motif que le prêteur de deniers ne serait pas attrait en la cause, alors que le Tribunal a constaté qu'elle avait pleinement qualité à agir ; que ces dispositions du jugement non contestées sont donc définitives ;
Sur la nullité de la pièce n° 103 produite par la société D
Attendu que pour fonder sa demande de nullité de l'attestation établie le 19 mai 2015 par c. CH. (pièce n° 103) qui est produite par la société D, la SCI V indique qu'il n'est mentionné, ni le domicile et la profession de son auteur, ni s'il existe un lien de parenté, d'alliance, de subordination ou d'intérêt avec les parties et pas plus, si son auteur a un intérêt au procès ;
Qu'aux termes des dispositions de l'article 324-3° et 4° du Code civil, le rédacteur de l'attestation doit mentionner, à peine de nullité, son domicile et sa profession ainsi que l'existence éventuel d'un lien de parenté, d'alliance de subordination ou d'intérêt avec les parties, ce que c. CH. n'a pas fait dans ladite attestation ;
Qu'il s'ensuit que l'attestation est nulle comme contraire aux prescriptions de ce texte et sera donc écartée des débats ;
Sur la demande de rejet des pièces n° 106 et 107 produites par la société D
Attendu que pour fonder sa demande de rejet de cette pièce, p. RA. soutient que la production le 28 mai 2015 de cette étude datée du 15 septembre 2014 est tardive et a violé les droits de la défense alors qu'il est constant qu'il a été mesure d'en prendre connaissance et a disposé d'un temps suffisant pour l'analyser et y répondre dans les conclusions qu'il a déposées le 6 juillet 2015 ;
Qu'il convient par conséquent, de le débouter de sa demande ;
Sur le dol
Attendu qu'aux termes de l'article 971 du Code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté » ; qu'il appartient à la partie qui invoque l'existence d'un dol de le prouver ;
Que l'appelante impute à la société venderesse une réticence dolosive ;
Attendu que les premiers juges pour rejeter la demande de nullité sur ce fondement ont d'abord constaté que :
le 9 mai 2006, la SCI V, représentée par ses gérants, et la SAM O ont signé un compromis de dation aux termes duquel, dans le cadre du remembrement de diverses propriétés entrepris par le Groupe O dans le quartier X4 portant notamment sur les villas « V1 », « T », « E », « U », « K » et « N » en vue de leur démolition et de la construction « sur l'assiette foncière résultant de la réunion desdites propriétés, (d'ensemble immobilier à usage principal d'habitation) », ladite SCI s'est engagée à vendre la villa « V1 » sous cinq conditions suspensives (celles portant les n° 4 et 5 devant être réalisées au plus tard le 31 décembre 2009) contre la remise d'un ou deux appartements d'une superficie de 350 m², de trois caves et six parkings en sous-sol et d'une soulte de 4 millions d'euros ;
le 10 mai 2006 et par acte séparé, les même parties ont signé un protocole d'accord par lequel la SAM O s'est engagée à confier au Cabinet d'architecte RA. BE. une mission complète pour le projet immobilier à réaliser, moyennant une rémunération représentant 7,5% du montant final hors taxe des travaux et sous diverses conditions suspensives, dont l'achat de l'ensemble « E », la libération des lieux et l'absence de préemption ;
une Ordonnance Souveraine n° 831 du 14 décembre 2006 et son annexe portant sur le règlement d'urbanisme du quartier X7 - lequel prévoit le statut des constructions existantes, des bâtiments à démolir et des bâtiments conservés - a classé la villa « V1 » dans cette dernière catégorie, empêchant sa destruction ;
le 16 février 2007, la SCI V et ses gérants ont formé un recours en annulation de cette ordonnance, qui a été rejeté par décision du Tribunal Suprême du 18 février 2008 ;
le compromis de dation était devenu caduc dès cette date sans qu'il soit besoin d'attendre le 31 décembre 2009, dès lors que le nouveau statut de la villa « V1 » interdisait sa démolition (cause de la dation en paiement) et que son assiette foncière était désormais exclue du projet du Groupe O, lequel ne pouvait plus obtenir l'autorisation de construire « sur l'assiette foncière susvisée » prévue au paragraphe 4 des conditions suspensives de l'acte ;
Que l'appelante soutient qu'il existe une réticence présentant un caractère dolosif dès lors qu'il n'est pas contesté par les intimés que ceux-ci n'ont informé ni Monsieur SA., son mandataire, ni la société D de l'existence du projet de construction et du risque qui perdurait puisque le Groupe O avait déjà acquis les biens énumérés dans l'exposé du compromis de dation et que les relevés hypothécaires qu'elle a produit confirment les ventes intervenues au cours des années 1999, 2001, 2003 et 2007 ;
Attendu que sur ce point, le Tribunal a relevé d'une part, que la décision du Tribunal Suprême avait mis fin aux relations contractuelles et à la mission complète de maîtrise d'œuvre prévue par l'acte sous seing privé du 10 mai 2006 et d'autre part, qu'entre le 18 février 2008 et la date de la vente, il n'était pas produit d'élément de nature à établir que la SCI V, par l'intermédiaire de ses gérants, soit restée en contact avec Monsieur M. O et qu'elle ait ainsi eu connaissance de ses intentions et des décisions prises et/ou des projets modificatifs de celui-ci, à la suite de l'Ordonnance Souveraine du 14 décembre 2006 et du rejet du recours en annulation ;
Que devant la Cour, il n'est pas fourni d'autres éléments permettant d'accréditer le fait que les vendeurs aient connu et aient donc dissimulé des informations sur ce point ;
Que d'ailleurs, lorsque Monsieur O a été interrogé sur sommation interpellative, ce dernier a fait état du projet élaboré par le Cabinet de Monsieur WI. et non par celui de Madame BE. et Monsieur RA. ;
Qu'en outre, l'appelante qui soutient aussi que les vendeurs se sont tus en connaissance de l'importance que représentait pour elle l'information tenant à l'atteinte susceptible d'être apportée à la configuration des lieux la construction d'un immeuble d'envergure, n'établit pas que cet élément et son importance aient été portés à la connaissance des vendeurs, ou soit entré dans le champ contractuel comme une condition déterminante de son consentement, dès lors que :
le courrier du 16 septembre 2010 envoyé par L à Monsieur CH. mentionne que Monsieur SA. recherchait une villa mais non que ce choix était motivé et déterminé par l'environnement et la certitude qu'aucune construction d'importance ne vienne perturber le « calme » du quartier,
la société D souhaitait acheter une villa de la « Belle Époque » et à la date du compromis, puis de la vente, ce quartier était effectivement composé de maisons répondant à cette définition et d'immeubles qui n'étaient pas de très grande hauteur,
Monsieur SA. démontre seulement avoir acheté la villa avec l'assurance de pouvoir la surélever de deux étages, comme cela ressort expressément du courrier du 4 septembre 2008 où il est demandé aux vendeurs de s'expliquer sur « la nécessité pour l'acheteur d'obtenir la garantie de pouvoir construire les deux étages supplémentaires de la villa »,
les échanges des 10 et 12 septembre 2008 n'y font pas référence, pas plus que le compromis et l'acte de vente,
le courrier de « Park Agence » du 10 septembre 2008 (agent immobilier de l'acquéreur) rappelant les termes de l'offre ne fait pas état d'une condition tenant au calme du quartier et à l'absence de construction,
le contenu des messages de la société L en date des 10 et 12 septembre 2008 ne contient aucune référence à cet égard,
Monsieur SA. dès la signature du compromis était informé au paragraphe « déclarations situation hypothécaire » que l'immeuble était régi par l'Ordonnance Souveraine n° 831 du 14 décembre 2006, dont la photocopie avait été jointe à l'acte et dont il a déclaré avoir pris connaissance ; « ledit contrat avant été négocié en considération de ladite réglementation »,
l'annexe à ladite ordonnance et le plan de masse font apparaître que seules quelques villas avaient le statut de bâtiments à conserver et que donc les autres villas pouvaient et étaient susceptibles d'être démolies, cette donnée s'analysant dans la configuration géographique de la Principauté de Monaco où les terrains à bâtir sont rares, particulièrement recherchés et toujours utilisés pour édifier des immeubles qui sont de plus en plus hauts ;
Que contrairement à ce que soutient la société D, l'ordonnance n° 831 de 2006 n'a pas pu la conforter dans ses attentes alléguées d'un quartier calme et protégé alors que cette décision, si elle a préservé certaines villas, elle autorise pour les autres leur démolition, ce qui implique nécessairement le risque de voir édifier un ou des immeubles ;
Qu'en outre, la volonté alléguée de Monsieur SA. de demeurer dans un quartier « sans construction et sans nuisances » peut difficilement se déduire du prix de 35 millions d'euros alors que la vente a eu lieu à une période où le marché immobilier était très porteur en Principauté de Monaco et que l'ordonnance de 2006 était de nature à conférer de fait une valeur beaucoup plus élevée aux villas protégées pour devenir un objet particulièrement rare ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, qu'il n'est pas démontré que la SCI V se soit sciemment abstenue d'informer son co-contractant de l'existence d'un projet possible de construction ceci dans l'intention de l'amener à conclure l'acte de vente ;
Que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Sur l'erreur
Attendu qu'aux termes de l'article 965 du Code civil « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet » ;
Attendu que les premiers juges, par des motifs suffisants et pertinents exempts de toutes critiques, ont relevé que dans le cadre de l'analyse du dol, la société D ne démontrait pas que l'environnement calme du quartier dans lequel est situé la villa « V1 » ait pu constituer pour l'acheteur une qualité substantielle de la chose entrée dans le champ contractuel et pas plus une condition déterminante de l'achat ;
Que les règles d'urbanisme du quartier étaient conformes à celles figurant dans le compromis et dans l'acte de vente ;
Qu'elle ne pouvait pas soutenir avoir payé un prix élevé en étant persuadée du caractère exceptionnel du bien sans nuisances résultant de plusieurs années de travaux ou des risques résultant de l'existence de vis-à-vis alors que le caractère exceptionnel du bien est avéré et résulte de la rareté en Principauté de Monaco de villas dites de la « Belle Epoque », caractère consacré par l'ordonnance de 2006 ne protégeant que quelques demeures de ce type dans le quartier considéré ;
Que la possibilité résultant de ladite ordonnance de démolir les autres villas impliquait le risque pris par tout acquéreur de se trouver confronté à des chantiers compte tenu de l'exiguïté du territoire ;
Que dans ces conditions, la qualité substantielle alléguée ne peut résulter de la seule ignorance par l'acquéreur du rachat de villas du quartier par la société O ;
Que le jugement sera également confirmé de ce chef et en ce qu'il a rejeté sa demande en réparation de son préjudice moral et matériel alors qu'elle n'établit pas l'existence d'aucun vice du consentement ;
Sur le manquement à l'obligation d'information
Attendu que si le Tribunal a retenu que la venderesse n'avait pas informé sa co-contractante de la possible réalisation d'un projet de construction dans le voisinage de la villa « V1 », il a aussi relevé qu'elle n'établissait pas, contrairement à ce qu'elle soutient à nouveau, qu'elle n'aurait pas acheté le bien même si elle avait eu connaissance de la construction d'un immeuble à proximité ;
Que par ailleurs, il n'est pas démontré, ni que le prix payé lors de l'achat ne correspondait pas à la valeur du bien, compte tenu des données du marché à cette date alors que l'Ordonnance Souveraine de 2006 en a autorisé la surélévation, ni que la construction d'un immeuble à proximité pourrait entraîner une dépréciation de la villa « V1 » ;
Qu'en outre, les explications de l'appelante sur le montant de la contre-valeur envisagée dans la dation de 2006 ne prennent pas en compte le fait que dans ce projet, la villa « V1 » était détruite et qu'en échange le groupe O remettait à la SCI V, un ou deux appartements de 350 m² plus balcons, 3 caves et 6 parkings ;
Que le jugement sera également confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17 millions d'euros à titre de dommages-intérêts correspondant à une moins-value de la villa ;
Que dès lors que l'ensemble des prétentions de l'appelante ont été écartées, il n'y a plus lieu de statuer sur les demandes de mise hors de cause de s. BE. ;
Sur l'appel incident de Patrick RA.
Attendu que la société D a, le 2 février 2010, fait procéder à une mesure de saisie-arrêt entre les mains des banques EDMOND DE ROTSHCHILD, COMPAGNIE MONEGASQUE DE BANQUE et CREDIT FONCIER DE MONACO à concurrence de la somme de 38.600.000 euros sur toutes sommes ou valeurs dues à Monsieur RA., figurant sur ses comptes personnels et professionnel en vertu d'une ordonnance présidentielle du 28 janvier 2010 ;
Que le juge des référés, par décision du 7 mai 2010 a ordonné la rétractation de l'ordonnance présidentielle et la mainlevée des saisies-arrêts pratiquées ;
Que la société D a pratiqué la mesure de saisie en vertu d'une autorisation judiciaire à hauteur des sommes qui correspondaient à l'évaluation de son préjudice, soit la restitution du prix d'achat du bien augmenté des frais ;
Que l'appelante a exercé une voie de droit qui lui était ouverte par le Code de procédure civile, sans qu'aucun abus ne soit caractérisé, alors que Monsieur RA. ne démontre pas qu'elle ait fait preuve de légèreté blâmable ou d'intention de nuire ;
Que p. RA. est dès lors mal fondé à solliciter réparation du préjudice résultant du gel de ses avoirs et ne peut demander que les frais de justice engagés pour la défense de ses droits dans le cadre de cette procédure soient mis à la charge de son adversaire, étant précisé que le Juge des référés a condamné la société D aux dépens de l'instance ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur la demande de paiement d'honoraires
Attendu que le Tribunal par des motifs exacts et suffisants, exempts de toutes critiques, a considéré, à bon droit, que la société D, au vu des pièces produites, était fondée à soutenir que le « premier projet de façade » ne constituait qu'un simple « projet sommaire s'inscrivant dans une première approche » et que ces éléments étaient insuffisants pour fonder une action en paiement et ce, alors que les parties venaient de signer l'acte de vente, que les discussions n'avaient pas dépassé ce simple stade et que Monsieur RA. n'avait jamais adressé à la société D de note de frais avant l'assignation qui lui avait été délivrée en nullité de la vente et ne démontrait pas que les esquisses réalisées puissent correspondre à un travail susceptible d'être rémunéré dans le cadre d'un contrat d'architecte dont la preuve n'est pas rapportée ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef ;
Sur l'appel incident de Suzanne BE.
Attendu que la société D a, le 20 janvier 2010, fait procéder à une mesure de saisie-arrêt sur les comptes détenus par Madame BE. dans les livres du CREDIT SUISSE ;
Que le Juge des référés, par décision du 7 mai 2010, a ordonné la rétractation de l'ordonnance présidentielle ayant autorisé cette mesure et la mainlevée de la saisie-arrêt ;
Que la mesure avait été autorisée judiciairement et opérée à hauteur de la somme de 38.600.000 euros alors que le prix de vente de la villa était de 35 millions d'euros, outre les frais, soit un montant très proche de la créance alléguée ;
Que s. BE. ne démontre pas que la société D ait fait preuve de légèreté blâmable ou d'intention de nuire, celle-ci n'ayant fait qu'user d'une voie de droit ouverte par le Code de procédure civile ;
Que le jugement sera confirmé également de ce chef ;
Sur les demandes indemnitaires pour procédure abusive
Attendu que les intimés ne démontrent pas en quoi l'exercice de l'action en justice par l'appelante aurait dégénéré en abus, qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement qui les a débouté chacun de leur demande de ce chef ;
Attendu que la société D succombant en son appel, sera condamnée aux dépens de la présente instance ;