Cour d'Appel de Monaco, 1er décembre 2015, n° 14366

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 01 décembre 2015, n° 14366 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société A., société anonyme de droit des Îles Vierges britanniques, est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété. Elle tient ce bien d'un acte de vente du 2 août 2005, dont l'auteur avait réuni entre ses mains l'ensemble des parts de la société B. Madame f. BO. est propriétaire de l'appartement du rez-de-jardin depuis un acte du 14 février 1964.

Les titres des parties s'articulent autour de deux documents : le cahier des charges du 8 janvier 1949 et son modificatif du 30 mars 1950. Ce dernier accorde à la société B., propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, en contrepartie de la renonciation à la jouissance d'une cave située sous l'escalier. Le propriétaire du rez-de-jardin reçoit en outre l'autorisation d'ouvrir deux fenêtres sur le passage ainsi créé.

Par exploit du 28 novembre 2013, la société A. a assigné Madame BO. À titre principal, elle demandait la restitution de la cave du rez-de-jardin, sous astreinte. À titre subsidiaire, elle demandait la restitution de la cave sous l'escalier, la libération du passage, l'obstruction des deux fenêtres et 100 000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement du 5 février 2015, le Tribunal de première instance a débouté la société A. de l'intégralité de ses demandes. Il a retenu, d'une part, que la cave du rez-de-jardin est une partie privative dont le droit d'usage, à caractère viager et incessible, s'est éteint avec la dissolution de la société B. D'autre part, il a qualifié la cave sous l'escalier de partie commune, sur laquelle le droit de jouissance privative est un droit réel perpétuel, mais que son bénéficiaire a expressément abandonné.

La société A. a relevé appel. Elle soutenait que le Tribunal avait méconnu le cahier des charges de 1949, qui définit les parties communes et privatives, et que le modificatif de 1950 organise un échange de jouissances. Madame BO. concluait à la confirmation et, à titre subsidiaire, revendiquait la propriété de la cave sous l'escalier, par recueillement de la pleine propriété puis par prescription acquisitive.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions distinctes.

La première portait sur la nature et la durée du droit de jouissance cédé sur la cave du rez-de-jardin. Il s'agissait de déterminer si ce droit, qualifié de « perpétuel » par l'acte de 1950, pouvait survivre à la dissolution de la société bénéficiaire et être transmis à ses ayants droit.

La seconde concernait le régime de la cave sous l'escalier. Il fallait savoir si le droit de jouissance exclusif attaché à une partie commune la transforme en partie privative, et si la renonciation de son titulaire, actée dans le modificatif de 1950, fait obstacle à toute revendication ultérieure.

Solution et dispositif

Sur la cave du rez-de-jardin, la Cour retient qu'il s'agit d'une partie privative dont la jouissance a été cédée, et qualifie le droit cédé de droit d'usage. Elle en tire plusieurs conséquences. Le droit est régi par les articles 510 et suivants du Code civil, qui renvoient aux règles de l'usufruit pour son établissement et s

Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 5 février 2015 (R.3179) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 20 mars 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000113) ; Vu les conclusions déposées le 7 juillet 2015 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Madame f. BO. ; À l'audience du 20 octobre 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la société anonyme A. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 5 février 2015. Considérant les faits suivants : La société de droit des Iles Vierges Britanniques A. est propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété situé X comprenant deux entrées, dénommé à l'Est « Villa X » et à l'Ouest « Villa X », pour l'avoir acquis de Mesdames RO. et CH. par acte du 2 août 2005, ces dernières détenant leur droit de leur qualité d'héritières de Madame Maria PE., cette dernière s'étant elle-même trouvée propriétaire après avoir réuni entre ses mains la totalité des parts de la société B.. Madame f. BO. est propriétaire de l'appartement situé au rez-de-jardin du dit immeuble pour l'avoir acquis avec son époux aujourd'hui décédé par acte du 14 février 1964 des consorts VI.. Par exploit d'huissier en date du 28 novembre 2013, la société A. a fait assigner Madame f. BO. aux fins de condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui restituer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à titre principal la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, subsidiairement, celle située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin, outre la libération du passage et l'obstruction de deux fenêtres, ainsi que le paiement d'une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, se prévalant du cahier des charges du 8 janvier 1949, modifié par celui du 30 mars 1950, prévoyant au bénéfice de la société B., aux droits de laquelle elle se trouve, la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, en contrepartie de la renonciation à la jouissance de la cave située sous l'escalier au bénéfice du propriétaire de l'appartement situé en rez-de-jardin, celui-ci ayant en outre reçu l'autorisation d'y ouvrir deux fenêtres, et de son acte de propriété rappelant l'existence de ce droit. Pour s'opposer à ces demandes, Madame f. BO. a fait valoir que le droit consenti à la société B. était un droit temporel, personnel et incessible qui s'est éteint par la dissolution de la société en 1962, laquelle ne bénéficiait que d'un droit de jouissance sur la cave située sous l'escalier auquel elle a expressément renoncé et se prévalant de la prescription acquisitive, elle a revendiqué à titre subsidiaire la propriété des deux caves. En réponse aux prétentions de Madame f. BO., la société A. a rappelé que la renonciation à la jouissance de la cave sous l'escalier avait eu pour contrepartie le bénéfice de la jouissance de la cave située en rez-de-jardin, considérant par ailleurs que les conditions pour acquérir par prescription n'étaient pas réunies. Par jugement en date du 5 février 2015, le Tribunal de première instance a débouté la société A. de l'intégralité de ses demandes. Pour statuer ainsi, le Tribunal a considéré que :

• la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin est une partie privative, dont le droit d'usage peut être accordé par le propriétaire à un autre propriétaire, et faisant application des articles 502, 510 et 516 du Code civil, il a retenu que le droit de jouissance accordé sur cette cave avait par nature un caractère viager et incessible et que la dissolution de la société B. qui en bénéficiait avait nécessairement emporté extinction de ce droit,
• la cave sous l'escalier est une partie commune, sur laquelle le droit de jouissance privatif d'un copropriétaire est un droit réel et perpétuel attaché à la propriété du lot dont il est l'accessoire, mais dont il ne peut plus en revendiquer l'exercice lorsqu'il y a renoncé, ce qui est le cas en l'espèce, la société B., aux droits de laquelle se trouve la société A., ayant expressément renoncé aux termes du cahier des charges du 30 mars 1950 à la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave sous l'escalier ; La société A. a, selon assignation du 20 mars 2015, interjeté appel du jugement. Au soutien de son appel, elle fait valoir que le Tribunal, en décidant que la cave sous l'escalier constitue une partie commune, a méconnu les termes du cahier des charges du 8 janvier 1949 qui définit les parties communes et privatives, que le modificatif du 30 mars 1950 met en place un échange dans la jouissance des caves, ce que le titre de propriété de Madame f. BO. confirme. Elle demande en conséquence à la Cour :
• de la recevoir en son appel, de l'y déclarer bien fondée,
• de réformer le jugement du 5 février 2015, et,
• de condamner à titre principal Madame f. BO. à lui restituer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin,
• subsidiairement de la condamner à lui restituer la cave attachée à son appartement situé au rez-de-chaussée,
• de libérer le passage et d'obstruer les deux fenêtres éclairant une cuisine sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
• de condamner f. BO. au paiement d'une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur. Par conclusions du 7 juillet 2015, Madame f. BO. fait valoir que c'est par une juste appréciation que le Tribunal a considéré que la cave située au rez-de-jardin est une partie privative, dont la jouissance personnelle exclusive et perpétuelle a été accordée à la société B., dont la dissolution a eu pour conséquence de réunir entre les mains de Madame f. BO. la pleine propriété sur la dite cave, et que la cave située sous l'escalier constitue une partie commune de l'immeuble sur laquelle il ne peut être revendiqué qu'une jouissance privative, à laquelle la société B., aux droits de laquelle se trouve la société A. a renoncé, la privant aujourd'hui de toute revendication, et lui contestant tout droit de propriété sur la dite cave, dont elle a recueilli la pleine propriété par la renonciation au droit de jouissance privative par la société B. subsidiairement par prescription acquisitive en raison d'une acquisition par juste titre et d'une jouissance exclusive depuis plus de 10 ans ; elle demande à la Cour de :