Cour de Révision de Monaco, 07 mars 1989, n° 25528

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 mars 1989, n° 25528 (Lire sur source officielle)

L'articulation entre le principe civiliste de la force obligatoire des contrats et les législations spéciales d'ordre public régissant les baux commerciaux constitue un terrain d'affrontement classique en droit des obligations. Lorsque les parties à un bail commercial aménagent ab initio une architecture financière complexe — mêlant des paliers de loyers forfaitaires extrêmement bas en contrepartie d'investissements du preneur, suivis d'un mécanisme d'indexation sur une base reconstituée au terme de la période initiale — la question de la survie de ces stipulations face au statut impératif des loyers commerciaux se pose avec une acuité particulière.

L'arrêt rendu hors session et sur pièces par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 7 mars 1989 s'inscrit au cœur de cette problématique. Par cette décision, la haute juridiction monégasque apporte un éclairage déterminant sur la portée de l'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, en validant l'efficacité d'une clause d'échelle mobile stipulée dès l'origine pour gouverner le prix du bail à l'issue d'une période décennale à loyer forfaitaire, tout en précisant son articulation avec les mécanismes légaux de révision et de renouvellement.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire trouve son origine dans la conclusion d'un contrat de bail commercial en date du 5 mars 1976. Par cet acte, la Société Anonyme (S.A.) d'Exploitation Hôtelière a donné à bail un local commercial (dont la nature exacte et la situation géographique ne sont pas précisées dans la décision) à un preneur initial, M. P. N. Aux droits de ce dernier se sont ultérieurement trouvées sa veuve, Mme M. G. veuve N., ainsi que sa fille, Mme M.-C. J. A. N. épouse E. (les modalités et la date du décès du preneur initial n'étant pas précisées dans la décision).

La singularité de cette convention résidait dans ses conditions particulières relatives à la durée et à la structure financière du loyer. Le bail avait été conclu pour une période initiale de dix années. Les parties avaient expressément stipulé un prix annuel qualifié de « ne varietur » (forfaitaire et non susceptible de variation) selon deux paliers successifs de cinq ans :

• Pendant les cinq premières années du bail, le loyer annuel était fixé sur la base symbolique de 1 franc.
• Pendant les cinq dernières années de cette période décennale, le loyer annuel était fixé sur la base de 1 320 francs.

Ainsi que le relèvent les juges du fond, cette modicité exceptionnelle du loyer pendant dix ans avait été convenue « eu égard apparemment aux investissements que devait entraîner pour le preneur l'exécution des obligations mises à sa charge » (la nature exacte de ces obligations et le montant des travaux ou investissements n'étant pas précisés dans la décision).

En outre, anticipant l'échéance de cette période décennale dérogatoire, les cocontractants avaient expressément convenu, dès la souscription du bail le 5 mars 1976, du mode de fixation du loyer après l'expiration des dix années. Pour ce faire, ils s'étaient accordés sur le recours au jeu d'une clause d'échelle mobile. Ce mécanisme indiciaire était fondé sur l'indice du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E., et devait s'appliquer à partir d'un loyer annuel de base que les parties avaient d'un commun accord estimé à la somme de 10 000 francs au jour de la conclusion du contrat en 1976.

Pendant toute la durée des dix années d'exécution du contrat, la société bailleresse n'a jamais contesté la validité de cette clause à laquelle elle avait souscrit sans réserve. Cependant, à l'approche du terme de la période de dix ans, suivant exploit en date du 21 février 1986, la S.A. d'Exploitation Hôtelière a fait délivrer un congé à ses locataires pour la date du 1er mars 1986, point de départ du renouvellement du bail. Tout en acceptant le principe même du renouvellement au profit des ayants droit du preneur, la bailleresse a entendu écarter l'application de la clause contractuelle d'échelle mobile pour la détermination du nouveau loyer, revendiquant la fixation judiciaire d'une « valeur locative équitable » directement fondée sur les critères légaux de la loi n° 490, affranchie des stipulations du bail initial.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le différend relatif à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er mars 1986 a été porté devant les juridictions compétentes en matière de baux commerciaux à Monaco.

En première instance, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a été saisie du litige (la date de la saisine et la date de la décision de première instance ne sont pas précisées dans la décision). La Commission Arbitrale a fait application de la clause contractuelle prévue au bail du 5 mars 1976. En appliquant l'indice contractuel (l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction) sur la base conventionnelle de 10 000 francs fixée en 1976, le loyer annuel du bail commercial renouvelé a été fixé à la somme de 23 558 francs par an à compter du 1er mars 1986.

Mécontente de cette évaluation, la S.A. d'Exploitation Hôtelière a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de la Principauté de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 12 avril 1988, la Cour d'appel a intégralement maintenu la décision des premiers juges, validant la méthode de calcul issue de la convention des parties et fixant en conséquence le loyer annuel à 23 558 francs à partir du 1er mars 1986.

La S.A. d'Exploitation Hôtelière a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 12 avril 1988. Conformément aux dispositions de l'article 31 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux et de l'article 459-1° du Code de procédure civile, la Cour de révision a statué hors session et sur pièces.

Au soutien de son pourvoi, la société demanderesse développait un moyen unique s'articulant autour de quatre griefs principaux : violation des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, contradiction de motifs, dénaturation des conventions de la cause, et omission de répondre à des chefs déterminants des conclusions. L'argumentation du pourvoi se décomposait en plusieurs branches étroitement liées :

1. La primauté de l'ordre public sur le contrat : Le pourvoi soutenait en premier lieu que, quels que soient les termes d'un bail commercial, les dispositions d'ordre public de l'article 28 de la loi n° 490 devaient impérativement prévaloir sur les stipulations contractuelles en ce qui concerne la fixation du prix du bail.
2. La distinction entre révision et renouvellement (erreur de qualification) : La demanderesse faisait valoir qu'il ne s'agissait nullement, en l'espèce, d'une simple « révision du prix de location » en cours de bail au sens de l'article 21 de la loi n° 490, mais bien de la « fixation de la valeur locative à l'occasion d'un premier renouvellement à la date du 1er mars 1986 ». Selon elle, cette qualification erronée retenue par les juges du fond leur avait fait perdre de vue l'application impérative de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490, qui commande de déterminer la « valeur locative équitable » au jour du renouvellement.
3. Le caractère arbitraire de la base indiciaire : Le pourvoi reprochait tant à la Commission Arbitrale qu'à la Cour d'appel d'avoir admis a priori que la valeur locative au sens de l'article 6 alinéa 2 pouvait être valablement obtenue par le simple jeu de l'indice contractuel appliqué sur une « base arbitraire de 10 000 F. fixée en 1976 », sans que rien ne permette de préjuger que le résultat mathématique de cette clause serait conforme aux critères légaux dudit article 6 alinéa 2.
4. L'effet extinctif du congé sur les clauses relatives au prix : Enfin, la société bailleresse soutenait que le congé délivré par exploit du 21 février 1986 avait mis fin « irrévocablement au bail contractuel concernant les clauses relatives à la valeur locative équitable à dater du 1er mars 1986, point de départ du renouvellement ». Dès lors, la Cour d'appel ne pouvait plus invoquer l'intangibilité de la convention initiale des parties sur ce point, et le seul fait pour la bailleresse d'accepter le principe du renouvellement ne pouvait la priver du bénéfice des dispositions légales de l'article 6 de la loi n° 490 pour la fixation du nouveau loyer.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision était invitée à trancher une question fondamentale touchant à l'articulation de la liberté contractuelle et du statut impératif des baux commerciaux : la clause d'un bail commercial qui, après avoir fixé un loyer forfaitaire « ne varietur » très réduit pendant une durée initiale de dix ans en considération des investissements du preneur, détermine à l'avance le loyer applicable à l'expiration de cette période par le jeu d'une clause d'échelle mobile adossée à une base conventionnelle préétablie, est-elle frappée de nullité par les dispositions d'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ou devient-elle caduque par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur pour l'échéance décennale ?

En filigrane, il s'agissait de déterminer si le bailleur pouvait, par la délivrance d'un congé à l'échéance de la période de franchise ou de loyer minoré, faire table rase de l'équilibre économique global voulu par les parties lors de la signature du contrat initial et exiger la fixation immédiate du loyer à la valeur locative équitable selon l'article 6 de la loi n° 490, en faisant abstraction du mécanisme indiciaire convenu pour prendre le relais à cette date précise.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter le pourvoi dans son intégralité, la Cour de révision développe un raisonnement en trois temps, alliant le respect de l'économie générale du contrat à une lecture souple et combinée des textes de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.

1. L'analyse souveraine et exempte de dénaturation de la commune intention des parties

Dans un premier temps, la Haute juridiction restitue la cohérence économique du contrat du 5 mars 1976 telle que souverainement constatée par les juges du fond. Elle relève que les conditions particulières du bail formaient un tout indissociable : si le prix annuel avait été stipulé « ne varietur » à un niveau dérisoire pendant dix ans (1 franc pendant cinq ans, puis 1 320 francs pendant les cinq années suivantes), c'était « eu égard apparemment aux investissements que devait entraîner pour le preneur l'exécution des obligations mises à sa charge ».

Or, la Cour souligne que les juges d'appel ont retenu, « sans aucune dénaturation », que les parties avaient expressément anticipé et réglé, dès la souscription du bail en 1976, le sort du loyer « après l'expiration de la période de dix années pour laquelle il était conclu ». En convenant d'appliquer, à cette échéance précise, une clause d'échelle mobile indexée sur l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction sur la base d'un loyer estimé d'un commun accord à 10 000 francs valeur 1976, les cocontractants avaient précisément forgé la règle destinée à régir leurs rapports financiers à compter du 1er mars 1986. L'argument du pourvoi selon lequel le congé du 21 février 1986 aurait rendu caduque cette stipulation se heurtait frontalement à l'objet même de la clause, qui était conçue pour entrer en vigueur exactement à l'issue de la période décennale initiale.

2. La conformité de la clause à l'ordre public de la loi n° 490 et l'intangibilité de la loi des parties

Dans un deuxième temps, la Cour de révision répond directement au grief de violation de l'ordre public (notamment de l'article 28 de la loi n° 490). Elle approuve la Cour d'appel d'avoir décidé « exactement et sans se contredire que cette clause n'était pas contraire aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux ». Le sommaire officiel extrait de la décision érige d'ailleurs ce principe en règle générale : la clause stipulant un loyer forfaitaire « ne varietur » pendant un certain nombre d'années, assortie de son mécanisme de sortie indiciaire, ne heurte pas l'ordre public statutaire.

Tirant les conséquences de cette validité, la Cour de révision réaffirme avec force le principe de la force obligatoire des contrats : la S.A. d'Exploitation Hôtelière « ne pouvait dénoncer unilatéralement ce qui a constitué la loi des parties et se soustraire à l'application d'une telle clause ». La Cour relève au passage, pour renforcer le caractère malvenu de la contestation de la bailleresse, que celle-ci avait « souscrit sans réserve » à cette stipulation et s'était abstenue d'en « jamais contester la validité pendant dix ans », c'est-à-dire pendant toute la période où le preneur réalisait ses investissements en se fiant à la prévisibilité contractuelle du futur loyer.

3. La soupape de sécurité légale : la faculté d'adaptation par l'article 21 de la loi n° 490

Enfin, pour parachever sa démonstration et démontrer que l'application de la clause contractuelle ne prive nullement la bailleresse de toute protection légale quant à la juste valorisation de son bien, la Cour de révision ajoute une observation décisive (« étant observé que... »). Elle précise que « l'article 21 de la loi précitée ouvre à la bailleresse la faculté de saisir la Commission Arbitrale en vue d'adapter le cas échéant le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable ».

Par ce motif, la Cour de révision opère une conciliation subtile entre le contrat et la loi :

• Lors du passage du cap des dix ans au 1er mars 1986, la clause contractuelle doit d'abord recevoir pleine et entière exécution (ce qui fixe mathématiquement le loyer à 23 558 francs). Le bailleur ne peut pas ignorer la clause en invoquant directement l'article 6 comme si le contrat était muet.
• Toutefois, une fois cette clause d'échelle mobile en vigueur, elle n'enferme pas le bailleur dans un carcan perpétuel déconnecté de la réalité économique : l'article 21 de la loi n° 490 permet précisément de saisir la juridiction arbitrale pour demander l'adaptation du jeu de cette échelle mobile à la valeur locative équitable si les conditions légales de cet article sont réunies.

Estimant que les juges du fond ont ainsi répondu aux conclusions et légalement justifié leur décision, la Cour écarte le moyen unique.

C. Le dispositif

Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé :

« PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 7 mars 1989 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure dans le droit monégasque des baux commerciaux, telle qu'orchestrée sous l'empire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Son apport théorique se déploie sur trois axes fondamentaux : la délimitation du périmètre de l'ordre public statutaire, le régime temporel des clauses de recette ou d'indexation différée lors du renouvellement, et l'articulation technique entre les articles 6, 21 et 28 de la loi de 1948.

1. La conception mesurée de l'ordre public de l'article 28 de la loi n° 490

L'argument central de la société demanderesse reposait sur une lecture absolutiste de l'article 28 de la loi n° 490, texte qui frappe de nullité les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par la loi ou aux dispositions impératives régissant le statut. Selon le pourvoi, « quels que soient les termes d'un bail commercial, les dispositions d'ordre public de l'article 28 de la loi 490 doivent prévaloir sur celle-ci en ce qui concerne le prix du bail ».

La Cour de révision rejette catégoriquement cette thèse qui aurait abouti à frapper d'illicéité tout aménagement conventionnel du prix du bail s'écartant du modèle légal standard. En jugeant que ni la stipulation d'un loyer forfaitaire « ne varietur » par paliers pendant dix ans (1 F puis 1 320 F), ni la fixation conventionnelle anticipée de la méthode de calcul du loyer à l'issue de cette décennie ne heurtent l'ordre public de la loi n° 490, la Haute juridiction consacre la validité des montages contractuels dits « baux à investissement » ou « baux à paliers ».

Dans la vie des affaires, il est fréquent qu'un local soit délivré dans un état nécessitant d'importants travaux d'aménagement, de mise aux normes ou de restructuration. Plutôt que le bailleur ne finance lui-même ces travaux et ne répercute immédiatement leur coût dans un loyer élevé dès la prise d'effet du bail, les parties conviennent que le preneur assumera la charge des investissements en contrepartie d'une franchise partielle ou quasi-totale de loyer pendant une durée déterminée (ici dix ans), le temps pour le commerçant d'amortir ses dépenses.

Si l'ordre public de la loi n° 490 interdisait de telles clauses « ne varietur » ou permettait à l'une des parties d'en dénoncer l'équilibre à l'échéance de la période d'amortissement, ces montages économiques, pourtant favorables tant au développement du fonds de commerce du preneur qu'à la valorisation finale du patrimoine du bailleur, deviendraient juridiquement impraticables. La Cour de révision adopte donc une approche pragmatique de l'ordre public : celui-ci a pour fonction de protéger l'équilibre des relations locatives et le droit au maintien dans les lieux, et non de briser la synallagmaticité financière voulue par des parties avisées.

2. Le maintien de l'efficacité des clauses de fixation différée du loyer au moment du renouvellement

Le second apport fondamental de l'arrêt réside dans le traitement de l'effet du congé au regard de la force obligatoire du contrat initial. La S.A. d'Exploitation Hôtelière tentait habilement d'opérer une césure juridique radicale à la date du 1er mars 1986 : en délivrant un congé le 21 février 1986 pour le 1er mars 1986, elle soutenait avoir mis fin « irrévocablement au bail contractuel concernant les clauses relatives à la valeur locative équitable ». Dès lors que s'ouvrait, au 1er mars 1986, un « premier renouvellement », seul l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 (fixation judiciaire de la valeur locative équitable selon les critères légaux) devait, selon elle, trouver à s'appliquer, balayant la clause d'échelle mobile stipulée en 1976.

Ce raisonnement pêchait par un artificiel découpage chronologique qui dénaturait la portée de l'engagement souscrit en 1976. La clause litig