Cour de Révision de Monaco, 01 juin 1999, n° 26692

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 juin 1999, n° 26692 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre de l'exécution et surtout de l'extinction d'un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation. L'examen des faits constatés par les juges du fond, tels qu'ils sont fidèlement rapportés par l'arrêt de la Cour de révision, révèle une chronologie singulière marquée par un décalage temporel important entre la libération matérielle des lieux par la preneuse, l'échéance juridique du contrat de location et la reprise de possession effective par le bailleur.

Par un acte sous seing privé ou authentique (la nature exacte de l'acte n'étant pas précisée dans la décision) en date du 21 avril 1986, Monsieur de K., propriétaire, a consenti un bail portant sur un appartement au profit de Madame E. M. d'A. Ce contrat de location a été conclu pour une durée initiale de trois ans, assortie d'une clause de renouvellement. Compte tenu de la date de conclusion initiale fixée au 21 avril 1986 et de la mention ultérieure d'une échéance au 30 avril 1995, il apparaît que le bail s'est renouvelé par périodes triennales successives (1986-1989, 1989-1992, 1992-1995) conformément aux stipulations contractuelles.

Durant le cours de la troisième période triennale, la locataire a souhaité mettre un terme à la relation contractuelle. À cette fin, le 27 janvier 1995, Madame E. M. d'A. a formellement signifié au propriétaire, Monsieur de K., son intention de ne pas reconduire la location à l'arrivée de l'échéance contractuelle fixée au 30 avril 1995. Sur le plan strictement formel de la rupture du lien contractuel, le congé a donc été délivré environ trois mois avant le terme prévu du bail.

Toutefois, la situation matérielle de l'appartement avait évolué bien en amont de cette signification officielle. En effet, la décision relève que la locataire avait, dans les faits, remis les clefs de l'appartement au concierge de l'immeuble dès le 30 septembre 1994, soit près de quatre mois avant la signification de son congé et sept mois avant l'échéance normale du bail. Les raisons ayant conduit la preneuse à se dessaisir des clefs entre les mains du concierge à cette date anticipée ne sont pas précisées dans la décision.

Malgré ce dépôt des clefs auprès du concierge dès l'automne 1994 et l'expiration du bail au printemps 1995, le propriétaire n'a pas immédiatement récupéré la maîtrise matérielle de son bien. Il ressort des constatations souveraines des juges du fond que Monsieur de K. n'est entré en possession effective des clefs de l'appartement que le 18 avril 1997. Cette restitution tardive n'a d'ailleurs pas eu lieu de manière spontanée ou amiable, mais est intervenue en exécution d'une ordonnance de référé rendue quelques jours plus tôt, le 9 avril 1997 (les modalités exactes de cette procédure de référé et l'identité du défendeur à cette instance — locataire ou concierge — ne sont pas précisées dans la décision).

Ainsi, une période de près de deux années s'est écoulée entre la date d'expiration régulière du bail (le 30 avril 1995) et la date à laquelle le bailleur a finalement recouvré les clefs de son bien (le 18 avril 1997), alors même que la locataire s'en était dessaisie dès le 30 septembre 1994. C'est précisément le sort financier de cette période intermédiaire courant du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 qui a cristallisé le contentieux entre les parties.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

À la suite de cette récupération tardive des clefs, le propriétaire, Monsieur de K., a engagé une action en justice au fond à l'encontre de son ancienne locataire, Madame E. M. d'A., afin d'obtenir réparation du préjudice qu'il estimait avoir subi du fait de l'impossibilité de disposer de son appartement entre la fin du bail et la remise effective des clefs. Il réclamait à ce titre la condamnation de la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation couvrant l'intégralité de la période litigieuse, soit du 1er mai 1995 au 18 avril 1997.

En première instance, devant le Tribunal de première instance (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision), les prétentions du bailleur relatives à cette indemnité d'occupation avaient été rejetées. En effet, le texte de la Cour de révision indique expressément que l'arrêt de la Cour d'appel est « infirmatif sur ce point », ce qui implique nécessairement que les premiers juges avaient refusé de condamner Madame E. M. d'A. au paiement de ladite indemnité.

Saisie sur appel du bailleur, la Cour d'appel de Monaco a rendu son arrêt le 16 juin 1998. Infirment la décision entreprise sur la question de l'indemnité d'occupation, la juridiction du second degré a fait droit à la demande de Monsieur de K. et a condamné Madame E. M. d'A. à lui verser une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er mai 1995 au 18 avril 1997. Pour fonder cette condamnation, les juges d'appel ont retenu une analyse strictement contractuelle de l'obligation de restitution. Ils ont considéré qu'en déposant les clefs chez la concierge de l'immeuble, laquelle était une personne dépourvue de tout mandat pour les recevoir au nom du bailleur, la locataire n'avait pas valablement exécuté son obligation contractuelle de restituer les lieux au propriétaire à l'expiration du bail. Pour la Cour d'appel, ce défaut de restitution régulière suffisait à justifier l'octroi d'une indemnité d'occupation jusqu'à la reprise de possession effective par le propriétaire.

Mécontente de cette décision qui mettait à sa charge près de deux années d'indemnités d'occupation pour un logement dont elle avait pourtant rendu les clefs au concierge avant même la fin du bail, Madame E. M. d'A. a formé un pourvoi en révision en matière civile devant la Cour de révision de Monaco.

Au soutien de son pourvoi, la demanderesse a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de la violation de deux textes fondamentaux du droit monégasque : l'article 1229 du Code civil et l'article 199 du Code de procédure civile. En substance, la locataire reprochait à la Cour d'appel d'avoir prononcé une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement d'une inexécution contractuelle (le défaut de remise des clefs au bailleur ou à un mandataire habilité), alors d'une part que l'indemnité d'occupation relève de la responsabilité délictuelle (visée par l'article 1229 du Code civil) et suppose un maintien indu et fautif dans les lieux — ce qui n'était pas le cas puisqu'elle avait quitté les lieux dès septembre 1994 —, et alors d'autre part que les juges du fond n'avaient pas vérifié si les conditions d'application d'une éventuelle clause particulière du bail prévoyant une telle réparation étaient réunies en l'espèce.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La question de droit soumise à la sagacité de la Cour de révision de Monaco touche à la nature juridique exacte de l'indemnité d'occupation après l'expiration du bail ainsi qu'à la distinction fondamentale entre la responsabilité contractuelle (ou l'application des clauses pénales/indemnitaires du contrat) et la responsabilité délictuelle de droit commun.

Plus précisément, le problème juridique pouvait se formuler de la manière suivante : Le juge du fond peut-il condamner un ancien locataire au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à l'expiration du bail, au seul motif que ce dernier a manqué à son obligation contractuelle de restitution en remettant les clefs à un tiers sans mandat (le concierge), alors même que le locataire ne s'est pas maintenu dans les lieux et sans que le juge ait recherché si les conditions d'une réparation contractuelle spécifiquement prévue par les clauses particulières du bail étaient réunies ?

À travers cette interrogation centrale, la Cour de révision était invitée à préciser les conditions cumulatives ou alternatives permettant d'indemniser le bailleur qui ne retrouve pas la libre disposition de son bien au terme du contrat :

1. Sur le terrain extracontractuel (article 1229 du Code civil), l'octroi d'une indemnité d'occupation au sens strict exige-t-il la caractérisation d'une faute consistant en un maintien effectif et indu de l'ancien preneur dans les lieux loués ?
2. Sur le terrain contractuel, à défaut de maintien dans les lieux, la sanction du dépôt irrégulier des clefs peut-elle prendre la forme d'une indemnité forfaitaire ou d'occupation sans que le juge procède à une analyse concrète des stipulations particulières du bail organisant cette réparation ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour répondre à cette problématique et accueillir favorablement le pourvoi, la Cour de révision procède par un syllogisme rigoureux et concis, caractéristique de la technique de cassation pour manque de base légale.

La haute juridiction ouvre son raisonnement par un double visa : « Vu lesdits articles », faisant référence aux textes invoqués par le moyen unique, à savoir l'article 1229 du Code civil et l'article 199 du Code de procédure civile. Le choix de ce visa est d'emblée très éclairant. L'article 1229 du Code civil monégasque constitue le siège de la responsabilité civile délictuelle (l'équivalent de l'ancien article 1382, devenu 1240, du Code civil français), posant le principe selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 199 du Code de procédure civile, quant à lui, a trait à l'obligation de motivation des jugements et arrêts, dont la méconnaissance ou l'insuffisance se traduit par le grief de défaut de motifs ou de manque de base légale.

Dans un premier attendu, la Cour de révision rappelle les faits constants tels qu'ils résultent des constatations des juges du fond : la conclusion du bail le 21 avril 1986 pour trois ans renouvelables, le congé signifié le 27 janvier 1995 pour l'échéance du 30 avril 1995, la remise matérielle des clefs au concierge dès le 30 septembre 1994, et enfin l'entrée en possession des clefs par le bailleur le 18 avril 1997 en vertu d'une ordonnance de référé du 9 avril 1997. Ce rappel factuel met en évidence un élément déterminant : à compter du 30 septembre 1994, et a fortiori après le 30 avril 1995, la locataire n'occupait plus matériellement l'appartement puisqu'elle s'était dessaisie des clefs.

Dans un deuxième attendu, la Cour de révision reproduit fidèlement la motivation de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel du 16 juin 1998. Elle souligne que pour condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation du 1er mai 1995 au 18 avril 1997, la juridiction d'appel « se borne à énoncer » qu'en déposant les clefs chez la concierge dépourvue de mandat, la preneuse n'avait pas exécuté son obligation contractuelle de restituer les lieux au propriétaire à l'expiration du bail. L'expression « se borne à énoncer » annonce déjà la censure pour insuffisance de motivation au regard des exigences légales.

C'est dans le troisième et dernier attendu que la Cour de révision livre le cœur de sa doctrine juridique et opère la censure de l'arrêt d'appel. La motivation se dédouble en deux branches complémentaires qui enferment le raisonnement de la Cour d'appel dans une contradiction insurmontable :

En premier lieu, la Cour de révision énonce un principe fondamental régissant le droit des baux : « une indemnité d'occupation n'est due qu'en raison d'une faute de celui qui se maintient indûment dans les lieux ». Par cette formule lapidaire, la haute juridiction définit strictement le régime juridique de l'indemnité d'occupation de droit commun. Le bail ayant pris fin le 30 avril 1995 par l'effet du congé régulièrement délivré, les rapports entre les parties après cette date ne sont plus régis par le contrat de bail expiré, mais par les règles de la responsabilité délictuelle (d'où le visa de l'article 1229 du Code civil). Or, sur ce terrain délictuel, le fait générateur spécifique qui donne naissance à la créance d'indemnité d'occupation est le « maintien indu dans les lieux ». Il s'agit d'une faute d'occupation sans droit ni titre. En l'espèce, dès lors qu'il était acquis aux débats que la locataire avait remis les clefs au concierge dès le 30 septembre 1994, elle ne se maintenait plus dans les lieux après le 30 avril 1995. Elle avait certes commis une erreur dans les modalités de restitution des clefs (en les confiant à un tiers sans mandat), mais cette erreur ne constituait pas un maintien physique ou matériel dans les lieux loués. Par conséquent, la Cour d'appel ne pouvait pas la condamner à une « indemnité d'occupation » de droit commun en l'absence de tout maintien indu dans l'appartement.

En second lieu, la Cour de révision envisage l'autre fondement possible de la condamnation, à savoir le fondement contractuel, que la Cour d'appel avait d'ailleurs effleuré en parlant d'inexécution de « l'obligation contractuelle de restituer les lieux ». Il arrive fréquemment que les contrats de bail contiennent des clauses particulières (souvent qualifiées de clauses pénales ou de clauses d'indemnisation forfaitaire) stipulant qu'à défaut de restitution régulière des clefs au bailleur ou à son mandataire à l'expiration du bail, le locataire sera redevable d'une indemnité forfaitaire (parfois improprement appelée indemnité d'occupation par le contrat lui-même) jusqu'à la remise effective des clefs. La Cour de révision relève qu'en statuant comme elle l'a fait, « sans rechercher si les conditions d'octroi de la réparation prévue aux clauses particulières du bail étaient réunies en l'espèce », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale. Autrement dit, si l'indemnité accordée par les juges d'appel n'était pas l'indemnité d'occupation délictuelle de droit commun, mais une réparation contractuelle prévue par les clauses particulières du bail sanctionnant le retard ou l'irrégularité dans la restitution des clefs, encore fallait-il que les juges du fond analysent ces clauses particulières et vérifient concrètement si toutes les conditions contractuelles de leur mise en œuvre étaient satisfaites.

Faute d'avoir caractérisé un maintien indu dans les lieux (condition de l'indemnité d'occupation délictuelle) et faute d'avoir recherché si les conditions des clauses particulières du bail étaient remplies (condition de la réparation contractuelle), la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de révision en mesure d'exercer son contrôle sur la bonne application de la règle de droit. La cassation est donc prononcée pour manque de base légale.

C. Le dispositif

En conséquence de ce raisonnement, la Cour de révision prononce une cassation partielle (limitée au chef de dispositif critiqué relatif à l'indemnité d'occupation) et renvoie l'affaire pour qu'il soit à nouveau statué au fond. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé :

« PAR CES MOTIFS : Casse et annule l'arrêt rendu le 16 juin 1998 entre les parties en ce qu'il a condamné E. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K. ; Renvoie la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision ; »

Conformément aux particularités procédurales de la Principauté de Monaco, après cassation, l'affaire n'est pas renvoyée devant une autre cour d'appel (institution unique dans l'ordre judiciaire monégasque), mais devant la Cour de révision elle-même, autrement composée ou siégeant lors d'une session ultérieure pour statuer au fond comme juridiction de renvoi.

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 1er juin 1999 par la Cour de révision de Monaco revêt une importance théorique et pratique considérable en droit des baux et en droit des obligations. Malgré sa brièveté formelle, il opère une clarification dogmatique essentielle sur plusieurs concepts clés du droit civil : la portée de l'obligation de restitution pesant sur le preneur, la nature juridique de l'indemnité d'occupation et l'articulation des ordres de responsabilité à l'expiration du contrat de louage.

1. L'inexécution de l'obligation de restitution : le statut du concierge et la remise des clefs

Bien que l'arrêt de la Cour d'appel soit cassé, il est fondamental d'observer que la Cour de révision ne remet nullement en cause le postulat initial des juges du second degré concernant l'irrégularité de la remise des clefs. Au contraire, ce point demeure acquis : la remise des clefs au concierge de l'immeuble ne vaut pas restitution libératoire des lieux loués.

En droit des baux, l'obligation de restituer la chose louée à l'expiration du bail est l'une des obligations principales du preneur, découlant de la nature même du contrat de louage qui ne confère qu'une jouissance temporaire. Cette restitution se matérialise juridiquement et symboliquement par la remise des clefs de l'appartement. Toutefois, pour être libératoire, cette remise doit être faite entre les mains du bailleur lui-même ou d'un mandataire spécialement habilité à le représenter à cette fin (tel qu'un administrateur de biens ou un gérant d'immeuble investi d'un mandat de gestion).

En l'espèce, la locataire avait déposé les clefs chez la concierge de l'immeuble dès le 30 septembre 1994. La Cour d'appel a qualifié cette concierge de « personne dépourvue de tout mandat ». Cette qualification est parfaitement orthodoxe. En effet, le concierge (ou gardien d'immeuble) est lié au propriétaire de l'immeuble ou au syndicat des copropriétaires par un contrat de travail. Ses fonctions consistent en l'entretien, la surveillance et la garde des parties communes de l'immeuble. Sauf stipulation expresse ou mandat spécial donné par le propriétaire d'un lot privatif, le concierge n'est pas le mandataire juridique du bailleur pour la gestion des baux d'habitation. Il n'a ni le pouvoir de donner congé, ni celui d'établir un état des lieux de sortie contradictoire, ni celui de recevoir les clefs au nom et pour le compte du propriétaire en fin de bail.

En déposant les clefs dans la loge du concierge sans s'assurer que ce dernier disposait d'un mandat du bailleur ou qu'il les transmettrait immédiatement avec l'accord de ce dernier, Madame E. M. d'A. a commis une faute contractuelle dans l'exécution de son obligation de restitution. La Cour de révision ne dément pas cette analyse. Mais tout l'apport de l'arrêt du 1er juin 1999 consiste à démontrer que l'inexécution de cette modalité de restitution ne se confond pas avec un maintien dans les lieux et ne saurait, à elle seule et automatiquement, engendrer la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun.

2. La consécration de la nature délictuelle et des conditions strictes de l'indemnité d'occupation

Le cœur de l'arrêt réside dans l'affirmation de principe placée sous le visa de l'article 1229 du Code civil : « une indemnité d'occupation n'est due qu'en raison d'une faute de celui qui se maintient indûment dans les lieux ».

Cette proposition juridique est d'une richesse remarquable. En premier lieu, par