Cour de Révision de Monaco, 07 juillet 2022, n° 20625

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 juillet 2022, n° 20625 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre du contentieux de la fixation judiciaire du loyer de renouvellement d'un bail commercial, régi par les dispositions d'ordre public de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal.

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 1985, une entité de droit italien dotée de la personnalité morale et de la capacité juridique de droit privé (dénommée « B. » dans l'arrêt), agissant en qualité de bailleur, a consenti un contrat de bail commercial à la Société Anonyme Monégasque dénommée « A. » (ci-après la SAM A.), en qualité de preneur. La convention portait sur des locaux situés au sein du quartier de Monte-Carlo, à l'adresse X1 à Monaco. Le contrat avait été conclu pour une durée initiale de six années, prenant effet rétroactivement au 1er janvier 1985, avec une clause de tacite reconduction triennale. Aux termes des stipulations contractuelles, les lieux loués étaient affectés à « l'usage d'un fonds de commerce de toutes activités bancaires et de prêts sur gage, à l'exclusion de tous autres ». Le loyer annuel acquitté par la société preneuse, soumis au jeu d'une clause d'indexation, s'élevait en dernier lieu à la somme de 50 000 euros par an.

À l'approche du terme contractuel, le bailleur a, par acte du 29 juin 2015, délivré congé avec dénonciation du bail pour son échéance fixée au 31 décembre 2015. Concomitamment, le bailleur a notifié à la société preneuse une offre de renouvellement de la convention locative assortie d'une révision substantielle du prix, portant la prétention locative à la somme de 18 000 euros mensuels.

La société preneuse ayant refusé cette revalorisation tarifaire, un différend est né quant à l'évaluation de la valeur locative des lieux au regard des critères légaux régissant les baux commerciaux en droit monégasque.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Faute d'accord amiable sur le montant du loyer renouvelé, les parties ont porté leur différend devant la juridiction spécialisée de premier ressort compétente en la matière, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un jugement rendu le 11 octobre 2017, cette commission a constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de six années, couvrant la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021. Statuant sur le quantum, la juridiction arbitrale a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 4 500 euros par mois, hors taxes et hors charges.

Cette décision n'a recueilli l'assentiment d'aucune des deux parties. Le bailleur a relevé appel à titre principal, persistant dans sa demande tendant à la fixation du loyer à la somme de 18 000 euros par mois. La société preneuse, quant à elle, a formé un appel incident, concluant à la réformation du jugement entrepris et sollicitant la réduction du montant du loyer mensuel à la somme de 2 228 euros.

Saisie de ces recours, la Cour d'appel de Monaco a, dans un premier temps, rendu un arrêt avant-dire-droit le 28 septembre 2018 ordonnant une mesure d'expertise judiciaire confiée à un technicien, afin de recueillir l'ensemble des éléments descriptifs, géographiques, techniques et financiers indispensables à l'appréciation de la valeur locative des locaux litigieux.

L'expert judiciaire ayant déposé son rapport, la Cour d'appel a statué au fond par un arrêt rendu en matière civile le 7 décembre 2021. Se fondant sur les prescriptions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, les juges d'appel ont infirmé la décision de première instance sur le quantum et fixé le loyer mensuel des locaux à la somme de 11 000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2016. Constatant l'écart entre les sommes réglées par le preneur depuis la prise d'effet du renouvellement et le montant ainsi réévalué, la Cour d'appel a en outre condamné la SAM A. à payer à l'entité B. l'arriéré de loyer constitué à la date de l'arrêt.

Cet arrêt d'appel ayant été signifié le 7 février 2022, la SAM A. a formalisé une déclaration de pourvoi au Greffe général le 9 février 2022, suivie du dépôt, le 11 mars 2022, d'une requête en révision accompagnée de treize pièces. L'entité défenderesse a répliqué par le dépôt d'une contre-requête le 11 avril 2022 avec six pièces. Après réplique de la demanderesse le 15 avril 2022, duplique de la défenderesse le 21 avril 2022 et dépôt des conclusions du Ministère Public le 12 avril 2022, le Greffier en Chef a délivré le certificat de clôture le 4 mai 2022.

Au soutien de son pourvoi, articulé en un moyen unique subdivisé en quatre branches, la demanderesse en révision a soutenu :

1. En sa première branche, une violation de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et des articles 956 et 1549 du Code civil. La SAM A. reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu la notion de « facilités d'exploitation » en omettant d'intégrer dans l'évaluation du loyer l'exploitation effective du fonds par le preneur – circonscrite à l'activité de prêt sur gage mobilier à l'exclusion de toute autre activité bancaire ou financière – et en ignorant la clause de destination contractuelle exclusive. Elle critiquait également l'emploi de trois méthodes de calcul comparatives fondées sur des locaux dont les facilités d'exploitation n'étaient aucunement comparables.
2. En sa deuxième branche, un défaut de base légale au regard des mêmes dispositions. La société preneuse exposait que son activité présentait un caractère social, s'adressait à une clientèle de personnes en difficulté financière ou de marchands de biens totalement étrangère à la clientèle des banques d'affaires et boutiques de luxe du Carré d'Or, et générait un chiffre d'affaires structurellement restreint. Elle reprochait à la juridiction d'appel de ne pas s'être expliquée sur ces spécificités économiques et d'avoir adopté des termes de comparaison sans vérifier l'activité exercée dans les locaux comparés.
3. En sa troisième branche, la violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour contradiction et insuffisance de motifs. Elle soutenait que la cour ne pouvait sans contradiction juger qu'un « chemin de ronde » situé en sous-sol était inexploitable en l'état tout en affirmant qu'il pourrait être réutilisé en cas de réaménagement, alors que cette coursive avait été spécialement conçue pour sécuriser l'accès à la salle des coffres indispensable au prêt sur gage.
4. En sa quatrième branche, un défaut de motifs et un manque de base légale au regard de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 et de l'article 199 du Code de procédure civile, faute pour la Cour d'appel d'avoir répondu au moyen tiré de la neutralisation imposée de la superficie du chemin de ronde pour préserver la sécurité de la salle des coffres face à des soupiraux ouverts sur la voie publique.

Pour sa part, l'entité défenderesse B. a conclu au rejet du pourvoi et a formé une demande incidente tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une indemnité de 10 000 euros pour recours abusif sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, outre 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, tandis que la SAM A. réclamait 13 400 euros à ce dernier titre.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt du 7 juillet 2022 pose à la Cour de révision une question fondamentale quant aux règles gouvernant la détermination de la valeur locative en droit monégasque des baux commerciaux :

La détermination du prix du bail renouvelé, opérée par le juge en application de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, doit-elle intégrer, au titre des « facilités d'exploitation », l'activité commerciale spécifique réellement exercée par le preneur, le caractère social ou la rentabilité financière propre à son exploitation, ainsi que la destination contractuelle étroite stipulatedans le bail ?

De manière connexe, la Cour de révision devait trancher la question de savoir si l'existence d'aménagements sécuritaires contraignants imposés par l'activité particulière du locataire (tels que la neutralisation d'un chemin de ronde pour isoler une salle des coffres) affecte la consistance de la surface utile et des facilités d'exploitation retenues par les juges du fond, ou si ces derniers peuvent souverainement apprécier la consistance surfacique et le potentiel intrinsèque d'exploitation des lieux par le biais de méthodes de comparaison et de pondération objectives.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour de révision rejette l'intégralité des branches du moyen unique en adoptant une motivation limpide qui réaffirme l'interprétation stricte et la nature objective des critères légaux d'évaluation fixés par le législateur monégasque.

Sur les deux premières branches, la haute juridiction rappelle la lettre même de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui dispose que le prix de location doit être égal à la « valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ».

Opérant une analyse rigoureuse du texte, la Cour de révision pose une règle de principe négative : « ni l'activité particulière du preneur ni la destination contractuelle des lieux ne figurent parmi les cinq critères ainsi fixés ». Par cette affirmation décisive, la Cour dissocie formellement la valeur locative légale des éléments subjectifs liés à la personne du preneur, à son modèle économique propre ou aux restrictions d'usage consenties conventionnellement. Les « facilités d'exploitation » mentionnées par le texte doivent s'entendre des commodités intrinsèques et objectives offertes par l'immeuble lui-même pour une exploitation commerciale générale, et non de l'adéquation des lieux aux exigences économiques ou techniques singulières de l'activité exercée par le preneur en place.

Dès lors, la Cour de révision constate que la Cour d'appel s'est parfaitement conformée aux prescriptions légales en fondant son appréciation sur les éléments objectifs issus du rapport d'expertise :