Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2024, n° 30719

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2024, n° 30719 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige s'inscrit au sein d'un ensemble immobilier dénommé « I », situé en Principauté de Monaco, dont la genèse de la division en copropriété remonte à la fin du XXe siècle.

Aux origines de l'immeuble, celui-ci appartenait en pleine et entière propriété à e.E. Suivant un testament authentique reçu le 1er juillet 1999 par Maître REY, notaire à Monaco, celle-ci avait procédé à des dispositions testamentaires sur le fondement d'un état descriptif de division dressé par un géomètre ou technicien dénommé c.C, divisant l'ensemble immobilier en vingt-neuf (29) lots distincts. Au titre de ces legs, e.E a transmis à son neveu, p.M, plusieurs lots de copropriété, parmi lesquels figurait le lot n° 14. Dans ce descriptif originel de division de 1999, le lot n° 14 était précisément délimité de la façon suivante : « Niveau rez-de-chaussée : locaux commerciaux, constitués de plusieurs bureaux orientés sur les façades Sud-Est, Nord-Est, Nord-Ouest, sanitaires, W. C., avec une entrée donnant sur palier cage escaliers et une entrée sur l'extérieur façade Ouest ». Ce lot s'était vu affecter une quote-part de copropriété fixée à 971/10.000èmes de tantièmes de parties communes.

Au décès de la testatrice, survenu le 16 mars 2006, p.M est devenu plein propriétaire du lot n° 14. Une attestation dressée en 2012 par le notaire Maître REY à l'intention du légataire détaillait la consistance dudit lot, sans y inclure ni y faire mention d'une quelconque cour intérieure.

Par acte authentique en date du 31 octobre 2013, p.M a vendu le lot n° 14 à s.O. Dans cet acte de vente notarié, la désignation matérielle du lot n'était plus strictement identique à celle du descriptif initial de 1999 : il y était désormais décrit comme « constitué de locaux commerciaux, avec plusieurs bureaux, sanitaires et WC orientés sur les façades Sud-Est, Nord-est, Nord-Ouest avec une entrée donnant sur le palier cage d'escaliers et une entrée sur l'extérieur en façade Nord, avec cour intérieure ». Toutefois, la quote-part des tantièmes attachée au lot demeurait inchangée, s'élevant toujours à 971/10.000èmes.

Quelques jours après cette acquisition, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble I a adopté, le 14 novembre 2013, le règlement de copropriété de l'immeuble ainsi qu'un état descriptif de division réactualisé (enregistré ultérieurement le 27 novembre 2017). La résolution n° 10 de ladite assemblée mentionnait que toutes les modifications demandées relatives aux descriptifs des lots avaient été apportées. Dans le corps du règlement de copropriété, les parties communes étaient stipulées comprendre notamment « les cours et coursives extérieures ».

Par la suite, s.O a entrepris d'occuper la portion de cour intérieure jouxtant son lot en y installant divers mobiliers (devant l'entrée désignée comme celle du « Prime Office »), revendiquant la propriété privative ou, à tout le moins, la jouissance exclusive de cette cour. Cette occupation privative s'est heurtée à l'opposition du syndicat des copropriétaires de l'immeuble I. Si des discussions eurent lieu lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2016 (au cours de laquelle une résolution n° 16 mentionnait la demande de certains copropriétaires d'acter l'utilité commune de cet espace servant aux opérations de déchargement), le syndic de la copropriété a formellement adressé, le 3 octobre 2018, une lettre de mise en demeure à s.O lui rappelant la nature commune de la cour et lui intimant l'ordre de libérer les lieux.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au refus de s.O de libérer l'espace litigieux, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé I l'a assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par jugement contradictoire rendu le 27 octobre 2022, le tribunal a fait droit aux prétentions du syndicat : les premiers juges ont dit que la cour litigieuse jouxtant le lot n° 14 constituait une partie commune de l'immeuble, que s.O n'en avait pas la jouissance exclusive, et ont ordonné en conséquence à ce dernier de libérer ladite cour dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement.

s.O a interjeté appel de cette décision. Par arrêt confirmatif du 13 février 2024, la Cour d'appel de Monaco a validé l'entier dispositif du jugement de première instance, enjoignant à l'occupant de libérer la partie de cour occupée sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et l'a en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la collectivité des copropriétaires.

s.O a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt d'appel le 15 mars 2024, signifiant sa requête ampliative le 12 avril 2024, articulée autour d'un moyen unique divisé en six branches :

• Première branche : Violation par refus d'application de l'article 2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 989 du Code civil monégasque (principe de la force obligatoire des conventions). Le demandeur reprochait à la cour d'appel d'avoir qualifié la cour de partie commune au motif d'une possible utilisation comme zone de déchargement ou voie de passage, alors que la présomption légale de mitoyenneté ou de communauté ne s'applique que dans le silence ou la contradiction des titres, lesquels titres (règlement de copropriété) réservaient la qualification de parties communes aux seules cours « extérieures » et désignaient dans le lot n° 14 une cour « intérieure ».
• Deuxième branche : Dénaturation des termes clairs et précis de l'acte de vente notarié en violation de l'article 989 du Code civil. Selon le pourvoi, l'emploi de la préposition « avec » dans l'expression « avec cour intérieure » caractérisait nécessairement l'intégration de cet élément physique dans l'assiette privative du lot n° 14, et ne pouvait être réduit par les juges à une simple précision géographique de l'entrée en façade Nord.
• Troisième branche : Violation de l'article 4 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. Le demandeur soutenait que la cour d'appel avait indûment fait prévaloir l'état descriptif d'origine de 1999 sur le règlement de copropriété et le modificatif adoptés par l'assemblée générale du 14 novembre 2013, devenus définitifs et inattaquables à l'expiration des délais légaux de contestation.
• Quatrième branche : Défaut de base légale au regard de l'article 989 du Code civil, pour ne pas avoir recherché si les deux accès privatifs fermant le lot (l'un piétonnier, l'autre carrossable) n'impliquaient pas l'inclusion matérielle et juridique de la cour intermédiaire au sein dudit lot.
• Cinquième branche : Défaut de justification légale au regard des articles 3 de la loi n° 1.329 et 989 du Code civil. Le pourvoi arguait que le raisonnement de la cour d'appel fondé sur la constance des tantièmes (971/10.000èmes) entre 1999 et 2013 reposait sur un motif inopérant, dès lors que la masse totale des tantièmes avait elle-même varié, modifiant la valeur relative des quotes-parts.
• Sixième branche : Dénaturation des procès-verbaux d'assemblée générale (spécialement la résolution n° 16 de l'assemblée du 7 décembre 2016), violant l'article 989 du Code civil, en déduisant un usage commun de déchargement d'un écrit qui aurait selon le demandeur reconnu la privativité de la cour tout en sollicitant un simple aménagement d'usage.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble I a conclu au rejet du pourvoi et a formé deux demandes incidentes : l'une tendant à la condamnation de s.O au paiement de 10.000 euros de dommages-intérêts pour pourvoi abusif sur le fondement de l'article 459-4, alinéa 2, du Code de procédure civile, et l'autre sollicitant une indemnité de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 238-1 du même code. Le demandeur s.O sollicitait quant à lui 6.000 euros sur ce même article 238-1.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Haute juridiction monégasque était confrontée à une difficulté classique mais particulièrement dense du droit de la copropriété : comment déterminer le statut juridique – partie privative ou partie commune – d'un espace accessoire (en l'espèce, une cour intérieure) lorsqu'une discordance apparaît entre l'acte d'acquisition individuel d'un copropriétaire mentionnant un tel élément et la chaîne antérieure des titres de propriété ainsi que les matrices originelles de division de l'immeuble ?

À cette question principale s'agrégeaient plusieurs interrogations subsidiaires :

1. Dans quelle mesure les juges du fond peuvent-ils, sans dénaturer un acte translatif de propriété (article 989 du Code civil), interpréter la mention prépositionnelle « avec » relative à une cour intérieure comme une simple modalité d'orientation et d'accès géographique, plutôt que comme une attribution de propriété matérielle ?
2. Quelle est la portée du principe fondamental selon lequel nul ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) au regard de la chaîne de transmission notariée (testament, attestation de dévolution et vente successive) ?
3. La stabilité arithmétique de la quote-part des parties communes (les tantièmes) attachée à un lot depuis l'origine constitue-t-elle un indice déterminant pour exclure l'adjonction postérieure d'une nouvelle surface privative ?
4. Le juge est-il fondé à puiser dans des éléments matériels et topographiques extrinsèques (plans, photographies, usage avéré par les copropriétaires comme zone de desserte ou de déchargement) pour asseoir la qualification de partie commune à défaut de titre constitutif régulier conférant un droit exclusif ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour de révision rejette intégralement le pourvoi articulé par le copropriétaire en validant la méthode interprétative et probatoire scrupuleuse déployée par la Cour d'appel de Monaco.

Sur les cinq premières branches du moyen, la Cour de révision approuve la démarche historique et analytique des juges du fond, qui sont remontés aux racines de la division juridique de l'ensemble immobilier « I ». Les éléments directeurs de cette motivation sont les suivants :

1. L'analyse de la chaîne de transmission des droits et la règle de fond nemo plus juris : La Cour observe que le testament authentique fondateur reçu le 1er juillet 1999 par Maître REY désignait le lot n° 14 d'après l'état descriptif dressé par c.C, sans aucune mention d'une quelconque cour intérieure. De même, l'attestation notariée délivrée en 2012 au légataire p.M par ce même notaire pour régulariser la dévolution successorale détaillait minutieusement les locaux sans y inclure la cour litigieuse. Dès lors, le vendeur p.M n'avait pu acquérir par succession ce qui n'était pas inclus dans son legs. La Cour de révision consacre le constat implacable des juges du fond : « p.M n'avait pu vendre à s.O une parcelle dont il n'était pas propriétaire ». L'apparition subite et unilatérale de l'expression « avec cour intérieure » dans l'acte de vente passé en 2013 ne pouvait emporter novation de consistance ni création ex nihilo d'un droit de propriété au détriment de la copropriété.

2. L'interprétation souveraine des mentions de l'acte et l'absence de dénaturation : Réfutant le grief de dénaturation contractuelle formulé sur le visa de l'article 989 du Code civil monégasque, la Haute juridiction retient que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments intrinsèques et extrinsèques (notamment l'examen factuel des plans, des photographies des lieux et des accès réels) que la juridiction d'appel a conféré son sens à la formule litigieuse. La mention « avec cour intérieure » a été jugée comme se rapportant uniquement à la caractérisation géographique et topographique de l'entrée donnant en « façade Nord », laquelle constitue en réalité le seul accès carrossable permettant aux véhicules de pénétrer dans l'immeuble. La préposition « avec » ne décrivait donc point l'assiette du bien transmis, mais les abords matériels de son ouverture extérieure.

3. La force probante de la permanence des quotes-parts de copropriété (tantièmes) : La Cour souligne l'adéquation arithmétique : les tantièmes affectés au lot n° 14 (971/10.000èmes) sont demeurés rigoureusement identiques entre l'état descriptif initial dressé lors de la constitution de l'immeuble et l'acte de cession de 2013. Les juges du fond ont relevé avec justesse que le modificatif au règlement de copropriété adopté le 14 novembre 2013 n'était pas encore en vigueur au moment de la passation de l'acte translatif du 31 octobre 2013 ; dès lors, le descriptif initial constituait l'unique étalon légal et contractuel applicable. L'absence d'accroissement des tantièmes est venue corroborer l'absence totale d'intégration d'un espace foncier supplémentaire aussi significatif qu'une cour d'immeuble.

C. Le dispositif

La décision se clôt sur le dispositif suivant :

« PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi,

Déboute s.O de sa demande formée à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE I sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE I de sa demande formée sur le fondement de l'article 459-4 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Condamne s.O à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE I la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile,

Condamne s.O aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,

Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 9 octobre 2024 par la Cour de révision monégasque illustre avec éclat l'application des principes fondamentaux régissant le droit des biens et de la copropriété au sein de