Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 avril 1989, n° 25534

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 avril 1989, n° 25534 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans la durée, trouvant sa source dans l'édification et la commercialisation d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété en Principauté de Monaco, dénommé « C. P. » (également désigné « L. C. P. » dans le cours de la décision), dont la réception est intervenue au cours de l'année 1967.

Suivant acte authentique en date du 12 décembre 1972, la société civile immobilière (SCI) Antinea, agissant en qualité de promoteur-constructeur dudit immeuble, a vendu à Mme M.-R. F., épouse J., un appartement situé au premier étage du bloc « L ». Très peu de temps après cette acquisition initiale, par un nouvel acte authentique dressé le 23 janvier 1973, les époux M.-C. se sont portés acquéreurs de ce même lot privatif auprès de Mme J.

Dès leur entrée dans les lieux, les nouveaux propriétaires ont été confrontés à d'importantes nuisances acoustiques affectant la jouissance paisible de leur bien. Ces bruits prenaient leur source dans les locaux de la chaufferie collective de l'immeuble, située directement en dessous de leur appartement.

Face à ce trouble, les époux M. ont initié une première séquence procédurale. Ils ont sollicité et obtenu, par une ordonnance du 9 mai 1973, la désignation d'un expert judiciaire, au contradictoire de leur venderesse, Mme J., et du promoteur-constructeur, la SCI Antinea. La mission confiée à l'homme de l'art consistait à rechercher les causes et à déterminer les remèdes des désordres affectant leur lot privatif. L'expert ainsi commis, M. Ledentu, a déposé son rapport le 26 mai 1974. Ses conclusions mettaient en évidence que les bruits émanant de la chaufferie de l'immeuble dépassaient les tolérances admissibles et constituaient une gêne qualifiée d'indiscutable pour les époux M. Plus précisément, les relevés acoustiques établissaient un niveau sonore de 42 décibels à l'intérieur de l'appartement lors du fonctionnement des installations thermiques, conduisant l'expert à préconiser des travaux propres à ramener ce niveau à 30 décibels.

S'appuyant sur ces constatations techniques (et anticipant même légèrement le dépôt formel du rapport), les époux M. ont, par exploit du 24 avril 1974, fait assigner Mme J. et la SCI Antinea afin d'obtenir leur condamnation solidaire à exécuter les travaux de réfection préconisés. Ce premier volet contentieux s'est toutefois dénoué de manière amiable. Aux termes d'un procès-verbal de transaction en date du 20 juin 1974, la demanderesse s'est désistée de son action moyennant l'engagement pris par la SCI Antinea de faire réaliser, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'expert Ledentu, l'intégralité des travaux prescrits. L'achèvement de ces ouvrages correctifs a été acté le 26 novembre 1975.

Cependant, cette exécution transactionnelle n'a pas suffi à éteindre matériellement le problème acoustique. Faisant état de la persistance des troubles sonores postérieurement à la réalisation des travaux de réfection, les époux M. ont de nouveau saisi la juridiction monégasque aux fins d'obtenir l'instauration d'une nouvelle mesure d'instruction. Par un jugement rendu le 28 octobre 1976, devenu définitif, le Tribunal de première instance a déclaré les époux M. irrecevables en leur nouvelle demande, leur opposant l'autorité attachée à la transaction du 20 juin 1974 qui avait définitivement mis fin au litige les opposant tant à leur venderesse qu'au constructeur de l'immeuble.

Le trouble n'en a pas moins perduré pendant une décennie supplémentaire. Se plaignant toujours des nuisances sonores provoquées dans leur appartement par le fonctionnement de la chaufferie collective, les époux M. ont alors modifié l'orientation de leur stratégie procédurale. Délaissant le vendeur et le constructeur, protégés par l'effet extinctif de la transaction de 1974, ils ont dirigé leurs griefs vers la collectivité des copropriétaires et le prestataire technique en charge de la maintenance. C'est ainsi qu'ils ont obtenu, par une ordonnance de référé du 18 avril 1986, rendue au contradictoire du syndicat de la copropriété de l'immeuble « L. C. P. » et de la société anonyme (SA) Soleco — entreprise titulaire du contrat d'entretien de la chaufferie —, la désignation d'un nouvel expert, M. Georges Cina, avec pour mission de déterminer les causes et les remèdes des bruits provenant de cette installation commune.

Le rapport d'expertise, daté du 4 décembre 1986 et déposé le 19 décembre 1986, a confirmé de manière circonstanciée la réalité et l'ampleur des nuisances. L'expert Cina a établi que les bruits identifiés provenaient du fonctionnement des pompes de circulation d'eau chaude ainsi que de celui des brûleurs des chaudières. Les mesures de pression acoustique effectuées dans l'appartement des époux M. ont révélé un niveau de 32 décibels lorsque seules les pompes étaient en marche, niveau s'élevant à 35 décibels lorsque les pompes et les brûleurs fonctionnaient simultanément. Or, l'expert a relevé que ces valeurs excédaient le seuil réglementaire fixé par l'Ordonnance Souveraine n° 5178 du 31 juillet 1973 relative à l'isolation acoustique dans les bâtiments d'habitation, lequel est arrêté à un maximum de 25 décibels pour les bruits engendrés par un équipement collectif tel qu'une chaufferie d'immeuble.

Afin de faire cesser définitivement le trouble constaté, l'expert Cina a préconisé une série de six mesures techniques confortatives, dont le coût global a été estimé à la somme de 77 090 francs :

1. Le déplacement des pompes de circulation à l'opposé de leur position actuelle ;
2. Le déplacement des équipements se trouvant à l'aplomb du mur séparatif de l'appartement de M. M. ;
3. L'interposition de dispositifs antivibratifs sur les tuyauteries « aller et retour » des pompes ;
4. La construction d'un mur séparatif en aggloméré de 0,20 mètre d'épaisseur entre la chaufferie et l'appartement de M. M. ;
5. La création d'une porte double lourde dans ce nouveau mur, permettant le remplacement éventuel des chaudières tout en évitant une perte d'isolement acoustique trop importante ;
6. La mise en place de ventilateurs équipés de pièges à sons (« pièces à sons » selon la graphie du jugement) pour assurer la ventilation basse de la chaufferie.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Fort des conclusions du rapport Cina, les époux M.-C. ont introduit l'instance au fond. Suivant exploit en date du 4 février 1987 (enrôlé sous le numéro 357 du rôle général de 1987), ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « L. C. P. » devant le Tribunal de première instance de Monaco.

Leurs prétentions s'articulaient autour de deux axes, assortis d'une demande d'exécution provisoire :

• D'une part, une condamnation en nature visant à contraindre le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte et sous le contrôle de l'expert judiciaire, l'ensemble des travaux de réfection prescrits par ce dernier ;
• D'autre part, une condamnation pécuniaire au paiement de la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, outre une somme de 10 000 francs sanctionnant la résistance abusive du syndicat.

En réponse à cette assignation, le syndicat de la copropriété « L. C. P. » a opposé une défense particulièrement étoffée, concluant à titre principal à l'irrecevabilité de la demande et, à titre subsidiaire, au rejet de toute responsabilité, tout en formant une demande reconventionnelle et en initiant des appels en garantie.

Sur le terrain de la recevabilité et du fond, le syndicat a soulevé plusieurs moyens :

• Il a d'abord soutenu que les demandeurs avaient acquis leur appartement en parfaite connaissance de cause, dès lors que les bruits provenaient des locaux de la chaufferie située immédiatement en dessous de leur lot. Selon le syndicat, cette configuration conférait au désordre le caractère d'un vice apparent, privant les acquéreurs du droit de s'en prévaloir ;
• Il a ensuite invoqué l'existence de la précédente instance ayant opposé les époux M., pour les mêmes faits, à leur venderesse et au promoteur-constructeur. Le syndicat faisait valoir que les demandeurs avaient déjà obtenu la réalisation par le promoteur des travaux destinés à remédier aux désordres et que, depuis lors, aucune aggravation des nuisances n'était survenue ;
• Enfin, le syndicat a contesté le principe même de sa responsabilité en soutenant que le vice affectant la chaufferie remontait à l'installation de celle-ci lors de l'édification de l'immeuble, c'est-à-dire à une époque antérieure à la création même de la copropriété. S'estimant victime d'un acharnement procédural, le syndicat a sollicité reconventionnellement la condamnation des époux M. au paiement de 20 000 francs pour procédure abusive.

Les époux M. ont répliqué pour maintenir l'intégralité de leurs demandes initiales. Pour écarter l'argument du vice apparent, ils ont souligné que l'existence même de la première procédure dirigée contre leur vendeur démontrait ipso facto qu'il s'agissait d'un vice caché, auquel les travaux de 1975 n'avaient apporté qu'un remède partiel et insuffisant. Sur le fondement de leur action contre la collectivité, ils ont soutenu être parfaitement en droit d'agir contre le syndicat des copropriétaires, tenu pour responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. À cet égard, ils ont invoqué par analogie les principes de la loi française du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, soulignant qu'aucune disposition contraire n'existait dans la législation monégasque, et se sont prévalus des stipulations expresses de l'article 43 du règlement de copropriété de l'immeuble « L. C. P. », lequel confie au syndic « l'administration générale de l'immeuble, sa surveillance, l'initiative, la direction des travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes ».

Parallèlement à sa défense au fond, le syndicat des copropriétaires a cherché à transférer la charge finale d'une éventuelle condamnation. Suivant exploit en date du 19 mai 1988 (enrôlé sous le numéro 532 du rôle général de 1988, bien que le tribunal mentionne également dans ses motifs un exploit du 26 mai 1988 pour l'introduction de l'action au fond contre le promoteur), le syndicat a fait assigner en intervention forcée la SCI Antinea et la SA Soleco. Demandant la jonction de cette nouvelle instance avec l'instance principale en raison de leur connexité, il a sollicité que ces deux sociétés soient condamnées à le relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. Au soutien de cet appel en garantie alternatif ou cumulatif, le syndicat a fait valoir que les désordres acoustiques ne pouvaient résulter que soit d'un vice de conception de l'ouvrage — engageant la responsabilité du constructeur Antinea —, soit d'un défaut d'entretien de la chaufferie — imputable au prestataire Soleco.

Les deux appelées en garantie ont vigoureusement conclu au rejet de ces prétentions :

• La SCI Antinea a soulevé l'irrecevabilité et, en tout état de cause, le mal-fondé de la demande dirigée contre elle. Elle a soutenu que sa responsabilité de constructeur ne pouvait plus être recherchée, tant en raison de la nature spécifique des travaux et équipements à l'origine des désordres concernant la chaufferie, que du fait de l'écoulement du temps depuis la livraison de l'immeuble ;
• La SA Soleco a sollicité sa mise hors de cause pure et simple. Elle a exposé que le marché de fournitures et de services la liant à la copropriété avait un objet strictement limité à la surveillance et à l'entretien courant des installations de chauffage central, alors que les nuisances litigieuses procédaient d'un défaut originel dans la conception même de la chaufferie, imputable au seul constructeur. Estimant avoir été attraite à tort dans la procédure, elle a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 10 000 francs au titre de ses « frais irrépétibles ».

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La jonction des instances principale et en garantie, ordonnée par le tribunal sur le fondement de l'article 271 du Code de procédure civile dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, a conduit la juridiction monégasque à résoudre une série de questions juridiques imbriquées, touchant à la fois au droit de la copropriété, au droit de la responsabilité civile et au droit de la construction.

Le problème juridique central se décomposait en deux volets distincts mais successifs :

En premier lieu, sur le terrain de l'action principale, un copropriétaire qui subit dans son lot privatif des nuisances sonores excédant les seuils réglementaires, générées par le fonctionnement d'un élément d'équipement commun (la chaufferie collective), est-il recevable et bien fondé à agir directement contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité et l'indemnisation de son trouble de jouissance, nonobstant l'existence d'une transaction antérieure conclue avec le vendeur et le promoteur-constructeur pour les mêmes désordres, et alors même que le vice affectant l'équipement commun serait antérieur à la constitution de la copropriété ?

En second lieu, dans l'hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue, ce dernier peut-il exercer avec succès une action récursoire en garantie :

• D'une part, à l'encontre du promoteur-constructeur sur le fondement de la garantie décennale (articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque), lorsque le défaut d'isolation phonique n'affecte qu'un seul lot privatif, provient d'appareils mécaniques livrés en l'état, et que l'action est engagée plus de vingt ans après la réception de l'immeuble ?
• D'autre part, à l'encontre de l'entreprise chargée de la maintenance des installations thermiques, lorsque l'expertise démontre que les nuisances résultent du fonctionnement intrinsèque, de la conception et de l'installation des chaudières ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal de première instance de Monaco livre une motivation particulièrement structurée, répondant point par point aux moyens soulevés tant dans le cadre de l'action principale que dans celui des appels en garantie.

1. Sur la recevabilité et le bien-fondé de l'action principale des copropriétaires contre le syndicat

Le tribunal commence par écarter les fins de non-recevoir opposées par le syndicat des copropriétaires.

S'agissant tout d'abord de l'autorité de la chose jugée (ou de l'effet extinctif) attachée à la première procédure ayant abouti à la transaction de 1974 et au jugement d'irrecevabilité de 1976, la juridiction relève l'absence de la triple identité requise, et plus spécifiquement le défaut d'identité des parties et de cause juridique. Les juges observent en effet qu'on ne saurait opposer aux époux M. l'instance les ayant précédemment opposés à leur venderesse et au promoteur, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'y était pas partie. Surtout, le tribunal souligne l'autonomie radicale des fondements juridiques : les règles gouvernant la garantie des vices cachés due par le vendeur et celles régissant la responsabilité du constructeur sont juridiquement distinctes des obligations propres qui pèsent sur le syndicat de la copropriété quant à la gestion et l'entretien des parties communes de l'immeuble.

Ensuite, le tribunal consacre formellement la recevabilité de l'action individuelle du copropriétaire contre la collectivité. Dès lors que les demandeurs invoquent un vice provenant du fonctionnement d'un élément d'équipement commun (la chaufferie) qui affecte directement la jouissance de leur lot privatif, leur intérêt et leur qualité à agir à titre individuel contre le syndicat sont pleinement caractérisés.

Abordant le fond du droit, le tribunal s'appuie sur les constatations techniques non contestées du rapport de l'expert Cina. Il relève que les bruits trouvent leur origine dans la rotation des pompes de circulation d'eau chaude et le fonctionnement des brûleurs des chaudières du chauffage central. Les niveaux de pression acoustique mesurés dans l'appartement (32 décibels avec les pompes seules, 35 décibels avec les pompes et les brûleurs) excèdent manifestement le plafond légal de 25 décibels édicté par l'article 6 de l'Ordonnance Souveraine n° 5178 du 31 juillet 1973 relative à l'isolation acoustique dans les bâtiments d'habitation, applicable aux bruits engendrés par un équipement collectif dans les pièces principales d'un logement. Or, la chaufferie est expressément qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété de l'immeuble « L. C. P. ».

Pour imputer la responsabilité de ce désordre au syndicat des copropriétaires, le tribunal combine deux sources normatives :

• Une source conventionnelle : l'article 43 du règlement de copropriété, aux termes duquel le syndic, qualifié d'« agent officiel des copropriétaires obligatoirement groupés en un syndicat », est tenu de prendre « l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes » ;
• Une source légale d'ordre public : l'article 6, alinéa 1er, de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 réglementant le statut de la copropriété, qui impose impérativement au syndic « de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l'entretien en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes ».

Opérant un glissement logique des prérogatives du syndic (organe d'exécution) vers les obligations du syndicat (personne morale ou groupement représenté), le tribunal énonce le principe selon lequel le syndicat de la copropriété, qui détient l'administration et la garde des parties communes de l'immeuble, doit répondre du trouble de jouissance provenant du fonctionnement des chaudières qui constituent des parties communes. Le fait que le vice soit d'origine ou antérieur à la mise en copropriété est implicitement mais nécessairement jugé indifférent : la qualité de gardien et d'administrateur actuel des parties communes oblige le syndicat à maintenir celles-ci dans un état qui ne nuise pas aux lots privatifs, a fortiori lorsque le seuil légal de tolérance acoustique (25 décibels) est franchi.

Ayant constaté le manquement de la copropriété à ses obligations légales et réglementaires, le tribunal prononce une double condamnation :

• Sur le plan indemnitaire, il évalue souverainement le préjudice subi au titre du trouble de jouissance à la somme de 50 000 francs, en tenant compte du caractère intermittent du trouble (lié aux périodes de fonctionnement du chauffage). Il y ajoute une condamnation à 5 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive, jugeant que le refus persistant de la copropriété de réparer un dommage dont elle avait pourtant admis l'existence procédait d'une mauvaise foi caractérisée ayant contraint les époux M. à ester en justice ;
• Sur le plan matériel, il condamne le syndicat à faire exécuter les travaux d'aménagement indispensables préconisés par l'expert Cina, sous