Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 14 novembre 2013, enregistré (n° 2014/000224) ;
Vu les conclusions de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, au nom de la SCI A, en date des 19 décembre 2013 et 27 mars 2014 ;
Vu les notes valant conclusions de g. SC., en date des 20 février 2014 et 5 juin 2014 ;
À l'audience publique du 10 juillet 2014, Maître Christiane PALMERO a été entendue en ses plaidoiries, g. SC. en ses observations et explications et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 30 septembre 2014 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Selon contrat en date du 2 janvier 2009, la SCI « A » a donné en location, par l'intermédiaire de la SAM C, gestionnaire de biens, à g. SC., un emplacement de parking portant le numéro 17/21 (lot 398) situé au niveau - 17, de l'immeuble « A », X à Monaco, moyennant un loyer mensuel de 155 euros TTC.
Par un courrier en date du 23 mai 2011, le représentant de la SCI « A » informait g. SC. qu'à compter du 1er juillet 2011 le loyer serait augmenté à hauteur de 210 euros TTC par mois.
g. SC. réglait le montant des loyers jusqu'au 1er octobre 2011, puis cessait tout paiement.
Dès le 20 octobre 2011, la SAM C réclamait le paiement de la somme de 630,01 euros, au titre du paiement du loyer du mois d'octobre, g. SC. ayant mis fin à l'autorisation de prélèvement auprès de sa banque laquelle indiquait comme motif de rejet : « contestation du débiteur ».
De multiples courriers de mises en demeure étaient adressés à g. SC. les 10 novembre 2011, 29 novembre 2011, 19 janvier 2012, 18 mai 2012, 8 juin 2012, 13 septembre 2012, 1er octobre 2012.
Le 17 octobre 2012, la clause résolutoire était acquise.
Les mises en demeure de régler les indemnités d'occupation étaient adressées à g. SC. les 4 février 2013, 3 avril 2013, 10 juillet 2013 et 3 octobre 2013.
Le montant total réclamé au titre des impayés afférents à la location du parking était de 5.746,09 euros, en principal, au jour de l'assignation.
La SCI « A » a initié une instance en paiement devant le Juge de paix par un billet d'avertissement en date du 16 avril 2013, le montant de la demande en paiement étant de 4.438,07 euros, outre le coût du billet de 22,50 euros.
Or, suite à une demande de la SCI « A », l'affaire a été radiée le 10 juillet 2013.
Par une ordonnance en date du 2 août 2013, la SCI « A » a été autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 6.000 euros sur les biens mobiliers appartenant à g. SC. et se trouvant à son domicile sis au 4ème étage de l'immeuble « Y », X à Monaco.
Le procès-verbal de saisie a été dressé le 20 août 2013 par Maître ESCAUT-MARQUET, Huissier.
Selon exploit en date du 14 novembre 2013, la SCI « A » a fait assigner g. SC., afin que le tribunal :
le condamne, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui régler :
la somme de 630,01 euros à compter du 4ème trimestre 2011 jusqu'au 4ème trimestre 2013, chacune de ces 9 échéances trimestrielles étant assortie d'un intérêt au taux légal, à compter du 29 novembre 2011, 19 janvier 2012, 18 mai 2012, 13 septembre 2012, 1er octobre 2012, 4 février 2013, 3 avril 2013, 10 juillet 2013, et 3 octobre 2013,
la somme de 76 euros correspondant aux frais de relance, avec intérêts à compter du 10 juillet 2013, date de la présentation de la mise en demeure,
la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
déclare régulière et valide la saisie pratiquée le 20 août 2013 et ordonne sa transformation en saisie exécution,
ordonne la vente aux enchères publiques des biens mobiliers saisis et dise que la SCI « A » pourra prélever sur le prix de la vente desdits biens mobiliers le montant des sommes qui lui sont dues.
Aux termes de l'acte d'assignation et des conclusions déposées subséquemment les 19 décembre 2013 et 27 mars 2014, la SCI « A » expose :
que le défendeur tente en vain de soutenir qu'une procédure serait pendante devant la justice de paix qui demeurerait saisie d'une demande reconventionnelle de sa part, alors que la procédure en question a été radiée le 10 juillet 2013, sans qu'aucune demande ne demeure tenante,
que le locataire a fait preuve d'une particulière mauvaise foi, en s'étant acquitté des loyers portés à 210 euros de juillet 2011 à octobre 2011, et donc en consentant à l'augmentation, pour ensuite interrompre les paiements, tout en maintenant son véhicule stationné dans le parking jusqu'en novembre 2013,
qu'il a non seulement donné ordre à sa banque de rejeter les prélèvements à compter d'octobre 2011, mais a également par la suite clôturé son compte,
que g. SC. n'a en outre répondu à aucune des multiples mises en demeure lui réclamant le paiement des arriérés de loyers, puis d'indemnités d'occupation,
que le courrier du 16 juin 2011 produit par g. SC. aux termes duquel il aurait manifesté son intention de mettre fin au contrat de location dès qu'il avait eu connaissance de l'augmentation, n'a en réalité jamais été reçu par la bailleresse, mais qu'il prouve que le locataire avait bien connaissance du nouveau loyer imposé par la SCI « A ».
Aux termes d'écrits judiciaires en date des 20 février 2014 et 5 juin 2014, g. SC. conclut pour sa part :
à l'incompétence du tribunal de première instance,
subsidiairement, au débouté de l'ensemble des demandes formulées par la SCI « A »,
à la condamnation de la SAM « A » à verser g. SC. la somme de 1.018,81 euros.
Il développe en substance les moyens suivants :
sur l'incompétence du tribunal
Une demande reconventionnelle de 1.018,81 euros est toujours pendante devant le Juge de paix puisqu'il n'a pas accepté le désistement d'action de la SCI « A ».
Ce montant étant inférieur au taux du ressort du tribunal de première instance de même que le montant des demandes principales, l'affaire ne peut qu'être jugée par le Juge de paix.
à titre subsidiaire,
sur les sommes réclamées au titre des loyers
Il n'a jamais consenti à l'augmentation de loyer et si les paiements sont effectivement intervenus jusqu'en octobre 2011, ce n'est qu'en raison de la non désactivation de l'ordre de virement et donc des limites informatiques du logiciel de la banque.
Il n'avait aucune intention de poursuivre l'exécution du contrat de bail qui a été unilatéralement rompu par la bailleresse et a clairement matérialisé son intention par un courrier du 16 juin 2011.
Contrairement aux affirmations de la SCI « A », il a libéré les lieux avant le 1er juillet 2011.
Il n'est donc redevable d'aucune somme envers la bailleresse.
sur la demande en paiement de la somme de 1.018,81 euros
Elle correspond au montant de la somme de 630,01 euros indûment prélevée par la bailleresse le 1er juillet 2011, à laquelle s'ajoute la caution de 388,80 euros devant lui être restituée.
SUR CE,
Sur la compétence
En dépit des affirmations de g. SC., aucune procédure n'est pendante devant le juge de paix, suite à la radiation de la demande introduite par la SCI « A », intervenue le 10 juillet 2013, et visant à obtenir paiement des loyers et indemnités d'occupation à hauteur de 4.438,07 euros.
La lettre par laquelle g. SC. se serait opposé à la radiation n'est jamais parvenue aux services de la justice de paix, alors qu'un courrier est versé aux débats par lequel il prend note de la demande de radiation et y consent le 9 juillet 2013. La radiation est donc effective et la procédure est close devant la justice de paix.
Le juge de paix a d'ailleurs précisé qu'aucune demande reconventionnelle émanant de g. SC. n'était en cours d'examen auprès de sa juridiction.
L'irrecevabilité fondée sur une saisine concomitante de deux juridictions civiles devra donc être rejetée.
Dans le cadre de la présente instance, le tribunal est saisi d'une demande en paiement d'un arriéré locatif d'un montant en principal de 5.670,09, outre intérêts au taux légal, 76 euros de frais, et 3.000 euros de dommages et intérêts. L'article 6 du code de procédure civile fixe le taux de compétence du juge de paix à 4.600 euros pour les affaires susceptibles de faire l'objet d'un appel.
La présente demande se situe donc parfaitement dans le taux du ressort du tribunal de première instance qui se déclarera dès lors compétent, l'exception soulevée par g. SC. devant être rejetée.
Sur la demande au fond en paiement des loyers
L'article 2 du contrat de location prévoit que « le renouvellement de la location sera automatique pour des périodes successives de 3 mois, sauf avis adressé à l'autre partie :
soit par lettre recommandée avec accusé de réception, un mois au moins avant l'échéance de ladite location, la date de dépôt faisant foi,
soit par lettre acte d'huissier, la première présentation dudit acte faisant foi ».
Le courrier adressé par la la SAM C à g. SC. afin de lui notifier une augmentation de loyer n'est pas conforme aux prescriptions contractuelles et ne peut pas être considéré comme ayant donné naissance à de nouvelles obligations de nature financière à la charge de g. SC..
Ainsi, ce dernier n'était pas tenu de régler la somme trimestrielle de 630,01 euros et les termes du contrat initial doivent donc être considérés comme étant restés tenants, de sorte que g. SC. devait s'acquitter de la somme trimestrielle de 465 euros au titre du loyer.
Ainsi, g. SC. sera condamné à régler les loyers et indemnités d'occupation du 1er octobre 2011 au 31 décembre 2013, soit la somme de 4.185 euros, étant relevé que le défendeur soutient sans en rapporter la moindre preuve, qu'il a libéré l'emplacement de parking en juillet 2011, le défendeur indiquant par conclusions du 19 décembre 2013 qu'un véhicule de marque Rolls Royce occupait l'emplacement jusqu'au 12 novembre 2013.
Il convient en outre de condamner g. SC. à verser à la SCI « A » la somme de 76 euros correspondant aux frais de relance qui sont justifiés par la pièce n°14 produite par la demanderesse.
Sur la demande de dommages et intérêts de 3.000 euros formée par la SCI « A »
Si g. SC. ne s'est certes pas acquitté des montants réclamés et succombe au principal, du moins partiellement, il convient toutefois de relever d'une part, que l'application des intérêts au taux légal ont déjà vocation à compenser le retard de paiement, et d'autre part, que les montants qui lui étaient réclamés avaient été majorés sans son consentement et n'étaient donc pas dus dans leur totalité.
La demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive sera dès lors rejetée.
Sur la demande en paiement de la somme de 1.018,81 euros formée par g. SC.
La somme de 1.018,81 euros, objet de la demande correspond à la somme de 630,01 euros indûment prélevés sur son compte le 1er juillet 2011 (paiement des loyers des mois de juillet, août, et septembre 2011).
Le paiement par prélèvements automatiques de la somme de 630,01 euros n'était dû qu'à hauteur de 465 euros, si bien que la bailleresse est tenue de restituer à g. SC. 165,01 euros.
De même, le cautionnement de 388,80 euros versé lors de la signature du bail, les loyers dus étant réglés sur la vente des biens mobiliers, et la nécessité d'une remise en état n'étant pas alléguée.
Ainsi, il convient de condamner la SCI « A » à restituer la somme de 388,80 euros à g. SC..
Sur la saisie conservatoire et ses conséquences
Il convient de valider la saisie conservatoire pratiquée le 10 août 2013 et de la transformer en saisie-exécution.
Sur l'exécution provisoire
Les conditions justifiant le prononcé de l'exécution provisoire au sens de l'article 202 du Code de procédure civile n'étant pas caractérisées en l'espèce, il n'y a donc pas lieu de l'ordonner.
Sur les dépens
Il convient d'ordonner que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.