Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître c. NOTARI, huissier, en date du 29 juillet 2015, enregistré (n° 2016/000088) ;
Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble X1, en date des 1er décembre 2015 et 20 avril 2016 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de c. DU., en date du 13 janvier 2016 ;
À l'audience publique du 12 mai 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 7 juillet 2016 ;
FAITS ET PROCÉDURE
c. DU. et Isabelle DU. épouse AL. sont propriétaires à parts égales de l'immeuble X1 situé X1 à Monaco, régi par un règlement de copropriété reçu le 23 juin 1988 en l'étude de Maître Jean-Charles REY, Notaire.
Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2015, c. DU. a fait citer le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE X1 devant le Tribunal de première instance de Monaco, aux fins de voir :
dire et juger non écrites comme contraires aux termes d'ordre public de la loi et par conséquent annuler les dispositions relatives aux modalités de vote de l'article 35 du règlement de copropriété de l'immeuble X1 et en tout état de cause la partie de cet article selon laquelle pour les décisions mentionnées comme pouvant être prises « à la majorité simple, c'est-à-dire à la majorité des voix dont disposent les copropriétaires présents ou représentés », il est indiqué : « En cas de partage égal des voix, la prépondérance appartiendra aux copropriétaires faisant majorité en nombre »,
prononcer l'annulation de la résolution relative à l'élection du syndic adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble X1 tenue à Monaco le 7 juillet 2015,
désigner du fait de l'annulation en résultant du mandat du syndic, tel administrateur provisoire qu'il plaira au Tribunal avec une mission définie,
ordonner l'exécution provisoire du jugement.
c. DU. qui maintient ses prétentions initiales en concluant à l'irrecevabilité et au débouté des prétentions adverses, expose et soutient :
que depuis la mise en copropriété, divers chantiers de rénovation ou de transformation dans l'immeuble ont entraîné de nombreuses modifications touchant les parties communes et les parties privatives, la question de la mise à jour du règlement de copropriété, notamment dans le cadre de la nouvelle loi relative à la copropriété adoptée le 8 janvier 2007, ayant donné lieu à débats entre elle-même et sa sœur ; qu'en raison de la mauvaise volonté manifeste de cette dernière aucune solution n'a pu être trouvée ; qu'elle a en conséquence été contrainte de s'adresser en justice pour obtenir la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 4 juillet 2012 confirmée par arrêt de la Cour d'appel du 30 avril 2013 ; que pour entraver cette expertise Isabelle DU. épouse AL. a intenté une procédure au fond, dont elle a été déboutée par jugement du 30 septembre 2014 confirmé par arrêt du 29 septembre 2015 ; que de même Isabelle DU. épouse AL. a créé des difficultés au cours des opérations d'expertise obligeant le juge chargé du contrôle de cette mesure d'instruction à intervenir ; que cette dernière s'est enfin dessaisie de lots lui appartenant au profit de son fils par acte du 23 juin 2014 et des SCI H et A par actes du 29 juin 2015, l'obligeant ainsi à les assigner successivement en référé afin de leur faire déclarer les opérations d'expertise communes,
que c'est dans ce contexte que se situe le présent litige, lequel a été généré par une nouvelle et complémentaire manœuvre entreprise par Isabelle DU. épouse AL. aux fins de prendre le contrôle de la copropriété, l'intéressée et son fils ayant lors de l'assemblée générale annuelle réunie le 18 mars 2015 avec pour ordre du jour un point 5 « Élection du syndic », refusé le renouvellement de la désignation du Cabinet WO. syndic depuis l'origine alors qu'elle-même avait voté en faveur de cette résolution, aboutissant ainsi à une égalité de voix ; que lors de la nouvelle assemblée générale convoquée le 7 juillet 2015, la même égalité de voix étant apparue lors du premier comme du second vote c'est finalement le Cabinet BE. qui avait été désigné en qualité de syndic en application de l'article 35 alinéa 1 du règlement de copropriété selon lequel « en cas de partage des voix la prépondérance appartiendra aux copropriétaires faisant majorité en nombre », dispositions sur lesquelles elle a émis des réserves,
que cet article est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 14 à 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, qui déterminent les conditions de majorité et de vote,
que selon l'article 14 de la loi n° 1.329 chaque copropriétaire dispose pour les votes en assemblée, d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; qu'en conséquence la clause selon laquelle, en cas de partage égal de voix doit être prise en compte la majorité en nombre revient à enfreindre cette règle ; qu'en effet si un second vote est certes prévu en cas de partage égal de voix, il n'est nullement envisagé un départage par nombre de copropriétaires ; qu'il n'est pas possible de rajouter à la loi des modalités de calcul de majorité non prévues,
qu'à titre surabondant, l'élection du syndic n'intervient pas à la majorité simple de l'article 14 de la loi, mais selon l'article 20, à la majorité en voix de tous les copropriétaires présents ou représentés exigée par l'article 15,
que pour éviter une vacance de syndic du fait de l'annulation inéluctable de l'élection du Cabinet BE., il est nécessaire de désigner un administrateur provisoire avec la mission précisée au dispositif.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE X1 demande au Tribunal :
de dire que l'article 35 du règlement de copropriété de l'immeuble X1 n'est pas contraire à la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée,
de débouter c. DU. de toutes ses demandes, fins et conclusions,
de la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Il est soutenu :
que la loi n° 1.329 imposait aux copropriétés créées antérieurement et non organisées, de se mettre en conformité avec ses dispositions, et non pas de modifier les règlements de copropriété existants, leurs dispositions éventuellement contraires à la loi promulguée s'en trouvant nulles du fait du caractère d'ordre public de cette loi, exceptés les 3ème et 4ème alinéas de l'article 2, l'article 3 et le 1er alinéa de l'article 22 ; qu'ainsi la refonte totale du règlement de copropriété ne s'imposait pas, ce qui démontre que le refus de Isabelle DU. épouse AL. d'y procéder n'avait rien d'abusif,
qu'aucune démonstration de l'existence des manœuvres auxquelles Isabelle DU. épouse AL. aurait procédé en faisant donation à son fils du lot n° 22 et en cédant les lots n° 35 et 36 aux SCI H et A, n'est rapportée, le droit de propriété étant protégé par la Constitution ; que de même chaque copropriétaire est libre de refuser le renouvellement d'un syndic,
qu'hormis son affirmation de principe, c. DU. ne démontre pas en quoi le départage par nombre de propriétaires votant pour ou contre une résolution, enfreindrait la règle selon laquelle chacun des copropriétaires dispose « d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes »,
que l'objectif de pondération est contenu dans la loi n° 1.329 dont l'article 14 alinéa 2 prévoit que « lorsqu'un propriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix de tous les autres copropriétaires », que l'alinéa 3 disposant quant à lui que : « si l'assemblée générale ne peut adopter une décision, pour laquelle est requise une majorité autre que qualifiée ou l'unanimité, en raison d'un partage égal des voix, il est immédiatement procédé à un deuxième vote »,
que la loi n'impose pas de nouveau mode de comptabilisation des voix lors du deuxième vote, mais laisse le champ libre aux copropriétaires ainsi que l'explique l'exposé des motifs de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 ; que la règle critiquée par c. DU., non seulement n'est pas contraire à la loi, mais est conforme à son objectif qui vise à éviter les situations de blocage dues à l'égalité des suffrages,
que contrairement à ce que prétend c. DU., la majorité de l'article 15 est une majorité simple et non qualifiée, la seule différence avec la majorité de l'article 14 tenant à la prise en compte des voix des abstentionnistes ;
que l'action de c. DU., exclusivement inspirée par le ressentiment, n'était fondée sur aucun moyen de droit sérieux elle revêt en conséquence un caractère abusif justifiant l'allocation à son profit de dommages et intérêts.
SUR CE
c. DU. conteste la résolution relative à l'élection du syndic adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble X1 le 7 juillet 2015 et notifiée le 16 juillet 2015, ainsi libellée :
« Après débat, mis aux voix, par la Présidente, la candidature du cabinet BE. obtient 5000 voix (Madame I. AL. 4829 voix et Monsieur C. AL. 171 voix).
La SAM CABINET WO. obtient 5000 voix (Madame C. DU. 5000 voix)
Conformément à la loi nous avons procédé à un second vote dont le résultat est identique au premier.
Monsieur M. GO. intervient et rappelle l'article 35 du règlement de copropriété alinéa 1 lequel précise « en cas de partage des voix la prépondérance appartiendra aux copropriétaires faisant majorité en nombre »
En conséquence, se référant à cet article le cabinet BE. est désigné en qualité de syndic.
Madame C. DU. émet des réserves en rappelant qu'elle dispose de 50 % des voix et s'étonne des conséquences de cette disposition du règlement de copropriété qui lui semble contraire à la loi. »
Est ainsi discutée la conformité à la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée de l'article 35 du règlement de copropriété, rédigé en ces termes :
« Pour être valables les décisions de l'assemblée doivent être prises dans les conditions suivantes :
1°) À la majorité simple, c'est à dire à la majorité des voix dont disposent les copropriétaires présents ou représentés :
Toutes les décisions qui ne se trouvent pas soumises à l'adoption par une majorité plus forte aux termes des dispositions ci-après.
En cas de partage égal des voix la prépondérance appartiendra aux copropriétaires faisant majorité en nombre.
2°) À la majorité absolue des voix des copropriétaires formant le syndicat :
Les décisions à prendre en cas de destruction de l'ensemble immobilier.
3°) À la majorité absolue des copropriétaires représentant les trois/quarts au moins des voix :
Les décisions relatives aux modifications, suppressions ou adjonctions au présent règlement
4°) À l'unanimité :
Les décisions modifiant la répartition des fractions de propriété ».
La loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée énonce en son article 28 que toutes clauses contraires à ses dispositions, à l'exception de celles des troisième et quatrième alinéas de l'article 2, du premier alinéa de l'article 3 et du premier alinéa de l'article 22, sont réputées non écrites.
Il en ressort nécessairement que les modalités de vote définies par la loi, sont d'ordre public et qu'il ne peut y être dérogé dans le règlement de copropriété. Différentes majorités sont définies par la loi :
la majorité de l'article 14 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l'exclusion des voix des abstentionnistes, chacun des copropriétaires disposant d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, étant précisé que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix de tous les autres copropriétaires y compris pour les autres majorités requises ; en cas de partage égal de voix il est immédiatement procédé à un deuxième vote si c'est une majorité autre que qualifiée ou l'unanimité qui est requise,
la majorité de l'article 15 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés pour les travaux ou installations affectant les parties communes ; il s'agit de la majorité requise pour l'élection du syndic par renvoi de l'article 20,
la majorité de l'article 16 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés pour l'établissement ou la modification du règlement de copropriété, les actes d'acquisition immobilière,
l'article 17 : l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
Les dispositions de l'article 35 du règlement de copropriété ne sont donc pas conformes aux dispositions d'ordre public de la loi n° 1.329 en ce qu'elles prévoient des modalités de vote selon des majorités différentes de celles exigées par ladite loi, telles qu'elles ont été mentionnées ci-dessus.
Les dispositions de l'article 35 du règlement de copropriété concernant les modalités de vote, doivent donc être réputées non écrites.
Dans le cas d'espèce, c'est en application de cet article 35 que le cabinet BE. a été élu, en privilégiant le choix effectué par le plus grand nombre de copropriétaires, en présence d'un partage égal de voix des copropriétaires.
Il convient donc d'examiner si cette désignation est intervenue en conformité avec les dispositions d'ordre public de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée.
Selon les dispositions de l'article 20 de cette loi, le syndic est nommé et renouvelé par l'assemblée générale à la majorité prévue par l'article 15, s'agissant de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. En cas de non renouvellement du mandat du syndic, celui-ci est prorogé de droit jusqu'à ce qu'un successeur ait été désigné, cette désignation intervenant au plus tard dans un délai de quatre mois, délai renouvelable tant qu'un successeur n'a pas été désigné. En cas d'absence du syndic ou de carence de celui-ci, le Président du Tribunal de première instance, saisi à la requête d'un copropriétaire, désigne un administrateur provisoire de la copropriété.
L'hypothèse d'un partage égal des voix n'est prévue que par l'article 14, selon lequel « si une assemblée générale ne peut adopter une décision, pour laquelle est requise une majorité autre que qualifiée ou l'unanimité, en raison d'un partage égal des voix, il est immédiatement procédé à un deuxième vote ».
Les parties s'opposent sur la nature de la majorité (simple ou qualifiée) définie à l'article 15, étant observé qu'il s'agit d'une majorité calculée sur une base différente : en excluant les abstentionnistes dans l'article 14 et en les comptant dans l'article 15.
En tout état de cause, force est de constater que cet article 14 ne prévoit pas un mode de calcul de la majorité différent au cours de ce deuxième vote.
À cet égard, si le projet de loi modifiant la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 fait état du souci du législateur de prévoir un palliatif en cas de partage égal des voix pour éviter les blocages en organisant immédiatement un second vote dans l'espoir qu'une majorité puisse émerger, il ne permet pas d'en déduire une volonté du législateur de prévoir un autre mode de calcul de la majorité en cas de partage égal des voix, dérogeant à la comptabilisation des voix des copropriétaires selon leur quote-part dans les parties communes.
En outre, l'article 20 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée concernant précisément l'élection du syndic, prévoit des modalités spécifiques en cas de difficulté pour la désignation du syndic, constituant en la prorogation du mandat de ce dernier, de droit, jusqu'à ce qu'un successeur ait été désigné ou que le Président du Tribunal ait été saisi pour désigner un administrateur provisoire de la copropriété.
Cet article 20 n'a pas été appliqué en l'espèce par l'assemblée générale des copropriétaires, alors pourtant qu'il s'agit du dispositif d'ordre public prévu par la loi.
En conséquence, la désignation du cabinet BE. par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble X1 en date du 7 juillet 2015 doit être déclarée nulle.
En l'absence de syndic, il convient de désigner, à la demande de c. DU., copropriétaire, un administrateur provisoire de la copropriété avec la mission ci-après précisée incluant notamment la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires avec un ordre du jour qui comportera la désignation d'un syndic, dans le délai de quatre mois de sa saisine.
- Sur les dommages et intérêts
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE X1, qui succombe dans sa défense, n'est pas fondé à réclamer des dommages et intérêts pour procédure abusive.
- Sur l'exécution provisoire
Selon les dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est ordonnée par le tribunal, à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel. Elle peut être ordonnée également, dans tous les cas d'urgence.
En l'espèce, aucune des conditions prévues par la loi n'est caractérisée.
c. DU. sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur les dépens
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE X1 sera condamné aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.