Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31016
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31016 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans des opérations successives de rénovation, de démolition et de reconstruction immobilière intervenues sur deux fonds mitoyens situés dans la Principauté, révélant les difficultés structurelles et juridiques inhérentes aux chantiers réalisés en milieu urbain dense et sur des sols géologiquement complexes.
Les époux g.G et t M épouse K sont propriétaires d'une villa dénommée « Villa ZC », sise 4, rue Louis Aureglia à Monaco, laquelle constitue leur résidence principale. Après l'acquisition de ce bien, ils en ont confié la rénovation à une entreprise de construction, identifiée dans la décision tantôt sous la dénomination « SAM ZA », tantôt sous celle de « l.L » ou « société N » (les écritures et les motifs du jugement employant alternativement ces désignations pour viser le même opérateur économique défendeur). Ces travaux de rénovation de la Villa ZC ont été exécutés en 2008 et achevés, selon les écritures de l'entreprise, le 17 mars 2008.
Le fonds supportant la Villa ZC est mitoyen d'une parcelle sur laquelle était anciennement édifiée une construction dénommée « ZD » (également mentionnée dans les motifs sous les noms de « Villa L'Hirondelle » ou « villa Kerber »). Cette propriété voisine appartenait initialement à une société de droit panaméen dénommée « ZB », puis, à la suite de la dissolution de cette dernière, à la société civile immobilière dénommée « S. C. I. C ». Ultérieurement, la S. C. I. C ayant elle-même fait l'objet d'une dissolution anticipée suivie d'une radiation, ses associés, a.B et e.F épouse B, sont devenus personnellement propriétaires de cette villa voisine à compter du 23 avril 2019.
Au cours de l'année 2009, et plus précisément suivant un marché de travaux confié en décembre 2009, la même entreprise de construction (la SAM ZA / l.L) est intervenue sur le fonds voisin pour le compte du maître de l'ouvrage de l'époque, dans le cadre d'un vaste projet immobilier consistant à démolir en grande partie la villa existante (ZD) pour édifier à sa place une nouvelle construction dénommée « Villa ZE ». Préalablement au démarrage de ce chantier de démolition et de reconstruction, l'entreprise de travaux a pris la précaution de faire établir un constat d'huissier de justice le 3 septembre 2009 afin de dresser un état des lieux contradictoire ou préventif de la Villa ZC appartenant aux époux G-K. Ce procès-verbal initial, développé sur sept pages, relevait la présence à divers endroits de simples microfissures et craquelures (en façade, sur les terrasses et balcons, ainsi qu'à l'intérieur dans le bureau du troisième étage, la cuisine du rez-de-jardin, le sous-sol et le dressing), sans toutefois faire état de fissures franches ou ouvertes.
Toutefois, au début de l'année 2010, au cours de l'exécution des opérations de démolition et de terrassement de la villa voisine ZE, l'entreprise de travaux a procédé à l'implantation de plusieurs tirants d'ancrage (également qualifiés de « clous » dans les rapports techniques) directement dans le tréfonds de la Villa ZC, afin d'assurer le soutènement nécessaire à la construction nouvelle. Cette incursion dans le sous-sol de la propriété des époux G-K a été réalisée sans qu'aucune autorisation préalable n'ait été sollicitée ni obtenue de la part de ces derniers. Par la suite, selon un compte rendu de chantier de la Villa ZE en date du 17 septembre 2010, les tirants ont été désactivés après la première étape des travaux par le découpage des têtes de clous boulonnées, mais les tiges métalliques prises dans le béton sont demeurées définitivement scellées dans le tréfonds de la Villa ZC.
Concomitamment et postérieurement à ces travaux, les époux G-K ont constaté l'aggravation des microfissures antérieures ainsi que l'apparition de nombreuses nouvelles fissures, beaucoup plus importantes, au sein de leur villa. Ils ont alors mandaté Maître Claire NOTARI, huissier de justice, laquelle a dressé un procès-verbal de constat le 11 mai 2010. Cet acte a formellement établi, d'une part, que six tirants avaient été ancrés dans le mur de soutènement de la Villa ZC et, d'autre part, qu'étaient apparues au niveau -1 de la villa une fissure ouverte partant du mur côté droit de l'escalier, se poursuivant en plafond et redescendant verticalement jusqu'à l'interrupteur, ainsi qu'une fissure verticale ouverte sur toute la hauteur du mur dans la cave située juste au-dessus de la zone d'ancrage des tirants.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face à l'évolution de ces désordres matériels et à l'atteinte portée à leur tréfonds, les époux G-K ont initié une première démarche judiciaire de nature probatoire. Par exploit d'huissier en date du 2 septembre 2016, ils ont assigné la société S. C. I. C ainsi que l'entreprise de construction (SAM ZA / l.L) devant le juge des référés afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire contradictoire. Par ordonnance de référé du 16 novembre 2016, il a été fait droit à cette demande et Monsieur j.H a été désigné en qualité d'expert, avant d'être remplacé par Monsieur j A suivant ordonnance du 4 mars 2019. La mission confiée au technicien était particulièrement large : décrire les désordres affectant la Villa ZC, en rechercher les causes et origines, fournir tous éléments techniques permettant d'en déterminer l'imputabilité, préconiser et chiffrer les travaux de remédiation, dire si l'immeuble présentait à court ou moyen terme un risque ou une contre-indication pour l'habitation, et donner tous éléments d'appréciation des préjudices subis.
Avant même le dépôt du rapport d'expertise définitif, et afin de préserver leurs droits au fond tout en tenant compte de la dissolution anticipée et de la radiation de la S. C. I. C intervenues dans l'intervalle, les époux G-K ont, par acte d'huissier du 24 juin 2022 (et exploit du ministère de Maître Claire NOTARI du 5 juillet 2022 enregistré sous le n° 2022/000523), assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco la société S. C. I. C, ses anciens associés devenus propriétaires a.B et e.F épouse B, ainsi que l'entreprise de travaux l.L. Dans leur acte introductif d'instance, ils sollicitaient notamment un sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise, la reconnaissance d'un empiétement irrégulier et d'un trouble anormal de voisinage, ainsi que la condamnation in solidum des défendeurs à les indemniser pour la remise en état de leur propriété, pour leurs frais de relogement (à hauteur de 10 000 euros par mois) et pour leur préjudice moral.
L'expert judiciaire j A, qui s'était adjoint le concours d'un sapiteur géotechnique (le bureau d'études du sol OGEO, auteur d'un rapport en juin 2021), a finalement déposé son rapport définitif le 28 avril 2023. Ce document technique a mis en lumière une causalité plurielle des désordres affectant la Villa ZC (appelée également à un endroit des motifs « Villa Les Echauguettes »). L'expert a en effet identifié trois causes distinctes aux fissurations : premièrement, un phénomène de tassement différentiel du sol lié à la conservation de murs en moellons sans confortement des fondations et au creusement d'une gaine dans la roche lors de la rénovation de 2008 ; deuxièmement, une erreur de conception affectant l'encoffrement d'une gaine technique dans la buanderie (chape flottante sans armature et trop mince) lors de ces mêmes travaux de 2008 ; et troisièmement, les vibrations provoquées par la mise en œuvre des clous (tirants d'ancrage) dans le tréfonds de la propriété en 2010 lors du chantier voisin.
Au vu des conclusions de ce rapport, les parties ont développé leurs demandes et moyens de défense par voie de conclusions récapitulatives successives avant la clôture des débats prononcée le 21 février 2025.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 10 février 2025, les demandeurs, g.G et t M épouse K, ont considérablement précisé et amplifié leurs prétentions financières, articulant désormais leur action autour d'un double fondement juridique :
- D'une part, sur le terrain délictuel et immobilier, ils demandaient au Tribunal de juger que l'implantation sans autorisation des tirants d'ancrage dans le tréfonds de la Villa ZC constituait un empiétement irrégulier sur leur propriété ainsi qu'un trouble anormal du voisinage ;
- D'autre part, sur le terrain contractuel, tirant parti des révélations de l'expertise sur les malfaçons affectant leur propre rénovation de 2008, ils demandaient de juger que la responsabilité civile de l'entreprise SAM ZA (l.L) était engagée en raison des « fautes dolosives » commises lors de la rénovation de la Villa ZC ;
- En conséquence, ils réclamaient la condamnation in solidum d'a.B, d'e.F épouse B et de l.L à leur payer : 1 039 152,79 euros au titre des travaux de reprise nécessaires à la remise en état de leur propriété ; 2 330 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'occupation illicite de leur tréfonds et la dépréciation consécutive de leur villa ; 360 000 euros au titre d'une indemnité de relogement jusqu'au récolement des travaux assorti d'une autorisation d'occuper les locaux ; et 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- Ils sollicitaient en outre qu'il soit fait injonction aux époux B de ne pas entraver les travaux de remise en état du tréfonds (au besoin en donnant accès à leur propre tréfonds), que le jugement soit déclaré opposable aux acquéreurs éventuels et successifs de la Villa ZE, qu'il leur soit réservé le droit de parfaire leurs demandes selon l'évolution des désordres, que soit ordonnée l'exécution provisoire, et que les défendeurs soient condamnés in solidum à leur rembourser 42 235,01 euros de frais d'expertise judiciaire, outre 20 000 euros au titre des frais de procédure et les entiers dépens.
En défense, les propriétaires actuels du fonds voisin, a.B et e.F épouse B, par conclusions récapitulatives du 18 février 2025, opposaient tant des moyens d'irrecevabilité que de fond :
- À titre principal, ils soulevaient l'irrecevabilité des demandes dirigées contre la SCI C (dissoute) et soutenaient que l'action fondée sur le trouble anormal de voisinage était prescrite. Sur le fond, ils demandaient au Tribunal de constater que les désordres affectant la Villa ZC résultaient exclusivement d'un tassement différentiel du terrain et d'une erreur de conception consécutifs aux travaux de rénovation et d'extension de ladite villa par les demandeurs eux-mêmes. Ils faisaient valoir que l'expert n'affirmait pas formellement que les clous provisoires étaient à l'origine des désordres, qu'il ne préconisait ni la suppression des clous ni la remise en état du tréfonds et ne les chiffrait pas, et qu'il ne leur imputait personnellement aucun désordre. Surtout, ils invoquaient l'engagement contractuel pris par l'entreprise l.L d'assumer seule tout désordre lié aux travaux réalisés et affectant les avoisinants, concluant au débouté intégral des demandeurs à leur encontre ;
- À titre subsidiaire, ils soutenaient que l'atteinte à la propriété ne pouvait se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts limités au regard de la faiblesse du préjudice ;
- En tout état de cause, ils appelaient en garantie l'entreprise l.L afin qu'elle soit condamnée à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux, et réclamaient 50 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
De son côté, l'entreprise de travaux l.L, par conclusions récapitulatives du 4 février 2025, articulait principalement sa défense autour de deux fins de non-recevoir tirées de la prescription extinctive :
- Elle demandait à titre principal de juger que toutes les actions engagées à son encontre au titre des travaux de rénovation de la Villa ZC achevés le 17 mars 2008 étaient prescrites, et qu'il en allait de même de toutes les demandes formées au titre d'un trouble anormal de voisinage, lesquelles devaient dès lors être déclarées irrecevables ;
- À titre subsidiaire, elle concluait au débouté pur et simple de l'ensemble des demandes des époux G-K, et réclamait en tout état de cause leur condamnation solidaire à lui verser 10 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais de l'expertise de Monsieur A.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La complexité factuelle et chronologique de l'espèce, caractérisée par l'intervention d'une seule et même entreprise de construction sur deux fonds mitoyens à deux périodes successives (2008 puis 2009-2010), confrontait le Tribunal de première instance de Monaco à une série de quatre questions juridiques majeures, mêlant droit transitoire de la prescription, droit de la responsabilité des constructeurs, régime des troubles de voisinage et protection du droit de propriété immobilière :
- Sur la recevabilité et le bien-fondé de l'action contractuelle contre le constructeur après l'expiration du délai décennal : Le maître de l'ouvrage qui découvre, à l'occasion d'une expertise judiciaire déposée quinze ans après l'achèvement des travaux de rénovation de son immeuble, l'existence de malfaçons et d'erreurs de conception imputables à son entrepreneur, est-il recevable et fondé à rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de ce dernier au-delà du délai de garantie décennale de dix ans prévu par les articles 1630 et 2050 du Code civil monégasque, en invoquant l'existence d'une faute dolosive ?
- Sur le calcul de la prescription de l'action pour trouble anormal de voisinage en présence d'un changement législatif et d'un référé-expertise : Comment s'articulent, pour une action en responsabilité extra-contractuelle née de désordres constatés en mai 2010, l'entrée en vigueur de la loi du 5 décembre 2013 réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription de droit commun (article 2044 du Code civil) et l'effet suspensif attaché à une demande d'expertise en référé formée avant tout procès en septembre 2016 (article 2059-1 du Code civil) ?
- Sur l'imputabilité du trouble anormal de voisinage et la ventilation d'un préjudice à causalité multiple : Lorsque des travaux de démolition-reconstruction exécutés sur un fonds voisin avec implantation non autorisée de tirants d'ancrage dans le tréfonds contigu provoquent des fissures sur l'immeuble mitoyen, les propriétaires du fonds auteur des travaux peuvent-ils être mis hors de cause au profit de la seule entreprise de construction en vertu d'une clause de transfert de responsabilité stipulée dans le marché de travaux ? En outre, comment le juge du fond doit-il liquider le préjudice matériel et moral lorsque l'expert judiciaire, tout en retenant trois causes distinctes aux désordres (dont deux inhérentes aux vices propres de l'immeuble endommagé), a refusé d'établir une quote-part d'imputabilité entre ces différentes causes ?
- Sur la sanction de l'empiétement perpétuel dans le tréfonds : Sur quel fondement et selon quelles modalités d'évaluation doit être réparée l'atteinte au droit de propriété résultant du maintien définitif, dans le tréfonds d'un immeuble et sans l'accord de son propriétaire, de tiges métalliques de tirants d'ancrage désactivés dont le retrait n'est techniquement ni nécessaire ni souhaitable ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ces différentes problématiques, le Tribunal développe une motivation analytique particulièrement structurée, procédant par étapes successives pour écarter les fins de non-recevoir avant d'opérer un tri rigoureux entre les chefs de responsabilité et de préjudice.
1. L'examen de l'action en responsabilité contractuelle au titre des travaux de 2008 : recevabilité temporelle mais rejet au fond
Se plaçant à la date de l'assignation au fond du 24 juin 2022 pour apprécier la prescription, le Tribunal rappelle tout d'abord les textes gouvernant la responsabilité spécifique des constructeurs en droit monégasque : l'article 1630 du Code civil, selon lequel les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans si l'édifice construit à prix fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction ou du sol, et l'article 2050 du même code, qui les décharge de la garantie des gros ouvrages après dix ans. Constatant que les travaux de rénovation de la Villa ZC dataient de 2008, les demandeurs admettaient implicitement l'acquisition de la prescription décennale mais contournaient cet obstacle en invoquant la responsabilité contractuelle de droit commun pour « faute dolosive » du constructeur.
Sur le terrain de la recevabilité, le Tribunal accueille ce mécanisme : l'action pour faute dolosive échappe au délai décennal et relève de l'article 2044 du Code civil, lequel édicte une prescription quinquennale courant « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de les exercer ». Or, ce n'est qu'à la lecture du rapport d'expertise déposé par Monsieur j A le 28 avril 2023 que les époux G-K ont découvert que les travaux réalisés chez eux en 2008 n'avaient pas respecté les règles de l'art. Le délai de cinq ans n'ayant commencé à courir qu'à cette date, l'action introduite en 2022 (et régularisée par conclusions postérieures) n'était nullement prescrite, ce qui conduit au rejet de la fin de non-recevoir soulevée par l'entreprise l.L.
Cependant, sur le bien-fondé de cette action, le Tribunal entérine explicitement la transposition à Monaco de la jurisprudence de la Cour de cassation française relative à l'articulation entre la garantie décennale et la responsabilité de droit commun, au motif que « ces deux régimes de responsabilité cohabitent dans le droit positif monégasque ». Il pose alors deux conditions cumulatives strictes pour que le maître d'ouvrage puisse agir au-delà du délai décennal : d'une part, « la faute doit être intentionnelle puisque c'est la notion de dol qui en est le fondement » ; d'autre part, « les conséquences dommageables doivent être d'une particulière gravité ». Confrontant ces exigences aux constatations du rapport d'expertise relatives aux deux premiers désordres (le tassement différentiel dû à l'absence de confortement des fondations des murs en moellons et au creusement d'une gaine en pied de mur de refend ; et le défaut de rigidité de la chape flottante de la gaine technique de la buanderie), les juges relèvent que l'expert emploie uniquement le vocable d'« erreur » de conception sans jamais évoquer une quelconque faute intentionnelle assimilable à un dol. De surcroît, la condition de gravité fait également défaut, l'expert ayant expressément conclu que ses investigations n'avaient pas permis d'établir un risque à court ou moyen terme pour l'habitation et ses occupants. Faute de preuve d'un dol et d'une gravité exceptionnelle, les demandeurs sont déboutés de leur action contractuelle.