RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 12154898 \ MC EXPL 26-1648
Vonnis van 28 oktober 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. K.Chr. Spee en mr. T.S. van Riessen,
tegen
1 [gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,2. [gedaagde sub 2],
te [plaats] ,3. [gedaagde sub 3],
te [plaats] ,4. [gedaagde sub 4],
te [plaats] ,5. [gedaagde sub 5],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: mr. F. Jonk.
1De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding in de hoofdzaak en in het incident van 5 maart 2026, met 14 producties,- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van antwoord in incident, met 5 producties,
-
de akte van [eiseres] met aanvullende productie 15,
-
de akte van huurders, met aanvullende productie 6.
1.2
Op de mondelinge behandeling van 22 september 2026 was namens [eiseres] de heer [A] (ontwikkelaar) aanwezig. [eiseres] werd bijgestaan door haar gemachtigden mr. Spee en mr. Van Riessen. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] zijn ook verschenen. Zij werden bijgestaan door hun gemachtigde mr. Fonk. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken op de zitting.
1.3
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2De kern van de zaak
2.1
[eiseres] is in december 2024 eigenaar geworden van het bedrijventerrein en de daaraan grenzende woningen aan de [locatie] in [plaats] . [eiseres] wil overgaan tot exploitatie en (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein. Volgens [eiseres] staat de bewoning door huurders aan de herontwikkeling van het terrein in de weg. Zij eist in deze procedure dat er een eind komt aan de huurovereenkomsten met de huurders. Als de huurovereenkomsten blijven bestaan vraagt [eiseres] om staking van het bedrijfsmatige gebruik van de woning en het gebruik van ruimten die niet tot het gehuurde behoren, op straffe van een dwangsom. Huurders zijn het niet met de vorderingen eens en voeren verweer. De kantonrechter geeft huurders gelijk. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
3De beoordeling
De eiswijziging wordt toegestaan
3.1
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling een eiswijziging ingediend. Zij heeft haar incidentele vordering gedeeltelijk ingetrokken en het andere deel (voor wat betreft de staking van bepaalde gedragingen van huurders op straffe van een dwangsom) heeft zij als meer subsidiair bij haar vorderingen in de hoofdzaak opgevoerd. De huurders hebben bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Zij voeren aan dat de eiswijziging in strijd is met de goede procesorde, omdat [eiseres] deze eiswijziging eerder had kunnen indienen. De kantonrechter gaat daar niet in mee. Uitgangspunt is dat een partij haar eis mag veranderen of vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Dit is slechts anders als de vermeerdering van eis in strijd is met de eisen van de goede procesorde (artikel 130 lid 1 Rechtsvordering (Rv)). Er is sprake van strijd met de goede procesorde als huurders in hun verweer zijn geschaad of de procedure onredelijk wordt vertraagd. De kantonrechter van oordeel dat daarvan geen sprake is, omdat de meer subsidiaire vordering gelijk is aan de vordering in het incident. Huurders hebben tegen de incidentele vordering (die nu als meer subsidiair wordt opgevoerd) schriftelijk verweer gevoerd.
De ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] wordt afgewezen
3.2
[eiseres] vordert primair dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ( [adres 1] ) wordt ontbonden. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich niet als goed huurders hebben gedragen, omdat zij (bedrijfsmatige) werkzaamheden verrichten vanuit de woning. [eiseres] stelt dat dat niet mag en verwijst daarvoor naar artikel 8 in de huurovereenkomst. In dit artikel staat dat het voor huurders verboden is om werkzaamheden te verrichten, tenzij die werkzaamheden verband houden met hobbymatige activiteiten of onderhoudswerkzaamheden aan het pand en de tuin. Dat er vanuit de woning bedrijfsmatige werkzaamheden worden uitgevoerd blijkt volgens [eiseres] uit een uittreksel van de Kamer van Koophandel, dat zij heeft ingediend. Op het uittreksel is te zien dat er twee bedrijven op het adres van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn ingeschreven.
3.3
De kantonrechter is van oordeel dat het uittreksel van de Kamer van Koophandel niet aantoont dat er sprake is van bedrijfsmatige werkzaamheden vanuit de woning. De werkzaamheden kunnen, ondanks de inschrijving op het adres, immers ook ergens anders worden verricht. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontkennen dat sprake is van werkzaamheden vanuit de woning had [eiseres] haar standpunt verder moeten onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Daar komt bij dat, voor zover de kantonrechter bekend is, geen sprake is van overlast (geluidshinder, aanloop van klanten, hoge parkeerdruk). Ook de omvang van de vermeende bedrijfsmatige werkzaamheden is door [eiseres] niet onderbouwd. Daarom kan de kantonrechter hoe dan ook niet beoordelen of er sprake is van een handelen wat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding daarom afwijzen.
[eiseres] kan de huurovereenkomsten niet opzeggen
3.4
Voor de andere woningen (en subsidiair ook voor de woonruimte aan de [adres 1] ) vraagt [eiseres] een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomsten eindigen. [eiseres] kan een huurovereenkomst voor woonruimte opzeggen als er sprake is van een van de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden uit artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft bij brieven van 6 juni 2026 de huurovereenkomsten met huurders opgezegd. De gronden die [eiseres] in haar brief noemt zijn slecht huurderschap (7:274 lid 1 onder a BW), dringend eigen gebruik (2:274 lid 1 onder c BW) en verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan (7:274 lid 1 onder e BW). De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom een beroep op deze opzeggingsgronden niet kan slagen.
Slecht huurderschap
3.5
[eiseres] stelt allereerst dat zij de huurovereenkomst mocht opzeggen, omdat huurders zich niet als goed huurders hebben gedragen. [eiseres] stelt zich in dit kader opnieuw op het standpunt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bedrijfsmatige werkzaamheden verrichten vanuit hun woning. Daarnaast stelt [eiseres] dat huurders het gehuurde niet goed hebben onderhouden. [gedaagde sub 5] ( [adres 2] ), [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] ( [adres 3] ) hebben volgens [eiseres] ook nog stukken grond die niet tot het gehuurde behoren in gebruik genomen en opstallen geplaatst zonder [eiseres] haar toestemming. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet.
3.6
Hierboven is al geoordeeld dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] werkzaamheden verrichten vanuit hun woning. Daarnaast heeft [eiseres] in zijn geheel niet onderbouwd dat huurders het gehuurde niet goed onderhouden. Deze stellingen leveren daarom in ieder geval geen slecht huurderschap op.
3.7
Ook het standpunt dat [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] stukken grond gebruiken die niet tot het gehuurde behoren kan [eiseres] niet helpen. Ter onderbouwing verwijst [eiseres] naar de ‘Kaart beperkingen Bedrijventerrein door Woningen’ (productie 10 bij de dagvaarding). Volgens [eiseres] liggen de tuinen en opstallen van [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] gedeeltelijk op grond die bestemd is voor bedrijvigheid (paars aangeduid op de kaart) en is dit in strijd met het bestemmingsplan. Het is de kantonrechter niet duidelijk waarop [eiseres] deze stellingen baseert. Omdat er geen schriftelijke huurovereenkomsten met [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn (ingediend), ontbreekt er een omschrijving van wat zij precies van [eiseres] huren. Op de kaart waar [eiseres] naar verwijst is ook niet te zien waar de woningen, opstallen en tuinen van huurders zich bevinden. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er delen van de tuin of opstallen van [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] op het bedrijventerrein liggen. Dat sprake is van onrechtmatige ingebruikneming van stukken grond die niet tot het gehuurde behoren is de kantonrechter dan ook niet gebleken.
3.8
[eiseres] heeft zich tot slot op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zonder haar toestemming opstallen op het gehuurde hebben geplaatst. [gedaagde sub 5] betwist dat hij degene is geweest die een opstal op het gehuurde heeft geplaatst. De stal waar [eiseres] op doelt, is 51 jaar geleden door de vorige huurder neergezet. Dit blijkt volgens [gedaagde sub 5] ook uit de verklaring van de dochter van de vorige huurder (productie 8 bij dagvaarding). Daarnaast betwisten [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] dat toestemming voor het plaatsen van de opstallen ontbreekt. Zij stellen zich op het standpunt dat de voorganger van [eiseres] ( [bedrijf] ) toestemming heeft gegeven voor de plaatsing van de stal, de blokhut en de zonnepanelen. Zij hebben verder onweersproken aangevoerd dat de opstallen vanaf de openbare weg goed te zien zijn en dat daartegen nooit eerder bezwaar is gemaakt. [eiseres] heeft haar standpunt vervolgens verder niet onderbouwd (bijvoorbeeld met een verklaring van [bedrijf] waaruit het gebrek aan toestemming blijkt). Van een tekortkoming door [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] is de kantonrechter niet gebleken.
Dringend eigen gebruik
3.9
[eiseres] mag de huurovereenkomsten ook niet beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Een vordering tot opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is namelijk niet toewijsbaar als de verhuurder ( [eiseres] ) de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder ( [bedrijf] ) en de opzegging is gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurders is gebracht (artikel 7:274 lid 5 onder b BW). [eiseres] is in december 2024 eigenaar geworden van het bedrijventerrein en de daaraan grenzende woningen. Dat betekent dat [eiseres] gelet op de hiervoor aangehaalde wachttijdregeling nog geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat er een uitzondering op de wachttijdregeling moet worden gemaakt. Volgens [eiseres] heeft de wetgever met deze regeling enkel willen voorkomen dat een koper van een woning deze koopt om er daarna zelf te gaan wonen. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 11) waar [eiseres] naar verwijst, blijkt immers niet dat de wetgever in andere situaties een uitzondering heeft willen maken op de wachttijdregeling. Het ligt naar oordeel van de kantonrechter ook niet voor de hand dat de wetgever heeft gevonden dat de huurbescherming van huurders moet wijken in het geval een vastgoedontwikkelaar de wens heeft om snel na aankoop tot herontwikkeling van een bedrijventerrein over te kunnen gaan.
Verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan
3.10
[eiseres] legt tot slot aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst mocht opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW. [eiseres] refereert ook aan artikel 7:281 BW, maar heeft daaraan geen vordering ten grondslag gelegd, zodat dat verder onbesproken wordt gelaten. De kantonrechter is van oordeel dat een beroep op artikel 7:274 lid 1 sub e BW ook niet kan slagen. Dit artikel bepaalt dat een verhuurder ( [eiseres] ) de overeenkomst van een woning mag opzeggen als zij aannemelijk maakt dat zij het verhuurde wil gebruiken in overeenstemming met een geldend bestemmingsplan. Dit artikel gaat uit van een situatie waarin het werkelijke gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Daarvan is in onderhavig geval geen sprake. Tussen partijen is immers niet in geschil dat er op het stuk grond waar de woningen van huurders staan een woonbestemming rust. Huurders gebruiken het gehuurde voor bewoning.
3.11
Ook als wel sprake zou zijn van strijd met een geldend bestemmingsplan (bijvoorbeeld na wijziging van het geldende bestemmingsplan) zou een beroep op artikel 7:274 lid 1 sub e BW niet slagen. Bij de beoordeling van de vraag of [eiseres] zich terecht op deze opzeggingsgrond kan beroepen, geldt volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 3 januari 1997, NJ 1997, 208) als toetsingsmaatstaf of [eiseres] bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. Dat betekent dat de huurovereenkomst op grond van artikel 2:274 lid 1 sub e BW alleen kan worden opgezegd als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren. Het is aan [eiseres] als verhuurder om voldoende feiten te stellen en aannemelijk te maken dat de gemeente hierop zou handhaven. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. [eiseres] heeft gesteld dat de gemeente achter de herontwikkeling van het bedrijventerrein staat. Het is de kantonrechter echter niet gebleken dat de gemeente concreet actie onderneemt om ontwikkeling van het bedrijventerrein te helpen realiseren.
3.12
Gelet op bovenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiseres] de huurovereenkomsten niet kan opzeggen.
De gevorderde gedragsbeëindiging op straffe van een dwangsom wordt afgewezen
3.13
[eiseres] vordert (na eiswijziging) meer subsidiair dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder bedrijfsmatig gebruik van de woonruimte staken en gestaakt houden. Daarnaast eist [eiseres] dat [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] het gebruik van ruimten die niet tot het gehuurde behoren en ieder gebruik van de gronden waarop in strijd met het geldende bestemmingsplan geplaatste bouwwerken staan, te staken en alle zaken die zich geheel of gedeeltelijk buiten de grenzen van het gehuurde bevinden te verwijderen. Dit alles op straffe van een dwangsom. De kantonrechter zal ook deze vorderingen afwijzen. Zoals hiervoor onder 3.3. al is geoordeeld heeft de kantonrechter niet kunnen vaststellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] werkzaamheden verrichten vanuit de woning. Daarnaast is in 3.7. en 3.8. geoordeeld dat niet is gebleken dat de huurders stukken grond in gebruik hebben genomen die niet tot het gehuurde behoren of bouwwerken hebben geplaatst zonder toestemming van de verhuurder. Er bestaat daarom geen grond voor toewijzing van de meer subsidiaire vordering.
[eiseres] moet de proceskosten van huurders betalen
3.14
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurders worden begroot op:
€
651,00
(3 punten × € 217,00)
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
795,00
4De beslissing
De kantonrechter
4.1
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 795,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2026.
BS/43497