ECLI:NL:RBNNE:2026:3463 Rechtbank Noord-Nederland , 13-08-2026 / LEE 25/3705

1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4. De rechtbank heeft het beroep op 6 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .

Feiten

2.1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning gebouwd in 1935 op een perceel van 123 m2. Het woonoppervlakte is 115 m2. Bij de woning horen een voorraadkelder, een vrijstaande stenen berging, en een garagebox.

2.2. De woning heeft aardbevingsschade. De herstelkosten zijn door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) vastgesteld op € 49.056,68.

Beoordeling door de rechtbank

1. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

2. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Juridisch kader

1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

Standpunten van partijen

1. In beroep heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat de WOZwaarde, ook na de verlaging naar aanleiding van de bezwaarprocedure, nog steeds te hoog is vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar moet de WOZ-waarde op € 295.000 gesteld worden. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd.

2. Eiser stelt in beroep dat de WOZ-waarde € 275.000 moet zijn. Daartoe voert eiser aan dat het door het IMG vastgestelde bedrag aan schadevergoeding te laag is. De op de WOZ-waarde in aftrek gebrachte rompslompschade is ontoereikend. Eiser wijst op diverse kosten waarmee geen rekening is gehouden. Eiser stelt dat hij tijdens het herstel van de schade tijdelijk uit huis zal moeten. Eiser noemt specifiek de volgende posten waar onvoldoende rekening mee is gehouden: twee keer verhuizen, opslagkosten voor zijn inboedel, inkomensverlies omdat hij tijdelijk niet kan werken, en de huur van een tijdelijk onderkomen. Ter zitting heeft eiser verder gesteld dat de woningen waarmee de heffingsambtenaar zijn woning vergelijkt onvoldoende vergelijkbaar zijn.

Beoordeling door de rechtbank

1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem gestelde waarde van de woning – in dit geval is dat € 295.000 – niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

2. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd waaruit een waarde van de woning van € 295.000 volgt. De taxatie is gebaseerd op een vergelijking met drie vergelijkbare woningen, waarvan bij twee woningen bekend is dat ook sprake is van aardbevingsschade. Met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen is in de taxatiematrix rekening gehouden. Omdat de woning van eiser op die punten minder scoort dan de woningen waarmee vergeleken is, heeft de heffingsambtenaar de waarde fors naar beneden bijgesteld. De heffingsambtenaar heeft vervolgens de door het IMG vastgestelde schadevergoeding van (afgerond) € 49.100, en € 2.500 wegens rompslompschade, in aftrek gebracht, om zo rekening te houden met de aanwezige aardbevingsschade.

3. Over de taxatiematrix oordeelt de rechtbank als volgt. De woningen waarmee de woning van eiser wordt vergeleken liggen allemaal in de buurt van de woning van eiser. Ze zijn naar het oordeel van de rechtbank voor wat betreft bouwjaar (1930, 1920 en 1920) en woonoppervlakte (151 m2, 124 m2 en 139 m2) ook voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vergelijkingsobjecten wel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Dat de woning van eiser voor wat betreft de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen veel minder scoort doet daar niet aan af. Met die verschillen kan – en is – rekening gehouden bij de waardering.

4. Behalve de stelling dat de woningen waarmee vergeleken is onvoldoende vergelijkbaar zijn, heeft eiser geen inhoudelijke gronden aangevoerd die de taxatie raken. De door eiser aangevoerde gronden zien met name op kosten die eiser eventueel zou moeten maken wanneer hij tot herstel van de schade aan zijn woning zou overgaan. De rechtbank begrijpt eiser zo dat hij stelt dat het bedrag € 2.500 wegens rompslompschade waarmee in de taxatie rekening is gehouden ontoereikend is.

5. Over de rompslompschade oordeelt de rechtbank als volgt. Rompslompschade bij aanwezigheid van aardbevingsschade is een stelpost. Het is niet een schadepost die begroot dient te worden op de werkelijke bijkomende kosten die voor de eigenaar van de woning gemoeid zullen gaan met het herstel van de schade. Een potentiële koper zal ook niet te maken krijgen met de door eiser genoemde kosten van een extra verhuizing, opslagkosten voor inboedel, inkomensverlies, en huur van een tijdelijk onderkomen. De extra kosten die eiser heeft aan het eventuele herstel van de aardbevingsschade zijn daarom ook niet van invloed zijn op de waarde van zijn woning. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de rompslompschade terecht op € 2.500 heeft gesteld.

6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, in het bijzonder rechtsoverweging 6, zal de rechtbank de waarde van de woning verlagen naar € 295.000.

Conclusie en gevolgen

1. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen.

2. Omdat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, zal zij bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.

3. Eiser heeft ter zitting verklaard geen verzoek te doen voor vergoeding van proceskosten voor het beroep.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar;

verlaagt de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 295.000;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier.

griffier

rechter

De griffier is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

Uitgesproken op 13 augustus 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

Vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:261, en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2189.

La juridiction inscrit expressément sa motivation dans le sillage de ce précédent, consolidant la prévisibilité de la solution pour les justiciables et la doctrine. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à ECLI:NL:RBNNE:2026:3463 .