ECLI:NL:RBNNE:2026:4378 Rechtbank Noord-Nederland , 08-10-2026 / LEE 25/253

1.2. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn ook aanslagen onroerendezaakbelastingen voor eigenaren opgelegd naar het tarief voor niet-woningen (OZBE). Ook zijn aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd voor het gebruikersdeel niet-woning (OZBG).

1.3. De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften ten aanzien van beide jaren ongegrond verklaard.

1.4. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 29 juni 2026 op een zitting gezamenlijk behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende haar gemachtigde, en de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .

Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft het voormalige gemeentehuis van de gemeente [gemeente] . Het is gebouwd in 2004 en is in 2021 gerenoveerd en omgebouwd tot een woonzorgcentrum voor dementerenden genaamd ' [naam woonzorgcentrum] ', dat door belanghebbende wordt geëxploiteerd. De onroerende zaak bestaat uit twee bouwlagen met woonappartementen, gemeenschappelijke (recreatie)ruimten, personeelsruimten, technische ruimten, opslag/magazijn, een fietsenstalling, een (dak)terras en verkeersruimten (gangen, hallen, trappenhuis, liften).

2.2. Bij belanghebbende zijn verzorgenden, verpleegkundigen en medische behandelaars in dienst die, naar de individuele behoefte van de bewoners van het woonzorgcentrum, (medische) zorg verlenen. Deze zorg wordt onder meer verleend in de woonappartementen.

Beoordeling door de rechtbank

In geschil is of de onroerende zaak voor de heffing van de onroerendezaakbelasting als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Doorslaggevend is in dit verband het antwoord op de vraag of 70 % of meer van de onroerende zaak dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden.

1. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. Ook zijn partijen het eens over de toegepaste meetmethode, te weten de vloeroppervlakte, en over de totale bruto vloeroppervlakte in vierkante meters (2.614,5 m² bruto). Ook de vastgestelde WOZ-waarden zijn als zodanig niet in geschil.

2. Belanghebbende stelt - samengevat - dat meer dan 70% van de onroerende zaak kan worden toebedeeld aan ruimten die bestemd en geschikt zijn om in te wonen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, waardoor de onroerende zaak kwalificeert als ‘woning’ in de zin van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet.

Primair stelt belanghebbende dat alle verkeersruimten (gangen, hallen, trappenhuis, liften) meetellen als delen die volledig dienstbaar zijn aan de woondelen. De verkeersruimten worden namelijk niet meer dan incidenteel gebruikt voor andere doeleinden. Verder wijst belanghebbende op de fysiotherapie-/beweegruimte van 54,2 m², de atelierruimte van 57 m² en de muziekruimte van 62 m² (gezamenlijk aangeduid als de beleefhoeken). Deze ruimtes dienen volgens belanghebbende als verlengstuk van de woonruimte van de bewoners. Bovendien zijn deze ruimtes niet (in meer dan complementaire mate) ingericht en geschikt gemaakt om de zorgfunctie te ondersteunen.

Subsidiair stelt belanghebbende dat in ieder geval de verkeersruimten die direct grenzen aan de woonverblijven (gangen/trappenhuizen) moeten meetellen, omdat deze niet meer dan incidenteel worden gebruikt voor andere doeleinden en in wezen louter dienen om de woonverblijven te ontsluiten.

1. Ten aanzien van de beroepsgrond dat de wasruimte, de po-spoelruimte, de opslagruimte medicijnen, de berging vuil linnen en de stalling scootmobielen op de begane grond moeten worden aangemerkt als delen die volledig dienstbaar zijn aan

woondoeleinden, geldt het volgende. Op de zitting is met partijen besproken dat deze beroepsgrond voor de beslissing die de rechtbank in deze zaken neemt, buiten beschouwing kan blijven. Belanghebbende behoudt zich evenwel het recht voor om deze beroepsgrond in een latere fase van de procedure in stelling te brengen. Deze beroepsgrond is dus nadrukkelijk niet ingetrokken of prijsgegeven. De rechtbank gaat er in deze uitspraak alleen niets over zeggen.

1. De heffingsambtenaar is van mening dat de aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025 terecht en naar de juiste bedragen zijn opgelegd. De heffingsambtenaar bestrijdt de opvattingen van belanghebbende en komt uit op 68,89% van de vloeroppervlakte van de onroerende zaak die dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft zijn stellingen onderbouwd met een taxatiekaart en ingetekende plattegronden. De heffingsambtenaar heeft verder gewezen op de uitspraak van deze rechtbank over dezelfde onroerende zaak over het belastingjaar 2023, waarin het beroep ongegrond is verklaard.

Woning of niet-woning?

1. Als uitgangspunt rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat de grondslag waarnaar de belasting is geheven en het tarief van de belasting juist zijn, als de belanghebbende dat betwist. Dit betekent voor dit geval dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de onroerende zaak een niet-woning is in de zin van artikel 220 van de Gemeentewet, gelezen in verbinding met artikel 220a en artikel 220f van die wet.

2. Bij de beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. Op grond van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet, dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak (tenminste 70%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan deze eis voldaan dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen. Blijkens de rechtspraak op dit punt is de term “volledig” niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Volledig wil zeggen: voor de volle 100 %. Hieruit volgt dat de zogenoemde verkeersruimten (gangen, hallen, trappenhuis, liften) - die zowel door de bewoners worden gebruikt als door anderen, zoals het verzorgend en verplegend personeel bij de uitoefening van hun functie - niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

3. Met betrekking tot de uitleg van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 27 mei 2022 (hierna: het arrest van 27 mei 2022) onder meer het volgende overwogen:

“3.2.3 Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning. Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond.

3.2.4 Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen.

(…)”

1. Uit het arrest van 27 mei 2022 leidt de rechtbank af dat er twee categorieën van delen van een onroerende zaak zijn die voor de beoordeling van artikel 220a, lid 2 van de Gemeentewet meetellen als woondeel, beide met een eigen definitie:

• Categorie 1: “Ruimtes die dienen tot woning” (r.o. 3.2.3. uit het arrest van 27 mei 2022 ):

• Categorie 2: “Ruimtes die volledig dienstbaar zijn aan de woonruimtes van categorie 1”. (r.o. 3.2.4. uit het arrest van 27 mei 2022 ).

1. Gelet op de geschilpunten, de gedingstukken en hetgeen besproken is tijdens de zitting, moet de rechtbank in deze zaak concreet beslissen over twee onderdelen:

2. Of de beleefhoeken meetellen.

3. Of de verkeersruimten meetellen.

Tellen de beleefhoeken mee? (Categorie 1)

1. De rechtbank moet beoordelen of deze ruimtes naar aard en inrichting zijn bestemd en geschikt zijn om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen. Als dat zo is, moet de woonfunctie overheersend zijn ten opzichte van andere functies. Uit het arrest van 27 mei 2022 volgt dat het niet uitmaakt of een deel van de onroerende zaak dat aan deze criteria voldoet, ook feitelijk duurzaam wordt bewoond. Naar het oordeel van de rechtbank voldoen de beleefhoeken aan de definitie die de Hoge Raad heeft geformuleerd. Immers, het inrichten van ruimtes als atelier, muziekkamer of fitnessruimte/gym is in een reguliere woning helemaal niet vreemd. Zulke ruimtes dienen dan voor bewoning. De rechtbank weegt mee dat de Hoge Raad in dit verband een sterk objectief criterium heeft gehanteerd. In het geval van belanghebbende maakt de rechtbank uit de foto’s in het dossier op dat de beleefhoeken bestemd en geschikt zijn gemaakt om te kunnen schilderen, muziek te maken of te bewegen. Daarmee zijn deze ruimtes dus bestemd en geschikt om voor bepaalde aspecten van menselijke bewoning te dienen. De rechtbank merkt in dit kader op dat van een slaapkamer ook niet wordt verwacht dat deze voor meer aspecten van menselijke bewoning dient dan slapen (je hoeft daar niet ook te ontbijten of te douchen om te spreken van een ruimte met een woonfunctie). Zo bekijkt de rechtbank de beleefhoeken dus ook: ze zijn ingericht voor activiteiten die vallen onder het brede begrip ‘menselijke bewoning’. De rechtbank vindt hiervoor steun in r.o. 3.3 van het arrest van 27 mei 2022, waarin de Hoge Raad een vergelijkbare opvatting van het Hof (over gezamenlijke woonkamers met keuken) heeft geaccordeerd.

Dat in deze beleefruimtes ook regelmatig zorg of begeleiding wordt verleend, is verder niet fataal, zo lang de woonfunctie maar overheerst. De rechtbank acht het op basis van de foto’s in het dossier en de toelichting die belanghebbende daarop heeft gegeven, aannemelijk dat de woonfunctie van de beleefhoeken inderdaad het belangrijkste is. De heffingsambtenaar heeft dit punt ook niet aan de hand van concrete feiten en omstandigheden bestreden. De rechtbank merkt nog op dat het hierbij niet gaat om de toetsing van de beleefhoeken aan de definitie van categorie 2 (zie 11): de rechtbank ziet de beleefhoeken immers als ruimtes die (reeds) voldoen aan de definitie van categorie 1. Het maakt voor deze (eerste) categorie niet uit of de ruimtes volledig worden gebruikt voor woondoeleinden. Deze beroepsgrond slaagt.

Tellen de verkeersruimten mee?

1. De stelling van belanghebbende dat alle verkeersruimten (gangen, hallen, trappenhuis, liften) moeten meetellen, kan niet slagen, omdat niet alle verkeersruimten naar aard en inrichting bestemd en geschikt zijn voor bewoning terwijl de woonfunctie overheerst. Ook zijn niet alle verkeersruimtes volledig dienstbaar aan woondoeleinden. De meeste verkeersruimten zijn immers juist bestemd voor en dienstbaar aan alle vormen van gebruik, ook het gebruik door het personeel en bezoekers. Dat is naar het oordeel van de rechtbank wel anders voor de gangen die direct grenzen aan de appartementen (de woonstraten), want net als het geval is bij een galerijflat, is een gang die alleen van en naar een woonruimte leidt, daarmee op één lijn te stellen. Deze gangen zijn naar het oordeel van de rechtbank dan ook volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Ook deze (subsidiaire) beroepsgrond treft dus doel. De rechtbank wijst er in dit verband op dat in rechtsoverweging 3.2.1. van het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2014 niet meer is gebeurd dan dat de Hoge Raad ten aanzien van de woonstraten in een woonzorgcentrum een feitelijk oordeel van het Gerechtshof in stand heeft gelaten. De rechtbank leest daarin niet een algemene rechtsregel die er op neer zou komen dat alle gangen in woonzorgcentra (die naar de aard der zaak ook gebruikt worden door de verpleging) per definitie buiten aanmerking blijven bij de toets van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet.

Conclusie en gevolgen

1. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat meer

dan 70% van de onroerende zaak dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak dus ten onrechte als niet-woning aangemerkt. Gelet hierop zijn de beroepen gegrond.

Dit betekent dat de aanslagen OZBG van € 417,97 (2024) en € 414,26 (2025) moeten worden vernietigd.

De aanslagen OZBE zullen worden verminderd van € 8.910,62 naar € 4.337,68 (naar het woningtarief van 2024) en van € 9.074,94 naar € 4.308,75 (naar het woningtarief van 2025), omdat ten onrechte het tarief voor niet-woningen is gehanteerd.

1. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

Proceskosten

1. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhang tussen beide zaken, omdat de beroepszaken gelijktijdig door de belastingrechter zijn behandeld, in beide zaken de rechtsbijstand door dezelfde persoon is verleend én de verrichte werkzaamheden van de rechtsbijstandsverlener in beide beroepszaken (nagenoeg) identiek zijn. Dit is blijkens het beroepschrift (slot) ook niet in geschil.

2. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Op de zitting hebben partijen verklaard het over de hoogte hiervan eens te zijn. Deze kosten, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, stelt de rechtbank daarom vast op € 3.200 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde van € 666 per punt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 en een wegingsfactor 1).

3. Naar aanleiding van de behandeling op de zitting is geconstateerd dat de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm’ niet van toepassing is, omdat de rechtsbijstandverlening is aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Voor dit concrete geval heeft de heffingsambtenaar aangegeven zich hiertegen niet te verzetten. Vermindering van de proceskostenvergoeding is in deze zaken dus niet aan de orde.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;

• vernietigt de uitspraken op bezwaar;

• vernietigt de aanslagen OZBG 2024 en 2025;

• vermindert de aanslagen OZBE tot bedragen van € 4.337,68 (2024) en

€ 4.308,75 (2025);

• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten aan belanghebbende;

• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 770 (twee keer € 385) aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van

R.H. Wolfslag, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 8 oktober 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.

Belanghebbende komt hierbij, al naar gelang de precieze uitgangspunten, uit op respectievelijk 95,2%, 93,2 %, 72,5% en (voor 2025) 70,8 %.

Onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 16 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2011.

Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770.

Op de aangeleverde plattegrond aangeduid als: BO, CO en DO, B1, C1 en D1 en (zie het nader stuk en de pleitnota) 0.14, 0.27, 0.39, 0.51, 0.59, 0.71, 1.13, 1.50.

Belanghebbende wijst hierbij op de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1271.

Waarbij belanghebbende had verwezen naar de uitspraak van Gerechtshof ’s Hertogenbosch, van

6 december 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:4060

Uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 3 juni 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:2175

Vgl. Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125 en de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 september 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7917.

Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326, r.o. 3.2.1.

ECLI:NL:HR:2022:770

ECLI:NL:HR:2014:1326.

De eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen bedraagt blijkens de verordeningen van de gemeente Waadhoeke 0,1180 % (2024) en 0,1168 % (2025) van de WOZ-waarde.

La juridiction inscrit expressément sa motivation dans le sillage de ce précédent, consolidant la prévisibilité de la solution pour les justiciables et la doctrine. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à ECLI:NL:RBNNE:2026:4378 .