30 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14099 > **Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14099 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/09-29-14099))** ## Faits et procédure Par contrat signé les 17 septembre et 3 octobre 2007, la fondation de droit liechtensteinois H et M. a. AL-NO. ont conclu une promesse de vente synallagmatique portant sur les droits de la fondation dans la société de droit liechtensteinois E, propriétaire d'biens immobiliers situés à Monaco. La cession était subordonnée à la réalisation d'un audit de « due diligence » et prévoyait la conclusion ultérieure d'un « contrat d'achat formel ». Le prix était fixé à 25 millions d'euros, un acompte de 2,5 millions d'euros ayant été versé. Aucun contrat de vente postérieur n'a été conclu. M. a. AL-NO. a versé à M. AR. SH. MO., préposé de l'agence immobilière O, 450 000 euros en quatre versements entre le 2 janvier et le 29 février 2008, à titre de commission. Le demandeur, de nationalité autrichienne, a été déclaré en faillite par le Tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008. La procédure d'insolvabilité a été clôturée par décision du 5 avril 2013. Parallèlement, plusieurs instances monégasques ont opposé M. a. AL-NO. à la fondation H et à la société E, tendant notamment à l'exécution forcée de la promesse. Par arrêt du 7 avril 2015, la Cour d'appel a confirmé le rejet de la demande en restitution de l'acompte de 2,5 millions d'euros. Une action distincte, engagée contre M. AR. SH. MO. en 2010 pour récupérer la commission, a été déclarée irrecevable en première instance puis en appel, le demandeur n'ayant alors pas la capacité d'agir seul en raison de sa faillite. Dans la présente instance, introduite le 24 mars 2014, M. a. AL-NO. demandait la restitution de 450 000 euros avec intérêts à compter du 15 mars 2010, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le défendeur sollicitait à titre principal l'application des règles du mandat de droit commun, à titre subsidiaire la reconnaissance d'une vente parfaite justifiant la commission, et formait une demande reconventionnelle de 30 000 euros pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève deux questions. **Première question** : la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 régissant la profession d'agent immobilier s'applique-t-elle à l'intervention d'un agent portant sur la cession de droits dans une structure de droit étranger dont l'actif comprend un immeuble monégasque ? **Seconde question** : le droit à rémunération de l'agent immobilier, défini à l'article 12 de cette loi, est-il ouvert lorsque la promesse de vente ayant motivé l'intervention contient une condition suspensive et n'a pas été suivie d'un acte réitératif ? ## Solution et dispositif Sur la première question, le Tribunal retient l'application de la loi de 2002. Il relève que l'article 1er, 3°, vise « l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce », et que la notion de « parts sociales » doit être « entendue dans une acception large, y compris, dès lors qu'elles n'en sont pas expressément exclues, les opérations sur le capital social de personnes morales étrangères ». Il constate en outre que le caractère négociable des titres n'est
# Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2020, n° 18783 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2020, n° 18783 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-28-18783)) ## Faits et procédure Par l'intermédiaire de son épouse, un ressortissant italien résidant en Thaïlande a confié à une société à responsabilité limitée de droit monégasque, exerçant sous l'enseigne D, la négociation de l'acquisition d'un appartement de trois pièces, avec cave et parking, dans un immeuble de la Principauté, destiné à un investissement locatif. L'agence avait annoncé une superficie totale de 85 m², dont 7 m² de terrasse, et le bien était présenté comme en très bon état. L'acquisition est intervenue par acte notarié du 14 juillet 2016 au prix de 2.480.000 euros, l'acquéreur ayant préalablement acquitté une commission de 25.440 euros. Un mandat de gestion locative a été conclu dans la foulée, le locataire en place cessant ensuite de payer ses loyers. Le mesurage réalisé par un géomètre-expert a établi une superficie d'environ 65 m² intérieurs et 7,1 m² de balcon, soit environ 72,1 m². Le parking, examiné à la demande expresse de l'acquéreur, s'est révélé trop étroit pour accueillir une berline de type Mercedes. Après une mise en demeure restée sans effet, l'acquéreur a assigné la société en paiement de 500.000 euros. Par jugement du 17 janvier 2019, le Tribunal de première instance a condamné la société à verser 300.000 euros au titre de la perte de chance liée à la superficie erronée, à rembourser 1.059,30 euros de frais de gestion, et a constaté la compensation avec la créance de l'agence au titre du constat de sortie des lieux. La société a interjeté appel, et l'acquéreur a formé appel incident. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Les demandes indemnitaires majorées en appel constituent-elles des demandes nouvelles au sens de l'article 431 du Code de procédure civile ? 2. Le mandat confié à l'agent immobilier était-il limité à la négociation du prix, ou comprenait-il une mission d'information et de vérification ? 3. L'agent immobilier a-t-il manqué à son obligation d'information et de conseil en fournissant une superficie erronée et une information inexacte sur les dimensions du parking ? 4. Ces manquements ouvrent-ils droit à réparation, et sous quelle forme, notamment au regard de la perte de chance et du préjudice de jouissance ? ## Solution et dispositif La Cour rejette l'exception d'irrecevabilité. Elle retient que la prétention majorée « tend aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges », l'acquéreur ayant déjà allégué les mêmes chefs de préjudice. Sur le fond, la Cour confirme que le mandat « n'était pas limité à la négociation de son prix avec le vendeur », en se fondant sur les échanges de courriels, dont il résulte que l'agence a participé à la collecte d'informations sur le bien. Elle juge que le caractère de « personne avertie » de l'épouse de l'acquéreur n'est pas établi, compte tenu d'une expérience professionnelle brève et d'une résidence à l'étranger à l'époque du mandat. S'agissant de la superficie, la Cour relève que la fiche descriptive établie par l'agence mentionnait 85 m², que l'agence avait elle-même présenté le prix au mètre carré comme un argument de « bonne affaire », et qu'en sa qualité de professionnelle elle était tenue de vérifier cette donnée. La visite effectuée par l'acquéreur la veille de la signature, le bien étant alors loué et meublé, ne pouvait pas permettre de constater la superficie réelle. La Cour écarte l'argument
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/11-21-11727)) ## Faits et procédure Un associé d'une société civile immobilière, qui n'en était pas le gérant, a confié à une société en commandite simple, agence immobilière, la vente d'un appartement appartenant à cette SCI. La société immobilière a trouvé un acquéreur proposant 4.450.000 euros, prix accepté par le mandataire verbal, moyennant une commission de 150.000 euros. Une autre agence a ensuite signalé qu'elle disposait d'un mandat exclusif de vente, signé par le gérant de la SCI, lui-même associé de cette agence. Le bien a été vendu directement par la SCI à l'acquéreur trouvé par l'agence, mais sans commission versée à celle-ci. L'agence a assigné l'associé en paiement de 150.000 euros de dommages et intérêts, outre 10.000 euros pour résistance abusive, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 5.000 euros, puis de 10.000 euros selon les conclusions, pour procédure abusive. Il invoquait notamment la loi n° 1.362 du 3 août 2009 relative à la lutte contre le blanchiment, l'absence d'écrit de mandat, l'absence de vérification de sa qualité et le caractère prétendument non conclu de l'opération par l'agence. Le tribunal de première instance a débouté l'agence de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et rejeté la demande reconventionnelle, l'agence étant condamnée aux dépens. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si l'agent immobilier, éconduit et dépourvu de mandat exclusif, peut obtenir réparation contre une personne qui s'était présentée comme habilitée à engager le propriétaire, mais qui ne disposait pas du pouvoir de le faire. Il fallait ensuite apprécier l'incidence, sur cette action, du comportement propre de l'agence, tenue de vérifier les pouvoirs de son interlocuteur. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que le défendeur, « bien que non habilité à agir au nom de la SCI E. comme étant associé et non gérant, a verbalement mandaté la SCS P. ». Il constate qu'il « n'avait pas le pouvoir d'engager la SCI E., seule propriétaire du bien », et que le gérant avait consenti un mandat exclusif à une autre agence. Il écarte toutefois toute responsabilité du mandant. Il relève qu'« aucune des pièces produites ne permet d'établir l'existence d'un concert frauduleux » entre le défendeur et l'agence concurrente. Il qualifie ensuite l'agence de professionnel, tenu à un devoir de conseil et à l'obligation de « s'entourer de toutes les précautions utiles ». Le jugement estime qu'elle a « manifestement manqué à toutes ces obligations en ne vérifiant pas avant toute diligence » que le défendeur pouvait valablement engager la SCI, sans qu'elle puisse « imputer sa carence au défendeur qui n'est pas un professionnel ». Il ajoute qu'il lui appartenait de solliciter la communication des statuts, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que la vente « ne pouvait de toute façon aboutir ». Le tribunal rejette enfin la demande reconventionnelle, au motif que le défendeur « aurait dû s'adresser au gérant de la SCI E. pour mandater la SCS P. ». Le dispositif est reproduit ci-dessous : > « Déboute la SCS P. de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts ; > Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; > Condamne la SCS P. aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement li
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25277 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25277 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/02-05-25277)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 4 décembre 1984, une société civile particulière (S.C.I. du Métropole) a vendu à une autre société civile (S.C.I. Codeim), constituée le jour même, diverses portions d'un immeuble du complexe du Métropole, à Monte-Carlo, pour un prix hors taxes de 36 380 000 F. La société acquéreuse avait pour gérant le directeur général pour la France d'une banque britannique, l'International Westminster Bank P.L.C. La vente avait été négociée avec le concours de l'Agence immobilière Agedi (S.A.M.), qui a perçu du seul vendeur une commission forfaitairement fixée à 4 % du prix, soit 1 455 200 F, facturée à la date de l'acte. La S.A.R.L. Safi, agence immobilière de droit français établie à Antibes, soutenait avoir mis en relation le futur acquéreur avec l'agence monégasque. Sa demande amiable ayant été rejetée au motif qu'aucun accord de partage n'avait été conclu, elle a assigné la S.A.M. Agedi en paiement d'une somme ramenée, en dernier état, à 552 080 F, correspondant à 40 % de la commission perçue, outre 100 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Les parties s'opposaient sur la réalité de l'intervention. La Safi soutenait que la banque, après l'avoir sollicitée, s'était vu présenter l'Agence Agedi à la suite de son impossibilité de traiter en Principauté. L'Agence Agedi admettait un premier contact entre la banque et son propre dirigeant, mais affirmait connaître préalablement les projets de la banque, en s'appuyant sur une lettre de « prospection » adressée au président de la banque à Paris le 16 février 1984. Elle contestait en outre l'existence d'une convention verbale de partage et concluait reconventionnellement à 100 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre trois questions : 1. Une agence immobilière qui a seulement présenté un futur acquéreur à une autre agence, sans être mandatée par cet acquéreur, peut-elle réclamer une part de la commission perçue par celle-ci ? 2. Quelle est la condition d'exigibilité de cette rémunération, notamment au regard d'un contact antérieur entre la banque et l'agence défenderesse ? 3. Comment fixer le montant de cette rémunération, en l'absence de règles applicables à une agence monégasque ? Accessoirement, la résistance opposée au paiement pouvait-elle caractériser une faute ouvrant droit à dommages-intérêts ? ## Solution et dispositif **Sur le principe de la rémunération.** Le tribunal relève que les circonstances de la mise en relation, « confirmées dans leur matérialité par les pièces produites et d'ailleurs admises » par l'agence défenderesse, établissent que la Safi « a présenté et introduit auprès de l'Agence Agedi le futur acquéreur ». Il constate que son rôle s'est arrêté à ce stade, les négociations ultérieures ayant été menées à terme par l'agence monégasque. Le tribunal retient que les diligences de la Safi justifient une rémunération, à une condition : que l'Agence Agedi n'ait pas eu, avant cette présentation, la banque pour client ou n'ait pas établi avec elle un contact antérieur. Cette condition est jugée déterminante. L'agence soutenait l'avoir remplie en invoquant une connaissance ancienne des projets de la banque. Le tribunal écarte cet argument pour trois raisons : - la lettre du 4 décembre 1984 évoque une « visite impromptue » auprès d'une autre banque (National Westminster Bank), sans qu'il soit établi qu'elle ait été à l'origine de l'affaire ; - la lettre de « prospection » du 16 février 1984, rédigée dans le cadre d'une politique commerciale générale, est demeurée sans réponse et ne peut être regardée comme le point de départ des relations nouées en avril 1984 ; - à supposer que l'agence ait connu les projets d'installation de la ban
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/09-24-19329)) ## Faits et procédure Un époux, propriétaire en propre d'un appartement constituant le domicile conjugal à Monaco, a conclu avec une agence immobilière monégasque, en janvier 2016, un mandat de vente exclusif portant sur la nue-propriété de ce bien, au prix de 1.125.000 euros. Le 21 septembre 2016, un acquéreur a présenté une offre d'achat au prix de 900.000 euros, avec faculté de substitution. Le vendeur a accepté et contresigné cette offre le 16 décembre 2016, soit après le terme initialement fixé. Un acte authentique devait être dressé le 27 février 2017. Le jour prévu, l'épouse du vendeur a fait savoir que son mari ne souhaitait plus vendre. Le conseil des époux a ensuite contesté la validité de l'offre : caducité au moment de l'acceptation, état de faiblesse du vendeur, absence de consentement de l'épouse. L'acquéreur et la société substituée ont assigné les époux (affaire n° 2018/000287) aux fins d'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1426 du Code civil monégasque, avec demande de dommages-intérêts. Les époux ont appelé en garantie l'agence immobilière (affaire n° 2019/000401), lui reprochant un défaut de loyauté sur la valeur du bien et un manquement à son devoir de conseil quant au consentement de l'épouse. L'agence a réclamé le paiement de sa commission, fixée à 5 % du prix hors taxes. Par jugement avant dire droit du 24 janvier 2019, le tribunal avait autorisé l'appel en garantie. Les procédures ont été jointes par le présent jugement, rendu en premier ressort après débats du 25 juin 2020 (non précisé dans la décision : existence et délai d'une voie de recours éventuelle). ## Question de droit La décision soulève deux interrogations principales. La première porte sur la validité de la vente, au regard de l'article 187, alinéa 3, du Code civil : le consentement de l'épouse est-il requis lorsque le mari, seul propriétaire, n'aliène que la nue-propriété du logement familial en conservant l'usufruit ? La seconde concerne l'effet d'une offre d'achat sous seing privé, acceptée tardivement, sur un immeuble sis à Monaco : cette offre, non constatée par acte authentique, peut-elle être exécutée en justice sur le fondement de l'article 1426 du Code civil ? Accessoirement, le tribunal devait apprécier si l'agent immobilier avait engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et de loyauté. ## Solution et dispositif **Sur le droit applicable.** Le tribunal rappelle que, selon l'article 35 du Code de droit international privé, les droits et devoirs respectifs des époux sont régis par le droit de l'État de leur domicile commun. Le domicile conjugal étant à Monaco, le Code civil monégasque, et non le Code civil français, s'applique. **Sur l'article 187.** Le tribunal relève que ce texte interdit à un époux de disposer seul des biens assurant le logement de la famille, et que l'objectif est de garantir à chaque conjoint la possibilité de demeurer dans le logement pendant le mariage. Il retient que la vente de la seule nue-propriété préserve cet objectif : l'usufruit demeurant entre les mains du mari, l'épouse conserve la jouissance du logement sa vie durant ou pendant le mariage. Le consentement de l'épouse n'était donc pas nécessaire, et son absence n'entraîne pas la nullité de l'acte. Le tribunal juge en outre indifférent que la réserve d'usufruit au profit de l'épouse ne figure pas dans le mandat. **Sur la validité de l'offre.** Le tribunal écarte l'argument tiré de l'absence d'acte authentique et de l'expiration du délai. Il rappelle l'article 1426,
Compétence Compétence constitutionnelle - Recours en déclaration de conformité - Recours relatif à la conformité du Règlement intérieur du Conseil National Constitution, Article 90.A. 1°- Loi n° 771 du 25 juillet 1964 sur l'organisation et le fonctionnement du Conseil National Déclaration de non-conformité (article 1er) Article 6 - Exercice des pouvoirs du Président du Conseil National. Hypothèses d'empêchement. Constatation de l'empêchement. Limitation temporelle de l'exercice provisoire Article 11, alinéa 2 - Composition du conseil de discipline compétent à l'égard du personnel du Conseil National. Exclusion de personnalités extérieures au Conseil National Articles 72 et 77, alinéa 1 - Peines disciplinaires. Incompatibilité avec l'article 20 de la Constitution. Compétence du législateur pour l'établissement et l'application des peines Déclaration de conformité sous réserve d'interprétation (article 2) Article 1 - Organe d'assistance. Création obligatoire Article 7 - Suppléance du Président du Conseil National par le Vice-président. Caractère automatique et impératif Article 11, alinéa 1er - Peine disciplinaire comportant une « privation de traitement ». Quotité compatible avec celle autorisée par la loi n° 975 du 12 juillet 1975 portant statut des fonctionnaires de l'État Articles 18 à 24 - Terminologie retenue compatible avec l'applicabilité des autres articles aux membres de sexe féminin du Conseil National Article 23, alinéa 1er - Assistant d'un élu. Autorisation d'accès dans l'enceinte du Conseil National. Déclaration préalable auprès du Secrétaire Général, relative exclusivement à l'identité de l'assistant. Auteurs de la déclaration exclusivement l'élu, les élus ou le Président du groupe politique ayant décidé de recourir aux services de l'assistant Article 26 - Composition des commissions. Condition de bon fonctionnement des commissions. Condition d'existence des commissions prévues par l'article 25 du Règlement intérieur (non) Article 40 - Audition du Ministre d'État et des Conseillers de Gouvernement. Commissions tenues d'entendre le Ministre d'État et les Conseillers de Gouvernement à leur demande Article 43, alinéa 3 - Application des articles 66 et 67 de la Constitution. Ministre d'État destinataire des mêmes documents que les Conseillers de Gouvernement et dans les mêmes délais Article 44, alinéa 2 - Accès du Ministre d'État aux procès-verbaux d'audition des Conseillers de Gouvernement Article 47 - Sessions extraordinaires. Application de l'article 13 de la loi n° 771 du 25 juillet 1964 relatif aux modalités de date, de convocation, d'ordre du jour et de durée de la session extraordinaire convoquée par le Prince Article 61 - Expression « activité parlementaire ». Sans incidence sur la nature de monarchie constitutionnelle de la Principauté de Monaco Article 85, alinéa 2 - Application des articles 66 et 67 de la Constitution. Ministre d'État destinataire des mêmes documents que les Conseillers de Gouvernement et dans les mêmes délais Déclaration de conformité (article 3) Articles du Règlement intérieur du Conseil National autres que ceux mentionnés aux articles 1 et 2