• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juin 2008 (ROJ STSJAD 154/2008)

Faits et procédure

Par contrat du 24 septembre 2001, le propriétaire de deux parcelles de terrain et d'un local commercial situés à Anyós (paroisse de La Massana) les a donnés à bail à deux personnes physiques et à la société « Calderón SL ». Le loyer mensuel était fixé à 235 000 pesetas. Le local était destiné à l'exploitation d'une discothèque et de restauration, les parcelles à un parking. Une clause (pacte douze) permettait aux preneurs de céder leurs droits et obligations à un tiers, sous réserve d'en informer préalablement le bailleur, qui percevait alors une commission de 10 % sur le prix de la cession.

Il n'est pas contesté qu'à partir de mars 2002 au moins, le loyer a été payé par M. Seco, gérant de la discothèque et mandataire de la société « Quesada ». À partir de février 2006, les paiements ont été effectués depuis le compte courant de la société « Quesada ». Le 12 octobre 2007, M. Seco a déposé les clés du commerce au greffe de la Batllia en déclarant avoir acquitté la dette « sans assumer les droits et obligations » du preneur. Le bailleur les a acceptées le 18 octobre 2007.

Le bailleur avait engagé en janvier 2006 une action en expulsion contre M. Seco, qui s'est éteinte après paiement. Le 27 septembre 2007, il a assigné la société « Quesada » en expulsion et en paiement de quatre mois de loyers et des loyers échus jusqu'au délaissement. La défenderesse a soulevé une exception de défaut de qualité pour défendre (manca de legitimació passiva), subsidiairement une exception de litisconsortium passif nécessaire, et, à titre plus subsidiaire encore, a invoqué la résolution du bail, la compensation avec le dépôt de garantie et les dépens.

Par jugement du 14 février 2008, le Batlle a accueilli l'exception de défaut de qualité pour défendre, débouté le demandeur et mis les dépens à sa charge. Le demandeur a interjeté appel en soutenant que le paiement par « Quesada » avait opéré une novation subjective du contrat à son profit. Le magistrat rapporteur est Mme Eulàlia Amat Llari. La formation est présidée par M. Jean Louis Vuillemin, avec M. Joan Manel Abril Campoy.

Question de droit

La décision pose deux questions principales.

Première question : le paiement des loyers par un tiers, accepté par le bailleur, emporte-t-il novation subjective du contrat de bail, au point de substituer ce tiers au preneur originaire et de le rendre passivement légitimé dans l'action en paiement et en expulsion ? Cette question suppose de déterminer si la novation peut être présumée et, dans l'affirmative, à quelles conditions. Elle engage la distinction entre le paiement par un tiers et la cession de la position contractuelle.

Seconde question : la cession de la qualité de preneur à un tiers exige-t-elle l'information du bailleur et le consentement de l'ensemble des parties au contrat, singulièrement lorsque le bail est synallagmatique ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel en quatre temps.

1. Le paiement par un tiers n'est pas une novation. Le Tribunal r

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 19 de juny de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 27 de setembre del 2007 la representació processal del Sr. Porras va formular demanda contra la societat "Quesada" de desnonament i reclamació de la suma de sis mil dos-cents cinquanta-quatre euros, import de quatre mesos de l'arrendament de les parcel·les de terreny radicades a Anyós, Parròquia de la Massana i de la borda bastida sobre una d'elles, més els interessos legals procedents, així com l'import dels lloguers que anessin vencent des de la presentació de la demanda fins el total desnonament de la defenent, quantitats incrementades amb l'IPC corresponent i amb els interessos legals procedents, tot això amb imposició de les costes corresponents a la part demandada.

II.- La representació processal de la societat mercantil "Quesada" va interposar amb caràcter principal excepció peremptòria de manca de legitimació passiva, argumentant que la seva mandant no havia estat mai arrendatària de les propietats de la part agent, subsidiàriament, formulava excepció peremptòria de litisconsorci passiu necessari, ja que en tot cas caldria demandar també als Srs. Calderón i Ruiz, que van ser els que van arrendar les parcel·les i la borda d'Anyós i, més subsidiàriament, va contestar a la demanda, argumentant que, en qualsevol cas, el contracte va quedar resolt el 18 d'octubre del 2007, data en la què el demandant va rebre les claus de les unitats immobiliàries a la seva entera satisfacció, raó per la qual a partir d'aquell moment aquest no tenia dret al cobrament de cap altre suma en concepte de lloguer, i, finalment, que, en tot cas, era de justícia que es compensessin les sumes degudes amb el dipòsit fet pels arrendataris en el moment de signar el contracte, imposant a més a més les costes judicials a l'adversa.

III.- El dia tretze de desembre del 2007 la representació processal del Sr. Porras va contestar a les excepcions peremptòries formulades per la part defenent oposant-se a les mateixes i argumentant que el mes de febrer del 2006 es va produir una novació subjectiva del contracte, de tal manera que s'havia de considerar "Electrolit" com la nova arrendatària.

IV.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 14 de febrer del 2008 estimant l'excepció de manca de legitimació passiva interposada per la societat "Quesada" en front de la demanda formulada pel Sr. Porras, absolvent a la defenent de les pretensions de la part agent i imposant a aquesta les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada Sentència formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Porras i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i l'estimació íntegre de la demanda per ell formulada, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- El primer motiu del recurs que exercita la representació processal del Sr. Porras es fonamenta en el criteri, que ja defensava en la seva oposició a les excepcions plantejades per la defenent, que a partir del mes de febrer del 2006 la societat "Quesada" es va fer càrrec del pagament del lloguer de les parcel·les i la borda propietat del seu mandant que es troba a Anyós, fet que va ser acceptat per ell, de tal manera que es va produir una novació del contracte d'arrendament que havien celebrat el Sr. Porras com arrendador i els Srs. Calderón i Ruiz i la societat mercantil "Calderón SL" com arrendataris i que, per tant, no es pot estimar l'excepció de manca de legitimació passiva plantejada per "Quesada" com ho ha fet la Sentència recorreguda.

II.- No és objecte de controvèrsia en aquest procediment que en data 24 de setembre del 2001 el Sr. Porras, propietari de dues parcel·les de terreny que formen part d'un altre de major superfície denominat "Camp de la Borda de Casa Duque" radicat al terme del poble d'XXXX, així com d'un local comercial conegut com Borda Duque bastit sobre una d'elles, les va cedir en arrendament als Srs. F.Calderón i P.Ruiz, actuant en nom i interès propi, i al Sr. X.B.Duque, actuant en representació de la societat "Calderón SL", pel preu de 235.000 ptes. mensuals i amb la finalitat, d'acord amb el pacte novè del contracte, de destinar el local a l'explotació d'un negoci de discoteca i restauració i les parcel·les annexes a l'aparcament de vehicles, atorgant als arrendataris la facultat de traspassar els drets i obligacions derivats del contracte a tercers comunicant- ho prèviament a l'arrendador, que tindria dret en aquest cas a cobrar un deu per cent del preu del traspàs (pacte dotzè).

Tampoc es discuteix que, com a mínim a partir del mes de març del 2002, la renda corresponent va ser pagada pel Sr. Seco (folis 12 a 19), que, segons l'escriptura de poders que consta al foli 47 i següents de les actuacions, des del 22 de maig del 2002 està legitimat per portar a terme en nom de la societat "Quesada" actes d'administració, cobraments i pagaments, disposició, comerç i societats, títols valors i pràctica bancària, pràctica administrativa i processal i facultats de substitució. D'altra banda, el Sr. Seco és, o era, igualment gerent del negoci "Calderón SL", radicat al local arrendat a la part agent, i gerent de "Calderón SL" arrendatària del mateix junt amb els Srs. Calderón i Ruiz.

És igualment cert que a partir del mes de febrer del 2006 els pagaments corresponents al lloguer del local i les parcel·les propietat de l'agent es va fer a través del compte corrent de la societat "Quesada" (folis 20 a 36) i que el 12 d'octubre del 2007 el Sr. Seco va dipositar en l'Hble. Batllia les claus del negoci "Calderón SL", manifestant que com a gerent d'aquesta s'havia fet càrrec del deute de l'arrendatària sense assumir-ne els drets i deures (foli 68), acceptant el Sr. Porras les dites claus a la seva satisfacció en data 18 d'octubre del 2007 (foli 79).

III.- En aquestes circumstàncies l'agent entén que en un primer moment es va produir una novació del contracte a favor del Sr. Seco, que era qui pagava els lloguers corresponents a l'arrendament dels terrenys i la borda de la seva propietat, raó per la qual en data 21 de gener del 2006 es va dirigir contra ell formulant una demanda de desnonament i reclamació de quantitat i l'Aute de 8 de març del mateix any va declarar enervada l'acció al haver pagat el Sr. Seco la quantitat deguda (foli 64). Segons el seu criteri, a partir del mes de febrer del 2006 es va produir una segona novació del contracte i va esdevenir arrendatària la societat "Quesada", ja que era ella qui feia els corresponents pagaments del lloguer, raó per la qual estava perfectament legitimada passivament en aquest procediment.

No obstant, el criteri defensat per la part agent i ara recurrent en el sentit que el pagament fet per "Quesada" comporta una novació subjectiva del contracte, i que per aquest motiu la seva legitimació passiva en el present procediment és clara, ha de ser rebutjat per diverses raons.

En primer lloc, el pagament pot ser fet pel deutor o per un tercer, com admeten el Digest 46,3,23 i la Instituta 3,29, i el fet que el Sr. Porras acceptés els que va fer primer el Sr. Seco i després la defenent no es pot equiparar a l'acceptació d'una novació, ja que, com destaca la Sentència del Tribunal Superior de la Mitra de 19 de maig del 1987, els deutes dineraris poden pagar-los sense cap mena de dubte els tercers, segons resulta del Digest 46,3,53: i per consegüent la hipotètica circumstància de què una part del preu convingut el paguessin unes terceres persones no implicaria novació de l'obligació per canvi de deutor, tota vegada que atesa la fonamental importància que té la persona del deutor en qualsevol relació obligatòria, una novació en aquest punt no es pot presumir, sinó que exigeix un "animus novandi" que segons la disposició continguda en el Codi 8,42,8 ha d'ésser "expressum", criteri que es deriva igualment de les sentències d'aquest Tribunal de 25 d'abril de 1979, 23 de novembre del 1981 i 16 de juny i 15 de desembre del 1986. És cert que els glossadors i postglossadors van plantejar la possibilitat de que l'animus novandi, es deduís de actes concloents i que aquesta possibilitat ha estat reconeguda per les sentències del TSM de 25 d'abril de 1979, 2 de juliol del 1992 i 2 de març del mateix any, però el que resta clar és que en tot cas ha de derivar d'actes concloents i no es pot presumir que el fet que l'arrendador accepti que sigui un tercer el que pagui el lloguer suposi que admet una novació del contracte, ja que, en qualsevol cas, el creditor no es pot negar a rebre una prestació feta per un tercer que s'ajusti a allò degut i que satisfaci per tant el seu interès, a menys que l'obligació sigui de caire personalíssim, que no és el cas.

D'altra banda, que el pagament dels lloguers el fes el Sr. Seco en un primer moment directament i després a través del compte corrent de la societat "Electrolit" podia ser degut al fet que el citat senyor era el gerent de la discoteca i també apoderat de la societat arrendatària, raó per la qual podia actuar en nom propi i en interès d'ella i, a més a més, tenia una posició dins de la societat defenent que li permetia fer-ho a través dels seus comptes, ja que segons el document que consta al foli 101 era el seu president, sense perjudici de la facultat dels altres socis de reclamar el reembors de les sumes pagades si és que consideren que el Sr. Seco va utilitzar injustificadament fons de la societat per satisfer deutes que no li corresponien. Però, en tot cas, ni la defenent era part del contracte d'arrendament, ni es podia entendre que gestionar una discoteca entrava dins de les seves finalitats societàries, ja que aquestes consistien en la compravenda, importació de productes industrials, materials per a la construcció, electricitat i comunicació, destinats a la seva elaboració, venda, comercialització i distribució (foli 49), ni el Sr. Seco va manifestar actuar en nom d'ella en cap moment, ja que quan va dipositar les claus del negoci a la Batllia el que va declarar és que havia pagat durant molt de temps el lloguer dels locals a compte de l'arrendatària, "sense assumir-ne els seus drets i deures", perquè era el gerent del negoci i estava interessat en la seva continuació, de tal manera que si en aquell moment ell dipositava les claus del local era perquè no tenia coneixement de a on es trobaven els Srs. Calderón i Ruiz, que eren junt amb "Calderón SL" els arrendataris.

IV.- Finalment, i de manera especial, cal remarcar que el contracte d'arrendament és de caire bilateral, ja que genera drets i obligacions recíproques tant per l'arrendador com per l'arrendatari. Per aquesta raó, no es pot considerar que el canvi de la persona a favor de la qual es va celebrar el contracte sigui exclusivament un canvi del pol passiu de l'obligació, perquè l'arrendatari és també creditor del dret a l'ús i gaudiment del bé arrendat i per tant pot també exigir a l'arrendador que aquest li sigui mantingut i no se'l pot privar d'ell i atorgar-lo a un tercer sense el seu consentiment. Per aquesta raó, per tal que es pugui produir una novació en la persona de l'arrendatari el que cal portar a terme és un traspàs, mitjançant el qual es cedeix tant la posició activa com la passiva de l'arrendatari a un altre persona i aquest no es pot produir sense notificar-ho al propietari i amb el consentiment tant del primitiu arrendatari, com d'aquell que assumeix la seva posició en virtut del que disposen el Digest 46,2,8-5 i el Codi 8,42,6 i en el cas present ni els Sr. Calderón, ni el Sr. Ruiz, ni la societat "Calderón SL" han acceptat mai la novació i la seva desvinculació del primitiu contracte.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes generades a la part apel·lant de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Porras contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 14 de febrer del 2008, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.