Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-05-28, n° TAL-2023-04936 (TAL3)

Décision officielle commentée

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intérêts de retard ». La réalité de ce virement est établie en ce que l’extrait bancaire est versé en cause par PERSONNE1.) lui-même. La société SOCIETE1.) fournit en outre le relevé issu du système bancaire Multiline. Suivant courrier recommandé du 25 mars 2020 la société SOCIETE1.) fait savoir à PERSONNE1.) que : « Faisant suite à nos diverses lettres de rappel de paiement, nous devons constater que vous avez viré en date du 15 octobre 2019 un montant de € 5.667,60. Par notre courrier du 24 octobre 2019, nous avions demandé de payer le solde dû de € 3.835,59 (y compris le loyer du mois d’octobre 2019). Comme vous avez rendu les clefs du bureau loué seulement début janvier 2020, nous devons vous mettre en compte également les loyers de novembre et décembre 2019, ce qui fait un total de € 5.037,41 ! (…) ». Suivant lettre recommandée du 4 avril 2020, PERSONNE1.), par l’intermédiaire de la société SOCIETE2.) répond à la société SOCIETE1.) que : (…) « après recherche détaillée et approfondie dans nos livres comptables et extraits, nous ne trouvons pas de trace d’un virement en 2019 (montant présumé : 5.667,60€) en votre faveur auquel vous faites référence (…) durant cette même recherche, nous n’avons pas trouvé de contrat de location / bail faisant référence à un bureau loué à l’adresse précitée. Par conséquent, les différents montants que vous réclamez ne peuvent pas être dus et – logiquement – nous contestons formellement toute facture qui mous a été (ou sera) adressée dans le contexte susmentionné. (…) » Même si PERSONNE1.) dit dans le prédit courrier ne pas avoir trouvé de contrat de bail écrit par rapport aux lieux en cause, toujours est-il qu’il a bien reçu le badge et la télécommande concernant le bureau et le garage et qu’il est constant en cause que de toute façon il n’existe pas d’écrit en ce qui concerne le bail litigieux. Le tribunal rejoint le premier juge qu’en tout état de cause, rien n’a empêché les parties de prévoir à la fois un contrat de location d’un bureau (avec garage) et la refacturation de frais de secrétariat, l’un étant entièrement indépendant de l’autre. Le tribunal se doit ensuite de constater que l’ensemble des courriels versés et émanant de PERSONNE1.) porte comme signature « ADRESSE2.) ». Supposant que les parties ont effectivement travaillé ensemble sur des projets dans les locaux de la société SOCIETE1.), il n’appartenait pas à PERSONNE1.) d’afficher en dessous de son nom et comme signature une adresse autre que la sienne. Le moyen est partant à écarter faute de pertinence. PERSONNE1.) verse encore un document intitulé contrat de bail avec comme partie bailleresse la société SOCIETE1.) et comme locataire une société anonyme SOCIETE3.) concernant le « Bureau meublé numéro 114.5 A D 00 au rez-de-chaussée et un emplacement intérieur no 100 au 1er sous-sol » sis à L-ADRESSE2.).

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Ledit document ne portant cependant ni la signature de la partie bailleresse, ni celle de la locataire, le moyen tiré de la location des lieux litigieux à une société anonyme SOCIETE3.) reste à l’état de pure allégation et est aussi à écarter. Concernant les attestations testimoniales versées en cause par la société SOCIETE1.), le tribunal tient tout d’abord à rappeler les prévisions de l’article 402 du nouveau code de procédure civile : « Elle [l’attestation] indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. » L’attestation dressée par la témoin PERSONNE3.) ne contient ni la mention que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, ni de copie du passeport ou de la carte d’identité du témoin. Par conséquent, l’attestation testimoniale d’PERSONNE3.) est à écarter. La témoin PERSONNE4.) atteste qu’elle a vu PERSONNE1.) a plusieurs reprises en 2019 dans l’immeuble sis à ADRESSE2.), notamment dans le parking ainsi que dans les bureaux de l’agence SOCIETE4.). Il en va de même pour ce qui est du témoin PERSONNE5.). L’agence SOCIETE4.) (alors même qu’elle est situé dans l’immeuble litigieux) n’étant sans aucun lien avec le présent litige et les témoins PERSONNES 4.et 5)ne fournissant pas plus de détails quant à la présence de PERSONNE1.) dans les locaux en cause, le tribunal décide que leurs attestations sont à rejeter pour défaut de pertinence. PERSONNE6.) témoigne qu’il a été mandaté par la société SOCIETE1.) pour la gestion du parc informatique dans le bâtiment sis à ADRESSE2.). « Dans le cadre de mes missions, je déclare avoir installé et configuré l’installation de la SOCIETE2.) sàrl. Lors de mes passages réguliers je déclare que j’ai fait différentes interventions sur l’ordinateur de Mr. PERSONNE1.), notamment créations de comptes courriels et configurations imprimantes. » La témoin PERSONNE2.) est formelle pour attester que PERSONNE1.) occupait le bureau 114/5, qu’elle lui remettait son courrier de façon régulière et qu’elle le rencontrait plusieurs fois par jour dans les locaux occupés (hall, terrasse, cuisine etc.). Elle conclut que « Je certifie que M. PERSONNE1.) a bien occupé le bureau 114/5 d’octobre 2017 à fin décembre 2019 ».

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Le tribunal de céans rejoint encore le premier juge en ce que le fait que PERSONNE2.) s’est trompée au niveau des dates (référence à décembre 2020 au lieu de décembre 2019 pour la fin de l’occupation) ne met en soi pas en doute la crédibilité de l’auteur de l’attestation et ne porte dès lors pas à conséquence. Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, le tribunal décide, par confirmation du jugement entrepris, que la preuve de l’existence d’un contrat de bail verbal résulte à suffisance de droit des éléments produits en cause. Le badge pour l’entrée au bureau n° 114/5 ayant été réceptionné par PERSONNE1.) fin septembre 2017, c’est encore à bon droit que le premier juge a retenu que les parties étaient donc liés par un contrat de bail oral à durée indéterminée à partir du mois d’octobre 2017. En l’absence d’un contrat de bail écrit et faute par la société SOCIETE1.) de verser le moindre élément probant quant à un prétendu délai de préavis de trois mois, le tribunal confirme encore le jugement entrepris en ce qu’il a décidé qu’elle peut uniquement prétendre aux loyers et charges jusqu’au mois de janvier 2020 inclus, les clés d’accès lui ayant été remis dans sa boîte aux lettres en date du 6 janvier 2020. Les arriérés de loyers sont donc, par confirmation du jugement entrepris, à calculer sur une durée 28 mois (octobre 2017 à janvier 2020 inclus). Dans sa requête introductive d’instance, la société SOCIETE1.) a calculé l’ensemble des arriérés de loyers sur base du loyer initial de 500.- euros par mois. Il résulte encore des plaidoiries de première instance qu’à défaut de contrat de bail, elle ne réclame pas les indexations. Partant, il y a lieu que le total des loyers à payer par PERSONNE1.) se chiffre à 28 x 500 = 14.000.- euros. Comme déjà développé ci-dessus, PERSONNE1.) reste en défaut d’établir le lien entre le paiement des frais de secrétariat (6.138.- euros) et la location du bureau. Partant et par confirmation du jugement entrepris, seul le montant de 5.667,60 euros (la société SOCIETE1.) n’ayant pas interjeté appel incident sur ce point) est à imputer sur le montant dû au titre des arriérés de loyers. Finalement et par confirmation du jugement entrepris, il échet de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 14.000 – 5.667,60 = 8.232,40 euros. 2. Quant à la demande en remboursement des frais de secrétariat PERSONNE1.) demande à se voir rembourser le montant de 6.138.- euros payé à titre de frais de secrétariat à la société SOCIETE1.) suivant avis de débit du 6 juin 2018. La société SOCIETE1.) conclut à l’irrecevabilité de la demande pour être constitutive de demande nouvelle prohibée en instance d’appel.

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Force est tout d’abord de constater que déjà en première instance, PERSONNE1.) avait demandé au premier juge de prendre en considération, en cas de condamnation à des éventuels arriérés de loyer, l’avis de débit du 6 juin 2018, soit les frais de secrétariat. S’agissant d’une demande en compensation en cas de condamnation, la demande en remboursement des frais de secrétariat y était virtuellement comprise. Aux termes de l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile « il ne sera formé en cause d’appel, aucune demande nouvelle, à moins qu’il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale ». Dans la mesure où la demande en remboursement des frais de secrétariat constitue encore une demande en compensation, elle est en tout état de cause à déclarer recevable. Non seulement le tribunal ne dispose d’aucune précision par rapport au travail de secrétariat fourni par la société SOCIETE1.) mais PERSONNE1.) n’émet pas non plus la moindre critique circonstanciée à l’égard des prestations fournies. Or, suivant l’article 1315 du code civil relatif à la preuve des obligations pose un principe général en disposant que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Ainsi rédigée, cette disposition envisage donc la charge de la production des preuves en établissant un ordre chronologique dans leur administration. Cependant, la formule légale contient également une autre solution, moins apparente, mais indiscutable : elle scelle le sort du procès quand la preuve ne peut pas être faite. En indiquant « qui doit prouver », l’article 1315 du code civil répond aussi à la question de savoir à qui le juge devra donner satisfaction lorsque la lumière ne sera pas faite. (Répertoire civil Dalloz, verbo preuve, n° 955, ainsi que les jurisprudences y citées) En effet en application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au défendeur invoquant un moyen de défense d’en rapporter la preuve. Celui qui refuse de fournir la prestation qu’il doit parce que l’autre n’a pas fourni la sienne doit faire la preuve de cette défaillance pour pouvoir invoquer valablement l’exception d’inexécution Faute par PERSONNE1.) de rapporter la preuve pourquoi les frais de secrétariat ne serait pas dus alors qu’il les a payés suivant avis de débit du 6 juin 2018 sans jamais émettre la moindre contestation, la demande en remboursement est à rejeter. 3. Quant aux demandes accessoires L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166).

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Au vu de l’issue de l’instance d’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure et ce tant en ce qui concerne, par confirmation du jugement entrepris, la première instance que la présente instance d’appel. A défaut par la société SOCIETE1.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge une partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sa demande introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est également à déclarer non fondée, aussi bien en ce qui concerne, par confirmation du jugement entrepris, la première instance que la présente instance d’appel. Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens. Il échet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

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Source : Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-05-28, n° TAL-2023-04936 (TAL3)

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