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IMMOBILIER IMMOBILIER GENERAL · IMMOBILIER COPROPRIETE · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de la Principauté de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 19 juin 1990 (n° 25610) par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de la Principauté de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteVu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile · art. 989
Cour d'appel de la Principauté de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile.
▸Texte intégral de la décision officielle (6 651 caractères)
Faits et procédure
Copropriété
Règlement de copropriété. Stipulation à l'égard du copropriétaire n'occupant pas les lieux. Non-respect du règlement par le locataire. Action de la copropriété contre le copropriétaire bailleur. Responsabilité contractuelle du copropriétaire bailleur.
En vertu d'une disposition du règlement de copropriété d'un immeuble stipulant que tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement reste personnellement tenu de l'exécution dudit règlement, la copropriété se trouve fondée à agir directement contre le copropriétaire bailleur, pour toute infraction au règlement de copropriété, commis par un locataire.
LA COUR,
La Cour statue sur l'appel d'un jugement rendu le 9 février 1989 par le Tribunal de Première Instance de Monaco ;
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties peuvent être relatés comme suit, étant fait référence pour le surplus à la décision attaquée et aux écritures échangées en appel ;
La Société Anonyme Monégasque dénommée Société Immobilière Charlotte est propriétaire au rez-de-chaussée du bloc I de l'immeuble « Le Windsor », ., d'un appartement composé d'un hall, de deux pièces à usage de bureau, de toilettes avec W.C., formant le lot numéro 9 dudit cahier des charges ;
L'article 1er du règlement de copropriété prévoit notamment :
« 2° les locaux composant l'immeuble devront conserver la destination uniquement bourgeoise sauf en ce qui concerne les locaux du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin du bloc II » ;
Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 1984 enregistré, la Société Immobilière Charlotte a loué cet appartement à la Société Anonyme dénommée « Entretien Technique Service » (en abrégé E.T.S) pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction ;
Ce bail comporte une clause aux termes de laquelle le locataire s'engage à respecter les dispositions du règlement de copropriété dont il déclare avoir pris connaissance ;
Faisant état de ce que la Société « Entretien Technique Service » aurait apposé sur les vitrines du local ses initiales en contravention avec la destination bourgeoise du bloc I de l'immeuble, la copropriété de l'immeuble « Le Windsor », représentée par son syndic, a assigné devant le Tribunal de Première Instance la Société Immobilière Charlotte pour obtenir sa condamnation à procéder, sous astreinte, à la suppression des lettres E.T.S. ainsi qu'au paiement de la somme de 50 000 F. à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Par le jugement déféré, le Tribunal a débouté la copropriété de ses demandes et la Société Immobilière Charlotte de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ;
Il estimait pour en décider ainsi, que l'action personnelle mobilière que la copropriété avait choisi d'intenter aurait dû être dirigée à l'encontre de la personne tenue de l'obligation arguée d'inexécution, en relevant que le propriétaire avait perdu l'usage de la chose louée pour la durée de la location ;
A l'appui de son appel tendant à la réformation du jugement, la copropriété soutient qu'elle n'a aucun lien de droit avec le locataire et que le tribunal a méconnu une disposition du règlement de copropriété de l'immeuble aux termes de laquelle « tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement restera personnellement tenu de l'exécution du règlement » ;
L'appelante sollicite de la Cour de dire et juger que la Société Immobilière Charlotte avait l'obligation d'intervenir auprès de sa locataire pour lui imposer le respect du règlement de copropriété, d'impartir à cette société un délai de un mois à compter de la signification de l'arrêt pour remplir ses obligations et de condamner la Société Civile Immobilière Charlotte au paiement d'une somme de 10 000 F. à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
L'intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la copropriété de ses demandes mais formant appel incident, poursuit la réformation du jugement en ce qui concerne sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts qu'elle maintient pour le même montant - 10 000 F. - qu'en première instance pour procédure abusive ;
Sur ce :
Principauté de Monaco
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile.
La Société Immobilière Charlotte, société anonyme monégasque, est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée du bloc I de l'immeuble « Le Windsor », formant le lot n° 9 du cahier des charges. Ce local comprend un hall, deux pièces à usage de bureau et des toilettes. Par acte sous seing privé du 15 octobre 1984, elle l'a loué à la société Entretien Technique Service (E.T.S.), pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Le bail contient une clause par laquelle le preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété, dont il déclare avoir pris connaissance.
Le règlement de copropriété impose, en son article 1er, que les locaux conservent « la destination uniquement bourgeoise », sauf pour certains locaux du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin du bloc II. Il comporte en outre une disposition selon laquelle « tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement restera personnellement tenu de l'exécution dudit règlement ».
Le syndic, agissant pour la copropriété, reproche à la locataire d'avoir apposé ses initiales « E.T.S. » sur les vitrines du local, en méconnaissance de la destination bourgeoise du bloc I. Il assigne la bailleresse devant le Tribunal de Première Instance afin d'obtenir la suppression sous astreinte de ces lettres et 50 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 9 février 1989, le tribunal déboute la copropriété de ses demandes, ainsi que la bailleresse de sa demande reconventionnelle. Il retient que l'action personnelle mobilière engagée par la copropriété aurait dû être dirigée contre la personne tenue de l'obligation prétendument méconnue, et relève que le propriétaire avait perdu l'usage de la chose louée pour la durée du bail.
La copropriété interjette appel. Elle soutient qu'elle n'a aucun lien de droit avec la locataire et que le tribunal a méconnu la clause de personnalisation de l'obligation figurant au règlement. Elle demande à la Cour de juger que la bailleresse devait intervenir auprès de sa locataire, de lui impartir un délai d'un mois pour se conformer au règlement, et de la condamner à 10 000 F de dommages-intérêts. La bailleresse conclut à la confirmation du jugement sur le débouté, forme un appel incident et maintient sa demande reconventionnelle, également fixée à 10 000 F.
Question de droit
La question posée est double.
La première porte sur la recevabilité et le fondement de l'action : une copropriété peut-elle agir directement contre le copropriétaire bailleur, non occupant, à raison d'une infraction au règlement de copropriété commise par son locataire, lorsque le règlement stipule que le propriétaire non occupant « reste personnellement tenu de l'exécution dudit règlement » ? Le sommaire de la décision retient que la copropriété est « fondée à agir directement contre le copropriétaire bailleur, pour toute infraction au règlement de copropriété, commis par un locataire ».
La seconde porte sur le fond : la copropriété établit-elle une violation de la destination bourgeoise du lot, notamment par un usage commercial ou de bureau des locaux ? Cette question conditionne l'issue de l'appel principal, puisque la copropriété ne soutient pas que l'apposition des lettres E.T.S. constitue, en elle-même, une violation du règlement.
Solution et dispositif
La Cour répond à la première question de façon affirmative. Elle relève que l'article 1er, dernier alinéa, du règlement met le propriétaire non occupant personnellement tenu de son exécution, et en déduit que la copropriété peut agir directement contre lui « pour toute infraction au règlement de copropriété même commise par un locataire ».
Sur le fond, la Cour écarte le grief tiré de la nature commerciale de l'activité. Elle constate d'abord que le cahier des charges a prévu que le neuvième lot du bloc I serait « à usage de bureau », de sorte que l'affirmation contraire de la copropriété est « er
Motifs
Considérant qu'aux termes de l'article 1er dernier alinéa du règlement de copropriété de l'immeuble « Le Windsor » tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement reste personnellement tenu de l'exécution dudit règlement ;
Considérant qu'en vertu de cette disposition, la copropriété est fondée à agir directement contre le copropriétaire bailleur pour toute infraction au règlement de copropriété même commise par un locataire ;
Considérant que la copropriété fait grief à la Société Immobilière Charlotte de tolérer que sa locataire utilise les locaux loués à un usage commercial contrairement à la destination bourgeoise de l'immeuble et plus spécialement du bloc I dont ils dépendent alors que toute exploitation commerciale ou à usage de bureau serait interdite par le règlement de copropriété ;
Considérant cependant que le cahier des charges de l'immeuble a prévu que le neuvième lot du bloc I - objet de la location à la société Entretien Technique Service - serait à usage de bureau ; qu'ainsi l'affirmation contraire de la copropriété est erronée sur ce point ;
Considérant en ce qui concerne l'usage des locaux à des fins commerciales, que la copropriété n'établit pas que la Société Anonyme Entreprise Technique Service, Société de Service, utilise les locaux loués à des fins autres que celles de bureau, l'inscription de la société au répertoire du Commerce et de l'Industrie n'étant pas un élément déterminant de cette preuve ;
Considérant en conséquence que la copropriété qui ne soutient pas que l'apposition des lettres E.T.S. constitue par elle-même une violation du règlement doit être déboutée de son appel ;
Sur l'appel incident :
Considérant que l'intimée qui n'établit pas à l'encontre de la copropriété l'existence d'une faute dans l'exercice de ses droits doit être déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Considérant que la copropriété de l'immeuble « le Windsor » qui succombe doit être condamnée aux dépens ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco ;
Infirmant le jugement entrepris ;
Dit que l'action de la copropriété de l'immeuble « le Windsor » a été dirigée à bon droit contre la Société Civile Immobilière Charlotte ;
Et statuant à nouveau, déclare cette action mal fondée et l'en déboute ;
Déboute la Société Civile Immobilière Charlotte de son appel incident ;
MM. Huertas, prem. prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Karczag-Mencarelli et Sbarrato, av. déf.
Infirmation du jugement du TPI du 9 février 1989 (B).
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (rejet) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 25610.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, …
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 19 juin 1990, Copropriété de l'immeuble Windsor c/ S.C.I. Charlotte », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-1990-06-19-25610.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) le 19 juin 1990 en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile, au regard notamment de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco le 19 juin 1990 ?
Cette décision (Cour d'appel, 19 juin 1990, Copropriété de l'immeuble Windsor c/ S.C.I. Charlotte) précise les conditions d'application de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile devant Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 19 juin 1990 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Copropriété Règlement de copropriété. Stipulation à l'égard du copropriétaire n'occupant pas les lieux. Non-respect du règlement par le locataire. Action de la copropriété contre le copropriétaire bailleur. Responsabilité contractuelle du copropriétaire bailleur. En vertu d'une d…
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (art. 989)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (art. 989)
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Application
Confrontation par Cour d'appel de la Principauté de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Motifs de la décision (19 juin 1990)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (rejet) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 19 juin 1990, Copropriété de l'immeuble Windsor c/ S.C.I. Charlotte
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94/100
Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-appel-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.