62 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2014, n° 12282 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2014, n° 12282 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/03-26-12282)) ## Faits et procédure Deux copropriétaires, chacune propriétaire pour moitié, se partagent un immeuble régi par un règlement de copropriété de 1988. Une assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2012 a révélé une situation de blocage entre les intéressées, qui ne parvenaient pas à s'entendre amiablement sur la refonte de ce règlement. Saisi par l'une d'elles, le juge des référés a ordonné une expertise. La copropriétaire opposante a interjeté appel de cette ordonnance. Par arrêt confirmatif du 30 avril 2013, non signifié, la Cour d'appel a confirmé la désignation de l'expert chargé de la refonte du règlement de copropriété. La demanderesse au pourvoi a formé celui-ci le 13 juin 2013, après consignation de l'amende prévue par la loi (récépissé de la Caisse des Dépôts et Consignations n° 43388). Elle a déposé sa requête le 15 juillet 2013, à laquelle la défenderesse a répliqué par contre-requête le 12 août 2013. Le Ministère public a conclu le 17 septembre 2013. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 mars 2014 sur le rapport du conseiller Charles BADI. Trois moyens étaient soulevés. Le premier faisait grief à la Cour d'appel de ne pas avoir constaté l'absence d'urgence et de paralysie justifiant la compétence du juge des référés, au regard des articles 199 et 414 du Code de procédure civile. Les deuxième et troisième moyens, réunis, reprochaient à l'arrêt d'avoir rejeté l'exception fondée sur l'article 3 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, et d'avoir refusé de restreindre la mission de l'expert, en invoquant l'opposabilité du règlement initial aux parties de l'immeuble non modifiées. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de trois questions. La première portait sur le contrôle de l'urgence en matière de référé : la Cour d'appel était-elle tenue de répondre spécifiquement à l'argumentation contestant l'urgence et la situation de blocage, sous peine de violer les articles 199 et 414 du Code de procédure civile ? La deuxième concernait la compétence matérielle du tribunal de première instance : le litige relatif à la refonte du règlement relevait-il des « difficultés liées à la répartition des quotes-parts des parties communes » au sens de l'article 3 de la loi de 2007, emportant compétence exclusive de cette juridiction ? La troisième touchait à l'étendue de la mission d'expertise : la Cour d'appel devait-elle limiter la mission de l'expert aux seuls lots nouvellement créés ou agrandis, en raison de l'opposabilité du règlement initial aux portions non modifiées de l'immeuble ? ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi. Elle juge d'abord que le premier moyen « manque en fait », la Cour d'appel ayant retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain, par motifs propres et adoptés, « qu'il y avait urgence et que les correspondances versées aux débats démontraient une situation de blocage récurrente que la délibération du 25 janvier 2012 n'avait pas permis de résoudre ». Sur les deuxième et troisième moyens, elle retient que la Cour d'appel « était saisie du seul point de savoir s'il était urgent et nécessaire d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée » et qu'elle « a souverainement apprécié l'étendue de la mission de l'expert nécessaire pour éclairer la juridiction ayant à statuer au fond ». Elle en déduit qu'elle « n'avait pas à se prononcer sur "l'opposabilité du règlement initial de copropriété" ». Le moyen, « qui invoque des dispositions légales dont la cour d'appel n'avait pas à faire application, est inopérant ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi, > Condamne Mme AL. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Rémy BRUGNETTI, s
## I. Faits et procédure Décision rendue le **29/09/2015** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **14125**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Leg – Droit ré ervataire – Quotité di ponible – Réduction (oui) Immeuble – E timation – Experti e (oui) Le leg profitant à c. SE. portant ur le droit de la défunte dan ce bien, oit un quart en pleine propriété, prive j-p. d. SE. de a part de ré erve. En application de l'article 787 du Code Civil, le di po ition , oit entre vif , oit à cau e de mort, qui excèderont la quotité di ponible, eront réductible à cette quotité lor de l'ouverture de la ucce ion. Pour 'oppo er à la demande de réduction formée par j-p. d. SE. aux droit duquel vient p. SE., c. SE. argue d'une prétendue irrecevabilité tirée de l'intervention de on frère … ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > le TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du di po itif de la pré ente déci ion a été donnée à l'audience du 29 SEPTEMBRE 2015, dont la date avait été annoncée lor de la clôture de débat , par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Pré ident, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Madame I abelle TAILLEPIED, Greffier, en pré ence de Mademoi elle Cyrielle COLLE, Sub titut du Procureur Général, et ce en application de di po ition de article 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire . ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 mai 1995, n° 26375 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 mai 1995, n° 26375 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1995/05-04-26375)) ## Faits et procédure La veuve G., désignée dans le texte sous les initiales A. A., a assigné la société civile particulière de droit monégasque « SCI du . » afin de voir constater qu'elle pouvait prétendre à la prescription acquisitive trentenaire de la villa C., sise à Monaco. Elle sollicitait également la rescision pour lésion de la vente de ce bien, consentie le 27 décembre 1990 à la société défenderesse pour le prix de 8 000 000 francs, alors qu'une promesse de vente conclue le 20 juillet 1990 avec la société PROMOFRANCE portait sur 28 000 000 francs. La défenderesse a soulevé deux exceptions de nullité de l'assignation : d'une part, la copie ne mentionnait pas le mois de délivrance (« l'an mil neuf cent quatre-vingt-onze et le vingt-sept du mois de ... ») ; d'autre part, elle ne comportait pas le visa du Procureur général. Elle a en outre contesté la validité de la vente, en invoquant la caducité de la promesse, et réclamé 500 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. La demanderesse a ensuite invoqué la violence, puis s'est limitée à la lésion. Le Tribunal était saisi, à ce stade, d'exceptions de procédure et d'une demande en constatation de prescription acquisitive. Les autres demandes (lésion, violence, caducité, reconventionnelle) n'ont pas été tranchées au fond : le jugement les réserve par un avant-dire-droit. ## Question de droit Trois questions étaient soumises au Tribunal. 1. Une copie d'exploit d'huissier dont la date est incomplète (mois omis) encourt-elle la nullité prévue par les articles 136 et 155 du Code de procédure civile, et cette irrégularité peut-elle être couverte par des circonstances extrinsèques à l'acte ? 2. L'absence du visa du Procureur général sur la copie de l'assignation, alors qu'il figure sur l'original, méconnaît-elle l'article 150 du même code, lequel impose ce visa « à peine de nullité » ? 3. Le locataire qui occupe un immeuble peut-il acquérir la propriété par usucapion ? ## Solution et dispositif Sur les deux exceptions de nullité, le Tribunal les rejette. Sur la prescription acquisitive, il constate l'absence de possession utile et déboute la demanderesse. Il ordonne enfin la réouverture des débats, la communication du dossier au Ministère public et le renvoi à une audience ultérieure. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette les exceptions de nullité d'assignation soulevées par la « SCI du . » ; > Constate que feu J. G. et A. A. veuve G. n'ont jamais été possesseurs de la villa C. ; > Constate qu'A. A. veuve G. n'est pas devenue propriétaire de cette villa par prescription acquisitive ; > Déboute en conséquence A. A. veuve G. de sa demande formulée de ce chef ; > Avant-dire-droit sur le surplus des demandes, > Ordonne la réouverture des débats ; > Ordonne la communication du dossier au Ministère public aux fins éventuelles de désignation d'un administrateur provisoire de la villa C., par application de la Loi n° 907 du 17 mars 1971 ; > Renvoie la cause et les parties à l'audience du jeudi 18 mai 1995 à 9 heures ; » **Sur la date de l'exploit.** Le Tribunal admet que l'article 136 impose l'indication du « jour, mois et an », sanctionnée par l'article 155, et que l'article 966 interdit de considérer ces nullités comme comminatoires. Il relève donc que l'assignation
# Cour de Révision de Monaco, 26 juin 2018, n° 17169 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 juin 2018, n° 17169 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2018/06-26-17169)) ## Faits et procédure Les autorités italiennes ont adressé aux autorités monégasques une commission rogatoire internationale visant M. g. FR., poursuivi en Italie pour banqueroute frauduleuse en qualité de représentant légal de la société SARFYS. Une procédure collective a été ouverte à l'encontre de cette société par jugement italien du 5 février 2014. La commission rogatoire, datée du 30 mai 2016, sollicitait la saisie, auprès de l'établissement bancaire Crédit Foncier de Monaco, de documents relatifs à l'ouverture et aux mouvements d'un compte détenu par la société STIRLING REAL ESTATE S.A., ainsi que le spécimen des signatures, depuis son ouverture en 2009. La commission rogatoire a été exécutée à Monaco le 5 mai 2017. Une perquisition au domicile de l'intéressé et au siège d'une société civile immobilière a été conduite le 9 mai 2017, au cours de laquelle des scellés ont été apposés sur des actes notariés, des documents, des tablettes et des téléphones portables. Les pièces d'exécution ont ensuite été remises à des officiers de police italiens présents lors de la perquisition. M. FR. a saisi la chambre du conseil de la cour d'appel d'une requête en nullité portant sur trois points : la communication de documents antérieurs au 5 février 2011, la saisie de documents étrangers à la commission rogatoire, et la remise immédiate des pièces aux autorités requérantes. Par arrêt du 6 juillet 2017, la chambre du conseil a fait partiellement droit à la requête, mais a estimé qu'il n'appartenait pas à la partie requise d'apprécier la prescription de l'action publique, relevant selon elle de la seule compétence des autorités de la partie requérante. La Cour de révision a cassé cet arrêt par décision du 22 décembre 2017. Les visas de l'arrêt de renvoi mentionnent la date du « 22 décembre 2018 », tandis que les motifs de la présente décision retiennent le « 22 décembre 2017 ». La seconde date, cohérente avec la chronologie, paraît correcte, la première constituant vraisemblablement une erreur matérielle. Après renvoi devant une formation autrement composée, M. FR. a repris ses demandes par conclusions additionnelles du 15 juin 2018. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de trois questions. **Première question.** La partie requise, saisie d'une commission rogatoire tendant à la saisie de documents bancaires, doit-elle vérifier que l'action publique n'est pas éteinte par la prescription dans l'État requérant ? La question se rattache à l'articulation entre l'article 3-1 et l'article 5-1-c de la Convention européenne d'entraide judiciaire en matière pénale du 20 avril 1959, rendue applicable à Monaco par l'ordonnance n° 1.088 du 4 mai 2007, et à l'article 11 du Code de procédure pénale, qui range la prescription parmi les causes d'extinction de l'action publique. **Deuxième question.** La saisie de documents non visés dans la demande d'entraide est-elle régulière ? **Troisième question.** La remise des pièces d'exécution aux officiers étrangers présents à la perquisition porte-t-elle atteinte aux droits de la défense ou a
# Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1994, n° 26272 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1994, n° 26272 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/03-14-26272)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre de la vie en copropriété repose fondamentalement sur le respect par chacun de ses membres de la charte commune que constitue le règlement de copropriété. Lorsque des stipulations prohibant certaines activités commerciales ou encadrant strictement la modification de l'aspect extérieur de l'édifice sont méconnues par un occupant, la question de l'imputabilité de la transgression et de la vigueur de la sanction juridictionnelle se pose avec acuité. C'est précisément dans ce cadre classique mais toujours sensible du droit immobilier que s'inscrit l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 14 mars 1994. En l'espèce, le litige prend naissance au sein d'un immeuble en copropriété dénommé « Villa Médecin ». La Société civile immobilière (SCI) Le Gallion est propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée de cet immeuble. La SCI Le Gallion a donné ces locaux à bail à une locataire, Madame M. V. épouse P. (également désignée dans le texte de l'arrêt comme Madame M. P.). Dans le cadre de cette location, deux séries d'agissements sont survenues au sein de l'immeuble « Villa Médecin ». D'une part, la locataire, Madame M. P., a entrepris d'exploiter un commerce de bar dans les lieux loués situés au rez-de-chaussée. D'autre part, des transformations ont été apportées à l'aspect extérieur de l'immeuble. Or, l'immeuble est régi par un règlement de copropriété dont les stipulations interdisent formellement la location des lots aux fins d'exploitation d'un bar et prohibent toute transformation de l'aspect extérieur de l'immeuble sans qu'une autorisation préalable n'ait été délivrée. Il ressort des prétentions formulées ultérieurement par le syndicat des copropriétaires une date de référence, à savoir le 4 juin 1988, correspondant à l'état antérieur des lieux avant les modifications litigieuses (les circonstances exactes entourant cette date précise du 4 juin 1988 ne sont pas précisées dans la décision). Il est constant et non contesté devant la haute juridiction monégasque que tant l'exploitation de ce commerce de bar par la locataire que les travaux de transformation affectant l'aspect extérieur du bâtiment réalisés sans autorisation préalable caractérisent des transgressions directes aux stipulations du règlement de copropriété de l'immeuble « Villa Médecin ». Face à cette double contravention à la loi commune des copropriétaires, l'organe représentatif de la collectivité, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin », a initié une action en justice afin de faire cesser le trouble et d'obtenir le rétablissement de la légalité contractuelle au sein de l'immeuble. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'affaire a connu un parcours procédural dense, jalonné par plusieurs décisions successives avant d'aboutir à l'arrêt commenté du 14 mars 1994, par lequel la Cour de révision statue au fond après cassation. Initialement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a saisi la juridiction de première instance (dont la nature exacte n'est pas précisée dans la décision, bien qu'il s'agisse d'un jugement rendu le 13 décembre 1990). L'action du syndicat était dirigée contre le copropriétaire bailleur, la SCI Le Gallion. Elle tendait, entre autres prétentions initiales dont le détail n'est pas intégralement reproduit (la Cour de révision se référant par adoption de motifs à l'exposé des faits et prétentions initiales contenu dans le jugement), à obtenir la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de la SCI, Madame M. V. épouse P., ainsi que la remise des locaux dans leur état antérieur. Par un jugement en date du 13 décembre 1990, la juridiction du premier degré a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce de bar et à la remise des lieux en leur état antérieur. À la suite d'un recours (les modalités de l'appel ne sont pas précisées dans la décision), la cour d'appel s'est prononcée par un arrêt rendu le 6 octobre 1992. Il se déduit des motifs de la décision commentée que cet arrêt du 6 octobre 1992 avait confirmé le débouté du syndicat des copropriétaires s'agissant de ses demandes dirigées contre la SCI Le Gallion aux fins de fermeture du commerce de bar et de remise en état des lieux. Un pourvoi en révision ayant été formé, l'arrêt du 6 octobre 1992 a fait l'objet d'une cassation (la date de l'arrêt de cassation antérieur n'est pas précisée dans la décision). La Cour de révision relève expressément dans l'arrêt commenté que la cassation de l'arrêt du 6 octobre 1992 était partielle : elle ne portait que sur le chef de dispositif ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes dirigées contre la SCI Le Gallion et tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de cette société ainsi qu'à la remise en état des lieux. Saisie de l'affaire au fond dans les limites de cette cassation, et statuant comme juridiction de renvoi (conformément aux mécanismes procéduraux monégasques permettant à la Cour de révision d'évoquer et de statuer au fond après cassation), la Cour de révision a été amenée à examiner les conclusions additionnelles déposées par le syndicat des copropriétaires. Dans le dernier état de ses écritures devant la Cour de révision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a circonscrit ses demandes. Il s'est borné à solliciter deux mesures principales d'exécution en nature dirigées exclusivement contre la SCI Le Gallion : 1. D'une part, la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble, assortie d'une mesure de contrainte financière sous la forme d'une astreinte de 10 000 francs par jour de retard ; 2. D'autre part, la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient à la date du 4 juin 1988, cette remise en état devant s'effectuer aux frais exclusifs de la SCI Le Gallion, sous le contrôle technique d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété, et également sous astreinte de 10 000 francs par jour de retard. Les moyens de défense éventuellement développés par la SCI Le Gallion pour résister à ces conclusions additionnelles devant la Cour de révision ne sont pas exposés dans le texte de la décision commentée. La haute juridiction devait dès lors trancher la question de la recevabilité et du bien-fondé de ces demandes drastiques de remise en état et de fermeture d'un fonds de commerce exploité par un tiers au contrat de copropriété (la locataire), mais dirigées contre le seul copropriétaire bailleur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soumis à l'appréciation de la Cour de révision de Monaco s'articulait autour de l'articulation entre le droit commun des obligations contractuelles et le droit spécial de la copropriété. Plus précisément, il s'agissait de déterminer quels sont les droits du syndicat des copropriétaires et contre qui ils peuvent être exercés lorsque les stipulations du règlement de copropriété sont transgressées non pas par le fait personnel et exclusif du copropriétaire, mais dans le cadre d'une location consentie à un preneur exploitant un fonds de commerce. La question juridique centrale pouvait se formuler ainsi : **En présence de transgressions avérées aux stipulations d'un règlement de copropriété consistant en l'exploitation d'un commerce de bar interdit et en la modification non autorisée de l'aspect extérieur de l'immeuble par un locataire, le syndicat des copropriétaires est-il fondé à agir directement contre le copropriétaire bailleur pour obtenir, sur le fondement de l'exécution forcée en nature des obligations de ne pas faire, la fermeture dudit commerce et la destruction des travaux litigieux aux fins de remise en état des lieux ?** Cette interrogation globale recelait en réalité deux sous-questions techniques fondamentales : - La première touchait à la **sanction de l'inexécution contractuelle** : le syndicat des copropriétaires peut-il exiger la suppression matérielle de ce qui contrevient au règlement de copropriété (fermeture d'une activité commerciale et destruction d'ouvrages modifiant l'aspect extérieur) sans avoir à se contenter de dommages et intérêts ou sans que le juge puisse apprécier l'opportunité de cette remise en état au regard d'un éventuel préjudice ? - La seconde touchait à l'**imputabilité et à la passivité procédurale du bailleur** : le copropriétaire bailleur peut-il être personnellement condamné sous astreinte à faire fermer un commerce exploité par sa locataire et à remettre les lieux en état, alors même que l'exploitation litigieuse est le fait du preneur à bail ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par l'affirmative à cette problématique et infirmer le jugement de première instance, la Cour de révision déploie un syllogisme juridique d'une grande rigueur et d'une remarquable concision. Son raisonnement repose sur la combinaison de deux textes fondamentaux de l'ordonnancement juridique monégasque : l'article 998 du Code civil monégasque et l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 relative à la copropriété. #### 1. Le constat préalable de l'illicéité contractuelle En premier lieu, la Cour de révision pose la prémisse factuelle et juridique de son raisonnement en relevant qu'il « est constant que le commerce de bar exploité par Madame M. P. locataire et les transformations apportées sans autorisation à l'aspect extérieur de l'immeuble sont contraires aux stipulations du règlement de copropriété ». Par ce constat liminaire, la Cour évacue tout débat sur l'interprétation des clauses du règlement de copropriété ou sur la qualification des faits. La violation du règlement est acquise aux débats : l'interdiction de louer aux fins d'exploitation d'un bar constitue une obligation de ne pas faire (ne pas affecter ni louer le lot à tel usage déterminé), tout comme l'interdiction de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable de la copropriété. La matérialité de la transgression étant établie, l'analyse se déplace intégralement sur le terrain des mécanismes de sanction et de responsabilité. #### 2. Le fondement de la remise en état : l'application de l'article 998 du Code civil En deuxième lieu, la Cour de révision mobilise le droit commun des contrats. Elle énonce « qu'aux termes de l'article 998 du Code civil le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement soit détruit ». L'invocation de ce texte est déterminante. Dans l'architecture du Code civil monégasque, l'article 998 régit les effets des obligations de faire ou de ne pas faire, et plus spécifiquement la sanction de la violation d'une obligation de ne pas faire. En qualifiant implicitement mais nécessairement le règlement de copropriété d'engagement contractuel liant les copropriétaires, la Cour de révision confère au syndicat des copropriétaires la qualité juridique de « créancier » de l'obligation de respecter ledit règlement (qualité expressément explicitée dans le sommaire de l'arrêt). Dès lors que le règlement de copropriété impose des abstentions (ne pas louer pour un bar, ne pas modifier l'aspect extérieur sans autorisation), toute action contraire s'analyse en une « contravention à l'engagement ». L'article 998 du Code civil offre alors au créancier une prérogative radicale : le droit d'exiger la destruction de ce qui a été accompli en violation de la parole donnée. La Cour de révision transpose ici le concept matériel de « destruction » tant aux ouvrages physiques (les transformations de l'aspect extérieur de l'immeuble qui doivent être démolies pour remettre les lieux en leur état antérieur) qu'à la situation juridique et économique illicite (l'ouverture et l'exploitation du commerce de bar, dont la « destruction » se traduit concrètement par l'ordre de fermeture). #### 3. Le fondement de l'imputabilité au bailleur : l'application de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 En troisième lieu, il restait à la Cour de révision à justifier que cette action drastique en fermeture et en destruction fût dirigée contre la SCI Le Gallion, copropriétaire bailleur, alors que le bar était exploité par sa locataire, Madame M. P. C'est ici qu'intervient le droit spécial de la copropriété. La Cour rappelle « qu'en vertu de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 tout copropriétaire est responsable des infractions de toute nature commises tant par lui-même que par ses locataires ». Ce texte institue une responsabilité légale de plein droit du copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires pour le fait d'autrui, en l'occurrence le fait de son locataire. La formulation de l'article 4 relevée par la Cour est d'une ampleur maximale : elle vise les « infractions de toute nature ». Il ne s'agit évidemment pas d'infractions pénales, mais de toute transgression, violation ou manquement aux règles régissant l'immeuble en copropriété. En outre, le texte place sur un pied d'égalité absolue les infractions commises par le copropriétaire « lui-même » (telle que la conclusion d'un bail commercial autorisant une activité prohibée par le règlement) et celles commises « par ses locataires » (telles que l'exploitation effective du bar ou la réalisation de travaux sur les parties extérieures sans autorisation). Grâce à ce maillon textuel, l'écran que pourrait constituer le contrat de bail entre le copropriétaire et l'occupant est totalement neutralisé vis-à-vis du syndicat. Le syndicat des copropriétaires n'a pas à se préoccuper de la répartition des torts entre le bailleur et son preneur : face à la collectivité, seul le copropriétaire répond du respect du règlement dans son lot. #### 4. La déduction logique et le tempérament temporel En conclusion de sa motivation, la Cour de révision opère la synthèse de ces deux fondements textuels en affirmant « qu'il convient dès lors d'accueillir les demandes du syndicat tout en accordant à la SCI un délai pour s'acquitter de ses obligations ». L'emploi de l'adverbe « dès lors » souligne l'automatisme de la sanction : les conditions d'application des articles 998 du Code civil et 4 de l'ordonnance-loi de 1959 étant réunies, le juge du fond ne pouvait débouter le syndicat comme l'avaient fait les premiers juges en 1990 puis la cour d'appel en 1992. La demande du créancier tendant à la suppression de la contravention est de droit. Toutefois, faisant preuve de pragmatisme judiciaire, la Cour de révision introduit une mesure de tempérament dans les modalités d'exécution. Consciente que la fermeture d'un commerce exploité par un locataire et la réalisation de travaux de remise en état sous contrôle d'architecte nécessitent des démarches juridiques et matérielles (notamment des diligences du bailleur envers sa locataire et le recours à des entreprises du bâtiment), la Cour décide d'octroyer à la SCI Le Gallion un délai de grâce de six mois à compter de la signification de l'arrêt avant que l'astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ne commence à courir. De même, s'agissant de l'étendue de la remise en état, alors que le syndicat demandait la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient le 4 juin 1988, la Cour ordonne dans son dispositif la remise des locaux « dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété ». ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Infirme le jugement du 13 décembre 1990 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par Madame M. V. épouse P. et à la remise des locaux dans leur état antérieur ; > > Statuant à nouveau de ces chefs, ordonne à la SCI Le Gallion de procéder à la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble « Villa Médecin », et de remettre les locaux dont elle est propriétaire dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, le tout aux frais de la SCI le Gallion et sous le contrôle d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété ; > > Dit qu'à défaut d'exécution dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, la SCI Le Gallion pourra y être contrainte par une astreinte comminatoire de 10 000 F par jour de retard ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 mars 1994 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque de la copropriété et du droit des obligations. Sa portée théorique et dogmatique s'apprécie à travers deux axes fondamentaux : la consécration de la force obligatoire absolue du règlement de copropriété par le mécanisme de l'exécution forcée en nature, et l'affirmation de la responsabilité objective du copropriétaire bailleur comme garant de la paix de l'immeuble. #### 1. La primauté de l'exécution forcée en nature et la rigueur de l'article 998 du Code civil L'apport premier de cet arrêt réside dans l'application stricte et implacable de l'article 998 du Code civil monégasque aux violations du règlement de copropriété. Ce texte, qui est l'exact pendant de l'ancien article 1143 du Code civil français (antérieur à la réforme du droit des contrats de 2016), dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit. Dans la théorie générale du contrat, cette disposition illustre la primauté de l'exécution forcée en nature sur l'exécution par équivalent (l'allocation de dommages et intérêts). Longtemps, une controverse doctrinale et jurisprudentielle a agité les prétoires quant au point de savoir si les obligations de faire ou de ne pas faire se résolvaient nécessairement en dommages et intérêts en cas d'inexécution (en vertu de l'adage *nemo praecise cogi potest ad factum*), ou si l'exécution en nature devait demeurer la règle toutes les fois qu'elle est matériellement possible sans contrainte sur la personne physique du débiteur. Par son arrêt du 14 mars 1994, la Cour de révision de Monaco tranche résolument en faveur de la force obligatoire du contrat dans toute sa rigueur. En énonçant que le créancier « a le droit » de demander la destruction de ce qui a été fait en contravention à l'engagement, et en accueillant « dès lors » les demandes du syndicat après avoir simplement constaté la contrariété des actes au règlement, la haute juridiction consacre plusieurs principes directeurs : - **La nature contractuelle du règlement de copropriété** : En appliquant l'article 998 du Code civil, texte propre aux engagements conventionnels, la Cour confirme que le règlement de copropriété a la nature d'un contrat liant l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire s'est engagé envers la collectivité (représentée par le syndicat, qualifié de « créancier ») à respecter les clauses d'habitation, d'affectation commerciale et d'harmonie esthétique de l'immeuble. - **L'absence d'exigence d'un préjudice** : Il est tout à fait remarquable de
# Tribunal Suprême de Monaco, 02 février 1994, n° 26220 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 02 février 1994, n° 26220 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1994/02-02-26220)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le contentieux de l’urbanisme, par nature situé au carrefour de la police administrative de l’occupation des sols et de la protection de la propriété immobilière, cristallise fréquemment des tensions de voisinage où s'entremêlent des considérations de droit civil et des prescriptions de droit public. L'arrêt rendu le 2 février 1994 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant en Assemblée Plénière et statuant en matière administrative, s'inscrit pleinement dans cette configuration classique mais non moins épineuse. À l’origine du litige se trouve une autorisation de construire délivrée par une lettre ministérielle en date du 20 mai 1992 au profit de Monsieur G. C. Ce dernier envisageait la réalisation de travaux sur un immeuble situé dans un secteur régi par les dispositions spécifiques de l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 portant règlement d'urbanisme, de construction et de voirie de la zone Nord du quartier de la Condamine. La teneur exacte des travaux projetés et autorisés faisait d'ailleurs l'objet d'une divergence d'appréciation radicale entre les parties : tandis que l'Administration et le pétitionnaire les qualifiaient de simples réaménagements intérieurs ou de réhabilitation de l'existant, comprenant toutefois la création d'un sous-sol mais maintenant le faîtage au niveau existant sans modification de la hauteur de la toiture, le voisin contestataire y voyait une véritable opération de construction nouvelle précédée d'une démolition. La dimension conflictuelle de cette opération immobilière s'est révélée quelques mois après la délivrance de l'acte administratif. En effet, le 7 octobre 1992, Monsieur G. C., bénéficiaire de l'autorisation ministérielle, a informé son voisin, Monsieur A. V., de son intention d'obturer deux ouvertures de l'appartement dont ce dernier est propriétaire dans l'immeuble contigu. Selon les écritures de Monsieur A. V., ces deux ouvertures, qu'il qualifie de fenêtres, constituent l'accès à la lumière, à l'air et à la vue d'un séjour (« living ») et d'une chambre, et donnent sur le terrain voisin sans toutefois que celui-ci soit mitoyen. Le projet autorisé avait donc pour effet direct, selon le propriétaire voisin, de supprimer cette lumière et cette vue. À l'inverse, le bénéficiaire de l'autorisation soutenait que l'appartement de son voisin ne comportait que de simples « jours de souffrance » et non de véritables fenêtres au sens du droit civil. Alerté par la démarche de son voisin, Monsieur A. V. a saisi le Ministre d'État d'une réclamation administrative le 26 octobre 1992. En réponse à cette démarche, l'Administration, par un courrier en date du 10 novembre 1992, a confirmé au réclamant que le dossier initialement déposé par Monsieur G. C. ne faisait pas état de jours existants dans le mur mitoyen. Ce même courrier informait par ailleurs Monsieur A. V. que le pétitionnaire avait été invité par les services administratifs à modifier son projet. Malgré cette invitation administrative, l'autorisation initiale du 20 mai 1992 demeurait dans l'ordonnancement juridique et les travaux avaient débuté, comme en attestaient des photographies prises pendant leur réalisation, conduisant Monsieur A. V. à porter le différend devant le juge de l'excès de pouvoir. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 8 février 1993, Monsieur A. V. a saisi le Tribunal Suprême aux fins d'obtenir l'annulation de l'autorisation de construire délivrée par la lettre ministérielle du 20 mai 1992 à Monsieur G. C. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri d'écritures, complété par l'intervention volontaire du bénéficiaire de l'acte attaqué. Au soutien de sa requête initiale et de son mémoire en réplique déposé le 8 avril 1993, Monsieur A. V. articulait deux séries de moyens relevant respectivement de la légalité externe et de la légalité interne de la décision administrative. Sur le terrain de la légalité externe, le requérant soutenait que l'autorisation était entachée d'un vice de forme et de procédure pour avoir été accordée par simple lettre ministérielle. Il invoquait la violation de l'article 4 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966, qui exigeait selon lui l'obtention d'un accord préalable, ainsi que la méconnaissance de l'article 1er de cette même ordonnance, lequel imposait la forme solennelle d'un arrêté ministériel. Sur le terrain de la légalité interne, le requérant arguait d'une violation frontale des règles d'urbanisme issues de l'Ordonnance-Loi n° 674 du 3 novembre 1959 modifiée concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 et de l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 propre à la zone Nord du quartier de la Condamine. Plus précisément, il soutenait que la réglementation imposait aux constructions existantes l'application des articles 101, 103 et 104 de l'ordonnance du 9 septembre 1966 relatifs aux constructions en saillie sur l'alignement, dispositions qui interdisent notamment les reprises en sous-œuvre et les exhaussements. Il invoquait également la violation de l'article 3 alinéa 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975, affirmant qu'aucune construction nouvelle isolée n'était possible et que le projet autorisé, loin d'être un simple aménagement intérieur comme le démontraient les photographies du chantier montrant une démolition suivie d'une reconstruction, méconnaissait les uniques possibilités de construire prévues par ce texte. Enfin, répondant aux objections de l'Administration relatives à l'indépendance des législations, le requérant faisait valoir que si les autorisations sont délivrées sous réserve des droits des tiers, cette clause de style ne dispense nullement l'Administration de l'obligation de s'assurer que la construction projetée ne portera pas atteinte aux tiers, dont les droits sont garantis non seulement par le droit civil mais également préservés par le droit de l'urbanisme. En défense, le Ministre d'État, par une contre-requête déposée le 15 mars 1993 et une duplique enregistrée le 7 mai 1993, concluait au rejet du recours. L'autorité administrative opposait tout d'abord l'inopérance des griefs tirés de l'atteinte aux vues et à la lumière. Rappelant que les autorisations de construire sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers, le Ministre d'État soutenait que l'objet de ces actes de police administrative est totalement étranger au contrôle de l'application des obligations et servitudes de droit privé, telles que les servitudes de vues ou de cour, lesquelles ne sauraient être examinées par le juge administratif. Concernant la régularité formelle et procédurale de l'acte, l'Administration faisait valoir que l'accord préalable n'était pas requis en l'espèce pour un double motif : d'une part, la demande du pétitionnaire présentait d'emblée l'ensemble des éléments permettant d'octroyer directement l'autorisation définitive ; d'autre part, le projet ne portait que sur des aménagements intérieurs. Elle ajoutait dans sa duplique que si l'avis du Comité consultatif pour la construction avait bien été sollicité en l'espèce, cette consultation revêtait un caractère purement facultatif. Quant à l'instrumentum de la décision, le Ministre d'État estimait que, l'autorisation ayant été accordée par lui-même, il importait peu qu'elle ait pris la forme d'une lettre ministérielle plutôt que celle d'un arrêté ministériel, précisant au surplus que si l'autorisation avait pu être donnée par le chef du service de l'urbanisme, rien n'interdisait à son supérieur hiérarchique de la délivrer lui-même. Sur le fond du droit de l'urbanisme, l'Administration maintenait que les dispositions invoquées par le requérant (notamment les articles 101 et 103 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647) étaient inapplicables dès lors que les travaux projetés consistaient en de simples réaménagements intérieurs et une réhabilitation de l'existant. Elle précisait techniquement que la création d'un sous-sol ne constituait pas une reprise en sous-œuvre prohibée et que le faîtage demeurait au niveau de l'existant sans modification de la hauteur de la toiture. Enfin, sur le plan de la méthode probatoire, le Ministre d'État rappelait que la légalité d'une autorisation de construire s'apprécie exclusivement au regard des pièces contenues dans le dossier de demande, ce qui excluait toute prise en considération des photographies prises postérieurement, durant l'exécution matérielle des travaux. La procédure s'est enrichie le 23 novembre 1993 du dépôt d'un mémoire en intervention par Monsieur G. C., bénéficiaire de l'autorisation attaquée, tendant également au rejet de la requête. À titre principal, l'intervenant soulevait une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt légitime à agir de Monsieur A. V. Il soutenait à cet égard que l'appartement du requérant ne comportait que des « jours de souffrance » et non de véritables fenêtres, et que l'autorisation, ayant trait au seul réaménagement de l'existant, ne lui causait aucun préjudice matériel ou financier. À titre subsidiaire, sur le fond, Monsieur G. C. rejoignait l'argumentation ministérielle en affirmant le caractère facultatif de l'accord préalable pour des travaux d'aménagement de l'existant, l'absence de nécessité d'un arrêté ministériel, la compétence de l'auteur de l'acte et le respect des règles administratives pour des travaux contenus dans les limites de l'existant. Dans un ultime mémoire en réponse à l'intervention, déposé le 10 décembre 1993, Monsieur A. V. a maintenu l'intégralité de ses conclusions, sollicitant en outre la condamnation de l'intervenant aux dépens, tout en réaffirmant l'existence de son intérêt personnel et direct à agir ainsi que l'illégalité formelle et matérielle de l'autorisation litigieuse. Par une ordonnance du 27 décembre 1993, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause devant la juridiction siégeant en formation plénière. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême dans cette affaire soulevait une série d'interrogations juridiques hiérarchisées, imposant à la Haute Juridiction de statuer préalablement sur la recevabilité des acteurs au procès avant de pouvoir envisager l'examen de la légalité de l'acte administratif contesté. En premier lieu, sur le terrain de la recevabilité, le Tribunal devait trancher deux questions distinctes mais complémentaires. D'une part, à quelles conditions le bénéficiaire d'une autorisation administrative individuelle d'urbanisme est-il recevable à intervenir volontairement dans l'instance en annulation dirigée contre cet acte ? D'autre part, et de manière plus substantielle au regard de la contestation soulevée par l'intervenant, l'intérêt pour agir d'un propriétaire voisin à l'encontre d'une autorisation de construire est-il subordonné à la qualification juridique précise, en droit civil, des ouvertures de son bien immobilier (fenêtres constituant des servitudes de vue ou simples jours de souffrance), ou résulte-t-il de la seule incidence matérielle et physique des travaux autorisés sur les conditions de jouissance de son immeuble ? En second lieu, sur le fond du recours pour excès de pouvoir, la juridiction était confrontée à une question méthodologique et probatoire déterminante : le juge administratif peut-il statuer sur la légalité tant externe (nécessité d'un accord préalable, forme de l'acte) qu'interne (qualification exacte de la nature des travaux au regard des interdictions de reprise en sous-œuvre, d'exhaussement ou de construction nouvelle) d'une autorisation de construire en l'absence, dans les pièces du dossier contentieux, du dossier de demande initialement soumis par le pétitionnaire à l'Administration, et alors que les documents graphiques annexés au règlement d'urbanisme applicable (notamment le plan de masse) ne sont produits que sous la forme de copies illisibles ou incomplètes ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal Suprême se déploie en trois temps, marqués par une grande rigueur analytique et une économie de moyens caractéristique du style rédactionnel de la juridiction monégasque. Tout d'abord, le Tribunal examine la régularité de la présence de Monsieur G. C. à l'instance. Par un considérant d'une extrême concision, la juridiction relève que « M. C. a intérêt au maintien de la décision attaquée » et en déduit immédiatement « que son intervention est donc recevable ». Ce faisant, le juge applique le critère classique de l'intervention volontaire conservatoire (ou accessoire en défense) dans le contentieux de l'excès de pouvoir : le titulaire d'un acte administratif individuel créateur de droits justifie, par la nature même de sa situation juridique de bénéficiaire, d'un intérêt direct et certain à ce que cet acte ne soit pas annulé par le juge. Ensuite, le Tribunal Suprême se penche sur la fin de non-recevoir opposée par l'intervenant à la requête principale. L'argumentation de Monsieur G. C. tentait d'attirer le juge administratif sur le terrain du droit civil des biens en niant tout intérêt légitime au requérant au motif que ses ouvertures n'étaient que des jours de souffrance susceptibles d'être obturés à tout moment par le voisin, et non des fenêtres protégées par une servitude. Le Tribunal Suprême écarte cette approche civiliste par une motivation particulièrement nette : il constate premièrement un fait matériel objectif de proximité géographique, à savoir que « les travaux dont la réalisation a été autorisée par la décision attaquée portent sur un immeuble contigu à celui dans lequel M. V. est propriétaire d'un appartement ». Il relève deuxièmement l'effet potentiel des travaux sur ce bien : « que leur exécution est de nature à gêner les ouvertures de cet appartement, quelle que soit leur qualification ». De ces deux prémisses factuelles, le juge tire la conséquence juridique « que, par suite, M. V. a intérêt à demander l'annulation de la décision attaquée ; que sa requête est donc recevable ». L'incise « quelle que soit leur qualification » constitue la clé de voûte de ce considérant : elle affirme l'autonomie de la notion d'intérêt à agir en contentieux administratif de l'urbanisme par rapport aux qualifications du droit privé. La simple « gêne » matérielle apportée aux ouvertures d'un immeuble contigu suffit à conférer qualité et intérêt pour agir au propriétaire voisin. Enfin, abordant l'examen de l'affaire « Au fond », le Tribunal Suprême constate qu'il ne dispose pas des éléments matériels indispensables pour exercer son office de juge de la légalité. Le raisonnement de la juridiction met en évidence le lien indissociable entre les moyens soulevés par les parties et les pièces documentaires manquantes ou défectueuses. Le Tribunal pose en principe que « l'appréciation de la légalité tant externe qu'interne de la décision attaquée est subordonnée à l'examen » de deux catégories de documents. D'une part, est requis le « dossier présenté par M. C. à l'Administration pour obtenir l'autorisation qu'il sollicitait ». On comprend aisément la logique du juge : toute la controverse entre le requérant et le Ministre d'État reposait sur la nature exacte des travaux (simple réaménagement intérieur dispensé d'accord préalable et échappant aux règles des articles 101 et 103 de l'Ordonnance n° 3647, ou véritable opération de construction avec reprise en sous-œuvre et exhaussement). Or, comme l'avait d'ailleurs rappelé le Ministre d'État lui-même dans sa duplique pour écarter les photographies du chantier, la légalité d'une autorisation s'apprécie au regard de la demande telle qu'elle a été soumise à l'Administration. Constatant que ce dossier « ne figure pas dans les pièces de la procédure », le Tribunal estime « qu'il y a lieu d'en ordonner la production ». D'autre part, le contrôle de légalité nécessite l'examen « des documents annexés à l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 susvisée dans un état permettant d'en déterminer exactement le sens et la portée, spécialement en ce qui concerne le plan de masse ». Ici, la difficulté n'était pas l'absence totale de production, mais l'inexploitabilité matérielle des pièces fournies. Le Tribunal relève en effet que ces documents « figurent dans les pièces de la procédure sous forme de copies ne permettent pas d'en déterminer exactement le sens et la portée, spécialement en ce qui concerne le plan de masse ». Pour pouvoir confronter le projet autorisé aux prescriptions graphiques et réglementaires très précises de la zone Nord du quartier de la Condamine, le juge a impérativement besoin d'un document lisible et complet. Il décide donc d'en ordonner également la production sous une forme adéquate. En conséquence de cette mesure d'instruction avant dire droit au fond, le sort des dépens est logiquement réservé jusqu'à l'issue définitive de l'instance. ### C. Le dispositif Le Tribunal Suprême formalise sa décision avant dire droit au fond et tranchant définitivement les questions de recevabilité dans le dispositif suivant : > « Décide : > - L'intervention de M. C. est recevable. > - La requête de M. V. est recevable. > - Le Ministre d'État est invité à produire dans le délai de un mois à compter de la notification de la présente décision d'une part, le dossier présenté par M. C. en vue d'obtenir l'autorisation d'exécuter des travaux dans son immeuble, et d'autre part, les documents annexés à l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 dans un état permettant d'en déterminer exactement le sens et la portée, spécialement en ce qui concerne le plan de masse. > - Les dépens sont réservés. > - Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 2 février 1994 par le Tribunal Suprême de Monaco, bien qu'elle revête un caractère mixte — tranchant définitivement la recevabilité tout en prononçant un avant-dire-droit sur le fond —, présente un intérêt doctrinal et jurisprudentiel majeur à un double titre : elle consacre une conception réaliste et autonome de l'intérêt à agir des tiers en matière d'urbanisme, et elle illustre avec éclat le rôle inquisitoire du juge administratif dans la conduite de l'instruction et la détermination de la norme applicable. #### 1. L'autonomie fonctionnelle de l'intérêt pour agir en droit de l'urbanisme face aux qualifications du droit civil L'apport le plus immédiat de l'arrêt réside dans la manière dont le Tribunal Suprême résout la tension dialectique entre le principe de la délivrance des autorisations d'urbanisme « sous réserve des droits des tiers » et l'appréciation de l'intérêt donnant qualité pour agir au voisin. Dans le débat contentieux, le Ministre d'État et l'intervenant tentaient, chacun selon une perspective propre mais convergente, d'utiliser la frontière entre le droit public et le droit privé pour paralyser l'action du requérant. L'Administration invoquait la réserve des droits des tiers pour soutenir que les critiques tenant à la méconnaissance de servitudes de droit privé (vues ou cour) étaient étrangères au contrôle du juge de l'excès de pouvoir. L'intervenant allait plus loin en amont, sur le terrain de la recevabilité : en affirmant que les ouvertures du requérant n'étaient que de simples « jours de souffrance » (c'est-à-dire des ouvertures ne donnant pas de vue sur le fonds voisin et que le propriétaire contigu peut toujours obstruer en construisant en limite séparative selon les règles
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16063 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16063 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/03-24-16063)) ## Faits et procédure La décision concerne une vente conclue le 27 avril 1999 entre Mme Hélène CO. et les époux PI., portant sur des fractions indivises en nue-propriété d'un appartement sis 22 rue Emile Loth à Monaco et d'un garage. Les héritiers de Mme CO. (désignés « consorts CO. ») ont contesté cette vente pour vileté du prix. La procédure se déroule en plusieurs temps, tels que la décision les rapporte : - par un arrêt du 26 mars 2015, la Cour de révision a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel du 18 mars 2014 en ce qu'il avait prononcé la nullité de la vente ; - par un arrêt du 14 octobre 2015, statuant après cassation, la Cour de révision a rejeté la demande d'annulation et ordonné une expertise aux fins de fixer la valeur du bien à la date de la vente ; - par un arrêt du 20 octobre 2016, la Cour de révision a réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les consorts CO. de leur demande en nullité pour vileté du prix. Par requête du 31 octobre 2016, l'avocat-défenseur des époux PI. a saisi la Cour d'une demande en rectification d'erreur matérielle. Selon cette requête, le dispositif de l'arrêt ne correspondait pas aux motifs, ces derniers figurant « en page 5 » d'un arrêt que la décision elle-même date pourtant du 31 octobre 2016, et non du 20 octobre 2016 (cette divergence de dates, présente dans le texte fourni, n'est pas expliquée). Les consorts CO. ont déclaré à l'audience « s'en rapporter ». L'audience s'est tenue le 13 mars 2017, le ministère public entendu. ## Question de droit La Cour devait déterminer si l'écart entre le dispositif d'un arrêt et ses motifs constitue une erreur matérielle susceptible de rectification, et, dans l'affirmative, selon quelles modalités la correction doit intervenir. La question est en réalité double : elle porte à la fois sur la qualification de l'erreur (matérielle ou de fond) et sur l'étendue du pouvoir de rectification, qui ne saurait conduire à modifier la substance de la décision initiale. ## Solution et dispositif La Cour retient qu'il existe bien une discordance entre le dispositif et les motifs et qu'il « échet de réparer cette erreur purement matérielle ». Elle ordonne la rectification de l'arrêt du 20 octobre 2016 et énonce le dispositif rectifié suivant : > « Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour vileté du prix ». Le dispositif de la décision comporte en outre les dispositions suivantes : > « Dit que le présent arrêt sera inscrit sur les registres, qu'il en sera fait mention en marge de l'arrêt précité et qu'aucune expédition de celui-ci ne sera désormais délivrée sans porter la même mention ». > « Ordonne l'exécution provisoire du présent arrêt ». > « Laisse les dépens à la charge du Trésor ». Sur le fondement de l'article 202 du code de procédure civile, la Cour relève qu'« eu égard aux circonstances de la cause » il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15617 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15617 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15617)) ## Faits et procédure La société de droit britannique Barclays Bank PLC, agissant par sa succursale monégasque, a consenti des prêts à la société Cresta Overseas Limited. Le remboursement n'étant pas intervenu à l'échéance, la banque a fait signifier, le 30 janvier 2015, un commandement de payer valant saisie immobilière. Par exploit du 3 mars 2015, la société débitrice a assigné la banque devant le Tribunal de première instance afin d'obtenir, à titre principal, l'annulation de ce commandement. Par jugement du 28 mai 2015 (R.5769), le tribunal l'a déboutée et a ordonné l'exécution provisoire de sa décision. La débitrice a interjeté appel de ce jugement par exploit d'appel *parte in qua* et assignation. Par arrêt du 16 février 2016, signifié le 7 mars 2016, la Cour d'appel a déclaré l'appel irrecevable comme tardif, sur le fondement de l'article 655 ter du Code de procédure civile. La société Cresta Overseas Limited a formé un pourvoi en révision par déclaration du 1er avril 2016, assorti de la consignation de l'amende éventuelle, puis d'une requête du 3 mai 2016. Le Ministère public a produit des conclusions le 1er juin 2016. Le pourvoi a été examiné à l'audience du 14 octobre 2016, sur le rapport du Premier Président Jean-Pierre Dumas. Le moyen unique, pris en deux branches, invoquait la violation des articles 424, 578, 642, 655 bis et 655 ter du Code de procédure civile, ainsi qu'un défaut de motifs et un manque de base légale. Dans sa première branche, la demanderesse soutenait que le commandement de payer est un acte préalable à la saisie, que son opposition relève d'un contentieux autonome soumis au droit commun des voies de recours, et non d'un incident de saisie. Dans sa seconde branche, elle faisait grief à la Cour d'appel d'avoir appliqué immédiatement, à l'occasion d'un revirement de jurisprudence, un régime d'irrecevabilité dans une instance en cours, ce qui la priverait d'un procès équitable et de l'accès au juge, en méconnaissance des articles 6§1 et 13 de la Convention européenne des droits de l'homme. La défenderesse sollicitait en outre 100 000 euros de dommages et intérêts pour abus de procédure. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de deux questions distinctes. La première portait sur la qualification de l'opposition formée contre un commandement de payer valant saisie immobilière : constitue-t-elle un incident de la procédure de saisie, soumis au régime procédural spécifique des incidents, ou un contentieux autonome relevant du droit commun des voies de recours ? La réponse conditionnait la recevabilité tardive ou non de l'appel. La seconde concernait la compatibilité avec les exigences du procès équitable de l'application immédiate, dans une instance en cours, d'une solution nouvelle résultant d'un revirement de jurisprudence, lorsque cette solution entraîne l'irrecevabilité de la voie de recours exercée. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le moyen sur ses deux branches. Sur la première branche, elle retient, au visa des articles 572 à 684 du Code de procédure civile, que « en retenant qu'en toute hypothèse, l'opposition au commandement aux fins de saisie immobilière en vue d'obtenir son annulation pour irrégularité du titre exécutoire est une contestation née de la procédure de saisie, de nature à exercer une influence sur celle-ci et s'y référant directement, en sorte qu'elle constitue un incident de saisie, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision ». Sur la seconde branche, elle se borne à affirmer que « toute juridiction peut changer de point de vue sur la réponse à donner à une question de droit ; que le moyen ne peut être accueilli en sa seconde branche ». Sur la demande indemnitaire, la Cour juge que « la société CRESTA OVERSEAS LIMITED n'a fait qu'user normalement d'une voie de recours prévue par la loi ; qu'il n'y a pas lieu d'accueillir la demande indemnitaire formée contre elle ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi ; > Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par la société BARCLAYS BANK PLC ; > Condamne la société CRESTA OVERSEAS LIMITED aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » Le pourvoi est donc rejeté dans son ensemble, la débitrice est condam
# Cour d'Appel de Monaco, 19 juin 1990, n° 25610 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 juin 1990, n° 25610 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/06-19-25610)) ## Faits et procédure La Société Immobilière Charlotte, société anonyme monégasque, est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée du bloc I de l'immeuble « Le Windsor », formant le lot n° 9 du cahier des charges. Ce local comprend un hall, deux pièces à usage de bureau et des toilettes. Par acte sous seing privé du 15 octobre 1984, elle l'a loué à la société Entretien Technique Service (E.T.S.), pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Le bail contient une clause par laquelle le preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété, dont il déclare avoir pris connaissance. Le règlement de copropriété impose, en son article 1er, que les locaux conservent « la destination uniquement bourgeoise », sauf pour certains locaux du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin du bloc II. Il comporte en outre une disposition selon laquelle « tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement restera personnellement tenu de l'exécution dudit règlement ». Le syndic, agissant pour la copropriété, reproche à la locataire d'avoir apposé ses initiales « E.T.S. » sur les vitrines du local, en méconnaissance de la destination bourgeoise du bloc I. Il assigne la bailleresse devant le Tribunal de Première Instance afin d'obtenir la suppression sous astreinte de ces lettres et 50 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 9 février 1989, le tribunal déboute la copropriété de ses demandes, ainsi que la bailleresse de sa demande reconventionnelle. Il retient que l'action personnelle mobilière engagée par la copropriété aurait dû être dirigée contre la personne tenue de l'obligation prétendument méconnue, et relève que le propriétaire avait perdu l'usage de la chose louée pour la durée du bail. La copropriété interjette appel. Elle soutient qu'elle n'a aucun lien de droit avec la locataire et que le tribunal a méconnu la clause de personnalisation de l'obligation figurant au règlement. Elle demande à la Cour de juger que la bailleresse devait intervenir auprès de sa locataire, de lui impartir un délai d'un mois pour se conformer au règlement, et de la condamner à 10 000 F de dommages-intérêts. La bailleresse conclut à la confirmation du jugement sur le débouté, forme un appel incident et maintient sa demande reconventionnelle, également fixée à 10 000 F. ## Question de droit La question posée est double. La première porte sur la recevabilité et le fondement de l'action : une copropriété peut-elle agir directement contre le copropriétaire bailleur, non occupant, à raison d'une infraction au règlement de copropriété commise par son locataire, lorsque le règlement stipule que le propriétaire non occupant « reste personnellement tenu de l'exécution dudit règlement » ? Le sommaire de la décision retient que la copropriété est « fondée à agir directement contre le copropriétaire bailleur, pour toute infraction au règlement de copropriété, commis par un locataire ». La seconde porte sur le fond : la copropriété établit-elle une violation de la destination bourgeoise du lot, notamment par un usage commercial ou de bureau des locaux ? Cette question conditionne l'issue de l'appel principal, puisque la copropriété ne soutient pas que l'apposition des lettres E.T.S. constitue, en elle-même, une violation du règlement. ## Solution et dispositif La Cour répond à la première question de façon affirmative. Elle relève que l'article 1er, dernier alinéa, du règlement met le propriétaire non occupant personnellement tenu de son exécution, et en déduit que la copropriété peut agir directement contre lui « pour toute infraction au règlement de copropriété même commise par un locataire ». Sur le fond, la Cour écarte le grief tiré de la nature commerciale de l'activité. Elle constate d'abord que le cahier des charges a prévu que le neuvième lot du bloc I serait « à usage de bureau », de sorte que l'affirmation contraire de la copropriété est « er
# Cour d'Appel de Monaco, 19 juin 1990, n° 25608 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 juin 1990, n° 25608 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/06-19-25608)) ## Faits et procédure La Société Immobilière Charlotte est propriétaire, au rez-de-chaussée du bloc I de l'immeuble « le Windsor », d'un appartement composé d'un hall, de deux pièces à usage de bureau et de toilettes, formant le lot n° 9 du cahier des charges. Par acte sous seing privé du 15 octobre 1984, elle a loué ce local à la société Entretien Technique Service (E.T.S.), pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. Le bail contient une clause par laquelle le preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété, dont il déclare avoir pris connaissance. Le syndic de la copropriété reprochait à la locataire d'avoir apposé ses initiales sur les vitrines du local, en méconnaissance de la destination « uniquement bourgeoise » des locaux du bloc I, telle que prévue à l'article 1er du règlement. Il a assigné la bailleresse devant le Tribunal de première instance afin d'obtenir, sous astreinte, la suppression des lettres « E.T.S. », ainsi que 50 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le tribunal a débouté la copropriété de ses demandes, ainsi que la bailleresse de sa demande reconventionnelle. Il a retenu que l'action personnelle mobilière avait été mal dirigée : elle aurait dû viser la personne tenue de l'obligation prétendument inexécutée, soit la locataire, le propriétaire ayant perdu l'usage de la chose louée pendant la durée du bail. La copropriété a relevé appel. Elle soutenait n'avoir aucun lien de droit avec la locataire et invoquait la disposition du règlement selon laquelle « tout propriétaire n'occupant pas lui-même son appartement restera personnellement tenu de l'exécution du règlement ». Elle demandait la condamnation de la bailleresse à intervenir auprès de sa locataire, un délai d'un mois pour exécution, et 10 000 F de dommages-intérêts. L'intimée sollicitait la confirmation du jugement et formait appel incident pour obtenir 10 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher deux questions. La première porte sur la recevabilité et le bien-fondé de l'action de la copropriété contre le bailleur, alors que l'infraction alléguée semble commise par le locataire. Il s'agissait de savoir si une clause du règlement de copropriété peut rendre le copropriétaire non occupant personnellement responsable du respect du règlement par ses occupants, et si la copropriété peut agir directement contre lui. La seconde question est de fond : le bailleur a-t-il loué les locaux à des fins contraires à la destination de l'immeuble, en particulier à un usage commercial prohibé, et l'apposition des lettres « E.T.S. » constitue-t-elle en elle-même une violation du règlement ? ## Solution et dispositif La Cour infirme le jugement entrepris, sur le fondement de deux considérations principales. Sur le premier point, elle retient que, « en vertu de cette disposition, la copropriété est fondée à agir directement contre le copropriétaire bailleur pour toute infraction au règlement de copropriété même commise par un locataire ». L'action était donc régulièrement dirigée contre la bailleresse, en dépit du raisonnement des premiers juges. Sur le second point, la Cour relève que le cahier des charges avait prévu que le lot n° 9 du bloc I serait à usage de bureau, de sorte que « l'affirmation contraire de la copropriété est erronée sur ce point ». Concernant l'usage commercial allégué, elle constate que « la copropriété n'établit pas que la Société Anonyme Entreprise Technique Service [...] utilise les locaux loués à des fins autres que celles de bureau, l'inscription de la société au répertoire du Commerce et de l'Industrie n'étant pas un élément déterminant de cette preuve ». Elle observe enfin que la copropriété « ne soutient pas que l'apposition des lettres E.T.S. constitue par elle-même une violation du règlement ». Sur l'appel incident, la Cour rejette la demande de dommages-intérêts, l'intimée n'
# Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2015, n° 13589 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2015, n° 13589 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/07-14-13589)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 octobre 2012, la société anonyme monégasque A a donné à bail à c-h. SA., pour trois ans à compter du 15 novembre 2012, un appartement de sept pièces à usage d'habitation, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros payable trimestriellement et d'avance. Le bail contenait une clause résolutoire. Le locataire ayant cessé de régler les loyers et charges, bailleur a fait délivrer, le 9 septembre 2014, un commandement de payer sous huitaine de 82 254,72 euros, rappelant la clause résolutoire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné en référé le 19 septembre 2014, aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail et d'expulsion. À l'audience du 5 novembre 2014, sans état des lieux de sortie, le locataire a remis des clés de l'appartement tout en s'opposant à son expulsion. Par ordonnance du 28 janvier 2015, le juge des référés a prononcé la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2014, soit huit jours après le commandement. Il a enjoint au locataire de libérer les lieux de tous biens, à défaut de quoi son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, serait ordonnée dans le délai d'un mois, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Il a débouté le bailleur de sa demande d'astreinte. Il retenait que, si le locataire déclarait avoir quitté les lieux, un constat du 12 novembre 2014 établissait que du mobilier y avait été laissé. Le locataire a interjeté appel. Il demandait à la Cour de constater sa restitution des lieux par la remise des clés, la reprise de possession par le bailleur et le caractère « sans objet » de la demande d'expulsion. Il soutenait en outre que le juge des référés n'était pas compétent pour ordonner l'enlèvement de meubles. L'intimée sollicitait la confirmation, la qualification d'occupant sans droit ni titre, une indemnité d'occupation jusqu'à la relocation ou jusqu'au 15 novembre 2015, et 20 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait déterminer, en premier lieu, l'étendue de l'office du juge des référés saisi d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolutoire. Elle devait apprécier, en deuxième lieu, si la remise de clés par le preneur suffit à caractériser la restitution des locaux, alors que du mobilier demeure dans l'appartement. Elle devait se prononcer, en troisième lieu, sur la possibilité pour le juge des référés d'allouer une indemnité d'occupation et, enfin, sur le bien-fondé de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts. ## Solution et dispositif La Cour articule sa solution autour de deux principes. Le premier concerne l'office du juge des référés. Selon l'arrêt, son rôle face à une clause résolutoire insérée dans un bail consiste « à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention », afin de déterminer si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite. Une fois résilié, le bail prive l'occupant de tout droit à occuper les locaux, et le juge des référés doit alors mettre fin à cette occupation, sauf contestation sérieuse portant sur l'existence, la validité ou la qualification du contrat. Le second principe précise la notion d'occupation indue. Elle « ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre », mais s'étend à « tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux ». Seule « une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire » est de nature à exclure l'occupation sans droit ni titre. En l'espèce, la Cour retient que la résiliation est définitive, les parties s'étant accordées sur ce point, et qu'aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l'office du juge. Elle relève que seules huit
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 1988, n° 25505 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 1988, n° 25505 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/12-01-25505)) ## Faits et procédure Deux frères, R. S. et J. S., sont décédés à Monaco, respectivement le 11 novembre 1959 et le 4 février 1968. Le premier laissait notamment son épouse, usufruitière légale, sa mère, qui a ensuite renoncé à sa part successorale par acte du 23 mars 1963, et son frère, institué par testament olographe du 1er mars 1948. Le second laissait pour légataire universelle son épouse, en vertu d'un testament olographe du 16 septembre 1966. Des biens immobiliers indivis dépendaient des deux successions. Par exploit du 13 avril 1988, la veuve de R. S., agissant en qualité d'héritière de son mari, a assigné la veuve de J. S., sa co-héritière, en partage d'un appartement indivis. Elle sollicitait la licitation de ce bien, impartageable en nature eu égard aux droits des parties, sur une mise à prix de 400 000 francs. La défenderesse a soutenu que d'autres biens indivis devaient également être partagés entre les parties. Sur le fondement de l'article 917 du Code de procédure civile, elle a demandé qu'une expertise préalable soit ordonnée sur « tout ou partie des biens indivis », afin de déterminer les possibilités d'un partage en nature. Le tribunal a fait droit à l'action en partage pour l'appartement situé à Monaco, mais a écarté la mesure d'expertise sollicitée pour les autres biens, situés en France. ## Question de droit La question posée était la suivante : une action en partage portant sur des immeubles indivis, dont certains sont situés en France, peut-elle donner lieu à une mesure d'expertise préalable, au sens de l'article 917 du Code de procédure civile, lorsque ces biens échappent à la compétence du tribunal monégasque ? Le tribunal répond par la négative. Il juge qu'« il n'y a pas lieu de procéder à une mesure d'expertise préalablement à une action en partage portant sur des immeubles indivis, dont certains situés en France ne ressortissent pas de la compétence de la juridiction monégasque en application de l'article 3, alinéa 1, du Code de procédure civile ». La solution repose sur un double fondement. D'une part, l'action « ne peut prospérer qu'en ce qui concerne les immeubles situés dans la Principauté de Monaco ». D'autre part, l'article 916 du même code permet au tribunal, lorsqu'il ordonne le partage ou la licitation, de décider qu'il y sera procédé « sans expertise préalable ». ## Solution et dispositif Le tribunal retient deux points principaux. **Sur le partage de l'appartement monégasque.** Il rappelle le principe posé par l'article 696 du Code civil selon lequel « nul n'est tenu de rester dans l'indivision ». Constatant que le bien est « manifestement impartageable en nature, eu égard aux droits des parties », il ordonne la licitation sur la mise à prix proposée, qu'il estime « raisonnable et non contestée », en application des articles 916 et 899 du Code de procédure civile. **Sur l'expertise sollicitée.** Il refuse la mesure d'expertise relative aux biens situés en France. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Ordonne qu'il soit procédé aux opérations de liquidation et partage de l'indivision existant entre Y. R. veuve R. S. et Y. M. veuve J. S., en ce qui concerne l'appartement situé au 2e étage de l
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 1985, n° 25169 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 1985, n° 25169 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/12-12-25169)) ## Faits et procédure La société Sofinco La Hénin, société de droit français, détenait une créance sur J.-C. B. Elle avait obtenu contre celui-ci, par ordonnance du président du tribunal d'instance de Nice en date du 5 juillet 1982, une injonction de payer. Le texte de la décision précise que cette ordonnance a été signifiée, puis revêtue de la formule exécutoire le 10 septembre 1982, et à nouveau signifiée le 30 septembre 1982. Un certificat du tribunal d'instance de Nice, daté du 7 juin 1983, atteste qu'aucune opposition n'avait été formée. La créancière a fait assigner son débiteur à Monaco, sur son lieu de travail, afin d'obtenir l'exequatur de l'ordonnance en Principauté. Le défendeur a reconnu la dette dans son principe. Il a proposé, par conclusions du 5 décembre 1984, un règlement fractionné, en invoquant une situation financière « particulièrement difficile ». Dans ses dernières écritures du 29 mai 1985, il a sollicité l'application de l'article 1099 du Code civil, qui vise les délais de grâce, et un sursis à l'exécution des poursuites jusqu'à son retour à un emploi à plein temps. La demanderesse s'opposait formellement à tout délai, compte tenu de l'ancienneté de sa créance. Le montant mentionné dans l'exposé de la demande (28 828,99 francs) diffère de celui qui figure dans les motifs et le dispositif de l'ordonnance (30 058,67 francs). Le tribunal retient ce second montant, qui est le seul repris dans la partie décisoire. L'écart n'a pas été discuté et n'affecte pas la solution. ## Question de droit La question posée était double. Le juge monégasque saisi d'une demande d'exequatur fondée sur la Convention franco-monégasque du 21 septembre 1949 relative à l'aide mutuelle judiciaire peut-il, à la demande du débiteur, accorder des délais de paiement sur le fondement d'une disposition de droit interne ? Dans l'affirmative, cette faculté ne revient-elle pas à réviser au fond la décision étrangère ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la demande de délais. Il constate d'abord que l'ordonnance satisfait aux conditions de l'article 18 de la Convention. Elle est authentique selon la loi française, émane d'une juridiction compétente, a été rendue après que les parties ont été appelées et est passée en force de chose jugée. Ses dispositions ne sont pas contraires à l'ordre public monégasque ni aux principes de droit public de la Principauté. Le défendeur ne contestait d'ailleurs pas expressément ces conditions. Sur la demande de délais, le tribunal retient que l'octroi de tels délais supposerait de « modifier sur ce point et à ajouter à la décision rendue par la juridiction étrangère ». Une telle modification constituerait une révision au fond, que le juge de l'exequatur ne peut pas ordonner. Il se borne à appliquer le traité, qui « a précisément pour objet d'instituer entre les deux pays une procédure d'exécution simplifiée », et n'exerce pas le pouvoir de révision prévu par le droit commun des articles 472 et suivants du Code de procédure civile, lesquels sont jugés inapplicables en l'espèce. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare exécutoire en Principauté de Monaco, avec toutes conséquences de droit, l'ordonnance n° 1008 X82 rendue par le Président du Tribunal d'instance de Nice (A.M.) à la requête de la Société Sofinco La Hénin sous la date du 5 juillet 1982, dont le dispositif est ainsi conçu : > > « Enjoignons à M. B. J.-C. de payer au demandeur, en deniers ou quittances valables la somme de 30 058,67 francs en principal avec intérêts légaux ; > > Disons que la présente ordonnance sera signifiée à l'initiative du demandeur au plus tard dans les six mois de sa date » ; > > Déboute J.-C. B. des fins de ses conclusions. » Les dépens suivent la succombance, le défendeur étant condamné aux dépens. ## Portée et enseignement pratique La décision présente un int
# Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1980, n° 25899 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1980, n° 25899 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1980/10-13-25899)) L'articulation entre les règles de conflit de lois gouvernant le statut personnel et matrimonial d'une part, et celles régissant le statut réel immobilier d'autre part, constitue l'une des difficultés les plus classiques et les plus fécondes du droit international privé. Lorsque des époux de nationalité étrangère acquièrent des biens immobiliers sur le territoire d'un État dont ils ne sont pas ressortissants, mais où ils ont établi leur domicile conjugal, la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux à la suite d'un divorce fait inévitablement surgir une tension entre la loi personnelle ou matrimoniale et la loi du lieu de situation de l'immeuble (*lex rei sitae*). C'est précisément à cette ligne de fracture que se situe l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 13 octobre 1980. Dans cette décision majeure, la haute juridiction monégasque est amenée à trancher un conflit de qualifications et de rattachements portant sur des donations déguisées alléguées entre des époux français, relatives à des biens immobiliers situés à Monaco. L'enjeu consistait à déterminer si l'action en nullité de ces opérations relevait de la loi française au titre des effets du mariage, ou de la loi monégasque au titre du statut réel immobilier. En cassant l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco qui avait privilégié la loi des effets du mariage en s'appuyant sur la nature purement mobilière de la créance résultant du droit français, la Cour de révision réaffirme avec une rigueur absolue la souveraineté de la loi monégasque sur les immeubles sis en Principauté, combinant l'article 3, alinéa 2, et l'article 954, alinéa 2, du Code civil monégasque. L'étude approfondie de cette décision commande d'examiner dans un premier temps le contexte factuel et procédural ayant conduit à la saisine de la haute juridiction (I), avant d'analyser la question de droit posée ainsi que la solution retenue par la Cour de révision (II), pour enfin mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cet arrêt de principe (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural La compréhension de la solution dégagée par la Cour de révision nécessite une restitution précise de la trame factuelle du litige, marquée par une forte dimension internationale franco-monégasque (A), ainsi que du cheminement procédural ayant abouti au pourvoi en révision (B). ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige oppose deux ressortissants de nationalité française, le sieur M. et la dame B. Ces derniers avaient contracté mariage en France (la date exacte de l'union n'étant pas précisée dans la décision). Préalablement ou concomitamment à leur union, les époux avaient opté pour un régime matrimonial conventionnel, en adoptant le régime de la séparation de biens. Au cours de leur vie commune, les époux ont établi leur domicile conjugal sur le territoire de la Principauté de Monaco. Ce domicile conjugal a été installé dans un ensemble immobilier composé à l'origine de deux appartements distincts, lesquels ont été réunis par la suite pour n'en former qu'un seul. L'historique de l'acquisition de ces deux lots immobiliers monégasques présente une particularité chronologique qui sera au cœur des débats judiciaires : * Le premier appartement a été acheté par le sieur M. avant la célébration du mariage. * Le second appartement a également été acheté par le sieur M., mais cette acquisition est intervenue pendant le mariage. Outre ces biens situés en Principauté de Monaco, le patrimoine immobilier faisait également état d'autres immeubles situés en France. Ces biens français avaient été acquis au cours du mariage, soit par le sieur M. agissant seul, soit conjointement par le sieur M. et la dame B. La trajectoire matrimoniale du couple s'est soldée par une rupture. Le divorce des époux M. et B. a été prononcé à Monaco, lieu de leur domicile conjugal (la date du jugement de divorce n'est pas précisée dans la décision). C'est à la suite de cette désunion que le contentieux patrimonial s'est noué. La dame B. a en effet soutenu que l'ensemble de ces acquisitions immobilières — tant celles portant sur les deux appartements monégasques réunis pour former le domicile conjugal que celles portant sur les immeubles sis en France — avaient été intégralement financées au moyen de ses propres deniers. Selon les affirmations de l'épouse, bien que les actes d'achat aient été passés au nom du mari seul (pour les appartements monégasques et certains biens français) ou conjointement (pour d'autres biens français), le paiement du prix d'acquisition provenait exclusivement de son patrimoine personnel. En conséquence, la dame B. qualifiait ces opérations de donations déguisées entre époux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de cette qualification, la dame B. a saisi les juridictions monégasques d'une action tendant à obtenir l'annulation de ces acquisitions, au motif qu'elles constituaient des donations déguisées entre époux. La décision de première instance, rendue par le Tribunal de première instance de Monaco (dont la date et la teneur exacte ne sont pas précisées dans la décision commentée, si ce n'est qu'elle a été infirmée en appel), a fait l'objet d'un recours devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoire et infirmatif rendu le 6 novembre 1979, la Cour d'appel de Monaco a fait droit, du moins partiellement et selon des modalités distinctes suivant la chronologie des achats, aux demandes de la dame B. concernant les appartements situés à Monaco. Pour statuer ainsi, les juges du second degré ont opéré un raisonnement en deux temps, fondé sur le droit international privé et le droit substantiel français : 1. **Sur le conflit de lois :** La Cour d'appel a estimé que la loi applicable au litige était la loi française, en tant que loi régissant les effets du mariage des époux M. et B., tous deux de nationalité française et mariés en France sous le régime de la séparation de biens. 2. **Sur l'articulation avec le statut réel monégasque :** Pour écarter l'objection tirée de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque (qui soumet les immeubles sis à Monaco à la loi monégasque), la Cour d'appel a analysé la substance de la loi française applicable, à savoir l'article 1099-1 du Code civil français. Les juges d'appel ont retenu que ce texte français ne confère à l'époux donateur qu'une simple « action en reconnaissance d'une créance mobilière ». Dès lors, selon la Cour d'appel, l'action en nullité exercée sur ce fondement ne remettait nullement en cause le droit de propriété immobilier du donataire (le sieur M.) sur les appartements monégasques. Par conséquent, l'application de la loi française ne contrevenait pas aux dispositions d'ordre public de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque. Faisant application de cet article 1099-1 du Code civil français, la Cour d'appel de Monaco a, dans son arrêt du 6 novembre 1979 : * Prononcé la nullité de l'acquisition du premier appartement effectuée par le sieur M. antérieurement au mariage. * Ordonné une mesure d'expertise concernant le second appartement acquis au cours du mariage, aux fins de rechercher si le prix de cette acquisition avait effectivement été payé avec les deniers personnels de la dame B. Mécontent de cette décision, le sieur M., représenté par son avocat-défenseur Maître Marquilly, a formé un pourvoi en révision le 16 janvier 1980. Le pourvoi du demandeur s'articulait autour de trois moyens de cassation, le premier moyen étant lui-même subdivisé en au moins deux branches, tout comme le deuxième moyen. De son côté, la dame B., défenderesse ou demanderesse à un pourvoi incident (la décision mentionne « le moyen unique de dame B. » sans préciser la nature exacte de son recours), a également soumis un moyen unique à l'appréciation de la Cour de révision, assistée de Maître Sanita, avocat-défenseur. La Cour de révision a décidé d'examiner conjointement le premier moyen du sieur M. (en sa première branche), la première branche du deuxième moyen du sieur M., ainsi que le moyen unique de la dame B. C'est sur ce bloc de griefs, directement lié à la détermination de la loi applicable aux immeubles monégasques et au régime des donations déguisées, que la haute juridiction va fonder sa censure. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ce pourvoi, la Cour de révision devait trancher une question fondamentale de droit international privé monégasque touchant à la frontière entre le statut matrimonial et le statut réel (A). Par une motivation d'une grande concision, caractéristique du style des arrêts de cassation de principe, elle censure l'arrêt d'appel (B) et prononce l'annulation totale de la décision attaquée (C). ### A. Le problème juridique posé Le problème juridique soumis à la Cour de révision peut être formulé de la manière suivante : **Lorsqu'un époux de nationalité étrangère (française), marié sous le régime de la séparation de biens, demande l'annulation, pour cause de donation déguisée entre époux, d'acquisitions d'immeubles situés en Principauté de Monaco effectuées au nom de son conjoint mais prétendument payées avec ses propres deniers, cette action relève-t-elle de la loi étrangère régissant les effets du mariage (en l'occurrence l'article 1099-1 du Code civil français, au motif qu'il ne ferait naître qu'une créance mobilière sans remettre en cause le droit de propriété), ou est-elle impérativement soumise à la loi monégasque du lieu de situation de l'immeuble en vertu des articles 3, alinéa 2, et 954, alinéa 2, du Code civil monégasque ?** En d'autres termes, le juge monégasque peut-il utiliser la qualification substantielle d'une loi étrangère — qui transforme l'effet de la nullité d'une donation déguisée portant sur un immeuble en une simple créance de somme d'argent (créance mobilière) — pour contourner la règle de conflit de lois impérative soumettant les immeubles situés à Monaco à la seule loi monégasque ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par la négative à cette question et censurer le raisonnement de la Cour d'appel, la Cour de révision déploie un syllogisme juridique rigoureux, construit autour d'un double visa normatif. #### 1. Le visa des textes applicables : l'ancrage dans le Code civil monégasque La Cour de révision ouvre sa motivation par le visa exprès de deux dispositions fondamentales du Code civil monégasque : > « Vu les articles 3, alinéa 2 et 954, alinéa 2, du Code civil monégasque ; » Aussitôt après ce visa, la haute juridiction énonce la majeure de son syllogisme en rappelant la teneur exacte de ces deux textes : * **L'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque :** Ce texte pose la règle de conflit de lois fondamentale en matière immobilière. La Cour rappelle « qu'aux termes du premier de ces textes, les immeubles, même ceux possédés par des étrangers sont régis par les lois de la Principauté ». Il s'agit de la consécration en droit positif monégasque de la règle universelle de la *lex rei sitae*, formulée de manière unilatérale pour protéger l'emprise territoriale de la loi monégasque sur le sol de la Principauté, quelle que soit la nationalité du propriétaire ou du possesseur. * **L'article 954, alinéa 2, du Code civil monégasque :** Ce texte relève du droit substantiel des libéralités. La Cour rappelle « qu'il résulte du second, que la donation déguisée entre époux est nulle ». En associant ce texte de droit matériel à la règle de conflit de l'article 3, alinéa 2, la Cour de révision indique d'emblée que le régime de validité ou de nullité d'une donation déguisée portant sur un immeuble monégasque fait partie intégrante du statut réel régi par la loi locale, ou à tout le moins que l'application de la loi monégasque à l'immeuble entraîne nécessairement l'application de l'article 954, alinéa 2, à l'opération litigieuse. #### 2. L'exposé de la mineure : la critique du détour par la loi des effets du mariage Dans un deuxième temps, la Cour de révision résume les faits constants tels qu'ils résultent de l'arrêt infirmatif attaqué (nationalité française des époux, mariage en France sous le régime de la séparation de biens, divorce à Monaco, acquisition des deux appartements monégasques avant et pendant le mariage puis réunis pour former le domicile conjugal, et demande d'annulation formée par la dame B. pour donation déguisée financée par ses deniers). La Cour expose ensuite fidèlement les motifs par lesquels la Cour d'appel a justifié l'application du droit français : > « Attendu que, pour prononcer la nullité de l'acquisition antérieure au mariage et ordonner une expertise aux fins de rechercher si le prix de l'acquisition faite au cours du mariage avait été payé avec les deniers de dame B., l'arrêt fait application des dispositions de l'article 1099-1 du Code civil français, au motif que la loi applicable est celle qui régit les effets du mariage et que ce texte ne donnant à l'époux qu'une action en reconnaissance d'une créance mobilière, l'action en nullité ne remet pas en cause le droit de propriété du donataire et ne contrevient donc pas aux dispositions de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque ; » Ce passage met en lumière la subtilité — mais aussi l'artifice — du raisonnement des juges du fond. La Cour d'appel avait bien conscience de l'obstacle dressé par l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque. Pour le franchir, elle avait procédé à une analyse des effets matériels de la loi française (l'article 1099-1 du Code civil français). Selon ce texte français, lorsqu'un époux acquiert un bien avec des deniers qui lui ont été donnés par l'autre à cette fin, la donation n'est que des deniers et non du bien auquel ils sont employés, de sorte que les droits du donateur se résolvent en une créance pécuniaire (mobilière) sans anéantir le titre de propriété immobilière de l'acquéreur. La Cour d'appel en avait déduit que, le titre de propriété sur les appartements monégasques n'étant pas menacé dans son existence réelle, le statut réel monégasque n'était pas affecté, laissant le champ libre à la loi française des effets du mariage. Pourtant, la contradiction interne de l'arrêt d'appel apparaît à la lecture même de l'attendu rapporté par la Cour de révision : tout en affirmant que l'article 1099-1 du Code civil français ne remet pas en cause le droit de propriété et ne donne qu'une créance mobilière, la Cour d'appel s'était néanmoins fondée sur ce même texte « pour prononcer la nullité de l'acquisition antérieure au mariage » ! Il y avait là un paradoxe manifeste à prétendre que le droit de propriété n'était pas remis en cause tout en prononçant la nullité d'une acquisition immobilière. #### 3. La conclusion du syllogisme : l'exclusivité de la loi monégasque La sanction de la Cour de révision tombe avec une netteté implacable dans l'attendu conclusif : > « Qu'en statuant ainsi, alors que la loi monégasque est seule applicable aux immeubles sis en Principauté, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; » La Cour de révision rejette catégoriquement la qualification personnelle ou matrimoniale retenue par la Cour d'appel, ainsi que le raisonnement fondé sur la nature mobilière de la créance en droit français. Pour la haute juridiction, dès lors que la demande en justice tend à l'annulation d'acquisitions portant sur des immeubles situés à Monaco au motif qu'elles constitueraient des donations déguisées, le litige intéresse directement le sort juridique de ces immeubles. Par conséquent, en vertu de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque, « la loi monégasque est seule applicable ». La violation de la loi est caractérisée tant par le refus d'appliquer l'article 3, alinéa 2, et l'article 954, alinéa 2, du Code civil monégasque, que par la fausse application de l'article 1099-1 du Code civil français. Constatant que cette erreur de droit vicie l'ensemble du raisonnement de la Cour d'appel, la Cour de révision précise qu'il n'est pas « besoin de statuer sur la deuxième branche du premier moyen et sur les deuxième et troisième moyens de M. ». La cassation prononcée sur la question préalable et déterminante de la loi applicable rendait en effet superflue l'analyse des griefs subsidiaires. ### C. Le dispositif Conformément aux règles de procédure devant la juridiction suprême de la Principauté, la Cour de révision prononce la cassation totale de l'arrêt attaqué et renvoie l'affaire pour qu'il soit statué au fond lors de sa prochaine session. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il soit besoin de statuer sur la deuxième branche du premier moyen et sur les deuxième et troisième moyens de M. ; > Casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco, le 6 novembre 1979, pour être statué à nouveau conformément à la loi ; > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L'arrêt rendu le 13 octobre 1980 par la Cour de révision, sous la présidence du Premier président Combaldieu, s'inscrit comme une décision de référence dans le droit international privé monégasque. Son analyse révèle une conception particulièrement extensive et impérative de la *lex rei sitae* qui absorbe les questions liées aux libéralités immobilières entre époux (A), ce qui entraîne des conséquences substantielles et stratégiques majeures pour les praticiens du droit patrimonial de la famille (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'intérêt théorique majeur de cet arrêt réside dans la méthode de résolution du conflit de lois et dans la délimitation des domaines respectifs du statut réel et du statut matrimonial. #### 1. L'impérialisme de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque Le texte de l'article 3, alinéa 2, du Code civil monégasque dispose que « les immeubles, même ceux possédés par des étrangers sont régis par les lois de la Principauté ». Cette disposition, dont la rédaction est directement inspirée de l'article 3, alinéa 2, du Code civil français, exprime un principe de souveraineté territoriale. Dans un État à l'assiette territoriale restreinte comme la Principauté de Monaco, où le patrimoine immobilier représente un enjeu économique et politique de premier plan, attaché à une population résidente très largement composée de ressortissants étrangers, la maîtrise juridique du sol par la loi locale revêt une importance cardinale. Cependant, en droit international privé classique, la règle selon laquelle les immeubles sont régis par la loi de leur situation (*lex rei sitae*) connaît des frontières. On distingue traditionnellement : * **Le statut réel au sens strict :** Il englobe la définition des biens (meubles ou immeubles), la détermination des droits réels susceptibles de grever l'immeuble, les modes d'acquisition et de transfert de la propriété immobilière, ainsi que la publicité foncière. Sur ces questions, la compétence de la *lex rei sitae* est absolue et incontestée. * **Le titre ou la cause de l'acquisition :** Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un contrat, d'une succession, d'une convention matrimoniale ou d'une libéralité entre époux, la validité substantielle de l'acte juridique (la cause du transfert) relève en principe de la loi propre à cet acte (*lex contractus*, loi successorale, loi du régime matrimonial ou loi des effets du mariage), tandis que la loi de situation de l'immeuble ne régit que les modalités ré
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 novembre 1975, n° 25767 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 novembre 1975, n° 25767 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/11-20-25767)) ## Faits et procédure Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « S. T. », représenté par son syndic, assigne l'un des copropriétaires, B., en paiement de 90 643,05 francs, montant de charges demeurées impayées depuis 1973, et de 2 000 francs de dommages-intérêts pour résistance injustifiée et abusive. Le syndicat soutient que ces charges ont été fixées conformément aux décisions des assemblées générales des 11 juin et 6 août 1974, prises sur rapports d'un commissaire aux comptes, après redressement des écritures comptables à compter de l'exercice 1973. Le défendeur, propriétaire de 231 des 283 emplacements de garage et exploitant un parking privé, conteste la répartition retenue. Selon le syndicat, les charges en cause avaient été imputées à tort à l'ensemble de la copropriété alors qu'elles constituaient des charges communes spéciales incombant au seul groupe des garages, dont les salaires du préposé affecté au parking. B. soutient que la répartition antérieure avait été modifiée par les assemblées de 1974, et il a engagé la procédure d'arbitrage prévue par le règlement de copropriété. Il a notifié son intention par lettre recommandée du 14 août 1974, puis par sommations interpellatives des 21 novembre 1974 et 10 mars 1975, en désignant un arbitre de son choix. La désignation de l'arbitre incombant à la copropriété n'ayant pas eu lieu, il a sollicité, subsidiairement, que le Tribunal procède lui-même à cette désignation. Le syndicat oppose à la demande d'arbitrage son caractère dilatoire, la finalité limitée de la clause aux difficultés insurmontables non réglées par l'assemblée, et l'application du droit commun prévu à l'alinéa 2 de l'article 59 lorsque la désignation des arbitres ne peut avoir lieu. Le défendeur conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la demande et, à titre subsidiaire, au sursis à statuer. Par ses dernières écritures, il indique avoir réglé, le 14 avril 1975, une somme de 30 000 francs correspondant approximativement à la fraction des charges qu'il reconnaît devoir. Le Tribunal est saisi d'une demande principale en paiement et d'une demande incidente de désignation judiciaire d'arbitre. Le ministère public a été entendu. Le juge de première instance rend sa décision le 20 novembre 1975. ## Question de droit La décision pose deux questions connexes. La première porte sur la compétence du juge étatique. Il s'agit de déterminer si une difficulté tenant à l'application du règlement de copropriété, lorsque ce règlement soumet expressément une telle difficulté à arbitrage, relève encore de la compétence du Tribunal civil, ou si elle échappe à celle-ci au profit du collège arbitral. La seconde concerne l'effet d'une clause compromissoire dont l'un des contractants ne donne pas effet, en s'abstenant de désigner son arbitre. Il faut apprécier si l'alinéa 2 de l'article 59 du règlement, qui renvoie au droit commun « si pour une cause quelconque la désignation des arbitres ne pouvait avoir lieu », peut être invoqué pour écarter la clause au profit de la voie judiciaire. ## Solution et dispositif Le Tribunal retient que la difficulté « tenant à l'application du règlement de copropriété » relève d'une clause que « ce document, qui fait la loi des parties, a entendu expressément soumettre à l'arbitrage ». Elle échappe, selon les termes du jugement, « aux termes d'une jurisprudence constante, à la compétence du Tribunal
# Tribunal Suprême de Monaco, 03 décembre 2002, n° 26956 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 03 décembre 2002, n° 26956 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2002/12-03-26956)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige s’inscrit dans le cadre étroit et singulier du tissu urbain de Monaco-Ville, caractérisé par une forte densité bâtie et des contraintes patrimoniales et architecturales prononcées. Par un arrêté en date du 19 décembre 2001, le Ministre d’État de la Principauté de Monaco a délivré à la société commerciale de droit étranger *Sea View Estate Consulting Group Corp.* une autorisation de construire. Cet arrêté individuel autorisait plus précisément la société pétitionnaire à procéder à des travaux substantiels sur un immeuble existant dénommé « Villa M. », consistant en la réhabilitation de son deuxième étage et en sa surélévation par l'adjonction d'un troisième étage. L’immeuble concerné fait l’objet d’un régime de copropriété. La société pétitionnaire détenait, au vu d'actes reçus par Maître Aureglia, notaire à Monaco, et d'une assemblée générale des copropriétaires de la « Villa M. » tenue le 7 octobre 1996, la propriété exclusive du deuxième étage et de la toiture-terrasse dudit bien, assortie de la faculté d'exécuter des travaux de construction et de surélévation sans qu'une réitération de l'accord des autres copropriétaires ne fût formellement stipulée nécessaire. Toutefois, ce projet architectural s’est heurté à l’opposition immédiate de propriétaires voisins, Madame F. B., née H., et Monsieur J.-L. B. (désignés sous le vocable des consorts B.), titulaires de droits réels sur une propriété contiguë comprenant notamment la « Villa B. » et un jardin privatif. Les consorts B. estimaient en effet que les travaux autorisés leur causaient un grief direct, en ce qu'ils créeraient des vues plongeantes indiscrètes sur leur fonds, dépasseraient le gabarit de la construction mitoyenne (« Villa C. ») et porteraient une atteinte paysagère et esthétique irrémédiable aux abords immédiats en introduisant des matériaux contemporains – en l'occurrence de l'aluminium laqué au four pour les huisseries et persiennes – au sein d'un environnement urbain ancien. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Préalablement à la saisine juridictionnelle, les consorts B. ont exercé un recours gracieux auprès du Ministre d’État tendant au retrait de l’arrêté du 19 décembre 2001. Ce recours a fait l’objet d’une décision de rejet (la date précise de ce rejet n'étant pas précisée dans la décision). Agissant dans le délai de deux mois suivant cette décision implicite ou expresse de rejet, les consorts B. ont saisi le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’arrêté ministériel initial, requête enregistrée au greffe général le 31 mai 2002 sous le n° 2002-7. Concomitamment, les demandeurs ont formé une requête incidente enregistrée sous le n° 2002-6 tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution de l'arrêté attaqué. Par une ordonnance juridictionnelle rendue le 31 juillet 2002, le Président du Tribunal Suprême a rejeté cette demande de sursis à exécution. La société bénéficiaire de l'autorisation de construire, *Sea View Estate Consulting Group Corp.*, a entendu s'associer à la défense de la légalité de l'acte litigieux en régularisant une requête en intervention volontaire, enregistrée au greffe général le 2 décembre 2002, soit la veille de l'audience de jugement fixée au 3 décembre 2002 en vertu d'une ordonnance de renvoi du Président du Tribunal Suprême en date du 21 octobre 2002. Le contentieux a donné lieu à des échanges nourris d’écritures : - **La requête des consorts B. (31 mai 2002) et leur mémoire en réplique (5 septembre 2002)** articulent deux moyens principaux de légalité externe et interne. En premier lieu, ils soutiennent que l’autorisation d’urbanisme a été octroyée au vu d’un dossier incomplet en méconnaissance de l’article 3 de l’Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie. Le dossier ne comportait pas les plans des façades latérales Est et Ouest visibles de la voie publique, empêchant selon eux de mesurer l'impact visuel et l'apparition de vues directes sur leur jardin ou le dépassement sur la « Villa C. ». Il manquait également un plan de coupe transversale au niveau du troisième étage (article 3, 5°). En outre, selon les requérants, le pétitionnaire n’avait pas justifié d’un titre régulier au sens de l’article 3, 1° de ladite ordonnance, faute de délibération d'assemblée générale des copropriétaires autorisant la démolition ou la modification des souches de cheminées qui ornent la toiture-terrasse et relèvent des parties communes de l'immeuble. La simple déclaration écrite postérieure de certains copropriétaires ne pouvait valoir délibération régulière. En second lieu, les requérants invoquent la violation de l’article 7, alinéa 2, de l’Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966, affirmant que la surélévation romprait l'harmonie des lieux par une hauteur non justifiée et que l'emploi de persiennes et de fenêtres en aluminium laqué au four aux 2e et 3e étages romprait l'unité stylistique de la « Villa M. » dont les étages inférieurs conservent des menuiseries de bois. - **La contre-requête (5 juillet 2002) et la duplique (7 octobre 2002) du Ministre d’État** concluent au rejet pur et simple de la requête. Sur le terrain de la légalité externe, l'administration fait valoir que le dernier alinéa de l'article 3 de l'ordonnance de 1966 dispose expressément que, pour les travaux d'aménagement apportés à des bâtiments existants, les pièces exigibles se limitent à celles strictement « nécessaires à la parfaite compréhension du projet ». S'appuyant à titre comparatif sur la jurisprudence du Conseil d'État français, le Ministre d'État relève que la production du plan de la façade Est était superflue dans la mesure où il s'agit d'un mur pignon aveugle, et que les pièces déjà jointes (notamment le plan coté 01A) permettaient de comprendre parfaitement l'aménagement d'une terrasse d'angle au 3e étage et l'absence de modification au 2e étage. De même, le plan de coupe transversale était redondant face aux autres coupes du dossier. Sur la qualité du demandeur, l'administration produit le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 7 octobre 1996 autorisant expressément tous travaux de surélévation sans réserve ainsi qu'une attestation concordante des copropriétaires en cours d'instruction. Par ailleurs, le Ministre souligne que le grief tiré de la création d'une vue plongeante relève exclusivement des rapports de droit privé entre voisins et s'avère inopérant pour apprécier la légalité d'un permis de construire. Sur le terrain de la légalité interne (article 7), l'autorité administrative conteste toute faute ou erreur manifeste d'appréciation : la surélévation maintient l'immeuble à un gabarit inférieur à d'autres bâtis du voisinage (dont la « Villa G. »), et les menuiseries en aluminium laqué sont similaires à celles ornant la propre villa des requérants (la « Villa B. »), garantissant une insertion paysagère harmonieuse. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L’affaire soumise au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant en assemblée plénière et statuant au contentieux administratif en application de l’article 90 B 1° de la Constitution monégasque, soulevait plusieurs questions fondamentales de procédure administrative contentieuse et de droit de l'urbanisme : 1. **Sur le plan procédural :** Quelle est la sanction de la méconnaissance des délais de saisine fixés par l'article 18 de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 lorsqu'une partie intéressée – en l'occurrence la société titulaire de l'autorisation contestée – dépose une requête en intervention volontaire à la veille de l'audience de jugement ? 2. **Sur la composition documentaire de la demande d'autorisation de construire (légalité externe) :** Les exigences de forme fixées par l'article 3 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 (production des plans de coupes longitudinales et transversales et des élévations de façades latérales) présentent-elles un caractère absolu et impératif, ou se trouvent-elles tempérées, dans le cadre de travaux d'aménagement et de surélévation d'un immeuble existant, par le critère pragmatique de la « parfaite compréhension du projet » prévu au dernier alinéa dudit article ? 3. **Sur le contrôle administratif des droits réels et de la copropriété :** L'autorité administrative chargée de délivrer l'autorisation de construire commet-elle un excès de pouvoir en se fondant sur une attestation notariée et une délibération d'assemblée générale conférant un droit de surélever, alors même que les travaux touchent à des éléments de toiture (souches de cheminées) constituant formellement des parties communes indivises ? 4. **Sur l'insertion paysagère et le contrôle esthétique (
# Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13102 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13102 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/03-26-13102)) ## Faits et procédure Un syndicat des copropriétaires d'un ensemble immobilier monégasque (Fontvieille Village) a assigné en référé la SARL Amici Miei - Al Mediterraneo, exploitante d'un fonds de commerce de restauration. Celle-ci occupait une terrasse que le syndicat estimait constituer une partie commune. La société locataire a appelé en déclaration d'ordonnance commune son bailleur, Mme p. ME. Par ordonnance du 17 juillet 2013, le juge des référés a ordonné la jonction des instances, constaté que la société occupait sans droit ni titre une fraction des parties communes, et ordonné son expulsion de la terrasse. Il a rendu la décision commune à la bailleresse. Par arrêt du 4 mars 2014, la Cour d'appel a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions. La société a formé un pourvoi, déclaré le 6 mai 2014, au soutien duquel elle a produit une requête soutenue par deux moyens. Le ministère public a conclu le 23 septembre 2014. L'affaire a été examinée à l'audience du 24 mars 2015, sur le rapport du conseiller François Cachelot. Le pourvoi soulevait deux moyens. Le premier, pris en deux branches, invoquait la prescription acquisitive (articles 2038 et 2085 du Code civil) et la méconnaissance de la force probante d'un acte authentique (articles 1164 à 1168 du même code). Le second reprochait à la Cour d'appel d'avoir porté atteinte à la propriété commerciale et au fonds de commerce, par référence à l'article 414 du Code de procédure civile et à la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. La bailleresse formait en outre une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de deux questions principales. La première porte sur la recevabilité d'un moyen fondé sur la prescription acquisitive, qui n'avait pas été présenté devant les juges du fond. Le pourvoi soutenait en effet qu'un occupant de bonne foi et titulaire d'un juste titre pouvait acquérir la propriété de l'immeuble par dix ans. La seconde question tient au bien-fondé de l'expulsion. Il s'agissait de savoir si la Cour d'appel pouvait ordonner l'éviction de la terrasse en constatant l'absence d'autorisation de la copropriété, alors que la société invoquait un titre d'occupation issu d'un acte authentique et une autorisation antérieure donnée par le bailleur, lui-même promoteur et syndic secondaire. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi en deux temps. Sur la prescription acquisitive, elle relève que la société « n'a pas invoqué dans ses conclusions devant la Cour d'appel le bénéfice de la prescription acquisitive ». Le moyen est donc qualifié de « nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ». Sur le fond, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir retenu, à partir de deux constats, que l'occupation était dépourvue de titre opposable à la
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2009, n° 2180 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2009, n° 2180 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2009/10-09-2180)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le 11 juin 1999, la société civile immobilière Palais Hermosa (ci-après la SCI Palais Hermosa) a vendu en l'état à la société anonyme de droit liechtensteinois Albest Anstalt un appartement situé au sein d’un ensemble immobilier sis 9, boulevard de Suisse, à Monaco. L’immeuble en cause bénéficiait d'équipements techniques sophistiqués assurant le confort thermique des occupants. Plus précisément, le complexe immobilier était doté d’une installation collective de climatisation comprenant un système centralisé de production d’eau glacée, couplé à des ventilo-convecteurs individuels, ainsi qu’à un dispositif de préchauffage de l’air prétraité au moyen d’un mécanisme de type « récupérateur à plaques » dont la batterie de récupération des calories était implantée directement dans la gaine d’évacuation de la ventilation mécanique contrôlée (V.M.C.). Dans les parties privatives du bien acquis par la société Albest Anstalt, les ventilo-convecteurs avaient été insérés au sein des faux-plafonds. L’accès matériel à ces équipements techniques individuels ne pouvait s’effectuer de manière amovible ou aisée : toute intervention de maintenance, de réparation ou de vérification nécessitait la démolition matérielle du plafond réalisé en staff. À la suite de la prise de possession des lieux, l'acheteuse a constaté des dysfonctionnements majeurs et persistants affectant l'installation de chauffage et de climatisation. Ces défaillances engendraient divers phénomènes anormaux au sein des locaux d'habitation, rendant les conditions d'occupation particulièrement dégradées. La société Albest Anstalt s’est prévalue de ces désordres auprès de la société venderesse, sollicitant la mise en jeu des garanties dues au titre de la vente d'immeuble et des vices de construction. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confrontée à la persistance des désordres et au refus de prise en charge amiable par le vendeur, la société Albest Anstalt a attrait la SCI Palais Hermosa devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par son assignation, l'acquéreur demandait à la juridiction de déclarer la venderesse contractuellement tenue de garantir et de réparer les désordres affectant l’installation thermique et, avant dire droit sur le montant indemnitaire du préjudice subi, de désigner un expert judiciaire avec pour mission de déterminer les remèdes techniques appropriés et de chiffrer les préjudices. Par jugement (date non précisée dans la décision), le Tribunal de première instance a fait droit aux prétentions de la société Albest Anstalt. La juridiction a statué sur la recevabilité de l'action, tranché la contestation de fond tenant à la qualification de « gros ouvrage » de l'installation litigieuse au regard de la garantie décennale, dit la SCI tenue à garantie et, avant dire droit sur le surplus des prétentions indemnitaires, ordonné une expertise judiciaire. La SCI Palais Hermosa a interjeté un appel général – non limité aux chefs de dispositif statuant sur la recevabilité ou la mesure d'instruction – à l'encontre de ce jugement. Devant la Cour d'appel de Monaco, la venderesse soutenait pour l'essentiel que les dysfonctionnements allégués ne constituaient pas des désordres relevant des gros ouvrages au sens de l'article 2090 du Code civil monégasque ou assimilables à un édifice au sens de l'article 1630 du même code, que l'occupant de l'appartement était le seul à se plaindre au sein de la copropriété, que les demandes de l'acheteuse étaient tardives et forcloses, et que l'expertise judiciaire ne pouvait pallier la carence probatoire de l'acquéreur. Par un arrêt rendu le 13 janvier 2009, la Cour d'appel de Monaco a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions. La cour a : - confirmé l'existence des désordres et le caractère de gros ouvrage de l'installation ; - retenu que les désordres constituaient des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination ; - déclaré la SCI Palais Hermosa contractuellement tenue de garantir ces vices et d'en réparer l'intégralité des conséquences dommageables ; - confirmé la mesure d'expertise destinée à définir les remèdes techniques et évaluer le préjudice ; - condamné la SCI Palais Hermosa au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif. Cet arrêt d'appel a été régulièrement signifié le 5 février 2009. La SCI Palais Hermosa a formé un pourvoi en révision par déclaration souscrite au Greffe Général le 5 mars 2009, développant quatre moyens de cassation : 1. *Le premier moyen (procédural)* faisait grief à la juridiction d'appel d'avoir méconnu l'effet dévolutif en tranchant le bien-
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12960 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12960 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/02-12-12960)) ## Faits et procédure Deux particuliers, MM. c. et f. MI., ont visité en septembre 2010, par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée A, agent immobilier, un local commercial sis à Monaco. Le jour même, ils ont transmis à l'agence une offre d'achat du droit au bail de ce local, au prix de 800 000 euros. Le 6 décembre 2010, les intéressés, agissant pour le compte d'une société en formation dénommée B, ont conclu avec la société C, titulaire du bail commercial, une promesse de cession de droit au bail au prix de 755 000 euros, assortie d'un acompte de 75 500 euros. La promesse était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt, dont le terme a été reporté au 29 avril 2011. Le financement ayant été refusé par l'établissement bancaire, la condition ne s'est pas réalisée et l'acompte a été restitué. Le même jour que la promesse, les acquéreurs avaient signé au profit de l'agence A un « bon de commission » par lequel ils reconnaissaient devoir la somme de 29 601 euros TTC, « à titre d'honoraires pour son intervention dans l'acquisition du droit au bail » et « pour l'obtention de la déspécialisation dudit local ». La cession du droit au bail a finalement été régularisée par acte notarié du 22 janvier 2013, au profit de la société B. L'agence A, informée par une annonce légale publiée au *Journal de Monaco*, a adressé sa note d'honoraires le 25 novembre 2013, puis fait délivrer une sommation de payer (23 décembre 2013) et une mise en demeure (20 janvier 2014). Elle a enfin assigné, le 10 mars 2014, MM. MI. et la société B en paiement de 29 601 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2013, et de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Les défendeurs ont conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 6 000 euros pour procédure abusive. Ils soutenaient, d'une part, qu'aucun mandat n'avait lié l'agence aux acquéreurs, celle-ci ayant agi, selon eux, pour le cédant ; d'autre part, que la commission n'était due qu'à l'agent par l'entremise duquel l'opération avait été effectivement conclue, la cession ayant été réalisée deux ans plus tard par l'intermédiaire d'une autre agence, à laquelle ils avaient d'ailleurs versé une commission de 20 000 euros. La demanderesse répliquait qu'elle avait été mandatée verbalement et que l'article 12 de la loi n° 1.252 interdisait seulement le paiement de la commission avant la signature de l'acte de vente, sans exiger que l'accord de rémun
# Cour d'Appel de Monaco, 24 avril 1990, n° 25595 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 avril 1990, n° 25595 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/04-24-25595)) ## Faits et procédure Par jugement du 14 février 1980, R. O. a été désigné administrateur judiciaire de la « Villa A. ». Sa mission consistait, pour l'essentiel, à administrer l'immeuble, à encaisser et répartir, selon les modalités fixées par ce jugement, les loyers et indemnités d'occupation provenant de la villa depuis le 1er octobre 1973, et à intenter, si besoin, toutes actions en recouvrement. J.-P. D., coïndivisaire, occupe un appartement dans l'immeuble. R. O. lui a réclamé en vain les sommes dues au titre des indemnités d'occupation, calculées selon les règles de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée. Par jugement du 16 mars 1989, le Tribunal de Première Instance a condamné J.-P. D. à payer à R. O., ès qualités, la somme de 198 926,85 F, représentant sa part de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du jour où le jugement serait devenu définitif. Il a déclaré J.-P. D. irrecevable en sa demande de compensation, fondée sur des travaux d'un montant actualisé de 206 697,52 F. Il a rejeté la demande subsidiaire d'expulsion, la contestation élevée par J.-P. D. devant être tranchée dans une instance distincte, et l'a condamné aux dépens. En appel, J.-P. D. soutient que sa demande de compensation n'est pas une action d'un indivisaire contre ses coïndivisaires, mais une réclamation fondée sur une expertise officieuse du 10 mai 1988, qui devrait être prise en compte dans l'établissement général des comptes de la villa. Il invoque un procès-verbal de réunion de l'hoirie du 18 avril 1980 et demande la désignation d'un expert pour établir le compte des parties. R. O. sollicite la confirmation du principe de la condamnation et forme appel incident pour porter le montant à 259 085,25 F, afin de couvrir la période d'occupation postérieure jusqu'au quatrième trimestre 1989. Il sollicite en outre 5 000 F de dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher
# Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1990, n° 25616 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1990, n° 25616 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/11-28-25616)) ## Faits et procédure Les époux M. sont copropriétaires d'un appartement de l'immeuble « Château Périgord ». Ils se plaignent de nuisances sonores provenant de la chaufferie de l'immeuble, plus précisément du fonctionnement des pompes de circulation d'eau chaude et des brûleurs des chaudières. Un litige antérieur, opposant en 1973 les époux M. à leur venderesse et au promoteur-constructeur, avait conduit à la réalisation de travaux destinés à réduire ces nuisances. La décision indique que ces travaux ont été réalisés, sans préciser l'issue exacte de ce litige. Par ordonnance de référé du 18 avril 1986, un expert, M. Cina, a été désigné au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la Société Soleco. Son rapport a été déposé le 19 décembre 1986. Il relève la persistance des nuisances, avec des niveaux de pression acoustique de 32 décibels (A) lors du seul fonctionnement des pompes et de 35 décibels (A) en cas de fonctionnement concomitant des pompes et des brûleurs. Il estime que l'émergence de 3 dB (A) provoquée la nuit par la mise en route intermittente des brûleurs peut perturber le sommeil. Saisi sur la demande des époux M. (assignation du 4 février 1987), le Tribunal de Première Instance, par jugement du 6 avril 1989, a déclaré le syndicat responsable des nuisances. Il l'a condamné à faire exécuter, dans un délai de six mois à compter de la signification, les travaux préconisés par l'expert, sous contrôle de bonne fin de ce dernier. Il a ordonné l'exécution provisoire, au motif de « la réparation de nuisances anciennes et reconnues ». Le tribunal a en revanche débouté le syndicat de sa demande en garantie dirigée contre la Société Soleco. Le syndicat a relevé appel par acte du 26 mai 1989, puis a assigné le 27 juillet 1989 pour obtenir des défenses à exécution provisoire sur le fondement de l'article 13 de l'Ordonnance souveraine sur l'appel du 21 mai 1909. Il soutenait que la mesure entraînerait une transformation complète de l'installation de chauffage, excédant un simple entretien au sens de l'article 43 du règlement de copropriété et de l'article 6 de l'Ordonnance n° 662 du 23 mai 1959, et qu'elle produirait donc des effets irréparables au sens de l'article 11. Il invoquait également le caractère apparent du vice affectant le lot acquis par les époux M. Les époux M. ont répliqué que leur état de santé, attesté par des certificats médicaux, était incompatible avec la prolongation de la situation, et que le coût des travaux (77 090 F selon leurs écritures) ne revêtait pas un caractère irréparable pour la copropriété. La Société Soleco, pour sa part, a soutenu que les nuisances trouvaient leur origine dans la conception de l'immeuble et s'en est remise à justice. La S.C.I. Antinea a également déclaré s'en rapporter à justice. ## Question de droit La cour devait déterminer si l'exécution provisoire, ordonnée par les premiers juges sur le fondement de l'article 11, alinéa 2, de l'Ordonnance souveraine du 21 mai 1909, pouvait être suspendue par des défenses, en raison de la nature des travaux qu'elle imposait. Le texte dispose que l'exécution provisoire « pourra être ordonnée avec ou sans caution, dans tous les cas d'urgence, à moins qu'elle ne soit de nature à produire des effets irréparables ». Le problème se décomposait en deux questions. La première concernait l'existence d'une urgence, caractérisée au regard de l'ancienneté des troubles et de leur incidence sur la santé des occupants. La seconde portait sur l'absence d'effets irréparables, appréciée au regard du coût et de la nature des travaux, ainsi que de la possibilité, pour la copropriété, d'obtenir réparation devant le juge du fond. ## Solution et dispositif La cour retient que l'urgence est établie. Elle relève que les troubles, constatés par l'expert, sont anciens, qu'ils persistent malgré les travaux de 1973, et qu'ils sont « préj
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-25-25352)) ## Faits et procédure La dame C., agent immobilier, a obtenu de la Société Ambre, le 11 janvier 1982, une confirmation de principe quant à une commission de 5 % sur le montant des transactions réalisées. Cette demande a été suivie, le 4 février 1982, de deux actes sous seings privés (ou « bons de commission ») par lesquels la société reconnaissait que deux clients lui avaient été présentés par l'agent et s'engageait à verser des honoraires représentant 5 % T.T.C. du montant total des acquisitions. Ces honoraires devaient être perçus « le jour de la signature de la promesse de vente et dès que la société serait en possession du deuxième versement par l'acquéreur ». En réalité, les clients n'avaient pas acquis les lots visés. Ils avaient signé des conventions de réservation avec engagement d'acquérir, portant sur des portions d'immeuble en l'état futur d'achèvement, l'un le 25 janvier 1982, l'autre le 4 février 1982. Ces conventions prévoyaient un dépôt de garantie de 10 % du prix de base, acquis à la société en cas de non-réalisation de la vente imputable aux réservataires. Cette hypothèse s'étant réalisée, les réservations ont été résolues. L'agent a assigné la société en paiement de deux sommes de 100 446,94 F et 356 505,95 F, avec intérêts de droit à compter d'une mise en demeure du 2 août 1984, et sollicité en outre 20 000 F de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. Elle invoquait la théorie du mandat et une jurisprudence française relative à la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de vente. La société contestait la qualité de mandataire, soutenait à titre subsidiaire que la condition de réalisation de la vente n'était pas remplie et formait une demande reconventionnelle de 517 651 F, correspondant à la moitié du préjudice forfaitaire contractuel, en reprochant à l'agent une faute dans les retards des clients. ## Question de droit Le litige posait deux questions principales. **La première** concernait l'interprétation des bons de commission : le droit à rémunération de l'agent immobilier était-il subordonné à la réalisation effective de la vente, ou ce droit était-il acquis dès la présentation des clients et la signature de l'engagement de réservation ? Plus précisément, la clause de paiement devait-elle s'analyser comme un terme, qui différerait l'exigibilité d'une créance déjà née, ou comme une condition, dont la défaillance empêche la naissance de la créance ? **La seconde** portait sur les conséquences de cette qualification : l'agent pouvait-il, en l'absence de vente, prétendre à une rémunération quelconque, et la société pouvait-elle engager la responsabilité personnelle de l'agent pour des retards imputables aux clients ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention principale de l'agent. Il retient que « la commune intention des parties lors de l'établissement des bons de commission était bien de n'accorder à la dame C. un pourcentage du prix de vente à titre de commission en rémunération de ses peines et soins que dans le cas où l'acquisition serait effectivement réalisée ». Il relève que « la clause de règlement de cette commission vient confirmer l'intention des parties puisque son paiement était suspendu à la signature de la promesse de vente et au versement par
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/03-07-25695)) ## Faits et procédure Par un bail sous seing privé du 23 décembre 1963, les époux C. ont loué à A. M. une villa soumise à la loi n° 669 du 17 septembre 1959. La durée du bail est indiquée comme étant de 3, 6 ou 9 années (la décision ne précise pas la durée retenue). Le loyer annuel était de 18 000 F, payable par trimestres échus, et faisait l'objet d'une clause d'indexation. Un congé a été délivré aux locataires le 24 février 1972. Les parties ont ensuite convenu de faire établir la surface corrigée de l'immeuble, conformément à la loi n° 669, et se sont rapportées à l'estimation de deux experts, MM. G. et B. Ceux-ci ont fixé un nouveau loyer mensuel de 2 113,07 F à compter du 1er janvier 1973, sur la base d'un décompte établi au 19 juin 1973. Le bailleur, représenté par l'Agence Poget, a assigné les locataires en paiement de 9 112,63 F au titre des loyers de janvier à septembre 1973, outre 153 F de frais de notification et sommation de payer. Il sollicitait en outre la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, une astreinte de 100 F par jour de retard jusqu'à la libération des lieux, leur expulsion et 3 000 F de dommages-intérêts. Les défendeurs ont conclu au rejet et ont formé une demande reconventionnelle de 2 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si, après l'expiration du bail originaire et la prise d'effet du maintien dans les lieux, le loyer d'un immeuble protégé devait être payé à terme échu, comme le prévoyait le bail initial, ou à terme à échoir, selon l'usage invoqué par le bailleur. Cette question déterminait l'existence même des impayés. Le demandeur soutenait que les locataires ne payaient pas régulièrement. Les défendeurs faisaient valoir qu'ils exécutaient leurs obligations conformément au contrat. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention du bailleur. Il rappelle d'abord le cadre légal, selon lequel « le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions de la location, non contraires aux dispositions de ladite loi ». Il en déduit que les modalités de paiement du loyer demeurent régies par la convention originaire, dès lors que cette stipulation n'est pas contraire à la loi n° 669. Le paiement doit donc intervenir à terme échu. Le tribunal relève ensuite que les locataires ont apuré, le 17 septembre 1973, le nouveau loyer fixé par l'expertise du 19 juin 1973, et qu'ils ont ensuite payé à terme échu. Le retard relatif au loyer du troisième trimestre 1973, réglé le 8 octobre, n'est pas imputable aux locataires. Le tribunal considère en effet que « le loyer est quérable » et qu'il appartenait au bailleur d'en réclamer le paiement dès le 1er octobre, plutôt que d'attendre l'envoi du chèque à son domicile. Enfin, le tribunal juge que « le caractère abusif de la procédure diligentée par l'Agence Poget à l'encontre des époux C. n'est pas établi », et rejette en conséquence la demande reconventionnelle. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute l'Agence Poget, agissant en qualité de mandataire du sieur A. M., de ses demandes, fins et conclusions. » Les dépens demeurent à la charge du demandeur, qui succombe. *Observation sur le texte fourni :* la décision désigne les époux C. tantôt comme « locataires » de la villa, tantôt comme bailleurs ay
# Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12162 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12162 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/05-06-12162)) ## Faits et procédure Par un engagement de location consenti le 1er octobre 2007 par l'agence D, mandataire de Yves AN., Mme p. SM. occupe un appartement situé au troisième étage de l'immeuble « Villa les Jonquilles », à Monaco. Cet engagement a été tacitement reconduit à compter du 30 septembre 2010. Au décès de Yves AN., son épouse, Mme j. PI. veuve AN., a résilié le mandat de l'agence en juillet 2011 et réclamé directement à la locataire le paiement des loyers. Le 25 mai 2012, elle a adressé à Mme SM. une sommation de quitter les lieux au plus tard le 10 juin 2012, au motif que l'occupation était sans droit ni titre. Face au refus de la locataire, la bailleresse lui a délivré, le 9 août 2012, un congé aux fins de reprise sur le fondement de l'article 16-1 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Ce congé fixait la résiliation anticipée au 15 février 2013. Mme SM. a alors saisi le Tribunal de première instance afin de faire juger, à titre principal, que l'engagement de location valait bail et avait été reconduit tacitement jusqu'au 30 septembre 2013. La société en commandite simple K, exerçant sous l'enseigne « D », était également attraite à l'instance. Par jugement du 18 octobre 2012, sa cessation des paiements avait été constatée et son syndic, Mme b. RA., est intervenu volontairement. Par jugement du 20 juin 2013, le Tribunal a notamment constaté l'accord des parties sur l'application de la loi n° 1.235, débouté Mme SM. de l'ensemble de ses demandes, dit le congé valable, constaté la résiliation du bail au 15 février 2013, ordonné l'expulsion, fixé une indemnité d'occupation mensuelle de 1.620 euros et condamné la locataire à 3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il a également constaté la suspension des poursuites individuelles et l'interruption de l'instance dirigée contre la SCS K. Mme SM. a interjeté appel le 31 juillet 2013. Elle soutenait que le congé ne reposait pas sur un motif valable, que la bailleresse n'avait pas l'intention d'occuper personnellement l'appartement et que le bail devait être regardé comme renouvelé jusqu'au 30 septembre 2016. Mme j. PI. veuve AN. demandait la confirmation du jugement et une indemnité pour appel abusif. Le syndic de la SCS K sollicitait la confirmation des dispositions relatives à la suspension des poursuites, sur le fondement de l'article 461 du Code de commerce. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions : 1. Le congé aux fins de reprise délivré par la bailleresse sur le fondement de la loi n° 1.235 était-il valable, notamment au regard de la règle de l'article 16-6 selon laquelle le locataire a le droit d'occuper le logement lorsque le bénéficiaire de la reprise est propriétaire dans la Principauté d'un logement vacant ou rendu vacant ? 2. La circonstance que la bénéficiaire de la reprise soit propriétaire d'un bien hors de Monaco, ou qu'elle se soit domiciliée à l'adresse du bien litigieux dans l'acte notifiant le congé, affecte-t-elle la régularité de la procédure ? 3. La demande de dommages-intérêts fondée sur l'article 16-7, en cas de défaut d'occupation des lieux, était-elle recevable à ce stade ? 4. Les poursuites contre la société en cessation des pa