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IMMOBILIER BAUX · IMMOBILIER IMMOBILIER GENERAL · CONTRATS CONTRAT GENERAL · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 01 janvier 1970 par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de loi n° 1.398, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de loi n° 1.398 (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Jurisprudence · Reproduction exacteloi n° 1.398
La résiliation d'un bail par l'effet d'une clause résolutoire conventionnelle prive le preneur de tout droit à occuper les locaux. Le juge des référés doit mettre fin à cette occupation sans titre, sauf contestation sérieuse quant à l'existence, la validité ou la qualification du contrat de bail.
▸Texte intégral de la décision officielle (20 915 caractères)
Sommaire
Bail
Juge des référés
Office
Clause résolutoire
Faits et procédure
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile.
Par contrat du 2 octobre 2012, la société anonyme monégasque A a donné à bail à c-h. SA., pour trois ans à compter du 15 novembre 2012, un appartement de sept pièces à usage d'habitation, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros payable trimestriellement et d'avance. Le bail contenait une clause résolutoire.
Le locataire ayant cessé de régler les loyers et charges, bailleur a fait délivrer, le 9 septembre 2014, un commandement de payer sous huitaine de 82 254,72 euros, rappelant la clause résolutoire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné en référé le 19 septembre 2014, aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail et d'expulsion. À l'audience du 5 novembre 2014, sans état des lieux de sortie, le locataire a remis des clés de l'appartement tout en s'opposant à son expulsion.
Par ordonnance du 28 janvier 2015, le juge des référés a prononcé la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2014, soit huit jours après le commandement. Il a enjoint au locataire de libérer les lieux de tous biens, à défaut de quoi son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, serait ordonnée dans le délai d'un mois, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Il a débouté le bailleur de sa demande d'astreinte. Il retenait que, si le locataire déclarait avoir quitté les lieux, un constat du 12 novembre 2014 établissait que du mobilier y avait été laissé.
Le locataire a interjeté appel. Il demandait à la Cour de constater sa restitution des lieux par la remise des clés, la reprise de possession par le bailleur et le caractère « sans objet » de la demande d'expulsion. Il soutenait en outre que le juge des référés n'était pas compétent pour ordonner l'enlèvement de meubles. L'intimée sollicitait la confirmation, la qualification d'occupant sans droit ni titre, une indemnité d'occupation jusqu'à la relocation ou jusqu'au 15 novembre 2015, et 20 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif.
Question de droit
La Cour devait déterminer, en premier lieu, l'étendue de l'office du juge des référés saisi d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolutoire. Elle devait apprécier, en deuxième lieu, si la remise de clés par le preneur suffit à caractériser la restitution des locaux, alors que du mobilier demeure dans l'appartement. Elle devait se prononcer, en troisième lieu, sur la possibilité pour le juge des référés d'allouer une indemnité d'occupation et, enfin, sur le bien-fondé de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
Solution et dispositif
La Cour articule sa solution autour de deux principes.
Le premier concerne l'office du juge des référés. Selon l'arrêt, son rôle face à une clause résolutoire insérée dans un bail consiste « à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention », afin de déterminer si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite. Une fois résilié, le bail prive l'occupant de tout droit à occuper les locaux, et le juge des référés doit alors mettre fin à cette occupation, sauf contestation sérieuse portant sur l'existence, la validité ou la qualification du contrat.
Le second principe précise la notion d'occupation indue. Elle « ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre », mais s'étend à « tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux ». Seule « une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire » est de nature à exclure l'occupation sans droit ni titre.
En l'espèce, la Cour retient que la résiliation est définitive, les parties s'étant accordées sur ce point, et qu'aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l'office du juge. Elle relève que seules huit
Indemnité d'occupation – Juge des référés – Compétence (non)
L'office du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail consiste à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention et à déterminer, au visa de l'acquisition éventuelle des effets d'une telle stipulation, si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite auquel il conviendrait de mettre un terme. Il est par ailleurs constant qu'une personne dont le contrat de bail est résilié, se trouve à compter de cette résiliation, dépourvue de tout droit à occuper les locaux anciennement donnés à bail, le juge des référés requis à cet effet devant alors mettre fin à ce type d'occupation sans titre, hors les cas de contestation sérieuse quant à l'existence, la validité ou la qualification du contrat liant le propriétaire à l'occupant.
En l'espèce, force est de relever qu'aucune contestation de cette nature ne fait obstacle à l'office du juge des référés, les parties s'étant au demeurant accordées sur la résiliation du bail les liant et cette résiliation étant désormais définitive. Si le preneur prétend avoir d'ores et déjà quitté les lieux en remettant les clés de l'appartement à son ancien bailleur lors de l'audience des référés, il invoque ainsi implicitement, mais nécessairement, l'impossibilité dans laquelle il se trouverait de libérer les locaux du surplus de ses meubles. À cet égard, l'occupation indue d'un local ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre, mais s'entend également de la présence indue de toute autre personne de son chef, ou de tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux, seule une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire de nature à interdire l'accès à l'appartement de l'ancien locataire et donc à l'empêcher d'ôter les meubles s'y trouvant apparaissant susceptible d'exclure l'hypothèse d'une occupation sans droit ni titre.
En l'espèce le premier juge a légitimement constaté que si c-h. SA. déclarait avoir quitté les lieux, il résultait du constat dressé par voie d'huissier le 12 novembre 2014 qu'il avait laissé du mobilier sur place. Si le juge des référés a pris acte à l'audience d'une remise des clés de l'appartement, les pièces produites ne permettent pas pour autant d'en déduire que toutes les clés ont été restituées au bailleur, seulement 8 clés ayant été rendues, soit celles correspondant à la photographie communiquée en pièce 9 par l'appelant, sur un total de 13 clés remises à l'entrée dans les lieux aux termes du constat d'huissier dressé le 29 janvier 2010. Il s'ensuit qu'il était encore été loisible au preneur dont le bail avait été résilié de libérer totalement les locaux de ses effets et de ses meuble. En outre, aucune interdiction de libérer les locaux susceptible d'être imputée à la société A après la mise en œuvre de la clause résolutoire par commandement de payer du 9 septembre 2014 n'apparait établie. L'expulsion n'était donc pas sans objet, la décision entreprise du magistrat des référés devant en conséquence être confirmée.
En revanche, il n'entre pas dans la compétence du juge des référés, telle que prévue aux articles 414 et suivants du Code de procédure civile, de se prononcer sur l'octroi d'une indemnité d'occupation en sorte que la demande de l'intimée sera rejetée de ce chef.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 14 JUILLET 2015
En la cause de :
Monsieur c-h. SA., Président exécutif de la société C, né le 13 décembre 1961 à Pully (Suisse), de nationalité suisse, demeurant et domicilié X1, Londres (Royaume-Uni) ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
la Société Anonyme Monégasque dénommée A, dont le siège social est sis X2 à Monaco, prise en la personne de son Président administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉE,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
Vu l'ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2015 (R.2964) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 12 février 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000094) ;
Vu les conclusions déposées les 31 mars et 16 juin 2015 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A ;
Vu les conclusions déposées les 12 mai et 22 juin 2015 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur c-h. SA. ;
À l'audience du 23 juin 2015, Ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur c-h. SA. à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2015.
Considérant les faits suivants :
Aux termes d'un contrat de bail en date du 2 octobre 2012, la société A donnait à bail à c-h. SA. pour une durée de trois années à compter du 15 novembre 2012 un appartement de 7 pièces à usage d'habitation situé au quatrième étage de la résidence le A sise X à Monaco, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros payable par trimestres anticipés les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre de chaque année.
En exécution de ce bail, la société A adressait à c-h. SA. le 25 janvier 2014 un avis d'échéance d'un montant total de 82.250 euros correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 15 août au 14 novembre 2014.
En dépit de leur exigibilité, ce locataire ne s'acquittait pas des loyers et charges dus en sorte que face à cette résistance la bailleresse lui faisait délivrer par le ministère de Maître ESCAUT MARQUET, huissier de justice, le 9 septembre 2014, un commandement d'avoir à payer sous huitaine la somme en principal de 82.254,72 euros due au titre des loyers et charges impayés et contenant le rappel de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Ce commandement de payer restant infructueux, la bailleresse saisissait le Président du Tribunal de première instance aux fins d'être autorisée à pratiquer une saisie-arrêt sur les comptes bancaires de son débiteur ouvert dans les livres de la banque B à Monaco à concurrence de la somme provisoirement évaluée à 180.000 euros.
Suivant ordonnance rendue sur pied de requête le 23 septembre 2014, il était fait partiellement droit à cette demande à hauteur de 85.000 euros à concurrence des loyers exigibles depuis le 15 août 2014.
Alors que cette procédure est pendante devant le Tribunal de première instance, la société A faisait assigner c-h. SA. en référé le 19 septembre 2014 afin que soit constatée la résiliation judiciaire de son bail faute pour lui de s'être acquitté des loyers dus en application du bail en cours et que soit ordonnée son expulsion de corps et de biens.
À l'occasion de l'audience de référé se tenant le 5 novembre 2014 et sans que soit réalisé un état des lieux de sortie, c-h. SA. procédait à une remise de clés de l'appartement tout en s'opposant à son expulsion.
Le juge des référés rendait une ordonnance le 28 janvier 2015 aux termes de laquelle il prononçait la résiliation judiciaire du bail d'habitation à compter du 17 septembre 2014 soit 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre et, disant que c-h. SA. devra libérer les lieux de tous biens s'y trouvant ordonnait, à défaut de libération des lieux dans le délai d'un mois du prononcé de la décision, l'expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef de l'immeuble avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier tout en déboutant la société A des fins de sa demande d'astreinte.
Aux motifs de cette décision, le juge des référés observait que les parties s'accordent pour reconnaître que le bail est résilié, que Monsieur SA. déclare avoir quitté les lieux mais qu'il résulte du constat dressé le 12 novembre 2014 qu'il a laissé du mobilier sur place en sorte que la demande d'expulsion et de libération des locaux est fondée, la mesure d'astreinte ne se justifiant pas.
Suivant exploit du 12 février 2015, c-h. SA. a régulièrement interjeté appel de l'ordonnance rendue le 28 janvier 2015 par le juge des référés dont il a sollicité la confirmation en ce qu'a été constatée la résiliation du bail en application de la clause résolutoire 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre 2014 et sa réformation en ce que le premier juge a enjoint à Monsieur SA. de libérer les lieux de tous biens s'y trouvant et a ordonné son expulsion, faute de ce faire, dans le délai d'un mois à compter du prononcé de la décision.
Demandant à la Cour de statuer à nouveau, il entend voir :
constater qu'il a restitué les lieux par la remise des clés de l'appartement à la société A le 5 novembre 2014 nonobstant l'abandon dans les lieux de certains biens,
constater que la société A a récupéré les clés de l'appartement et confirmé en avoir repris possession le 12 novembre 2014,
constater que la demande d'expulsion sollicitée par la société A est sans objet.
Au soutien de cet appel et aux termes de ses écrits judiciaires, c-h. SA. fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de la restitution des clés de l'appartement précédemment loué et d'avoir procédé à une confusion entre les demandes d'expulsion et de libération des locaux des biens s'y trouvant formée par la société A.
L'appelant précise avoir restitué l'ensemble des clés en sa possession, ce qui matérialise selon lui la restitution des lieux. Il fait encore état du constat d'état des lieux dressé le 12 novembre 2014 par Maître ESCAUT MARQUET aux termes duquel cet huissier de justice a déclaré qu'il avait quitté les lieux et que la société bailleresse en reprenait possession.
Le juge des référés ne pouvait dès lors, selon lui, ordonner son expulsion, ni celle de tous occupants de son chef, à défaut de libérer les lieux puisque les locaux avaient effectivement été restitués le 5 novembre 2014 au bailleur par la remise des clés.
Il estime que la demande d'expulsion est sans objet, la présence de biens dans l'appartement ne pouvant remettre en cause sa restitution des locaux au propriétaire alors même qu'elle fait encore l'objet d'un débat devant le Tribunal de première instance saisi du fond de l'affaire.
L'appelant précise enfin que lors de son départ de la Principauté de Monaco la bailleresse ne l'a pas autorisé à déménager, conditionnant à la remise en état des lieux son déménagement, en sorte qu'il n'a pu enlever que quelques éléments mobiliers de façon limitative et a été contraint d'abandonner de nombreux autres meubles dans l'appartement.
Il en déduit que le juge des référés n'était pas compétent pour ordonner la libération des biens se trouvant encore dans l'appartement.
La SAM A, intimée, entend voir :
débouter c-h. SA. des fins de son appel,
confirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2015 en toutes ses dispositions,
dire et juger que c-h. SA. est un occupant sans droit ni titre jusqu'à la libération effective et entière de l'appartement de tous corps et tous biens,
dire et juger qu'il demeure tenu d'une indemnité d'occupation aussi longtemps que les lieux dont s'agit n'ont pas été reloués et, en cas de relocation, jusqu'au 15 novembre 2015, date d'échéance du bail,
condamner c-h. SA. au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La société A fait valoir en substance au soutien de sa demande de confirmation de l'ordonnance entreprise que :
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit l'appel,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des référés le 28 janvier 2015,
Déboute toutes les parties du surplus de leurs demandes respectives,
Laisse les dépens d'appel à la charge de c-h. SA. et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat défenseur sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 14 JUILLET 2015 par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Michael BONNET, Premier substitut du Procureur Général.
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (rejet) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 13589.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, 14 juillet 2015, M…
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 14 juillet 2015, Monsieur c-h. SA. c/ La Société Anonyme Monégasque A », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-2015-07-14-13589.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 01 janvier 1970 en matière de immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile, au regard notamment de loi n° 1.398.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 01 janvier 1970 ?
Cette décision (Cour d'appel, 14 juillet 2015, Monsieur c-h. SA. c/ La Société Anonyme Monégasque A) précise les conditions d'application de loi n° 1.398 devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : loi n° 1.398.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 01 janvier 1970 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de loi n° 1.398 ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Bail – Juge des référés – Office – Clause résolutoire Indemnité d'occupation – Juge des référés – Compétence (non) L'office du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail consiste à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée pa…
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
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Règle
Mobilisation de la norme de référence (loi n° 1.398) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : loi n° 1.398
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Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (01 janvier 1970)
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Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (rejet) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 14 juillet 2015, Monsieur c-h. SA. c/ La Société Anonyme Monégasque A
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l'appelant affirmant toujours ne pas contester la décision du premier juge ayant fait application de la clause résolutoire huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux, la résiliation judiciaire du bail sera dès lors confirmée avec toutes conséquences de droit,
il en résulte que c-h. SA. est devenu un occupant sans droit ni titre à compter du 17 septembre 2014, l'argument selon laquelle il aurait rendu l'ensemble des clés de l'appartement en sa possession étant mensonger et destiné à tromper la religion de la Cour,
aux termes du procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux dressé le 29 janvier 2010, 7 clés Bricard lui ont été remises concernant l'appartement, outre 3 clés de la cave et 3 clés d'un box,
si les clés de la porte d'entrée de l'appartement ont du être refaites, 4 pour la porte de Maître et 5 pour la porte de service et la chambre de service, il n'en demeure pas moins que le locataire disposait toujours d'un total de 15 clés alors qu'il n'a remis à l'audience des référés au conseil de son propriétaire que 8 clés,
il en résulte qu'au moins 5 clés correspondant aux portes d'entrée de l'appartement étaient manquantes,
il est inexact de prétendre que la bailleresse avait repris possession de l'appartement à compter du 12 novembre 2014 puisque ce local demeurait occupé par de nombreux meubles de son locataire ainsi que cela résulte du constat d'huissier dressé le même jour,
il est à également faux de prétendre que la société A aurait empêché c-h. SA. de déménager, s'étant simplement opposée à une résiliation anticipée du bail qu'elle entendait conditionner à la remise en état initiale des lieux par le locataire alors qu'il résulte d'un courrier de l'intendant de l'immeuble que ce même preneur a bien fait procéder à l'enlèvement de la majorité des meubles le 28 juillet 2014,
pour autant, certains meubles volumineux et encombrants demeurent encore dans l'appartement tels que des canapés, des fauteuils, des tables et des meubles de rangement, en sorte que le juge des référés n'a procédé à aucune confusion entre les demandes d'expulsion et de libération des lieux, la décision entreprise étant fondée en droit.
La société A, estimant par ailleurs que l'appel interjeté est dénué de moyens sérieux et apparaît destiné à tromper la religion de la Cour, entend voir condamner à titre reconventionnel c-h. SA. à réparer le préjudice résulté pour elle des frais engagés pour assurer sa défense à concurrence d'une somme de 20.000 euros de dommages et intérêts.
c-h. SA., réitérant et développant le bénéfice de ses précédents écrits judiciaires, s'est opposé dans les motifs de ses conclusions - et non dans le dispositif - à la demande de dommages et intérêts formée par l'intimée.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que l'appel interjeté parte in qua par c-h. SA. ne tend à remettre en cause la décision du juge des référés qu'en ce qu'il a été ordonné son expulsion des locaux situés X à Monaco, objet du bail précédemment consenti ;
Qu'il s'ensuit que l'acquisition des effets de la clause résolutoire conventionnelle 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre 2014 ayant donné lieu à la résiliation du bail, telle que constatée par le juge des référés, est désormais définitive ;
Attendu qu'en cause d'appel il est fait grief au premier juge de ne pas avoir tiré toutes conséquences de droit de la remise des clés par le preneur et de ce qu'il aurait déjà quitté les lieux et d'avoir ensuite ordonné une expulsion prétendument « sans objet » ;
Attendu que l'office du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail consiste à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention et à déterminer, au visa de l'acquisition éventuelle des effets d'une telle stipulation, si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite auquel il conviendrait de mettre un terme ;
Qu'il est par ailleurs constant qu'une personne dont le contrat de bail est résilié, se trouve à compter de cette résiliation, dépourvue de tout droit à occuper les locaux anciennement donnés à bail, le juge des référés requis à cet effet devant alors mettre fin à ce type d'occupation sans titre, hors les cas de contestation sérieuse quant à l'existence, la validité ou la qualification du contrat liant le propriétaire à l'occupant ;
Attendu qu'en l'espèce, force est de relever qu'aucune contestation de cette nature ne fait obstacle à l'office du juge des référés, les parties s'étant au demeurant accordées sur la résiliation du bail les liant et cette résiliation étant désormais définitive ;
Attendu que si le preneur prétend avoir d'ores et déjà quitté les lieux en remettant les clés de l'appartement à son ancien bailleur lors de l'audience des référés, il invoque ainsi implicitement, mais nécessairement, l'impossibilité dans laquelle il se trouverait de libérer les locaux du surplus de ses meubles ;
Attendu à cet égard que l'occupation indue d'un local ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre, mais s'entend également de la présence indue de toute autre personne de son chef, ou de tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux, seule une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire de nature à interdire l'accès à l'appartement de l'ancien locataire et donc à l'empêcher d'ôter les meubles s'y trouvant apparaissant susceptible d'exclure l'hypothèse d'une occupation sans droit ni titre ;
Attendu qu'en l'espèce le premier juge a légitimement constaté que si c-h. SA. déclarait avoir quitté les lieux, il résultait du constat dressé par voie d'huissier le 12 novembre 2014 qu'il avait laissé du mobilier sur place ;
Que si le juge des référés a pris acte à l'audience d'une remise des clés de l'appartement, les pièces produites ne permettent pas pour autant d'en déduire que toutes les clés ont été restituées au bailleur, seulement 8 clés ayant été rendues, soit celles correspondant à la photographie communiquée en pièce 9 par l'appelant, sur un total de 13 clés remises à l'entrée dans les lieux aux termes du constat d'huissier dressé le 29 janvier 2010 ;
Qu'il s'ensuit qu'il était encore été loisible au preneur dont le bail avait été résilié de libérer totalement les locaux de ses effets et de ses meubles ;
Qu'en outre, qu'aucune interdiction de libérer les locaux susceptible d'être imputée à la société A après la mise en œuvre de la clause résolutoire par commandement de payer du 9 septembre 2014 n'apparait établie ;
Attendu que l'expulsion n'était donc pas sans objet, la décision entreprise du magistrat des référés devant en conséquence être confirmée ;
Attendu en revanche qu'il n'entre pas dans la compétence du juge des référés, telle que prévue aux articles 414 et suivants du Code de procédure civile, de se prononcer sur l'octroi d'une indemnité d'occupation en sorte que la demande de l'intimée sera rejetée de ce chef ;
Qu'il n'apparaît pas davantage démontré que l'appelant ait abusé de son droit de faire appel ni n'ait commis une erreur équipollente au dol à travers l'exercice de cette voie de recours, ce dernier ayant pu se méprendre sur la portée de la remise des clés intervenue devant le premier juge et n'ayant pas agi avec l'intention de nuire à l'autre partie ;
Que la demande de dommages-intérêts formée par la société A à son encontre sera dès lors rejetée ;
Attendu que les dépens d'appel demeureront à la charge de l'appelant ;
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier baux · immobilier immobilier general · contrats contrat general · cour-appel-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : loi n° 1.398.