Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 janvier 1986, n° 25192

L’affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco le 30 janvier 1986 offre une illustration topique des difficultés juridiques qui émaillent le montage des grandes opérations immobilières, à la croisée du droit de la représentation et du droit de la formation des contrats. En l’espèce, la juridiction monégasque était appelée à démêler un écheveau relationnel impliquant un architecte, une société civile immobilière propriétaire d’un prestigieux ensemble foncier en Principauté, et une banque d’affaires française agissant par l’entremise de l’un de ses cadres dirigeants. Ce jugement se révèle d'une grande richesse doctrinale en ce qu'il articule avec minutie deux mécanismes correcteurs du droit des obligations : d'une part, la théorie du mandat apparent, qu'il déploie de manière distributive selon le degré de proximité entre le représentant allégué et le représenté prétendu ; d'autre part, la sanction de la rupture d'un accord préparatoire à un contrat d'architecte, terrain d'élection des avant-contrats et des lettres d'intention.

Dans la vie des affaires, la célérité des négociations s'accommode mal d'une vérification systématique et pointilleuse des chaînes d'habilitations sociales. Le tiers qui traite avec le cadre d'un établissement bancaire ou financier se fie naturellement aux signes extérieurs de pouvoir : papier à en-tête, titre de directeur, prise en charge de frais professionnels. Mais cette confiance a ses limites. Si l'apparence peut pallier le défaut de pouvoir interne d'un préposé à l'égard de son employeur, permet-elle pour autant d'engager par ricochet une société tierce, fût-elle filiale de la banque, sur la foi de la seule déclaration du signataire ? À cette première interrogation relative à l'imputabilité de l'engagement s'en greffait une seconde, tout aussi fondamentale, touchant à la consistance même de l'acte juridique litigieux. Lorsqu'une lettre confirme le choix d'un professionnel tout en renvoyant à l'élaboration ultérieure d'un « contrat de base », quelle est la nature exacte du lien de droit ainsi noué, et comment indemniser les prestations accomplies dans l'intervalle lorsque le projet est abandonné dans le silence ? Par une motivation ciselée, le Tribunal de première instance apporte à ces questions des réponses nuancées, d'une rigueur classique irréprochable.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L’origine du différend remonte à l’été 1982, dans le cadre d’un important projet de construction immobilière situé boulevard des Moulins à Monte-Carlo, portant sur un ouvrage dénommé « Monte-Carlo Palace ». La propriété de cet immeuble appartenait à une société civile monégasque, la S.C.I. Résidence, dont la quasi-totalité du capital était détenue par une banque d’affaires de droit français, la Compagnie Financière de la Méditerranée S.A. (ci-après Cofimed), initialement dénommée B.A.F.A., laquelle agissait par ailleurs comme « banque domiciliataire » de ladite société civile.

Le 26 juillet 1982, M. N. T., qui avait été engagé par la banque comme « conseiller et responsable des projets et affaires immobilières du groupe », a adressé un courrier à M. C., architecte. Cette correspondance, rédigée sur le papier à en-tête de la Compagnie Financière de la Méditerranée S.A., ne comportait pas dans son corps même l’indication des fonctions exactes de son signataire au sein de l’établissement bancaire. Toutefois, elle était accompagnée de la copie d'une note d'information destinée au Cabinet princier, rédigée sur le même papier commercial et établie « par la Cofimed sous la signature de M. N. T., Directeur ».

Les termes de la lettre du 26 juillet 1982 revêtaient une importance capitale pour la suite du litige. M. T. s’y exprimait ainsi : « En notre qualité de seul représentant des actuels propriétaires de l'immeuble Monte-Carlo Palace, nous avons l'avantage de vous confirmer ci-après que nous souhaitons retenir votre collaboration au titre d'architecte associé avec l'atelier de M. M. Y. ». Prenant acte de l'importance de l'ouvrage envisagé et du contexte administratif spécifique de son étude, le courrier énonçait que les parties étaient convenues de deux points distincts. En premier lieu, il s'agissait de préciser le rôle et la mission de M. C. dans le cadre d'une première phase recouvrant tous les travaux et études nécessaires jusqu'à l'obtention de l'accord préalable et du permis de construire, les honoraires de l'architecte étant fixés pour cette phase à 22 % de la rémunération globale qui serait arrêtée pour la mission d'architecte. En second lieu, il était prévu de fixer ultérieurement sa mission au niveau de la phase chantier, compte tenu des précisions devant découler de l'accord préalable et des répartitions de tâches à intervenir entre le bureau de M. Y. et lui-même. La lettre se concluait par l'invitation suivante : « Nous sommes à votre disposition pour préparer, avec votre concours, le contrat de base appelé à régir nos relations ».

Se fondant sur cet écrit, l'architecte M. C. est immédiatement entré en action pour entreprendre la phase d'étude. Ses diligences se sont manifestées sur plusieurs plans : il a adressé à M. T. un contrat type d'architecte-maître d'ouvrage ; il a effectué des démarches auprès des autorités administratives de la Principauté de Monaco en vue d'obtenir les autorisations nécessaires pour son confrère étranger M. Y. ; il a pris l'attache de cet architecte en se déplaçant personnellement sur le lieu de sa résidence dans l'État du Michigan, aux États-Unis d'Amérique — voyage dont la Cofimed a pris en charge les frais ; enfin, il a réalisé un premier travail technique consistant en l'établissement de plans préparatoires et la conception de maquettes.

Pourtant, à la suite de ces diligences initiales, le projet est entré dans une phase de léthargie prolongée. La Cofimed n'a donné aucune réponse à l'envoi du contrat type d'architecte. M. C. est ainsi demeuré de 1982 jusqu'en 1984 sans aucune nouvelle de l'opération immobilière projetée. Ce n'est que le 19 janvier 1984, après s'être adressé peu auparavant à M. M., gérant de la S.C.I. Résidence, que l'architecte a appris de ce dernier que la société civile n'entendait donner aucune suite à ce qu'il qualifiait de « lettre d'intention de commande » du 26 juillet 1982.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant ses droits lésés par cet abandon unilatéral et tardivement révélé, M. C. a fait assigner devant le Tribunal de première instance de Monaco, d'une part, la S.C.I. Résidence, et d'autre part, la Compagnie Financière de la Méditerranée, aux droits de laquelle se trouvait désormais la Banque Révillon. L'objet initial de sa demande tendait à obtenir la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 1 950 000 francs, montant qu'il estimait lui être dû par suite de la rupture, imputable au fait des défenderesses, du contrat d'architecte résultant selon lui de la lettre du 26 juillet 1982.

Pour asseoir ses prétentions en droit, le demandeur développait une argumentation articulée autour de la théorie de l'apparence et du droit des contrats spéciaux. Tout en admettant comme constant qu'il ne rapportait pas la preuve d'un mandat formel ou d'un pouvoir de représentation donné par la S.C.I. Résidence à la Cofimed, M. C. soutenait que M. T. avait agi en qualité de mandataire apparent, sinon réel, non seulement de la banque Cofimed (devenue Banque Révillon), mais également de la S.C.I. Résidence. Il faisait valoir que la lettre du 26 juillet 1982, accompagnée de la note d'information destinée au Cabinet princier signée sur le même papier commercial, lui avait légitimement laissé croire que M. T. disposait des pouvoirs requis, ajoutant qu'il n'est pas d'usage de contrôler l'étendue de tels pouvoirs. S'agissant de l'implication de la S.C.I. Résidence, l'architecte soulignait que la quasi-totalité de son capital était détenue par la banque, qu'elle avait la Cofimed pour banque domiciliataire, et que l'unicité des intérêts des deux entités découlait de la défense unique qu'elles avaient mise en œuvre dans le cadre de l'instance. Quant au quantum de sa réclamation, M. C. l'avait calculé par référence au tarif des honoraires d'architecte, sur la base d'une évaluation du coût des mètres carrés à construire et des usages professionnels applicables en cas de résolution de fait du contrat, estimant avoir droit à la rémunération du travail commandé par la lettre d'intention qui lui avait permis de commencer une œuvre professionnelle. Il convient toutefois de noter, comme le relève le Tribunal dans ses motifs, que dans le dernier état de ses écrits judiciaires, M. C. a renoncé à réclamer le paiement d'« honoraires » proprement dits engendrés par le contrat d'architecte dont il se prévalait à l'origine, réorientant ainsi implicitement sa demande sur le terrain indemnitaire.

En défense, la S.C.I. Résidence et la Banque Révillon opposaient une fin de non-recevoir catégorique aux arguments du demandeur, tant sur le terrain de l'imputabilité que sur celui de l'existence même d'un engagement contractuel. Sur le volet du mandat apparent, elles soutenaient que M. T., simple conseiller de la banque, n'avait pu engager la Cofimed, son employeur de l'époque, et a fortiori une personne morale distincte telle que la S.C.I. Résidence, aucun mandat consenti par cette dernière à la banque n'étant justifié. Elles faisaient valoir que M. C., en sa qualité d'architecte confirmé, ne se trouvait nullement dans l'impossibilité morale de se procurer les statuts de la Cofimed ou de vérifier par tous autres moyens le défaut d'habilitation du signataire, et qu'il n'aurait pas dû se laisser abuser par la simple utilisation du papier commercial à l'en-tête de l'établissement bancaire. Sur le terrain de la formation du contrat, les défenderesses plaidaient qu'en tout état de cause, la Cofimed n'avait souscrit aucune obligation contractuelle envers M. C., mais avait seulement engagé des pourparlers précontractuels destinés à définir des conditions préalables au contrat futur, lequel était d'ailleurs qualifié par la lettre elle-même de « contrat de base » et n'avait jamais été conclu entre les parties. En conséquence, la S.C.I. Résidence sollicitait sa mise hors de cause, et chacune des deux sociétés défenderesses formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de M. C. au paiement de la somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait des frais engagés pour défendre à une action qu'elles qualifiaient d'infondée et d'abusive.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige soumettait à l'appréciation du Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, qu'il convenait de résoudre selon un ordre logique strict.

La première difficulté, d'ordre subjectif, résidait dans la détermination des personnes morales susceptibles d'être liées par le courrier du 26 juillet 1982 sur le fondement de la théorie du mandat apparent. Il s'agissait plus précisément de savoir si la croyance légitime du tiers contractant (l'architecte) pouvait être retenue de manière identique à l'égard de deux entités distinctes : d'une part, la société propriétaire de l'immeuble (la S.C.I. Résidence), qui n'était pas même nommément désignée dans la lettre et dont le signataire ne dépendait pas organiquement, mais pour le compte de laquelle la banque déclarait agir en tant que « seul représentant » ; d'autre part, l'établissement bancaire lui-même (la Cofimed), employeur du signataire, dont le papier à en-tête avait été utilisé par un cadre portant le titre de directeur des affaires immobilières. En d'autres termes, le mandat apparent peut-il opérer au second degré (une apparence de mandat principal greffée sur une apparence de pouvoir interne), ou exige-t-il un devoir de vérification accru de la part du tiers lorsque la représentation alléguée franchit les frontières de la personnalité morale ?

Une fois tranchée la question de l'opposabilité de la lettre à l'une au moins des défenderesses, se posait le second problème juridique, d'ordre objectif, tenant à la qualification et à la portée de l'engagement contenu dans ce document du 26 juillet 1982. Cet écrit, qui confirmait le souhait de retenir la collaboration de l'architecte et fixait un pourcentage d'honoraires pour une première phase tout en renvoyant à la préparation future d'un « contrat de base », constituait-il un contrat d'architecte définitif et achevé, de simples pourparlers dépourvus de tout caractère obligatoire, ou une figure intermédiaire d'accord préparatoire ? Et, selon la qualification retenue, quel devait être le fondement et la mesure de l'indemnisation due au professionnel ayant entrepris des travaux préparatoires avant de se heurter au silence prolongé puis au refus de son cocontractant ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher ce litige, le Tribunal procède avec une grande clarté méthodologique, dissociant radicalement le sort de la S.C.I. Résidence de celui de la banque Cofimed, avant d'analyser la nature substantielle de l'engagement souscrit par cette dernière.

1. L'application distributive de la théorie du mandat apparent

Abordant en premier lieu la demande dirigée contre la S.C.I. Résidence, le Tribunal rappelle le postulat de départ, admis par le demandeur lui-même : il n'existe en la cause aucune preuve d'un mandat formel ou d'un pouvoir de représentation conféré par la société civile à la banque Cofimed. Dès lors, seule la théorie jurisprudentielle du mandat apparent pouvait permettre de retenir l'engagement de la S.C.I. Or, le juge monégasque écarte fermement cette prétention par une motivation centrée sur l'exigence de croyance légitime et le devoir de prudence du tiers.

Le Tribunal pose en principe que l'existence d'un mandat apparent ne saurait résulter, en l'absence de tous autres éléments probants, de la seule affirmation unilatérale du prétendu mandataire. Le fait que la Cofimed ait déclaré dans la lettre agir en qualité de « représentant des actuels propriétaires de l'immeuble Monte-Carlo Palace » — sans d'ailleurs nommer expressément la S.C.I. Résidence — est jugé radicalement insuffisant pour lier cette dernière. Le juge souligne qu'il appartenait à M. C., quand bien même il supposait à juste titre l'existence de rapports notamment financiers entre les deux sociétés, de faire preuve de diligence en obtenant confirmation de la qualité invoquée directement auprès de la société monégasque propriétaire de l'immeuble. Cette vérification s'imposait d'autant plus au regard de « l'importance du contrat envisagé et des obligations qui en seraient résultées de part et d'autre ». Faute d'avoir accompli cette démarche élémentaire de prudence, l'architecte ne peut prétendre s'être mépris de façon légitime sur les pouvoirs de la banque. Le Tribunal ajoute, à titre surabondant, qu'au vu des pièces du dossier, la S.C.I. Résidence n'apparaît nullement avoir entretenu fautivement la croyance du demandeur. En l'absence de tout lien de droit, la mise hors de cause de la société civile s'impose. Pour autant, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle de la S.C.I., estimant que l'architecte a pu légitimement conférer une portée erronée aux relations unissant les deux sociétés défenderesses, ce qui exclut tout caractère abusif de son action en justice.

Le raisonnement s'inverse totalement lorsque le Tribunal examine, en second lieu, l'opposabilité de la lettre du 26 juillet 1982 à la Cofimed (devenue Banque Révillon). Ici, la croyance légitime de M. C. en la qualité de mandataire de M. T. pour le compte de la banque est pleinement consacrée, à la faveur d'un faisceau d'indices convergents. Premièrement, le juge relève les éléments contemporains de l'acte : la lettre à l'en-tête de la Cofimed était accompagnée de la copie d'une note d'information établie par la banque sous la signature de « M. N. T., Directeur », lequel avait effectivement été engagé comme « conseiller et responsable des projets et affaires immobilières du groupe ». Deuxièmement, la phraséologie même de la lettre (« En notre qualité de seul représentant (...) nous sommes convenus, nous sommes à votre disposition... ») faisait sérieusement présumer une action au nom de la banque, tandis que le terme de « confirmation » laissait supposer l'existence de contacts antérieurs.

Fort de ces constatations factuelles, le Tribunal écarte comme inopérants — car inopposables aux tiers — les moyens de défense tirés du fonctionnement interne de la banque, tels que le défaut d'habilitation statutaire de M. T. ou le fait qu'il aurait agi hors du cadre de ses fonctions et sans autorisation. Le juge souligne l'importance des fonctions dévolues à un directeur responsable des affaires immobilières d'une banque et les pouvoirs généralement conférés à un tel salarié, dont il était d'ailleurs indiqué qu'il pouvait faire usage de la signature sociale. Il note en outre que la Cofimed a, « par imprudence ou négligence », laissé se créer cette apparence de mandat aux yeux de l'architecte. Enfin, le Tribunal consolide son analyse par la prise en compte du comportement postérieur de la banque : la croyance légitime de M. C. a été renforcée par le fait que la Cofimed a pris en charge son séjour aux États-Unis et a réceptionné, sans y opposer de démenti ni de réponse, le contrat type d'architecte qu'il lui avait adressé. L'engagement contenu dans la lettre est donc pleinement opposable à la banque.

2. La qualification de l'accord préparatoire et la sanction de sa rupture fautive

Ayant établi l'imputabilité de la lettre à la Cofimed, le Tribunal s'attache ensuite à en déterminer l'étendue et la portée juridique. Il rejette d'emblée, comme manquant de sérieux, la thèse initiale du demandeur selon laquelle le courrier du 26 juillet 1982 constituerait un « contrat achevé d'architecte » ouvrant droit aux indemnités forfaitaires de résiliation réclamées. L'analyse littérale du texte démontre en effet que la banque se bornait à souhaiter la collaboration de M. C. et à annoncer la fixation future de son rôle dans les différentes phases, tout en exigeant la préparation d'un « contrat de base » appelé à régir leurs relations. La Cofimed entendait donc essentiellement engager des pourparlers en vue d'une collaboration future, ce que l'architecte reconnaissait lui-même en qualifiant l'écrit de « lettre d'intention de commande ».

Toutefois — et c'est là le cœur de la subtilité du jugement —, le refus de qualifier l'acte de contrat d'architecte définitif ne conduit pas le Tribunal à dénier toute valeur contractuelle à l'échange. Le juge relève qu'en dépit de sa portée réduite, la lettre traduisait le choix arrêté par la Cofimed de retenir M. C. comme architecte associé. Or, ce choix a fait l'objet d'une acceptation tacite de la part de l'architecte, matérialisée par son déplacement aux États-Unis pour rencontrer l'associé pressenti M. Y. et par ses démarches auprès des autorités monégasques pour présenter la candidature de ce dernier. Il s'est ainsi formé entre les parties un véritable « accord de volonté ayant pour objet de préparer le contrat de base envisagé ».

Cet accord préparatoire, de nature conventionnelle, imposait aux parties une obligation d'exécution de bonne foi. En gardant le silence et en s'abstenant d'informer M. C. qu'elle n'entendait pas donner suite au projet, la Cofimed n'a pas exécuté cet accord avec « la bonne foi requise en matière de convention » et a commis une rupture fautive ouvrant droit à réparation. Examinant enfin le préjudice indemnisable, le Tribunal juge que c'est légitimement que l'architecte a « commencé une œuvre professionnelle » dont la

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de professions architectes · contrats contrat de mandat · tribunal-premiere-instance-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.