Cour d'Appel de Monaco, 11 février 1986, n° 25195

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 février 1986, n° 25195 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation des juridictions monégasques s'inscrit dans le cadre classique, mais néanmoins complexe sur le plan comptable et procédural, du recouvrement des charges de copropriété au sein d'un ensemble immobilier d'envergure en Principauté. En janvier 1981, la société civile immobilière (S.C.I.) Saphir a procédé à l'acquisition d'un bien immobilier qui n'était pas encore achevé. Cette acquisition a été conclue avec son vendeur, la S.C.I. Antimen, agissant en qualité de promotrice de l'immeuble. Le bien acquis fait partie d'un ensemble géré par la communauté immobilière Fontvieille Village 1re et 2e tranches (désignée dans l'arrêt sous l'appellation « La Communauté ») et comprend notamment le lot n° 577.

Lors de la conclusion de la vente en janvier 1981, une stipulation particulière a été convenue entre la S.C.I. Saphir et la promotrice, la S.C.I. Antimen, concernant le point de départ de l'obligation de l'acquéreur au paiement des charges de copropriété. Ainsi qu'il ressort d'une lettre émanant de l'étude de Maître Rey, notaire, les parties à l'acte de vente avaient convenu que la S.C.I. Saphir ne serait redevable des charges qu'à compter de son entrée en jouissance dans les lieux. La détermination de la date exacte de cette entrée en jouissance est rapidement devenue un point de cristallisation majeur du différend opposant la société propriétaire à la communauté immobilière. Selon un constat dressé le 7 avril 1983 par Maître Escaut-Marquet, huissier, la remise officielle des clés des locaux a eu lieu à cette date précise du 7 avril 1983. Toutefois, par la suite, la société promotrice Antimen a délivré, le 14 juin 1984, une attestation selon laquelle la S.C.I. Saphir aurait en réalité occupé les lieux dès le mois de novembre 1982.

Au fil des exercices comptables des années 1983 et 1984, de vives contestations se sont élevées quant au montant exact des sommes dues par la S.C.I. Saphir au titre des charges communes. Sur le fondement de l'article 14 du cahier des charges de l'ensemble immobilier, le syndic de la communauté a réclamé à la S.C.I. Saphir le règlement des provisions sur charges relatives à l'année 1984, sauf régularisation ultérieure devant intervenir lors de l'établissement du décompte définitif. Plus précisément, le syndic a saisi la S.C.I. Saphir, les 15 mars et 1er juillet 1984, de deux appels de fonds d'un montant respectif de 161 705,50 francs chacun. Au total, les provisions pour charges réclamées par le syndic au titre de l'année 1984 s'élevaient à la somme de 321 411 francs. Dans cette réclamation se trouvait toutefois englobé un montant relatif aux charges de la période allant du 1er janvier au 7 avril 1983, évalué par les parties à 77 573,83 francs (également mentionné dans le texte de la décision à hauteur de 77 573,13 francs ou 73 573,13 francs selon les chefs de demande). En outre, la communauté immobilière soutenait qu'un solde complémentaire de 64 762,67 francs (parfois mentionné à hauteur de 64 762,17 francs dans les motifs et le dispositif) demeurait dû par la société copropriétaire en début d'exercice 1984 au titre des charges de l'année 1983, hors la période antérieure au 7 avril 1983.

Face à ces appels de fonds de mars et juillet 1984, la S.C.I. Saphir s'est abstenue de verser quelque somme que ce soit, contestant les calculs effectués par le syndic. Devant cette carence totale de paiement qui contraignait les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires au fonctionnement de l'immeuble, la communauté immobilière a entrepris des démarches judiciaires et conservatoires pour garantir le recouvrement de sa créance. Ainsi, le 6 novembre 1984, à la requête de la communauté immobilière, une hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite sur le lot n° 577 appartenant à la S.C.I. Saphir (volume n° 164, n° 138). Ce n'est que dans les derniers jours de l'année 1984, et plus précisément le 26 novembre 1984, que la S.C.I. Saphir, par le biais d'une note en délibéré remise au magistrat des référés dans le but d'obtenir la mainlevée de la mesure conservatoire, a proposé de déposer entre les mains d'un séquestre ou de consigner la somme de 202 849,62 francs (arrondie à 202 000 francs dans une autre partie des motifs de l'arrêt).

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Faute de règlement amiable, la communauté immobilière a assigné la S.C.I. Saphir au fond devant le Tribunal de première instance de Monaco afin d'obtenir le paiement des arriérés de charges, la validation de sa garantie hypothécaire et l'allocation de dommages-intérêts. Devant les premiers juges, la S.C.I. Saphir a soutenu que la demande de la communauté était « totalement injustifiée ».

Par un jugement rendu le 9 mai 1985, le Tribunal de première instance a opéré un tri rigoureux parmi les différentes prétentions de la communauté immobilière : En premier lieu, le tribunal a jugé que la S.C.I. Saphir n'était pas tenue au paiement des charges pour la période courue du 1er janvier au 7 avril 1983, évaluées à 77 573,83 francs (ou 77 573,13 francs), au motif que la convention passée avec le promoteur Antimen fixait le point de départ des charges à l'entrée en jouissance et que le constat d'huissier de Maître Escaut-Marquet établissait la remise des clés au 7 avril 1983. En deuxième lieu, déduisant cette somme du montant réclamé au titre des provisions de l'année 1984, le tribunal a condamné la S.C.I. Saphir à payer à la communauté immobilière la somme de 245 837,17 francs, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 1984, correspondant aux provisions sur charges dues au titre de l'exercice 1984. En troisième lieu, estimant que les réclamations de la communauté, bien que partiellement justifiées, étaient restées intégralement insatisfaites, obligeant celle-ci à agir en justice pour recouvrer les fonds nécessaires à ses tâches, et relevant la résistance abusivement opposée par la S.C.I. Saphir au paiement au moins partiel de sommes non sérieusement contestables ainsi que le préjudice financier en résultant, les premiers juges ont condamné la S.C.I. Saphir à payer 8 000 francs à titre de dommages-intérêts. En quatrième lieu, le tribunal a déclaré régulière, avec toutes conséquences de droit et à concurrence du montant de la créance en principal et intérêts, l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 6 novembre 1984 (volume n° 164, n° 138) sur le lot n° 577. En cinquième lieu, le tribunal a débouté la communauté immobilière, faute de justifications et d'explications suffisantes dans les pièces versées au dossier, de sa demande complémentaire en paiement de la somme de 64 762,67 francs correspondant au solde prétendu dû en début d'exercice 1984 au titre de l'année 1983, et a condamné la S.C.I. Saphir aux dépens de première instance.

Postérieurement au prononcé de ce jugement, le 25 juin 1985, la S.C.I. Saphir a effectué un versement d'un montant de 353 117 francs entre les mains de la communauté immobilière.

Parallèlement, la S.C.I. Saphir a interjeté un appel principal, mais expressément limité, à l'encontre du jugement du 9 mai 1985. Son recours initial ne visait que le seul chef du dispositif l'ayant condamnée au paiement de la somme de 8 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. À l'appui de cet appel limité, l'appelante principale soutenait qu'elle n'avait nullement résisté de manière abusive, invoquant l'inexactitude flagrante des calculs opérés par le syndic ainsi que la bonne volonté qu'elle avait manifestée dès le 26 novembre 1984 en proposant par note en délibéré au juge des référés de séquestrer la somme de 202 849,62 francs.

En réponse à ce recours restreint, la communauté immobilière a non seulement conclu à la confirmation de la condamnation aux dommages-intérêts — en faisant valoir que les autres copropriétaires avaient dû avancer des charges dont l'appelante se savait redevable —, mais elle a surtout formé un appel incident général doublé de demandes additionnelles actualisées. Par conclusions, dont celles déposées le 12 novembre 1985, la communauté intimée et appelante incidente a articulé quatre séries de prétentions : Premièrement, elle a sollicité la réformation du jugement en ce qu'il l'avait déboutée de sa demande portant sur le solde de 64 762,67 francs au titre de l'année 1983, affirmant verser aux débats en cause d'appel « le décompte exact » des charges dues au début de l'année 1984. Deuxièmement, elle a demandé la réformation du chef l'ayant déboutée des charges de la période du 1er janvier au 7 avril 1983, soutenant que malgré la remise officielle des clés à cette dernière date, l'attestation de la société Antimen du 14 juin 1984 prouvait une occupation effective des lieux par la S.C.I. Saphir dès novembre 1982. Troisièmement, après établissement du décompte définitif de l'exercice 1984, elle a demandé que la condamnation afférente aux charges de l'année 1984 soit portée de la somme provisionnelle de 245 837,17 francs à la somme définitive de 253 117,82 francs. Quatrièmement, ajoutant à sa demande initiale, elle a réclamé la condamnation de la S.C.I. Saphir au paiement de la somme de 236 552 francs à titre d'avances ou de provisions pour les charges du nouvel exercice de l'année 1985. En opérant un décompte global prenant en considération le versement de 353 117 francs effectué le 25 juin 1985 par son adversaire, la communauté concluait en définitive à la condamnation de la S.C.I. Saphir au paiement d'un solde de 278 889,32 francs et à la « validation » de l'hypothèque judiciaire provisoire du 6 novembre 1984 à hauteur de ce montant.

En réplique à cet appel incident et à ces prétentions additionnelles, la S.C.I. Saphir a soulevé plusieurs fins de non-recevoir d'ordre procédural. D'une part, elle a soutenu que l'appel incident de la communauté était irrecevable en raison de sa tardiveté et du fait que, par l'effet dévolutif de son propre appel limité, la Cour d'appel n'avait été saisie en temps voulu que de la seule question des dommages-intérêts. D'autre part, elle a excipé de l'irrecevabilité de la demande tendant au paiement des avances sur les charges de l'année 1985, qualifiant celle-ci de demande nouvelle prohibée en cause d'appel. En revanche, elle n'a contesté ni dans leur principe ni dans leur montant les chiffres relatifs au décompte définitif de 1984 et aux provisions de 1985.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une pluralité de questions juridiques mêlant le droit substantiel de la responsabilité civile, le droit de la preuve, le droit des sûretés judiciaires et, à titre principal, le droit processuel de l'instance d'appel.

Sur le plan de la procédure civile d'appel, trois difficultés majeures se présentaient à la juridiction du second degré : En premier lieu, un intimé peut-il valablement former un appel incident sans condition de délai et étendre la saisine de la Cour d'appel à l'ensemble des chefs du jugement de première instance lorsque l'appelant principal a expressément limité son acte d'appel à un seul chef de condamnation ? En deuxième lieu, la demande formée pour la première fois en cause d'appel par un syndicat ou une communauté de copropriétaires, tendant à réclamer l'augmentation du montant de la condamnation au titre d'un exercice déjà jugé par suite de l'établissement du décompte définitif, échappe-t-elle à la prohibition des demandes nouvelles ? En troisième lieu — et il s'agit là de la question de principe ayant justifié le sommaire de la décision —, les charges de copropriété ou provisions sur charges afférentes à un nouvel exercice comptable, échues postérieurement au jugement de première instance et réclamées pour la première fois devant la Cour d'appel, constituent-elles une demande nouvelle irrecevable au sens de l'article 129 du Code de procédure civile monégasque (applicable par renvoi de l'article 21 de l'ordonnance du 21 mai 1909 sur l'appel), ou peuvent-elles être assimilées à des « arrérages » au sens de ce texte et de l'article 2097 du Code civil, rendant ainsi la prétention recevable en cause d'appel ?

Subsidiairement, au fond, la Cour devait déterminer si l'abstention totale de paiement d'appels de fonds suivie d'une offre tardive de consignation conditionnelle caractérisait une résistance abusive ouvrant droit à des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, si des allégations non assorties de pièces effectivement communiquées permettaient de réformer un débouté pour défaut de preuve, et enfin quel était le sort d'une hypothèque judiciaire provisoire lorsque le débiteur acquittait, en cours d'instance d'appel, un acompte supérieur au montant de la créance initiale pour la garantie de laquelle la sûreté avait été autorisée.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher l'ensemble de ces points, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement méthodique, structuré autour de l'examen successif de l'appel principal, de l'appel incident et des demandes nouvelles, avant de tirer les conséquences comptables et hypothécaires de ses décisions.

1. Sur le bien-fondé de la condamnation pour résistance abusive (appel principal)

Examinant l'appel limité de la S.C.I. Saphir, la Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir retenu l'existence d'une résistance abusive ayant causé à la communauté immobilière un préjudice distinct du simple retard apporté au paiement des sommes dues (lequel est réparé par les intérêts au taux légal). Pour écarter l'argumentation de l'appelante qui invoquait sa bonne foi, la juridiction du second degré procède à une analyse chronologique précise du comportement de la débitrice. Elle relève que, bien que saisie les 15 mars et 1er juillet 1984 de deux appels de fonds de 161 705,50 francs chacun, la société s'est abstenue de verser la moindre somme. La Cour observe que l'offre de consigner 202 000 francs n'est intervenue que dans les derniers jours de l'année 1984, dans le but exclusif d'obtenir la mainlevée d'une mesure conservatoire, et que cette démarche ponctuelle n'a nullement empêché la S.C.I. Saphir de soutenir ultérieurement devant le juge du fond que la réclamation de la communauté était « totalement injustifiée ». La mauvaise foi et l'abus dans la résistance étant ainsi caractérisés, la condamnation à 8 000 francs de dommages-intérêts est confirmée.

2. Sur la recevabilité et le mal-fondé de l'appel incident

Répondant à la fin de non-recevoir opposée par l'appelante principale, la Cour d'appel énonce une règle procédurale claire et dépourvue d'ambiguïté : l'appel incident est recevable « sans condition de délai, en tout état de cause ». De plus, abordant la question de l'effet dévolutif, elle affirme qu'aucune disposition légale n'interdit à la partie intimée d'étendre la saisine de la Cour en répondant à un appel limité par un appel général. L'appel incident de la communauté est donc déclaré pleinement recevable.

Toutefois, sur le fond de cet appel incident portant sur l'exercice 1983, la Cour rejette les deux prétentions de la communauté immobilière : Concernant le solde de 64 762,17 francs (ou 64 762,67 francs) au titre des charges de 1983 (hors période antérieure au 7 avril), la Cour opère un contrôle strict du respect du principe du contradictoire et de la matérialité du dossier. Bien que la communauté ait affirmé dans ses conclusions du 12 novembre 1985 verser aux débats le « décompte exact », les magistrats constatent que cette pièce ne figure ni au dossier de la communauté, ni à celui de son adversaire, et qu'elle n'est aucunement mentionnée sur les récépissés de communication de pièces joints aux dossiers. Le débouté prononcé par les premiers juges faute de justification est donc confirmé. Concernant la somme de 73 573,13 francs (correspondant à la somme initialement chiffrée à 77 573,83 francs ou 77 573,13 francs) réclamée pour la période du 1er janvier au 7 avril 1983, la Cour procède par adoption pure et simple des motifs des premiers juges, constatant que la communauté ne fait que réitérer en appel ses moyens de première instance sans apporter de justifications complémentaires susceptibles de remettre en cause la date d'entrée en jouissance fixée au 7 avril 1983 par le constat d'huissier.

3. Sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes nouvelles en cause d'appel

C'est sur le terrain de l'article 129 du Code de procédure civile monégasque, rendu applicable à la procédure devant la Cour d'appel par l'article 21 de l'ordonnance sur l'appel du 21 mai 1909, que l'arrêt livre son apport doctrinal majeur. Après avoir reproduit littéralement les deux alinéas de l'article 129 — qui pose le principe de l'interdiction des demandes nouvelles en appel tout en ménageant des exceptions notamment pour « les intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance » —, la Cour distingue les deux prétentions nouvelles formulées par la communauté : S'agissant de la première demande tendant à porter la condamnation au titre des charges de 1984 de 245 837,17 francs (montant provisionnel retenu en première instance) à 253 117,82 francs (montant issu du décompte définitif), la Cour la déclare recevable en la qualifiant d'« accessoire de la demande principale tendant au paiement des charges pour l'année 1984 ». En l'absence de contestation sur le principe ou le montant, elle fait droit à cette réévaluation. S'agissant de la seconde demande portant sur le paiement de 236 552 francs à titre d'avances sur les charges de l'année 1985, la Cour la déclare