Baux commerciaux Obligations du preneur : interdiction contractuelle de sous-louer et d'entreprendre des transformations sans autorisation du bailleur - Renouvellement du bail : refus pour motifs graves et légitimes (non) - Location gérance non assimilée à la sous-location prohibée (1) - Défaut d'autorisation du bailleur quant à la transformation du magasin - Appréciation du juge du fond : absence de préjudice (2) Si aux termes des conditions générales du bail les preneurs ne pouvaient sous-louer tout ou partie des locaux loués, cette prohibition ne saurait concerner la location gérance. En effet il existe entre une telle convention et la sous-location une différence essentielle tenant à leur objet, la sous-location est une opération de même nature que le bail principal qui porte, comme lui, sur tout ou partie d'un immeuble, tandis que la location-gérance est une location qui porte sur un meuble incorporel, le fonds de commerce. En l'absence d'une clause formelle du bail interdisant aux preneurs de se substituer une tierce personne dans la jouissance des lieux et exigeant leur occupation personnelle et faute par les appelants de démontrer, ce qu'ils n'ont même pas allégués, le caractère fictif des conventions de location gérance consenties par les preneurs, il convient de considérer que l'existence de la location gérance ne constitue pas un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail (1). Étant avéré le manquement des locataires à l'obligation contractuelle inhérente à l'obtention de l'accord des bailleurs pour supprimer une cloison séparant le magasin de l'arrière magasin, il demeure que relève du pouvoir d'appréciation de la Cour de déterminer si une telle inexécution caractérise un motif grave de non-renouvellement. Il apparaît, à cet égard que la démolition d'une cloison ne saurait être considérée comme un motif grave et légitime de refus du bail, ayant pour effet de priver les preneurs de leur droit à indemnité d'éviction, dès lors que cette transformation n'a pu déterminer aucune dépréciation de l'immeuble et peut être envisagée comme constituant une amélioration ; qu'en tout cas, elle ne peut être la cause d'aucun préjudice pour les bailleurs, ces derniers pouvant soit bénéficier des « améliorations » apportées au local, ainsi que le prescrivait une disposition des conditions générales du contrat de bail, soit accepter l'offre formulée par les locataires de remettre, lors de leur départ, les locaux dans leur état antérieur (2). La Cour La Cour statue sur les appels  « parte in qua » relevés les 7 et 8 juin 1994, respectivement par L. C. et A. C. d'un jugement rendu le 9 mars 1994 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Les faits, la procédure, les prétentions et moyens des parties peuvent être relatés ainsi qu'il suit, référence étant faite pour le surplus au jugement déféré et aux conclusions échangées en appel : Selon acte authentique en date du 14 septembre 1971, les époux C.-P. ont vendu aux époux C.-D. le fonds de commerce de vente de vins et liqueurs, d'épicerie, qu'ils exploitaient dans les locaux dont ils étaient propriétaires situés à Monaco. Selon un second acte authentique en date du 27 octobre 1971, les époux C.-P. ont donné à bail à usage commercial aux époux C.-D., les locaux susvisés dont ils étaient restés propriétaires, après la vente de leur fonds et ce, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, à compter du 1er octobre 1971. Ce bail était consenti pour l'exploitation de tous commerces compatibles avec le règlement de copropriété de l'immeuble, le preneur devant faire à ses frais, toute modification utile à l'aménagement intérieur du local, après avoir obtenu l'autorisation du bailleur, ce même bail prévoyait également que le local ne pouvait faire l'objet d'une sous-location même partielle. Ledit bail a été tacitement reconduit, de l'accord des parties, pour une nouvelle période de trois, six ou neuf ans à compter du 1er octobre 1980. Selon exploit du 26 octobre 1988, J. P. veuve C., A. et L. C., agissant en leur qualité respective d'usufruitière et de nus-propriétaires de ce local commercial, délivraient congé aux époux C.-D. pour l'échéance du 30 septembre 1989, en leur précisant qu'ils s'opposaient à tout renouvellement du bail sans qu'il y ait lieu à une indemnité d'éviction aux motifs qu'ils avaient contrevenu à diverses de ses clauses, notamment en : modifiant l'aménagement intérieur des locaux sans leur autorisation ; refusant d'entretenir la devanture du magasin ; ne justifiant pas de la souscription d'un contrat d'assurances contre l'incendie. À la suite du procès-verbal de non-conciliation en date du 5 avril 1990, constatant le désaccord des parties sur les motifs du refus de renouvellement du bail qui leur a été signifié le 20 avril 1990, les époux C.-D. ont, suivant exploit du 23 mai 1990, fait assigner devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux, J. P. veuve C., A. C. et L. C. à l'effet de voir dire et juger que les motifs allégués par leurs bailleurs au soutien de leur décision de refus de renouvellement du bail n'étaient pas graves et légitimes, au sens de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et que leur était, dès lors, due une indemnité d'éviction devant être fixée à la somme de 2 500 000 francs, sauf à ordonner une mesure d'expertise préalable. Par jugement du 9 mars 1994, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a : constaté le refus de renouvellement par A. C. et L. C. du bail commercial du 27 octobre 1971 venu à échéance le 30 septembre 1989 ; déclaré régulier et valide le congé délivré par les bailleurs aux époux C. par lettre recommandée du 26 octobre 1988 pour le 30 septembre 1989 ; dit que le refus de renouvellement n'étant pas justifié par un motif grave et légitime, les époux C. ont droit à une indemnité égale au préjudice qui en est pour eux résulté ; avant dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonné une mesure d'expertise à l'effet de rechercher les éléments permettant d'apprécier le préjudice causé aux locataires par le refus de renouvellement du bail. Au soutien de leur appel respectif, A. et L. C. ont fait successivement valoir, pour l'essentiel : en premier lieu, que contrairement à leur engagement, les époux C.-D. n'avaient pas respecté la clause du bail leur enjoignant de souscrire une police d'assurances contre l'incendie et les risques pouvant provenir de leur commerce et d'en justifier auprès de leurs bailleurs ; en second lieu, qu'en infraction à la clause du bail relative aux modifications de l'aménagement du local, les époux C.-D. avaient procédé à des travaux de transformation de celui-ci en y abattant notamment une cloison sans avoir sollicité leur autorisation préalable, à cet effet, ni l'avoir obtenue ; en troisième lieu, que les époux C.-D., ayant donné, à diverses reprises, leur fonds de commerce exploité dans les locaux qui leur avaient été loués, en location-gérance, ont, par là même, procédé à une sous-location desdits locaux laquelle était formellement interdite par une clause du bail. En conséquence, les appelants demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré que le refus de renouvellement n'était pas justifié par un motif grave ou légitime, les époux C.-D. avaient droit à une indemnité d'éviction, et, statuant à nouveau, de dire qu'eu égard aux infractions ci-dessus énumérées commises par leurs locataires, aux clauses du bail, ils devront être expulsés des lieux loués sous astreinte définitive de 2 000 francs par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir et ce sans aucune indemnité. Ils ont, en revanche, sollicité la confirmation de ce même jugement, en ce qu'il a déclaré régulier et valide le congé portant refus de renouvellement délivré aux époux C.-D. pour le 30 septembre 1989. Les époux C.-D., après avoir sollicité la jonction des appels formés par L. C. et A. C., ont conclu à la confirmation du jugement déféré, en toutes ses dispositions, les appelants devant être déboutés de toutes leurs autres demandes. Ils exposent, à cet égard, pour l'essentiel : en premier lieu, que contrairement à ce que soutiennent les consorts C., ils ont justifié de ce qu'une police d'assurances multirisques portant le n° 6.628.609 AM avait été souscrite auprès de la compagnie Lilloise d'assurances et de réassurances, concernant les locaux loués ; que le fait que cette police ait été contractée par leur gérant libre est sans aucune incidence sur leur engagement qui était de faire assurer les locaux qui leur étaient donnés en location contre les risques résultant de l'exploitation du commerce qui y était exercé ; en second lieu, que désirant exploiter dans le local loué, un commerce de boulangerie-pâtisserie, ce que le bail relatif à « tout genre de commerce » leur permettait de faire, ils avaient dû procéder à la démolition de la cloison qui divisait auparavant le local en deux parties à l'effet d'y installer un four et le laboratoire de pâtisserie ; que s'ils n'ont pas obtenu l'autorisation écrite de leurs bailleurs d'effectuer lesdits travaux, celle-ci n'était nullement exigée par le bail, en sorte qu'une simple autorisation verbale s'avérait suffisante, en l'espèce ; qu'une telle autorisation doit être déduite du comportement de leurs bailleurs qui ne pouvaient ignorer les travaux de transformation des locaux auxquels ils avaient fait procéder par l'entreprise Richelmi au mois de novembre 1971, après avoir obtenu l'autorisation de l'Administration monégasque laquelle était subordonnée à celle de leurs bailleurs, propriétaires des locaux concernés par ces travaux ; en troisième lieu, que la mise en location-gérance de leur fonds de commerce, ce dont les bailleurs étaient parfaitement au courant, ne constituait en aucune manière une infraction aux clauses du bail qui ne l'interdisait pas et ne saurait, en raison de sa nature, aucunement être assimilée à une sous-location prohibée par ce même bail. Sur ce, En la forme,