Cour d'appel de Monaco · 24 novembre 1948— infirmation

• les conditions économiques générales de la principauté ont connu une hausse manifeste depuis l'année 1984 en particulier en ce qui concerne le quartier de la Condamine qui a été modernisé,
• la fermeture de certaines boutiques anciennes sur la rue Grimaldi a été suivie de l'implantation de commerces aux enseignes renommées,
• l'analyse des baux versés aux débats concernant les locaux exploités dans la rue Grimaldi révèle la sous-évaluation du loyer payé par H. J. lequel devrait s'élever à une somme comprise entre 2.300 et 2.800 euros par mois,
• le bail signé en 1984 ne l'a pas été sous la contrainte, la locataire apparaissant mal fondée à venir prétendre 28 ans plus tard avoir été privée de l'usage d'un appartement dont elle n'a jamais disposé,
• de nombreuses enseignes de luxe se sont maintenues mais surtout installées dans la rue Grimaldi notamment la boutique Calvin Klein devenue Scotch, la boutique diesel, le magasin Dedon, et le commerce international yacht,
• le constat d'huissier produit aux débats pour attester du mauvais état général de l'immeuble ne fait référence qu'à l'état des parties intérieures dont la locataire n'a pas l'usage, ni ses clients,
• le local exploité par la locataire est particulièrement bien situé dans le quartier de la Condamine et dispose d'une surface intérieure de 80 m² avec une double vitrine appréciable,
• l'appelante ne rapporte pas la preuve des prétendus problèmes d'infiltration dont elle se plaint alors que le bailleur démontre lui-même que tous les travaux ont été faits en ce qui concerne les obligations imposées aux propriétaires,
• il appartient à la locataire de faire des travaux de rafraîchissement et d'embellissement dans le cadre de son local ce qui relève de sa propre responsabilité, la copropriété ayant pour sa part fait procéder à toutes les réparations indispensables à la salubrité de l'immeuble,
• les pièces complémentaires produites en cause d'appel démontrent si besoin est que la rue Grimaldi est actuellement rénovée et profite d'un nouveau dynamisme en l'état de l'implantation de nouvelles boutiques révélant la prospérité du quartier,
• l'incontestable évolution des prix de location qui s'avèrent supérieurs à celui payé à ce jour par H. J. justifie de plus fort la confirmation pure et simple du jugement rendu le 19 décembre 2012 par la Commission arbitrale,
• que la réitération, devant la Cour, des mêmes moyens que ceux développés devant les premières juges rendant l'appel abusif, devra être sanctionnée par une condamnation à dommages et intérêts. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ; SUR CE, Attendu que la commission arbitrale des loyers commerciaux fait dans sa décision une référence expresse aux dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi 490 du 24 novembre 1948 en vertu desquelles le prix de la location ne peut être inférieur à la valeur équitable des locaux donnés à bail évaluée en fonction de l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils présentent ; Que cette juridiction précise que la révision du loyer en cours de bail par application de l'article 21 de cette même loi ne peut intervenir sur la seule base de la valeur locative ainsi définie et qu'il doit également être démontré un changement dans les circonstances économiques générales de la principauté de Monaco ou dans celles propres au fonds de commerce exploité ; Attendu qu'il apparaît toutefois à la Cour qu'il devait dans le cas d'espèce être exclusivement justifié d'un changement dans les conditions économiques générales de la principauté de Monaco ou dans des conditions particulières d'exploitation du fonds de commerce et ce, dans la mesure où la valeur locative équitable est fixée à chaque échéance du bail au regard des critères énoncés à l'article 6 de la loi alors qu'en cas de demande de modification de loyer intervenant en cours de période locative, seules les conditions dérogatoires de l'article 21 relatif à la révision du loyer en cours de bail doivent recevoir application ; Attendu à cet égard qu'il incombait donc aux propriétaires, demandeurs à l'augmentation de loyer, de justifier de l'existence soit de modifications dans les conditions économiques générales de la principauté soit dans celles particulières affectant le fond donné à bail, sans pouvoir se référer à une valeur locative qui leur apparaîtrait plus équitable ; Attendu que les premiers juges ont, à cet égard, à bon droit relevé que depuis la précédente fixation du loyer des dispositions ont été récemment prises par le gouvernement monégasque pour permettre aux véhicules de stationner sur la partie gauche de la rue Grimaldi et favoriser ainsi l'accession des chalands aux boutiques qui s'y trouvent situées ; Qu'il n'est pas davantage contestable que le quartier de la Condamine bénéficie depuis quelques années de la construction de nouveaux immeubles résidentiels et donc d'une clientèle potentielle accrue, de l'implantation de nouveaux parkings publics et des accès souterrains de la nouvelle gare ; Mais attendu que de tels facteurs favorables à l'exploitation du fonds de commerce dans le local situé au X apparaissent toutefois largement compensés par certains troubles affectant la libre jouissance du locataire, notamment les problèmes récurrents d'étanchéité affectant la terrasse et une partie du local de la galerie Ricadonna ; Attendu que de tels troubles relèvent de travaux de réparation incombant au bailleur dans le cadre de son obligation d'assurer le clos et le couvert à ses occupants et ne peuvent être imputés à la faute de la locataire qui n'apparaît pas défaillante dans l'exécution de ses propres obligations d'entretien à cet égard, en l'état notamment des justificatifs qu'elle produit en cause d'appel attestant de la réalisation de nombreux travaux d'amélioration et d'embellissement du local ; Attendu s'agissant par ailleurs des conditions économiques générales de la principauté, qu'à la date d'effet de la demande, soit au 1er janvier 2012, il était évident que la crise économique mondiale avait engendré des effets négatifs sur le commerce de la principauté de Monaco et en particulier généré la fermeture de nombreuses boutiques dans les quartiers de la rue princesse Caroline et de la rue Grimaldi ; Que le bail apparaît par ailleurs assorti d'une clause d'indexation de loyer qui semble suffisante pour assurer l'adéquation de celui-ci à l'évolution annuelle du coût de la vie ; Attendu que le bailleur n'apparaît en définitive pas démontrer, en l'état de l'analyse qui précède, que des variations suffisamment importantes seraient intervenues dans les conditions particulières affectant le fond donné à bail ni dans les conditions économiques générales de la principauté pour remettre en cause l'efficacité de cette clause d'indexation annuelle, la référence aux valeurs locatives d'autres locaux étant inopérante dans le cadre de la révision du loyer en cours de bail ; Attendu qu'il convient par voie de conséquence d'infirmer la décision entreprise et de dire que dans le cadre de la présente analyse -circonscrite à l'appréciation des critères spécifiques énoncés à l'article 21 de la loi 490 - il n'y a pas lieu de modifier le montant du loyer en cours de bail ; Qu'il convient dès lors de débouter les propriétaires des fins de leur demande de ce chef tout en les renvoyant, le cas échéant, à faire de nouveau évaluer la valeur locative équitable des lieux lors d'une nouvelle échéance du bail ; Attendu que les intimés seront déboutés des fins de leurs demandes et supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel ;