Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 26 juin 2014 (R.6398) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 15 octobre 2014 (enrôlé sous le numéro 2015/000028) ;
Vu les conclusions déposées le 10 février 2015, par Maître Georges BLOT, avocat-défenseur, au nom de La société des Îles Britanniques dénommée C ;
Vu les conclusions déposées le 17 mars 2015, par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé A ;
À l'audience du 7 avril 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé A, à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 26 juin 2014.
Considérant les faits suivants :
La société des Îles Vierges Britanniques dénommée C est propriétaire de lots composés d'un appartement de quatre pièces, de deux caves et de deux parkings, dépendant de l'immeuble A, situé X à MONACO, soumis au statut de la copropriété.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 30 avril 2013, au cours de laquelle a été adoptée, à la majorité, la résolution n° 14 relative à la mise hors service de l'arrosage automatique commun sur les balcons-loggias.
Aux motifs que cette délibération aurait dû être votée à l'unanimité sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, la société C a, par exploit d'huissier en date du 3 juillet 2013, fait assigner, devant le Tribunal de Première Instance, le syndicat des copropriétaires A, pris en la personne de son syndic en exercice, la SCS B, et Madame m. DO., ès-qualités de présidente du comité de gérance de la copropriété A, en vue de voir prononcer l'annulation de la résolution n°14 et de voir chacun des défendeurs respectivement condamnés au paiement de la somme de 10.000 euros et de 5.000 euros de dommages-intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 26 juin 2014, le Tribunal de Première Instance a statué ainsi qu'il suit :
« prononce la nullité de la résolution n° 14 par laquelle l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » en date du 30 avril 2013 a voté la mise hors de cause (sic) de l'arrosage automatique commun ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » a payer à la société C. la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
met hors la cause m. DO. ;
déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » aux dépens distraits au profit de Maître Georges BLOT et de Maître Patricia REY, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation, chacun en ce qui le concerne ;
ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable » ;
Par exploit d'appel et assignation délivré le 15 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé A a relevé appel de cette décision, n'intimant devant la Cour que la société des Îles Vierges Britanniques C.
Aux termes de cet exploit d'appel et des conclusions qu'il a déposées le 17 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé A demande à la Cour de :
« à titre liminaire,
le déclarer recevable en son appel,
à titre principal,
réformer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 26 juin 2014 en toutes ses dispositions,
condamner la société C à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble A la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
condamner la société C aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, sous sa due affirmation. »
faisant essentiellement valoir dans son exploit d'appel :
que le jugement entrepris encourt nécessairement la réformation puisqu'en annulant la résolution déférée sur le fondement de l'abus de majorité, il a statué sur un moyen qui n'avait pas été soulevé par la société demanderesse à l'annulation et qu'il a ainsi violé le principe de la contradiction, ainsi que l'article 6-1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme relatif au procès équitable,
qu'au demeurant, aucun abus de majorité n'a été commis, pouvant justifier l'annulation de la délibération litigieuse, la preuve n'étant pas rapportée par la demanderesse à l'instance que le vote de la mise hors service de l'arrosage automatique était sans profit pour la copropriété, ou qu'il aurait été émis dans l'intention de nuire à la société BEVADIX ou encore que la décision aurait été prise dans un but autre que l'intérêt collectif,
qu'il s'agit, au contraire, d'une décision souveraine de l'assemblée générale, votée à une large majorité ;
que les tribunaux n'ont pas à contrôler l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale,
qu'à tort, les premiers juges ont retenu que les copropriétaires avaient voté, en 2011, la rénovation du système d'arrosage automatique pour un coût élevé et que, partant, la délibération litigieuse contrevenait à l'intérêt commun,
qu'en outre, le jugement est contradictoire puisqu'il a, dans le même temps, considéré que la suppression de l'arrosage, élément commun, n'était pas substantielle ;
et, dans ses conclusions :
que son appel est recevable dès lors que l'acte d'appel contient l'exposé des griefs et motifs soutenus conformément à ce qu'impose l'article 427 du Code de procédure civile,
que la demande du syndicat des copropriétaires consiste en une réformation du jugement ayant prononcé l'annulation de la résolution litigieuse,
que la résolution litigieuse a été votée, à bon droit, à la majorité qualifiée de l'article 16 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, dès lors d'une part, qu'il n'y a pas eu d'atteinte à la destination ou à la jouissance des parties privatives de la société C, d'autre part, que les jardinières situées devant les balcons et loggias font partie intégrante du gros œuvre de l'immeuble, réputé, comme tel, partie commune par l'article 2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007,
qu'en conséquence, l'article 18 de la loi n'est pas applicable au cas d'espèce et l'unanimité des copropriétaires n'était donc pas requise pour ce vote,
que, contrairement à ce qu'elle soutient, la société C ne s'est jamais prévalue, en première instance, d'un abus de majorité, fondant, au contraire, ses demandes sur les articles 18 et 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007,
que la décision des premiers juges viole, en outre, l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme relatif au procès équitable,
que l'action entreprise par la société C apparaît totalement abusive, ce qui justifie la condamnation de celle-ci au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros.
Aux termes de conclusions déposées le 10 février 2015, la société dénommée C demande à la Cour de :
« avant toutes défenses au fond,
déclarer irrecevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » suivant exploit d'huissier en date du 15 octobre 2014, aucune demande n'étant formée au titre de sa réformation ;
en toutes hypothèses, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » des fins de son appel ;
confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement du Tribunal de Première Instance du 26 juin 2014, excepté le quantum des dommages-intérêts à hauteur de 2.000 euros, alloué à la société C. ;
recevoir, en conséquence, la société C. en son appel incident de ce chef et, statuant à nouveau :
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, par application de l'article 1229 du Code civil, eu égard aux frais exposés en justice par la société C. pour faire valoir ses droits ;
condamner, en outre, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » au paiement de la somme de 5.000,00 euros de dommages-intérêts pour appel abusif ;
rejeter les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » ;
condamner tout contestant aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Georges BLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » ;
La société C. soutient :
in limine litis, que l'appel du syndicat des copropriétaires n'est pas recevable, celui-ci se contentant de solliciter la réformation du jugement en toutes ses dispositions, sans préciser autrement ses demandes dans le dispositif de l'exploit d'assignation qui, seul, lie la Cour,
que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré, à juste titre, que la résolution n° 14 litigieuse était constitutive d'un abus de majorité,
que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le moyen tiré de l'abus de majorité a bien été soutenu en première instance,
qu'en toute hypothèse, les juges ont le pouvoir, dans les limites des conclusions des parties, d'apprécier le litige qui leur est soumis au regard des règles de droit objectivement applicables, même non invoquées,
que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre les dégâts des eaux et l'arrosage automatique,
que, lors d'une assemblée générale précédente, s'étant tenue deux ans auparavant, les copropriétaires avaient voté pour la rénovation du système d'arrosage automatique, moyennant un coût de 35.993,52 euros hors taxes, important pour la copropriété,
que la suppression du système d'arrosage a eu pour conséquence la mort des plantations situées dans les jardinières,
qu'à défaut de tout arrosage automatique, la mise en place d'un arrosage manuel présente un coût trop élevé et, visible de l'extérieur, nuirait à l'harmonie et au standing de l'immeuble.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus exposées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
1-Attendu au cas d'espèce, que le syndicat des copropriétaires appelant demande à la Cour de « réformer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 26 juin 2014 en toutes ses dispositions » et qu'il poursuit ainsi, en réalité, l'infirmation du jugement ;
Attendu que cette demande n'est certes pas suivie, ni dans le dispositif de l'exploit d'appel ni dans celui des conclusions de l'appelant, d'une demande tendant à ce que la Cour statue à nouveau et déboute, en conséquence, la société C de sa demande en annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble A en date du 30 avril 2013 et de sa demande de dommages-intérêts, mais il n'en demeure pas moins qu'en sollicitant la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, le syndicat des copropriétaires entend que la Cour dise n'y avoir lieu à annulation de ladite résolution et mette à néant les condamnations prononcées contre lui par les premiers juges ;
Attendu, en outre, que la Cour n'est pas liée par le seul dispositif de l'exploit d'appel et assignation et des conclusions mais également par le corps de ceux-ci ;
Attendu, en conséquence, que l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence A sera déclaré recevable ;
Attendu que la recevabilité de l'appel incident formé par la société C sur le montant de la condamnation à paiement de dommages-intérêts prononcée, en première instance, contre le syndicat des copropriétaires n'est pas discutée ;
2- Attendu que le syndicat des copropriétaires appelant n'a intimé, devant la Cour, que la société C., en sorte que les dispositions du jugement relatives à Madame m. DO. sont définitives ;
3- Attendu que la société C, demanderesse à l'action en annulation, aujourd'hui intimée, sollicite la confirmation du jugement querellé ;
Attendu qu'il sera rappelé que ce jugement a prononcé l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2013 sur le fondement de l'abus de majorité, après avoir rejeté le moyen tiré de la non-application, au vote intervenu, des règles de majorité prescrites par l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 ;
Attendu, en conséquence, que concluant à la confirmation de la décision entreprise, la société C est réputée s'approprier les motifs de celle-ci, en sorte que ne reste, dans le débat, que la question de l'annulation de la résolution litigieuse sur le seul fondement de l'abus de majorité ;
4- Attendu que le syndicat des copropriétaires A sollicite tout d'abord la réformation du jugement, et non son annulation, pour violation du principe du contradictoire et de l'article 6-1 de la CEDH sur le droit au procès équitable, soutenant que l'abus de majorité n'était pas invoqué par la demanderesse à l'instance et que le tribunal a statué sur un moyen qui n' était pas soulevé, sans avoir, au préalable, provoqué les explications des parties de ce chef ;
Attendu, en effet, qu'il ne ressort ni des conclusions de première instance de la société C., ni d'ailleurs de celles en réplique prises par le syndicat des copropriétaires, que l'abus de majorité ait été soulevé par la société demanderesse à l'instance comme fondement possible de son action en annulation, celle-ci s'étant uniquement prévalue d'une violation des règles de majorité prévues aux articles 16, 17 et 18 de la loi précitée ;
Qu'en première instance, la société C. a, certes, critiqué l'action du syndicat des copropriétaires auquel elle a, en effet, reproché d'avoir, en votant la suppression de l'arrosage automatique commun lors de l'assemblée générale litigieuse, « manifestement agi de manière abusive » alors que deux ans auparavant, avaient été votés le maintien et la réfection du système d'arrosage pour un coût de 35.993,52 euros HT, et d'avoir ainsi pris une décision « contraire aux dispositions particulièrement claires du règlement de copropriété et de la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis » ;
Mais attendu que ce moyen n'était invoqué qu'au soutien d'une demande d'allocation de dommages-intérêts et non à l'appui d'une demande en annulation ;
Qu'il en résulte que les premiers juges ont, en effet, prononcé l'annulation d'une résolution d'assemblée générale sur un moyen qui n'était pas soutenu, sans même avoir permis aux parties d'en débattre contradictoirement au préalable ;
Attendu que leur décision est, sur ce point, critiquable mais que le débat sur l'abus de majorité est désormais porté devant la Cour par les deux parties à l'instance d'appel ;
Attendu qu'est abusive une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne serait justifiée par aucun motif valable, qui serait étrangère à l'intérêt collectif de la copropriété et ou qui n'aurait été prise que dans le but de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire ;
Attendu que la preuve de l'abus de majorité incombe au copropriétaire demandeur à l'action en annulation ;
Attendu, enfin, que l'assemblée générale peut, dans certaines conditions, revenir, par un nouveau vote, sur une décision prise par elle lors d'une délibération antérieure, ou la modifier ;
Attendu, en l'espèce, qu'il ressort des pièces versées à la procédure par la société intimée que la question de la mise hors service de l'arrosage automatique n'est pas nouvelle, qu'elle a déjà été évoquée en assemblée générale et qu'elle a également été débattue lors de réunions du conseil syndical antérieurement à l'assemblée générale litigieuse :
qu'ainsi, lors de l'assemblée générale du 13 avril 2011 a été portée à l'ordre du jour la question de l'arrosage automatique sous la forme d'une résolution n°14 intitulée « Arrosage automatique- présentation audit réalisé présentation budget pour travaux à effectuer et/ou décision à prendre quant à l'abandon de cet équipement commun-vote » ;
qu'au cours de cette assemblée, faute de majorité nécessaire, aucune décision n'a pu être prise, ni sur la suppression de l'ouvrage litigieux, ni sur la réparation de celui-ci ;
qu'avant même cette assemblée générale, un audit avait été demandé à la société D sur le fonctionnement de l'arrosage automatique, duquel il ressortait qu'une remise en état du système était nécessaire, avec remplacement systématique des gouttes à gouttes de chaque jardinière, changement des électrovannes et remplacement des trois centrales de commande du système ;
que cet audit ne comportait de solutions techniques que pour les tuyauteries visibles, excluant donc « l'ensemble des tuyauteries non accessibles, non visibles et noyées dans le béton » ;
que lors de l'assemblée générale dite « extraordinaire » du 4 mai 2011, une résolution n°17 a été portée à l'ordre du jour, intitulée, comme la précédente, « Arrosage automatique- présentation audit réalisé présentation budget pour travaux à effectuer et/ou décision à prendre quant à l'abandon de cet équipement commun-vote » ;
qu'au cours de cette assemblée générale, a également été abordée la question de la vétusté de l'étanchéité des jardinières ;
qu'il a alors été décidé d'accepter le devis présenté par la société D d'un montant, hors taxes, de 35.993,52 euros ;
Attendu, en outre, qu'avant l'assemblée générale du 30 avril 2013, au cours de laquelle a été adoptée la résolution querellée, le conseil syndical, lors d'une réunion du 30 octobre 2012, a évoqué son « mécontentement quant aux prestations de la société D sur le système d'arrosage des jardinières », le syndic ayant alors indiqué qu'il convoquerait cette société « afin de faire le point sur l'ensemble de leurs prestations ». Que, lors de cette même réunion, les membres du conseil syndical ont demandé « que soit à nouveau portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la suppression de l'arrosage automatique », le conseil précisant en outre « Il sera également prévu de sensibiliser les copropriétaires et occupants de l'immeuble, sur le type de végétaux à mettre en place dans les jardinières et éviter les plantes avec beaucoup de racines » ;
Que, par ailleurs, à l'occasion d'une nouvelle réunion du conseil syndical en date du 2 avril 2013, l'un des membres, Madame m. DO., a demandé « que la discussion, notamment la suppression de l'arrosage automatique soit inscrite à l'ordre du jour, notamment en raison des dégâts des eaux qu'elle subit fréquemment » ;
Attendu qu'il ressort du contexte factuel ci-dessus rappelé que la question de l'arrosage automatique, de son entretien, et des fuites qui résulteraient de son dysfonctionnement est récurrente au sein de la copropriété ;
Qu'il en ressort aussi que postérieurement à l'exécution, par la société D, des prestations de rénovation décidées lors de l'assemblée générale du 4 mai 2011, de nouveaux désordres sont apparus, liés au fonctionnement du système d'arrosage automatique ;
Attendu qu'il est allégué que le syndicat des copropriétaires ne rapporterait pas la preuve du lien de causalité entre les désordres allégués et le système d'arrosage automatique ;
Mais attendu que la Cour relève sur ce point :
que lors de l'assemblée générale ayant adopté la délibération litigieuse, les copropriétaires n'ont pas mis en doute l'origine de ces désordres, le procès-verbal ne relatant aucun débat de ce chef,
que le représentant à l'assemblée générale de la société intimée a admis « qu'à ce jour une amélioration a été constatée et le système fonctionne »,
que le courrier écrit le 16 avril 2013 à la demande de Monsieur m. KI., administrateur de la société C., par la société D, auteur des travaux de rénovation du système d'arrosage, fait néanmoins état de deux fuites survenues, depuis la réfection du système, le 30 septembre 2012 et le 28 février 2013, précisément localisées « sur l'alimentation entre la colonne générale et l'alimentation de la jardinière de l'appartement du dessus »,
que ce courrier, qui conclut à un fonctionnement actuel correct de l'installation « depuis la réalisation des modifications », doit cependant être considéré avec prudence, en ce qu'il émane de la société qui a procédé à de telles « modifications »,
qu'il n'est pas allégué que, depuis la mise hors service de l'arrosage automatique, soit depuis près de deux ans, il ait, à nouveau, été constaté la moindre fuite ou le moindre dégât des eaux ;
Que, de même, il ne peut être considéré que le coût de 35.993,52 euros HT représentant la réfection du système d'arrosage, serait, en quelque sorte, perdu pour la copropriété dès lors que le système n'a pas été supprimé, mais simplement mis hors service, les travaux de rénovation financés et entrepris restant acquis à la copropriété ;
Attendu, par ailleurs, que le procès-verbal de constat dressé le 11 septembre 2013 par Maître Claire NOTARI, à la requête de la société BEVADIX selon lequel il a pu être constaté, suite à la coupure de l'arrosage automatique dans le courant de l'été, l'absence de toute végétation dans deux jardinières et la présence de plantes mortes dans une troisième jardinière, n'est pas suffisant à démontrer que la décision attaquée contreviendrait à l'intérêt collectif dès lors qu'il n'est justifié ni du nombre total de jardinières, ni de l'état général de l'ensemble des jardinières antérieurement, puis postérieurement, à la délibération contestée. Qu'en toute hypothèse, il appartient au syndic de faire assurer le respect des clauses du règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble ;
Attendu, en outre, qu'il n'est pas justifié que le coût d'un arrosage individuel serait supérieur, pour chaque copropriétaire, à celui de l'ancien système, les éléments de comparaison n'étant pas produits aux débats, pas plus que n'est indiqué le nombre total de copropriétaires que compte la résidence A ;
Attendu, par ailleurs, que l'assemblée générale est l'organe délibérant et souverain du syndicat des copropriétaires et qu'il n'existe dans la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 aucune disposition susceptible de lui interdire de soumettre à un second vote une décision adoptée par un vote précédent ;
Attendu qu'il n'est pas davantage démontré que la résolution critiquée lèserait les droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision antérieure, le système rénové ayant simplement été mis hors service et non supprimé, ni qu'elle aurait été acquise par des moyens frauduleux ;
Attendu, en conséquence, qu'il n'est pas démontré que le vote de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2013 soit constitutif d'un abus de majorité, en sorte que la société C. doit être déboutée de sa demande d'annulation, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef ;
5-Attendu qu'en raison de sa succombance en cause d'appel, la société intimée est mal fondée à réclamer la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif, ainsi que la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, au motif, non démontré en l'état des développements qui précèdent, que l'assemblée générale ne serait revenue sur son vote « qu'en suite d'allégations infondées et injustifiées » ;
6- Attendu que l'action en justice représente l'exercice d'un droit et que l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'un abus, sauf démonstration, non rapportée au cas d'espèce, d'une intention de nuire ou d'une faute de la société C. ; Qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
7- Attendu que la société C. supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit ;