Cour d'appel, 26 septembre 2016, Monsieur j. JO-FL. c/ Madame j. HA.

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Cour d'appel, 26 septembre 2016, Monsieur j. JO-FL. c/ Madame j. HA. · Korpus

Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15304

Reproduction verbatim

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15304 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat du 6 août 2004, M. j. HA. a donné à bail à M. j. JO-FL. un appartement de cinq pièces avec terrasse et jardin, ainsi qu'un emplacement de parking, dans un immeuble de la rue Grimaldi à Monaco. Le loyer annuel était fixé à 96 000 euros, avec un dépôt de garantie initial de 24 000 euros, porté à 27 447 euros en cours de bail. Le bail était conclu pour trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 30 novembre 2004, à la suite de travaux réalisés par le locataire. Après des griefs formulés en février 2010 relatifs à des modifications non autorisées dans la cuisine et la salle de bains, la bailleresse a délivré congé le 14 mai 2010. Elle a fait dresser un constat d'huissier le 11 juin 2010, puis fait signifier le 13 juillet 2010 un commandement d'effectuer, dans un délai de huit jours, les travaux de remise en état énumérés, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire. Les travaux n'ayant pas été exécutés, le locataire a quitté les lieux le 31 août 2010, date du constat de sortie.

La bailleresse a assigné le locataire devant le Tribunal de première instance pour voir constater la résiliation du bail aux torts de celui-ci au 22 juillet 2010 et obtenir réparation. Par jugement du 19 février 2015, le tribunal a constaté la résiliation à cette date, condamné le locataire à 123 774,87 euros au titre des loyers et des frais de remise en état, validé une saisie-arrêt à hauteur de 90 000 euros, et rejeté les demandes indemnitaires réciproques pour résistance et procédure abusives.

Le locataire a interjeté appel. Il soutenait notamment que le bail avait été résilié par l'effet du congé et non de la clause, que les travaux litigieux avaient été tacitement ou verbalement approuvés, et que la bailleresse ne justifiait pas de la durée de la vacance. L'intimée a formé appel incident.

Question de droit

Deux questions principales étaient soumises à la Cour.

La première porte sur la validité de la résiliation : des travaux réalisés en cours de bail sans autorisation écrite et préalable du bailleur, suivis d'une absence d'exécution du commandement de remise en état dans le délai imparti, permettent-ils de constater l'acquisition de la clause résolutoire, et la date de résiliation peut-elle être fixée au 22 juillet 2010 ?

La seconde concerne les conséquences pécuniaires de la résiliation : le locataire fautif doit-il l'indemnité prévue par l'article 1599 du Code civil, et comment en apprécier la durée, en distinguant le « temps nécessaire à la relocation » et la période effective de vacance ? Se pose enfin la question de l'imputation des frais de remise en état, qui suppose un examen comparatif des états des lieux.

Solution et dispositif

La Cour confirme la résiliation de plein droit du bail, aux torts exclusifs du locataire, sur le fondement de la clause résolutoire. Elle relève que la clause 4.3 du bail subordonnait « tous travaux ou modification des lieux loués, jardin inclus » à l'autorisation écrite et préalable du bailleur. Elle retient que, si l'autorisation de la modification de la porte-fenêtre de la cuisine résultait de la signature d'une demande de permis de construire (19 mai 2006), il ne résultait pas des pièces « que j. JO-FL. ait obtenu l'accord écrit préalable de sa bailleresse » pour les autres travaux, « quand bien même lesdits travaux auraient-ils été destinés à embellir les lieux ». La Cour ajoute que les causes du comm

▸Texte intégral de la décision officielle (39 657 caractères)

Sommaire

Baux d'habitation
Clause résolutoire
Application (oui)
Travaux non autorisés réalisés par le locataire

Faits et procédure

Dès lors que le locataire a réalisé des travaux sans l'autorisation du bailleur et n'a pas déféré au commandement de remise des lieux en leur état initial, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le preneur doit régler le coût des travaux de remise en état, ainsi qu'une indemnité égale à six mois de loyer correspondant à l'impossibilité de relouer pendant les travaux. COUR D'APPEL ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2016 En la cause de :

Monsieur j. JO-FL., né le 11 avril 1968 à Londres (Royaume-Uni), de nationalité britannique, de profession « Chef exécutif », domicilié « X1 » X1 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre :
Madame j. HA., née le 30 avril 1944 à Bromley (Royaume-Uni), de nationalité britannique, sans profession, domiciliée « X2 » X2 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR,

Motifs

Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 19 février 2015 (R.3517) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 29 juin 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000158) ; Vu les conclusions déposées les 23 novembre 2015 et 12 avril 2016 par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de j. HA. ; Vu les conclusions déposées les 19 janvier 2016 et 24 mai 2016 par Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de j. JO-FL. ; À l'audience du 28 juin 2016, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par j. JO-FL. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 19 février 2015. Considérant les faits suivants : Selon contrat en date du 6 août 2004, j. HA. a donné à bail à j. JO-FL. un appartement de cinq pièces, avec terrasse et jardin, et un emplacement de parking, situés dans l'immeuble « Le Panorama », rue Grimaldi à Monaco, moyennant le versement d'un loyer annuel de 96.000 euros, payable par trimestres anticipés, d'un dépôt de garantie de 24.000 euros, porté à 27.447 euros en cours de bail, pour une durée de trois ans renouvelables par tacite reconduction. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 30 novembre 2004 à la suite de travaux effectués par le locataire. Par courrier du 8 février 2010, j. HA. a reproché à son locataire d'avoir apporté, sans son autorisation, des modifications dans la cuisine et dans la salle de bains et d'avoir endommagé la porte du hall d'entrée de l'appartement. Selon courrier en date du 14 mai 2010, la bailleresse a donné congé à son locataire, l'invitant, en outre, à effectuer des travaux de réparation. Le 11 juin 2010, j. HA. a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier de justice. Selon exploit d'huissier en date du 13 juillet 2010, j. HA. a fait signifier à j. JO-FL. un commandement d'avoir à effectuer, dans le délai de huit jours, les travaux de remise en état dont la liste figurait dans l'acte, précisant qu'à défaut d'exécution dans le délai visé, elle se prévaudrait de la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai imparti. Un procès-verbal de constat des lieux de sortie a été effectué le 31 août 2010, date à laquelle le locataire a quitté les lieux. Par exploit d'huissier en date du 29 octobre 2012, j. HA. a fait assigner j. JO-FL. devant le Tribunal de première instance aux fins de voir constater la résiliation du bail le 22 juillet 2010 aux torts du locataire, de voir condamner ce dernier à lui payer la somme de 265.796,83 euros à titre de dommages-intérêts, se décomposant comme suit : 83.883,45 euros au titre des travaux de réparation et de remise en état des locaux, et 185.578 euros au titre des loyers dus par le locataire jusqu'à la relocation des lieux, de le condamner également à lui verser une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et enfin, de le condamner aux entiers dépens distraits au profit de son conseil. Par jugement contradictoire en date du 19 février 2015, le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit : « - Ordonne la jonction des procédures enregistrées au greffe civil sous les numéros 2013/000155 et 2013/000371,

constate la résiliation du bail aux torts de j. JO-FL. au 22 juillet 2010,
condamne j. JO-FL. à payer à j. HA. la somme de 123.774,87 euros au titre des loyers et des frais de remise en état,
déboute j. HA. de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
déboute j. JO-FL. de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
valide la saisie-arrêt pratiquée le 21 février 2013 sur les avoirs détenus par j. JO-FL. auprès de la SAM A (Monaco) S. A. à hauteur de 90.000 euros,
dit que la SAM A (Monaco) pourra valablement se libérer de cette somme entre les mains de j. HA. ou de l'huissier Maître Claire NOTARI,
dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,
rejette le surplus des demandes,
condamne j. JO-FL. aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ». Par exploit d'appel et assignation délivré le 29 juin 2015, j. JO-FL. a relevé appel parte in qua de ce jugement. Au terme de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 19 janvier 2016 et le 24 mai 2016, j. JO-FL. demande à la Cour de : « - Recevoir Monsieur j. JO-FL. en son appel parte in qua du Jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 19 février 2015 (R.3517), le dire bien fondé et y faire entièrement droit ;
Allouer à Monsieur JO-FL. l'entier bénéfice de ses précédentes écritures judiciaires, déposées tant devant le Tribunal de Première Instance que devant la Cour d'Appel ;
Réformer la décision en ce qu'elle a : Constaté la résiliation du bail aux torts de j. JO-FL. au 22 juillet 2010 ; Condamné j. JO-FL. à payer à j. HA. la somme de 123.774,87 euros au titre des loyers et des frais de remise en état ; Débouté j. JO-FL. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Validé la saisie-arrêt pratiquée le 21 février 2013 sur les avoirs détenus par j. JO-FL. auprès de la SAM A (Monaco) S. A à hauteur de 90.000 euros ; Dit que la SAM A (Monaco) S. A pouvait valablement se libérer de cette somme entre les mains de j. HA. ou de l'huissier Maître NOTARI ; Condamné j. JO-FL. aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Et statuant de nouveau :
Prendre acte et, au besoin dire et juger, que le bail en date du 6 août 2004 a été résilié le 31 août 2010 par l'effet du courrier de résiliation de bail de Madame HA. du 14 mai 2010 ;
Dire que cette résiliation résulte de la seule volonté de Madame HA. ;

condamner Monsieur JO-FL. aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. ». j. HA. fait valoir, essentiellement, que j. JO-FL. a fait réaliser, en cours de bail, des travaux dans les lieux loués sans autorisation écrite et préalable de sa part et que celui-ci n'a pas respecté le commandement visant à la remise en état des lieux, en sorte que le Tribunal a, à bon droit, constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 22 juillet 2010, aux torts exclusifs du locataire. Elle expose qu'en application de l'article 1599 du Code civil, le locataire, par la faute duquel le bail a été résilié, est redevable à son égard d'une indemnité de relocation. Sur ce point, elle fait grief au jugement d'avoir limité cette indemnité à la période expirant au 1er juillet 2011 alors que, selon elle, l'appartement n'a pas pu être reloué du 1er septembre 2010 au 28 février 2012 en raison de l'importance des travaux de remise en état. Elle soutient qu'aux termes des clauses du bail, elle est également fondée à obtenir la remise des lieux en leur état antérieur ainsi que la condamnation du locataire à lui rembourser l'intégralité des dépenses qu'elle a exposées à cet effet. Elle critique le jugement en ce qu'il a laissé certains frais de remise en état à sa charge. Elle estime abusifs la résistance opposée par son locataire et l'appel que celui-ci a relevé à l'encontre du jugement. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auquel il est expressément renvoyé. SUR CE, 1- Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ; 2- Attendu que le contrat de bail signé entre les parties le 6 août 2004 contient, en son article 4.1 relatif à l'état des lieux, la clause suivante : « Après l'exécution des travaux prévus par le locataire, et ce, au plus tard le 30 septembre 2004, un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties ou, à défaut par un huissier de justice, dont l'intervention restera à la charge de la partie qui l'aura sollicitée. Cet état des lieux sera le document de référence pour établir l'état d'origine en cas de litige » ; Qu'il comporte, en outre, une clause 4.3 aux termes de laquelle : « Tous travaux ou modification des lieux loués, jardin inclus, ne pourront être exécutés sans l'autorisation écrite et préalable du bailleur ou de son représentant (excepté les réparations locatives ci-après énoncées). Ces travaux resteront acquis en fin de jouissance sans indemnité. Le bailleur se réserve toutefois le droit d'exiger la remise en état selon l'état des lieux, aux frais exclusifs du preneur » ; Que ce contrat contient, enfin, un article 8 intitulé « Clause résolutoire », ainsi libellé : « À défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, charges ou frais, comme d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, celui-ci se trouvera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, HUIT JOURS après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter la condition, resté infructueux et contenant la déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire » ; Attendu qu'après avoir notifié un congé au locataire, le 14 mai 2010, j. HA. a, après y avoir été autorisée par ordonnance rendue le 19 mai 2010 par le Président du Tribunal de première instance, fait procéder le 11 juin 2010, par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, à un constat d'huissier portant sur l'état de l'appartement et de la terrasse/jardin loués à j. JO-FL. ; Attendu qu'au vu de ce constat et reprochant à son locataire d'avoir effectué des travaux et modifications, tels que relevés par l'huissier, sans qu'ait été recueillie au préalable son autorisation, j. HA. a, selon exploit d'huissier en date du 13 juillet 2010, fait délivrer à j. JO-FL. un commandement d'avoir à effectuer, dans le délai de huit jours, une liste de travaux détaillés en pages 4 et 5 dudit acte, l'informant, en outre, de son intention de se prévaloir, en cas de non-exécution, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et reproduite intégralement dans le commandement ; Que le locataire oppose le fait que j. HA. avait autorisé de manière explicite l'agrandissement de la porte-fenêtre de la cuisine et la modification du mur donnant sur le jardin, ainsi que, de manière verbale, d'autres travaux ; Attendu que s'il est exact que la bailleresse a permis à j. JO-FL. d'effectuer des travaux dans l'appartement en début de location, il a été justement relevé par le Tribunal que ces travaux avaient été autorisés et réalisés avant l'établissement de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 30 novembre 2004 ; Que, cependant, les travaux litigieux, affectant la pièce de rangement, la cuisine, la seconde salle de bains, les chambres, l'intérieur des lieux et le jardin, sont relatifs à des modifications intervenues postérieurement à l'état des lieux d'entrée contradictoire du 30 novembre 2004 ; Que la signature le 19 mai 2006, apposée par j. HA., sur la demande de permis relative à la « modification d'une façade », assortie des plans et coupes, concernant l'agrandissement de la porte-fenêtre de la cuisine vers le jardin équivaut à l'approbation des travaux visés ; Que pour le surplus des travaux et modifications effectués, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que j. JO-FL. ait obtenu l'accord écrit préalable de sa bailleresse, quand bien même lesdits travaux auraient-ils été destinés à embellir les lieux ; Qu'ainsi, l'appelant a enfreint la clause 4.3 du contrat de bail rappelée ci-dessus ; Qu'en outre, les causes du commandement n'ont pas été exécutées dans le délai imparti ; Que le Tribunal en a justement déduit que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22 juillet 2010 par application de la clause résolutoire, aux torts exclusifs du locataire ; 3- Attendu que pour condamner j. JO-FL. à payer à j. HA. la somme de 99.190 euros au titre des loyers postérieurs au 31 août 2010, le Tribunal, se fondant sur l'article 1599 du Code civil, a retenu que la demanderesse justifiait « du délai important durant lequel elle n'a pu relouer l'appartement litigieux, tenant notamment à la nature des travaux nécessitant l'obtention d'une autorisation administrative » mais qu'elle ne démontrait pas « avoir été dans l'impossibilité de procéder à la relocation de l'appartement postérieurement au 01/07/2011 » ; Attendu que j. JO-FL. critique cette disposition du jugement, considérant qu'il a libéré les lieux dès le 31 août 2010 et que la bailleresse ne démontre pas avoir eu la volonté de remettre rapidement son appartement sur le marché locatif ; Attendu qu'à l'inverse, j. HA. sollicite la condamnation de l'appelant au paiement, à ce titre, de la somme de 181.578 euros, outre un reliquat de 335,38 euros au titre des charges de copropriété de l'exercice 2009/2010, estimant que l'appartement n'a pas pu être reloué du 1er septembre 2010 jusqu'au 28 février 2012, soit pendant une période de 18 mois ; Attendu que l'article 1599 du Code civil énonce qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus ; Attendu que ce texte n'a vocation à s'appliquer qu'en cas de résiliation fautive du locataire, comme en l'espèce ; Attendu que les juges du fond apprécient souverainement le temps nécessaire à la relocation, qui s'entend du temps ordinaire laissé au propriétaire pour trouver un nouveau locataire compte tenu des circonstances et des difficultés de l'espèce, et non du temps écoulé jusqu'à la relocation effective ; Attendu qu'il ne peut être contesté que des travaux de remise de l'appartement en son état antérieur ont été nécessaires postérieurement à la résiliation du contrat de bail ; Qu'il peut être relevé de la chronologie des faits que : le locataire a quitté les lieux le 31 août 2010, les plans et descriptifs des travaux ont été établis par l'architecte p. RA. le 22 décembre 2010, selon l'attestation qu'il a lui-même rédigée, l'autorisation de construire relative à ces plans a été délivrée le 28 janvier 2011 pour des travaux exécutés dans le cadre d'une remise en état d'origine de l'appartement et portant sur le mur extérieur et le rétablissement de la porte et des deux fenêtres, aux termes de l'attestation rédigée le 10 février 2011 par l'architecte, à l'exception d'une facture en date du 10 août 2010 établie par l'entreprise B d'un montant de 530 euros TTC, relative au remplacement du cylindre d'une serrure, et d'une facture en date du 29 octobre 2010 établie par l'entreprise d'espaces verts C pour un montant de 46,64 euros, relative à la tonte de la pelouse effectuée en octobre 2010, aucune facture n'est antérieure au 30 novembre 2010, la facture du 30 novembre 2010 émanant de la SMA, d'un montant de 377,46 euros, est relative à une « intervention/livraison » portant sur des encombrants, divers débris et du plastique « le tout étant stocké dans l'espace climatisation dans le jardin » ainsi que le mentionne la facture, deux autres factures sont en date du 6 décembre 2010 et du 10 décembre 2010 et sont respectivement, pour la première établie par l'entreprise D, relative à l'enlèvement de blocs de béton pour un montant de 1.614,60 euros, et pour la seconde établie par l'entreprise E, relative à la fourniture d'une serrure horizontale destinée à la porte d'accès à la climatisation, pour un montant de 181,99 euros, toutes les autres factures, qu'elles concernent les aménagements intérieurs ou le jardin, ont été établies à compter du mois de mars 2011 ; Attendu que j. HA. ne justifie pas des raisons pour lesquelles les travaux n'ont pas été entrepris immédiatement après la libération des lieux par le locataire, soit à compter du 1er septembre 2010, et ne démontre pas non plus que l'ensemble des travaux réalisés aient été soumis à des autorisations administratives préalables pouvant motiver ce différé ; Qu'elle n'explique pas davantage la raison pour laquelle l'architecte, p. RA., n'a été mandaté qu'à compter du mois de décembre 2010 ; Que, s'agissant de la mission confiée à cet architecte, la Cour relève, en outre, qu'elle concerne, notamment, les travaux relatifs aux fenêtres et baie vitrée de la cuisine pour lesquels il a été considéré que j. HA. les avait préalablement approuvés en signant la demande de permis de construire ; Que, de plus, la pertinence du motif invoqué par l'appelante, selon lequel « il est bien évident que la remise en état du jardin n'a pas été entreprise tant que d'autres travaux s'avéraient nécessaires dans l'appartement et pour reconstituer la pergola, en ce que ceux-ci pouvaient générer diverses difficultés (poussières, passage des ouvriers, etc.) » se discute et n'est, en tout cas, pas corroborée par des avis techniques ; Que l'intimée prétend que les travaux de la cuisine n'ont pu être entrepris qu'une fois liquidée la procédure d'indemnisation d'un dégât des eaux par la compagnie d'assurances, mais elle n'en justifie pas ; Qu'il est ensuite fait grief au Tribunal d'avoir « commis une erreur d'appréciation quant à la durée de l'impossibilité de relouer » ; Que, sur ce point, l'intimée argue d'une difficulté tenant à la « disparition des limites de la propriété dans le jardin » justifiant, selon celle-ci, d'une impossibilité de relocation au-delà du 1er juillet 2011, date retenue par le Tribunal, et ce, jusqu'au 28 février 2012 inclus ; Que la pièce 21 invoquée par l'intimée à l'appui de ses dires correspond à un courrier écrit par son propre conseil à l'avocat adverse et ne saurait, pour émaner de la partie qui l'invoque, être considérée comme probante ; Qu'elle se prévaut ensuite du fait que la Direction de l'Urbanisme ne l'aurait informée que le 28 février 2012 « que les travaux de clôture étaient autorisés » ; Que, sur ce point, elle produit un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 février 2012 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, à sa requête, attestant que s'étant transportée ce jour devant la porte d'accès au jardin dépendant de l'appartement de l'intimée, elle a constaté, sur le mur, l'affichage d'une lettre de la Direction de l'Équipement et de l'Urbanisme datée du 28 février 2012 faisant connaître à la requérante « qu'elle est autorisée aux fins de sa demande » ; Mais attendu qu'il résulte également de ce constat d'huissier que si j. HA. a saisi la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité d'une requête déposée le 18 octobre 2010, cette requête a été « complétée et modifiée le 6 janvier 2012 » et n'a pu, de ce fait, être soumise au Comité consultatif pour la construction que le 12 janvier 2012 et au Conseil du Gouvernement le 8 février suivant ; Que la Cour relève, en outre, qu'en toute hypothèse, le dossier de demande de permis de construire pour la remise en état du jardin n'a été déposé que le 12 septembre 2011, soit plus d'un an après la libération des lieux par le locataire ; Qu'au demeurant, il n'est pas établi que les travaux réalisés dans le jardin aient empêché la relocation de l'appartement, la Cour relevant, au surplus, que j. HA. ne justifie pas de démarches entreprises auprès de professionnels de l'immobilier et dont il résulterait une impossibilité effective de relouer l'appartement jusqu'au 28 février 2012, compte tenu de l'état de celui-ci ou du jardin ; Attendu qu'en considération de l'ensemble des éléments ci-dessus, la Cour estime à six mois, à compter du départ du locataire le 31 août 2010, le temps nécessaire à la relocation en sorte que l'indemnité de ce chef sera fixée à la somme de 9.919 euros (loyer indexé au jour de la résiliation) X 6 = 59.514 euros, le jugement dont appel étant réformé de ce chef ; 4- Attendu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Attendu qu'il résulte des clauses 4.1 et 4.3 du contrat de bail ci-dessus reproduites, dont la validité n'est pas contestée et qui font la loi des parties, que le bailleur peut exiger du locataire la remise en état des lieux loués selon l'état des lieux d'entrée ; Attendu que pour des motifs pertinents, non démentis par les pièces produites devant la Cour et que celle-ci fait siens, les premiers juges ont, à juste titre, débouté j. HA. de ses demandes relatives à la prise en charge par l'appelant :

du remplacement du parlophone, aucune mention de ce chef ne résultant de l'état des lieux de sortie ; Attendu qu'il convient d'ajouter à cette liste les factures, non visées par les premiers juges, d'un montant de 13.362,63 euros et de 880,93 euros, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ne permettant pas d'imputer au locataire les travaux en cause ; Attendu, en revanche, que la bailleresse est en droit d'exiger de son ancien locataire, pour les travaux qu'elle n'a pas préalablement autorisés par écrit, et quelle que soit la qualité des travaux ou embellissements auquel a fait procéder l'appelant dans les lieux loués, la remise en l'état antérieur en application de la clause 4.3 précitée du bail ; Que, dès lors, c'est à juste titre, que les premiers juges ont mis à la charge de j. JO-FL. : le remplacement de la serrure de la porte d'entrée, d'un montant de 530 euros, dès lors que quatre clés ont été restituées au lieu de cinq et que le locataire reconnaît avoir procédé au changement de la serrure, le fait que la facture soit datée du 10 août 2010 étant indifférent dès lors que ce document démontre, à suffisance, la défectuosité de cette serrure constatée par l'entreprise, la remise en état du jardin pour un montant de 10.957,16 euros, les premiers juges ayant d'une part, pertinemment relevé que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie révélait un mauvais entretien du jardin, ainsi que la disparition de mandariniers et d'une arche, d'autre part, visé les dispositions du règlement de copropriété relatives à l'obligation de maintenir les jardins et plantations dans leur aspect d'origine, la remise en état de la cuisine, réaménagée sans l'accord préalable et écrit de la propriétaire, pour un montant total de 26.891,52 euros TTC (4.029,83 euros + 3.640,44 euros + 718,88 euros + 18.502,37 euros) selon factures établies par l'entreprise I, et non de 18.502,37 euros, somme retenue par le Tribunal mais ne correspondant qu'à une partie des travaux seulement, les factures de menuiserie correspondant à l'installation des meubles de cuisine et à la pose d'une crédence à hauteur de 11.605 euros, 1.804,05 euros et 769,10 euros, le coût des travaux effectués dans la salle de bains pour 369,90 euros et 53,81 euros, l'installation d'une pergola et d'une clôture pour un total de 10.614,40 euros selon facture du 30 juillet 2012 établie par l'entreprise J (et non de 6.428,16 euros, somme retenue par erreur par le Tribunal) ainsi que les honoraires d'architecte pour 1.305,08 euros et l'intervention du bureau K à hauteur de 1.076,40 euros, l'appelant ne justifiant pas de l'accord de j. HA. pour la suppression de la pergola existante et son remplacement par un pavillon, la facture relative à l'évacuation des encombrants à hauteur de 377,46 euros, l'appelant ayant admis ne pas avoir pu débarrasser, avant son départ, des planches en bois et du mobilier en teck, et ne justifiant pas d'une autorisation du syndic pour ce faire, le solde des charges de copropriété pour l'année 2009/2010 à hauteur de 335,38 euros, Soit, au total la somme de 66.689,26 euros ; Attendu qu'à cette somme sera ajoutée celle de 59.514 euros au titre de l'indemnité de relocation, soit un total de 126.203,26 euros, duquel il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par l'appelant à hauteur, non pas de 29.532 euros comme retenu par le Tribunal, mais de 27.447 euros, en sorte que j. JO-FL. sera condamné à payer à j. HA. la somme totale de 98.756,26 euros, le jugement étant infirmé sur le montant de la condamnation ; 5- Attendu que j. JO-FL. est redevable de la somme de 98.756,26 euros à l'égard de j. HA. ; Qu'il convient, de ce fait, de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a validé la saisie-arrêt pratiquée le 21 février 2013 à la requête de j. HA. auprès de l'établissement bancaire A de Monaco sur les avoirs détenus par j. JO-FL. à hauteur de 90.000 euros et en ce qu'il a dit que la SAM A pourra valablement se libérer entre les mains de j. HA. ou de l'huissier mandaté des sommes qu'elle détient à concurrence de ce montant ; 6- Attendu que pour débouter j. HA. de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, les premiers juges ont, à juste titre, relevé qu'il n'avait pas été fait droit à l'intégralité de ses demandes ; qu'en outre, la défense à une action en justice n'est pas, en soi, constitutive d'un abus, sauf démonstration, non rapportée au cas d'espèce, de circonstances particulières ; qu'en conséquence, le Tribunal a justement débouté celle-ci de sa demande de dommages-intérêts ; Attendu, par ailleurs, que l'exercice d'une voie de recours est un droit pour tout justiciable et qu'il ne dégénère en abus que s'il est justifié d'une mauvaise foi, d'une malveillance ou d'une intention de nuire ; Qu'au cas particulier, il n'est pas démontré qu'en relevant appel du jugement rendu le 19 février 2015 par le Tribunal de première instance, j. JO-FL. ait cherché, de mauvaise foi, à porter préjudice à sa bailleresse ; qu'en outre, la Cour a partiellement fait droit aux arguments soutenus par l'appelant relativement à l'application de l'article 1599 du Code civil ; qu'en conséquence, faute de démontrer un abus dans l'exercice du droit d'appel, j. HA. sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; 7- Attendu que pour débouter j. JO-FL. de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, les premiers juges ont justement retenu que celui-ci ne s'était pas conformé aux clauses du contrat de bail qui lui imposaient de solliciter, préalablement à tous travaux, l'autorisation écrite de la bailleresse, et qu'il ne démontrait pas le caractère fautif de la procédure engagée à son encontre ; que le jugement sera confirmé de ce chef, la Cour relevant qu'il n'est pas davantage établi en quoi l'appel incident de l'intimée, pour partie accueilli par la Cour, présenterait un caractère abusif ; 8- Attendu que les dépens d'appel seront supportés par j. JO-FL., en application de l'article 231 du Code de procédure civile, et distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;

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Cour d'appel, 26 septembre 2016, Monsieur j. JO-FL. c/ Madame j. HA.

Chronologie de l’affaire

Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15304

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