Cour d'appel, 29 septembre 2017, Monsieur v. ME. et Madame a. PA. c/ La société de droit panaméen « A »
Cour d'appel de Monaco · 29 septembre 2017— reformation
Chronologie de l’affaire
Chronologie procédurale en cours de constitution pour cette décision. Les étapes (assignation, instances, appel, cassation, renvoi) sont reconstituées à partir des relations indexées et de l’analyse du texte.
Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16338
Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, une société de droit panaméen, bailleresse, a donné à bail à loyer d'habitation à deux particuliers un appartement de cinq à six pièces situé dans un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 252 000 euros, payable par trimestres civils anticipés. Le bail, conclu pour un an à compter du 1er décembre 2013, se renouvelait par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préavis de trois mois.
Le 27 octobre 2014, les locataires ont informé l'agence chargée de la gestion du bien de leur décision de résilier le bail « pour des raisons personnelles », avec effet au 1er décembre 2014. Ils ont précisé qu'ils demeuraient liés jusqu'à la relocation de l'appartement et s'engageaient à acquitter les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date.
Le 30 janvier 2015, leur conseil a sollicité la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur, en invoquant des dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du système thermostatique et d'autres équipements. La bailleresse a contesté cette demande et réclamé le paiement du loyer et des charges du premier trimestre 2015. Après un commandement de payer, elle a fait pratiquer une saisie-arrêt, laquelle s'est révélée infructueuse. Les locataires ont été assignés en paiement et en validité de la saisie.
Par jugement du 1er décembre 2016, le Tribunal de première instance a constaté la reconduction du bail au 1er décembre 2014, prononcé sa résiliation judiciaire à la date du 30 juin 2015 aux torts des locataires et les a condamnés solidairement au paiement de 140 053 euros en principal, avec intérêts au taux légal. Il a constaté le versement d'un dépôt de garantie de 63 000 euros, ordonné la compensation et donné mainlevée de la saisie-arrêt.
Les locataires ont interjeté appel le 31 janvier 2017. Ils demandaient l'infirmation du jugement, la reconnaissance d'une résiliation valable au 31 janvier 2015 aux torts de la bailleresse, la restitution du dépôt de garantie et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance. La société appelante incidente sollicitait la confirmation, la capitalisation des intérêts et 20 000 euros de dommages et intérêts.
Question de droit
La Cour devait trancher deux questions.
La première porte sur la validité de la rupture anticipée du bail par les locataires. Il s'agissait de déterminer si des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible permettaient aux preneurs de résoudre ou de résilier unilatéralement le contrat, notamment au titre d'une exception d'inexécution, en l'absence de toute procédure judiciaire préalable.
La seconde concerne l'étendue de l'obligation de paiement des locataires après leur départ. Elle consiste à déterminer si les loyers restent dus jusqu'à la relocation du logement lorsque la rupture est jugée injustifiée.
Accessoirement, la Cour a dû se prononcer sur la reconduction tacite du bail, sur la preuve de l'état du logement en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire et sur les demandes indemnitaires réciproques.
Solution et dispositif
Sur la reconduction, la Cour relève que le congé devait être donné au plus tard le 30 septembre 2014. Les locataires, qui n'ont saisi la juridiction que le 29 janvier 2015, n'ayant pas respecté ce délai, la clause de tacite reconduction a produ
▸Texte intégral de la décision officielle (26 504 caractères)
Les locataires ne pouvaient résilier de façon anticipée le bail d'habitation, dès lors que la preuve n'est pas apportée que le logement était inhabitable, le bailleur ayant d'ailleurs fait diligence pour résoudre le dysfonctionnement de la climatisation dans une pièce. Le loyer est donc dû jusqu'à la relocation du logement.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2017
En la cause de :
1 - Monsieur v. ME., né le 7 juillet 1967 à KHARKOV, Ukraine, de nationalité ukrainienne, demeurant et domicilié « X1 », X1, 98000 MONACO,
2 - Madame a. PA., née le 17 janvier 1987 à KHARKOV, Ukraine, de nationalité ukrainienne, demeurant et domiciliée « X1 », X1, 98000 MONACO,
Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANTS,
d'une part,
contre :
La société de droit panaméen dénommée «A», immatriculée au Registre Public du Panama, sous les références Fiches X, document X, dont le siège social est sis X2 (Panama), prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social,
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉE,
d'autre part,
LA COUR,
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Citations & relations
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Parcours procédural
Cour d'appel de Monaco
appel
Sens : reformation
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Motifs
Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 1er décembre 2016 (R. 1331) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 31 janvier 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000088) ;
Vu les conclusions déposées les 25 avril 2017 et 29 juin 2017 par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la société A ;
Vu les conclusions déposées le 7 juin 2017 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur v. ME. et de Madame a. PA. ;
À l'audience du 4 juillet 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur v. ME. et de Madame a. PA. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 1er décembre 2016.
Considérant les faits suivants :
Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2013, la Société de droit panaméen A a donné à bail à loyer d'habitation à v. ME. et à a. PA. un appartement de 5/6 pièces situé dans l'immeuble « F », X3 à Monaco moyennant un loyer annuel de 252.000 euros payable par trimestres civils anticipés.
Ce bail a été consenti pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2013, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois.
Le 27 octobre 2014, les consorts ME. - PA. ont adressé un courrier à l'agence immobilière E, administrant leurs biens, comme suit :
« Nous vous informons par la présente que nous avons décidé pour des raisons personnelles de résilier le contrat de location cité en référence. Nous souhaiterions libérer les lieux dans les meilleurs délais et vous demandons par conséquent de bien vouloir retrouver un locataire à compter du 1er Décembre 2014. Nous restons néanmoins liés à notre contrat de location jusqu'à ce que l'appartement soit reloué, et nous engageons à payer les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date (...) ».
Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 janvier 2015, Maître Laurent ROTGE, conseil des consorts ME. PA. a indiqué au conseil de la société A qu'eu égard aux nombreux dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du système thermostatique et autres défaillances de fenêtres, portes et piscine, les locataires sollicitaient la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur.
Par courrier en date du 12 février 2015, le conseil de la société A contestait cette demande et sollicitait le paiement de la somme de 70.296,25 euros en règlement du loyer et des charges du 1er trimestre 2015.
Dès le lendemain, la société A a fait signifier aux consorts ME. PA. un commandement d'avoir à payer cette somme, soit 35.148,13 euros chacun.
Par ordonnance du 28 avril 2015 le Président du Tribunal de Première Instance, saisi par requête du 13 avril 2015 de la société A, a autorisé la saisie arrêt des comptes ouverts aux noms de v. ME. et a. PA. dans les livres de la banque D et de la BANQUE C, à concurrence de la somme de 140.053 euros représentant les loyers et charges afférents aux 1er et 2ème trimestres 2015, soit 70.026,50 euros chacun.
Pratiquée le 30 avril 2015, la saisie-arrêt s'est avérée infructueuse, seule la SA BANQUE C détenant un compte au nom de v. ME. dont le solde était débiteur.
Le même jour et par le même acte, v. ME. et a. PA. ont été assignés par la société A devant le Tribunal de Première Instance en paiement de la somme totale de 140.053 euros en principal et en validité de la saisie-arrêt.
Par jugement en date du 1er décembre 2016, le Tribunal a statué comme suit :
« - dit que le contrat de bail en date du 3 décembre 2013 a été reconduit le 1er décembre 2014 pour une durée d'un an,
prononce la résiliation judiciaire de ce contrat de bail à la date du 30 juin 2015 aux torts de v. ME. et a. PA.,
condamne conjointement v. ME. et a. PA. à verser à la Société A la somme de 140.053 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2015, date du commandement de payer,
constate que v. ME. et a. PA. ont versé à la Société A la somme de 63.000 euros au titre du dépôt de garantie,
ordonne la compensation des créances réciproques des parties à hauteur de la plus petite quotité d'entre elles,
dit que la saisie-arrêt pratiquée le 30 avril 2015 entre les mains de la BANQUE C et de la S. A. M. D régulière en la forme est infructueuse et en ordonne la mainlevée,
déboute les parties de leurs demandes réciproques en dommages et intérêts,
déboute v. ME. et a. PA. du surplus de leurs demandes,
les condamne solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation. »
Par acte en date du 31 janvier 2017 et par conclusions récapitulatives en date du 7 juin 2017, v. ME. et a. PA. ont formé appel contre le jugement et demandent à la Cour de :
« infirmer le jugement entrepris le 1er décembre 2016 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
dire et juger que la société A a failli à ses obligations contractuelles,
dire et juger que le bail signé entre les parties le 3 décembre 2013 s'est trouvé valablement résilié le 31 janvier 2015 par Monsieur ME. et Mademoiselle PA.,
condamner la société A à restituer à Monsieur ME. et Mademoiselle PA. la somme de 63.000 euros correspondant au dépôt de garantie versé à la signature du bail,
condamner la société A à payer à Monsieur ME. et Mademoiselle PA. la somme de 63.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,
ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée par exploit du 30 avril 2015,
débouter la société A de l'ensemble de ses demandes,
condamner la société A aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur sous sa due affirmation ».
aux motifs essentiellement que :
sur le fondement des articles 1559, 1560 et 1581 du Code civil, la société A a manqué à ses obligations contractuelles en donnant en location, à des parents d'un enfant en bas âge, un appartement dépourvu de système de chauffage dans le salon et les deux chambres,
l'installation d'un équipement de chauffage en bon état d'usage et de fonctionnement constitue un élément indispensable à la délivrance d'un logement décent,
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit les appels,
Déclare les appels mal fondés,
Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement du Tribunal de première instance du 1er décembre 2016,
Y ajoutant,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Condamne v. ME. et a. PA. solidairement aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller faisant fonction de Président, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2017, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Jacques DORÉMIEUX, Procureur Général.
l'appartement n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné, à savoir une habitation bourgeoise de haut standing moyennant un loyer annuel de 252.000 euros, de sorte qu'ils étaient parfaitement en droit de disposer d'un système de climatisation réversible,
la défectuosité du système de chauffage s'est révélée au début de la location et a persisté jusqu'à leur départ, comme cela résulte d'un courriel adressé par le représentant du bailleur à v. ME. le 9 janvier 2014, ce qui tend à démontrer que le système présentait déjà des défectuosités,
aucune solution n'a été apportée pour résoudre le problème,
il ressort des déclarations de la Société E, chargée de la maintenance du système de climatisation, que les premiers dysfonctionnements ont été constatés dès le mois d'octobre 2013, soit avant la signature du bail et que malgré ses nombreuses interventions, aucune solution n'a pu être trouvée,
selon les déclarations du représentant de ladite société, l'accès aux faux-plafond nécessitait des travaux qui n'ont pas été autorisés par le bailleur, en sorte que le manquement aux obligations contractuelles de la société A est patent,
l'intimée fait preuve d'une particulière mauvaise foi en prétendant, qu'elle a « fait preuve d'une grande diligence en mandatant un réparateur le jour même du signalement, ou le lendemain » et que « les prétendus désordres allégués auraient fait l'objet de réparation »,
le représentant de la société B a déclaré à l'huissier que le dysfonctionnement du système de chauffage avait été constaté dès le 10 octobre 2013,
le tribunal a dénaturé le procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 29 janvier 2015, qui établit que le système de chauffage était toujours défectueux dans trois pièces de l'appartement,
ne pouvant plus décemment vivre, qui plus est avec leur enfant de 3 ans, dans un appartement dépourvu de chauffage, ils ont été contraints de quitter définitivement l'appartement à la fin de l'année 2014,
la jurisprudence française considère qu'il y a juridiquement perte de la chose louée lorsque le locataire ne peut plus en jouir ou ne peut plus en user conformément à sa destination et que, par ailleurs, le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles justifie la résiliation du contrat lorsque les manquements invoqués sont si importants que le locataire n'a pu occuper les lieux jusqu'au terme du contrat,
la juridiction monégasque a également été amenée à prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur en raison du non-respect de son obligation de délivrance de la chose en bon état de réparations de toutes espèces,
l'affirmation de la bailleresse selon laquelle l'absence de chauffage ne rendait pas l'appartement inutilisable ne peut sérieusement prospérer, compte tenu du standing et du prix de la location,
le bailleur a délibérément omis de signaler les désordres litigieux aux preneurs et aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué de manière contradictoire, contrairement à l'article 4 des conditions générales du contrat de bail,
la présomption de l'article 1571 du Code civil monégasque, dont se prévaut la Société A, ne peut pas s'appliquer par la faute même du bailleur qui a fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux contradictoire,
il est établi que le bailleur n'a pris aucune disposition pour que ce problème de chauffage de l'appartement soit résolu alors qu'il est tenu de procéder aux réparations nécessaires, quand bien même les locataires se seraient engagés à prendre les lieux en l'état,
ils ont subi un véritable préjudice de jouissance que le Tribunal n'a pas pris en compte dès lors qu'en période hivernale, ils ont du s'établir dans leur résidence secondaire en France,
leur préjudice doit être indemnisé à hauteur du montant de dépôt de garantie.
Par conclusions en date des 25 avril et 29 juin 2017, la société A, appelante incidente, demande à la Cour de :
« débouter Monsieur v. ME. et Madame a. PA. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 1er décembre 2016 en toutes ses dispositions, sauf en ce que :
Monsieur v. ME. et Madame a. PA. ont été condamnés conjointement au paiement des sommes dues, sans capitalisation des intérêts,
Monsieur v. ME. et Madame a. PA. n'ont pas été condamnés au paiement de dommages et intérêts.
Et statuant à nouveau,
condamner in solidum Monsieur v. ME. et Madame a. PA. à verser à la Société Anonyme A la somme de 140.053,00 euros (CENT QUARANTE MILLE ET CINQUANTE TROIS EUROS), en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2015, date du commandement de payer signifié par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, Huissier de Justice à Monaco,
ordonner la capitalisation trimestrielle de ces intérêts,
condamner in solidum Monsieur v. ME. et Madame a. PA. à verser à la Société Anonyme A la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
condamner in solidum Monsieur v. ME. et Madame a. PA. aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les exploits d'Huissier de Justice s'agissant des saisies-arrêts, distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation ».
aux motifs essentiellement que :
les preneurs ont accepté les termes du contrat de bail, lequel stipule clairement qu'ils acceptent et sont satisfaits des lieux, qu'ils connaissent pour les avoirs visités et que dès lors, elle a parfaitement respecté les dispositions des articles 1559 et 1560 du Code civil,
il ressort de la sommation interpellative du 26 janvier 2016 que la Société B, spécialisée dans la climatisation et le chauffage, est intervenue pour réparer le système le 14 octobre 2013,
le chauffage était en bon état de fonctionnement lors de la signature du contrat de bail et de l'entrée des preneurs dans les lieux, le 03 décembre 2013,
en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et ne rapportent pas la preuve contraire,
l'appartement loué a pu faire l'objet d'une occupation normale et elle a fait intervenir les prestataires de service adéquats par l'intermédiaire de son représentant, afin de faire procéder aux réparations nécessaires lorsqu'elle a eu connaissance des désordres,
il est inexact de soutenir que le système de chauffage était intégralement défectueux, alors qu'il résulte de la sommation interpellative du 26 janvier 2016 qu'ils ont fait délivrer à la société B, que cette dernière a constaté « le dysfonctionnement mais uniquement dans la chambre principale » ajoutant que « sur les cinq appareils, il y en a quatre qui fonctionnent »,
les preneurs n'ayant pas sollicité la résiliation du bail trois mois avant son échéance, le 30 novembre 2014, un nouveau bail a été reconduit à compter du 1er décembre 2014, pour une durée de 12 mois,
sur le fondement de l'article 1568-2° du Code civil, les preneurs sont tenus de payer notamment les loyers et provisions sur charges du bien pris en location, jusqu'à la prochaine échéance, et comme ceux-ci s'y sont engagés dans leur courrier du 27 octobre 2014, jusqu'à la relocation du bien,
par courrier de leur conseil, en date du 30 janvier 2015, les preneurs ont mis unilatéralement fin au contrat de bail les liant à la société A alors qu'une telle résiliation nécessite qu'elle soit prononcée judiciairement et qu'elle ait été sollicitée antérieurement,
non seulement les prétendus problèmes de chauffage n'étaient pas de nature à rendre le logement inhabitable, mais en plus, le fait pour les anciens locataires d'avoir choisi un logement au loyer annuel de 252.000 euros, ne les dispensait pas d'observer la procédure utile,
l'urgence et le péril imminent qui peuvent éventuellement fonder la résolution unilatérale par une partie ne sont nullement démontrés et cette rupture unilatérale à l'initiative des preneurs est fautive,
le procès-verbal de constat du 29 janvier 2015 ne fait pas la description d'un appartement ne pouvant pas être occupé,
les factures F produites par les appelants montrent seulement qu'ils ont la propriété d'une résidence à Saint-Raphaël,
le contrat de bail devra être résilié judiciairement à compter de la date de la relocation, qui est intervenue le 1er juillet 2015 et non comme demandé par les preneurs au 31 janvier 2015.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que les appels régulièrement formés dans les conditions de fond et de forme prévues par le Code de procédure civile, doivent être déclarés recevables ;
Attendu que les dispositions du jugement ayant donné mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 30 avril 2015 ne sont contestées par aucune des parties et doivent être confirmées ;
Sur la reconduction du bail
Attendu qu'il ressort des termes du bail litigieux qu'il a été consenti pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2013, et était renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d'une année, à défaut de congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois ;
Que par lettre du 27 octobre 2014 avec la mention « remise en mains propres » à l'agence immobilière E, les preneurs ont informé le bailleur de leur volonté de résilier le bail et de quitter les lieux à compter du 1er décembre 2014 pour « raisons personnelles » en précisant qu'ils restaient liés par le contrat de location jusqu'à ce que l'appartement soit reloué, s'engageant par là même à payer les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date ;
Que ce n'est que le 29 janvier 2015 après avoir fait établir un état des lieux de sortie par huissier de justice, que ceux-ci ont demandé, par l'intermédiaire de leur avocat, la résiliation du bail à compter du 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur alors qu'il leur appartenait de donner congé au plus tard le 30 septembre 2014 ;
Que dès lors, les premiers juges ont justement considéré que par l'effet de la clause de tacite reconduction, le bail avait été reconduit à compter du 1er décembre 2014 pour une durée d'une année ;
Qu'en conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur la résiliation du bail
Attendu que pour s'opposer aux effets du commandement du 13 février 2015 et à la saisie-arrêt du 13 avril 2015, les preneurs se prévalent de manquements de la Société A à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du bien loué ;
Que les preneurs doivent établir l'urgence ou le péril imminent pour justifier d'une résolution unilatérale aux torts du bailleur ;
Qu'à défaut, s'ils invoquent une exception d'inexécution en raison de manquements qu'ils imputent au bailleur, il leur appartient de saisir la juridiction en résiliation du bail ;
Qu'aux termes des dispositions de l'article 1560 du Code civil :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », et l'article 1581 du même code : « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ;
Que si les dispositions de l'article 1564 alinéa 3 du Code civil prévoient qu'en cas de réparations de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail par voie judiciaire, cela suppose que celle-ci ait été sollicitée antérieurement à la rupture ;
Qu'en l'espèce au paragraphe « État des lieux », il est stipulé les obligations suivantes :
4.1. « Le Preneur accepte les lieux dans l'état où ils se trouvent, tels qu'ils se poursuivent et se comportent, sans exception ni réserve. Le Preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités, et en être satisfait.
Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut par un huissier de justice dont l'intervention restera à la charge du Preneur à sa sortie (..)(..) étant entendu que l'état des lieux établi par Huissier de Justice ne peut remplacer les attestations de bon fonctionnement établies par des entreprises spécialisées (...) » ;
Que force est de constater qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives dès lors qu'ils n'ont pas sollicité son établissement au besoin par constat d'huissier de justice lors de la remise des clés ;
Que l'intervention de l'entreprise B sur la climatisation réversible le 14 octobre 2013, soit six semaines avant la conclusion du bail, ne permet pas d'établir la preuve contraire ;
Attendu que pour apprécier les conditions de la résiliation du bail, le Tribunal a justement relevé les éléments suivants :
les preneurs ont pris possession des lieux à compter du 3 décembre 2013, date de signature du contrat de bail,
du 6 janvier 2014 au 14 août 2014, plusieurs mails ont été échangés entre v. ME. et un dénommé Marco, représentant la société bailleresse, au sujet de problèmes concernant principalement le fonctionnement de la climatisation/chauffage réversible de l'appartement et impliquant l'intervention régulière d'un technicien professionnel,
par courrier du 27 octobre 2014, les preneurs ont informé l'administrateur du bien loué de leur souhait de quitter l'appartement à compter du 1er décembre 2014,
le 29 janvier 2015 un état des lieux de sortie a été établi à leur demande pour un départ le même jour, comportant les mentions suivantes :
dans le séjour : « dans cette pièce, la climatisation fonctionne mais le chauffage ne fonctionne pas »,
dans les chambres 2 et 3 : « dans cette pièce, ni le chauffage, ni la climatisation ne fonctionnent »,
par contre, aucune anomalie n'est relevée concernant les deux autres équipements,
l'avocat des preneurs, par courrier en date du 30 janvier 2015, a sollicité la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur pour préjudice de jouissance face à l'incapacité du bailleur à faire procéder aux remises en état et réparations nécessaires ;
Que par ailleurs, à la requête de v. ME., une sommation interpellative a été délivrée le 26 janvier 2016 à la société B, qui est intervenue sur la climatisation réversible, laquelle a fait état des constatations suivantes :
sur les cinq appareils, seul celui de la chambre principale ne fonctionne pas,
cette société est intervenue à partir du 14 octobre 2013 à plusieurs reprises sans parvenir à résoudre cette difficulté à défaut de pouvoir accéder au faux-plafond ;
Attendu que s'il est constant qu'il existait un dysfonctionnement de la climatisation réversible dans la chambre principale nécessitant des travaux, d'une part, ce désordre ne rendait pas le logement inhabitable ainsi que cela résulte d'un courriel de v. ME. du 2 février 2014 puisque le chauffage de cette pièce était assuré grâce à un radiateur et d'autre part, il ressort des différents courriels échangés entre les parties que si les preneurs ont signalé le problème du chauffage de janvier à août 2014 au représentant du bailleur, ce dernier a mandaté à chaque fois, un technicien dans les meilleurs délais ;
Que les contradictions relatives aux chambres 2 et 3 entre les constatations de l'huissier et celles de la société B ne permettent pas d'établir la réalité des dysfonctionnements allégués, faute d'autres éléments produits ;
Que dans ces conditions, les appelants ne rapportent pas la preuve que les lieux étaient inhabitables et n'ont d'ailleurs engagé aucune action judiciaire en vue de voir prononcer la résiliation du bail ;
Que de même, ils n'établissent pas l'urgence ou l'existence d'un péril imminent pouvant justifier la résolution du bail ;
Qu'il s'ensuit que les premiers juges ont justement considéré que la rupture unilatérale par les preneurs était fautive comme injustifiée et par conséquent, il en résulte que ceux-ci sont tenus au paiement des loyers jusqu'à la relocation du logement intervenue le 1er juillet 2015, soit la somme de 140.053 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sous déduction de la somme de 63.000 euros après compensation judiciaire ;
Qu'en conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;
Qu'en outre, il y a lieu, en application de l'article 1009 du Code civil, d'ordonner la capitalisation des intérêts sollicitée ;
Attendu que les appelants qui succombent en leurs prétentions ont été déboutés à juste titre de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance dès lors que la démonstration de manquements graves du bailleur à ses obligations n'est pas réalisée ;
Attendu que la Société A sollicite à leur encontre la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par leur comportement ;
Qu'en l'état, il n'est pas démontré que la résistance opposée par les appelants ait dégénéré en abus de droit ;
Qu'en conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes réciproques de ce chef ;
Attendu que les appelants, qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.