Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 5 avril 2018 (R.4123) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 12 juin 2018 (enrôlé sous le numéro 2018/000159) ;
Vu les conclusions déposées les 9 octobre 2018, 23 avril 2019 et 25 juin 2019 par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SCI MONCAL ;
Vu les conclusions déposées les 12 mars 2019 et 25 juin 2019 par Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA ;
Vu les conclusions déposées le 25 juin 2019 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SCI MONCAL ;
À l'audience du 2 juillet 2019, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 5 avril 2018.
Considérant les faits suivants :
La société civile immobilière (SCI) MONCAL est propriétaire d'un bien immobilier sis à MONACO, mitoyen avec celui appartenant à la copropriété VILLA FAUSTA.
La copropriété VILLA FAUSTA a obtenu le 15 janvier 2014 une autorisation pour la construction d'un nouvel ascenseur et la création d'un accès extérieur au moyen de coursives.
Le 8 juillet 2015, la même copropriété a obtenu une autorisation de construire modificative, dont l'objet était la création de coursives extérieures devant desservir l'immeuble depuis un ascenseur extérieur accessible aux personnes à mobilité réduite.
Par exploit d'huissier délivré le 20 juin 2016, la SCI MONCAL a saisi le Juge des référés d'une demande d'expertise.
Par ordonnance du 5 octobre 2016 le magistrat des référés a constaté que l'urgence requise par l'article 414 du Code de procédure civile n'était pas caractérisée, a dit qu'il n'y avait pas lieu à référé et, en conséquence, a débouté la SCI MONCAL de sa demande d'expertise.
Par exploit d'huissier du 23 décembre 2016, la SCI MONCAL a fait assigner le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE M. devant le Tribunal de Première Instance, aux fins de le voir condamné à :
modifier les ouvrages réalisés, pour que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété,
modifier les ouvrages réalisés, notamment la coursive au niveau du jardin de la SCI MONCAL et celle se trouvant à l'étage au-dessus, afin de rendre impossible tout accès par ces deux coursives au jardin de la SCI MONCAL,
démolir totalement ou partiellement les coursives créées pour que leurs bords extérieurs se trouvent à plus de 1,90 mètre de la limite de propriété, si la suppression des vues droites ou l'obtention des autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications est impossible, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la présente décision,
lui verser les sommes de :
*10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des atteintes aux vues droites et des risques créés pour la sécurité depuis la réalisation des travaux,
*10 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 5 avril 2018, le Tribunal de Première Instance a statué ainsi qu'il suit :
« - Dit que les coursives de la copropriété de l'immeuble VILLA FAUSTA ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil et créent des vues droites, ainsi qu'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI MONCAL,
En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA à :
modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser, pour que soient respectées les dispositions de l'article 563 du Code civil et que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété,
modifier la coursive qu'il a fait édifier au niveau du jardin de la SCI MONCAL et celle se trouvant à l'étage au-dessus, pour rendre impossible tout accès au jardin de la SCI MONCAL par ce biais.
Dit que si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA ne parvient pas à supprimer ces vues droites ou n'obtient pas les autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications permettant le respect des dispositions susvisées, il sera condamné à démolir totalement ou partiellement les coursives, pour que leurs bords extérieurs se trouvent à plus de 1,90 mètre de la limite de propriété,
Dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard dans l'exécution des travaux commençant à courir six mois après la signification de la présente décision,
Dit n'y avoir lieu à ordonner une mesure d'expertise,
Déboute la SCI MONCAL de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des atteintes aux vues droites et des troubles anormaux du voisinage,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA à verser à la SCI MONCAL la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
Par exploit d'appel et assignation délivré le 12 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA FAUSTA a relevé appel de cette décision.
Au terme de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 12 mars 2019 et le 25 juin 2019, l'appelant demande à la Cour de :
« - Le recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faire entièrement droit,
par voie de conséquence, infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté la SCI MONCAL de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des atteintes aux vues droites et des troubles anormaux de voisinage,
et statuant à nouveau,
constater et dire que les PV de constat d'huissier en date du 23 mai 2016, 13 octobre 2016 et 20 juillet 2017 produits aux débats par la SCI MONCAL (pièces adverses n° 6, 7 et 11) ne mentionnent aucune distance pour les coursives situées aux 2e, 3e et 4e niveaux de l'immeuble VILLA FAUSTA,
dire et juger que la SCI MONCAL ne rapporte nullement la preuve du non-respect par le syndicat des copropriétaires appelant des distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil pour les coursives,
constater et dire que les coursives donnent sur le toit fermé de la maison de la SCI MONCAL,
dire et juger dès lors que la SCI MONCAL ne démontre pas une atteinte aux vues droites s'agissant des coursives situées en façade Est de l'immeuble VILLA FAUSTA,
dire et juger que les coursives ne créent pas de vues droites au sens de l'article 563 du Code civil,
dire et juger que la SCI MONCAL ne rapporte pas davantage la preuve d'un trouble de voisinage et de son caractère anormal,
dire et juger qu'en tout état de cause, la SCI MONCAL, personne morale, ne rapporte nullement la preuve d'un préjudice qui lui serait direct et personnel,
dire n'y avoir lieu à modification ou démolition des ouvrages réalisés par le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA,
débouter la SCI MONCAL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont inopérantes et sans fondement,
à titre reconventionnel, condamner la SCI MONCAL au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais exposés en justice par le syndicat des copropriétaires appelant,
si, par impossible, la Cour d'appel devait confirmer la décision entreprise, notamment au regard de l'astreinte ordonnée, voir dire que celle-ci ne commencera à courir que six mois à compter de l'obtention d'une autorisation administrative de démolir et de construire ou de modification de l'ouvrage ou de la coursive concernée,
de même, si la Cour d'appel devait confirmer la décision querellée, dire que les modifications, les démolitions partielles ou totales ne pourraient s'appliquer qu'à la coursive ou à l'ouvrage situé au premier niveau (au niveau du jardin de SCI MONCAL) et non pas aux coursives ou ouvrages situés aux 2e, 3e et 4e niveaux de l'immeuble VILLA FAUSTA,
si la Cour estimait utile de désigner tel expert, en l'absence de tout élément de preuve probant de la part de la SCI MONCAL, ou de tout autre élément susceptible de contribuer à la solution du litige, donner acte au syndicat concluant de ce qu'il ne s'y oppose pas et que les frais y afférents, le cas échéant, devront être supportés par cette société qui l'a sollicitée,
voir compléter la mission de l'expert qui sera, le cas échéant, nommé, comme suit :
dire si les vues s'exercent sur un toit fermé, sans aucune ouverture ou sur un toit pourvu d'ouvertures assez éloignées qui ne permettent pas de vue sans accès sur ce toit,
dire à quelle distance se trouve la maison appartenant à la SCI MONCAL depuis les coursives de la copropriété VILLA FAUSTA,
condamner enfin la SCI MONCAL aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais de greffe et d'enregistrement, frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels, dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous son affirmation de droit ».
Le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA fait grief aux premiers juges de n'avoir fondé leur décision que sur les seuls constats d'huissier produits par la SCI MONCAL sans tenir compte de l'emplacement précis de la ligne séparative entre les deux fonds.
Il fait valoir, sur ce point, que la comparaison entre le titre de propriété de la SCI MONCAL et le règlement de copropriété de la VILLA FAUSTA permet de douter de l'étendue de cette ligne séparative.
Il rappelle que la SCI MONCAL, à qui incombe la charge de la preuve, procède par voie de simples affirmations, à l'appui de trois procès-verbaux de constat d'huissier, après avoir échoué à obtenir une mesure d'expertise par voie de référé.
Il observe que ces procès-verbaux, qui sont imprécis quant à la méthodologie utilisée et aux mesures prises, ne permettent pas de s'assurer que les distances retenues s'appliquent effectivement à toutes les coursives et soutient que ces mesures ne concernent, en réalité, que l'unique coursive se situant au premier niveau de la copropriété et non les trois autres coursives. Il rappelle que la SCI MONCAL n'a jamais sollicité l'autorisation de la part de la copropriété pour se rendre sur les autres coursives afin de faire dresser un constat d'huissier.
Il expose que la SCI MONCAL ne dément pas ce point, qu'elle admet qu'aucune distance n'a été mesurée par l'officier ministériel concernant les trois autres coursives et qu'elle tente de renverser la charge de la preuve, ou d'opérer une simple déduction, en soutenant que les autres coursives ont exactement la même largeur de 1,40 mètre que celle située au premier niveau.
Il observe, en outre, que les trois autres coursives surplombent la propriété de la SCI MONCAL et donnent sur un toit aveugle.
Il rappelle que la jurisprudence française considère que les articles 678 et suivants du Code civil français, identiques aux articles 563 et suivants du Code civil monégasque, ne sont pas applicables si l'ouverture en cause ne permet pas une vue chez le voisin.
Il produit un procès-verbal de constat d'huissier établi le 11 juillet 2018 qui démontre, selon lui, que les vues à partir de la deuxième coursive surplombent le toit de la villa voisine et que la vue du 1er niveau donne sur des feuillages.
Il souligne que la société intimée ne démontre pas une quelconque atteinte aux vues droites.
Il ajoute que jusqu'à la construction de ces coursives, la SCI MONCAL n'avait formulé aucune réclamation et que le projet était conforme aux règlements d'urbanisme et à l'accord délivré par la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité.
Il rappelle la réglementation en matière d'espaces privatifs dans le secteur des quartiers ordonnancés, souligne que les coursives ont une largeur de 1,40 mètre pour permettre la circulation de personnes à mobilité réduite à la sortie de l'ascenseur et se réfère aux prescriptions fixées par l'arrêté ministériel du 8 mai 2009 fixant les règles de construction des ascenseurs pour indiquer que le remplacement de l'ancien ascenseur était impossible à réaliser dans les parties communes de l'immeuble.
Sur le trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires relève que les premiers juges ne se sont fondés que sur les seuls éléments avancés par la SCI MONCAL et sur l'interprétation opérée par l'huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 20 juillet 2017, relativement à un prétendu risque d'un accès à la propriété de la société intimée, et observe que si ce risque pouvait exister pendant la période des travaux, en raison notamment de la mise en place d'échafaudages, il est désormais sans objet, les échafaudages ayant été enlevés dès le 23 décembre 2016.
Il considère que la société intimée ne démontre pas l'anormalité d'un trouble, l'évocation d'un simple risque indéterminé et non avéré ne suffisant pas à la caractériser.
L'appelant ajoute que l'allégation d'un risque pour la sécurité et la vie privée de l'immeuble de la SCI MONCAL laisse à penser que l'immeuble VILLA FAUSTA ne présente pas toutes les garanties de sécurité, ce qui est contesté.
Il produit un procès-verbal de constat d'huissier établi le 11 juillet 2018 mettant en évidence les difficultés d'accès à la VILLA FAUSTA, qui ne comprend que quatre copropriétaires.
Sur les demandes de modification ou de suppression des ouvrages, il fait valoir, dans l'hypothèse d'une confirmation de la décision querellée, que l'astreinte de 1 000 euros par jour de retard, telle que sollicitée en cause d'appel, est vexatoire et irréalisable, compte tenu des contraintes administratives.
En outre, dans une telle hypothèse, le syndicat des copropriétaires sollicite que le point de départ de l'astreinte soit reporté à l'obtention des autorisations administratives de démolir et de construire.
Enfin, il indique ne pas s'opposer à la demande d'expertise sollicitée à titre infiniment subsidiaire par la SCI MONCAL, sous réserve que les frais soient supportés par celle-ci, et suggère un complément de mission.
Par conclusions déposées le 9 octobre 2018 et conclusions récapitulatives du 23 avril 2019, la SCI MONCAL demande à la Cour de :
« - Débouter la copropriété VILLA FAUSTA de son appel,
recevoir la SCI MONCAL en son appel incident,
confirmer le jugement du 5 avril 2018 en ce qu'il a constaté que les coursives de la copropriété de l'immeuble VILLA FAUSTA ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil, et ont créé un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et l'a condamnée à modifier les ouvrages réalisés, ou à défaut à démolir totalement ou partiellement les coursives, sous astreinte,
confirmer le jugement du 5 avril 2018 en ce qu'il a débouté la copropriété VILLA FAUSTA de ses demandes reconventionnelles,
réformer le jugement du 5 avril 2018 pour le surplus,
statuant à nouveau,
débouter la copropriété VILLA FAUSTA de toutes ses demandes, fins et conclusions,
dire et juger que les coursives de la copropriété VILLA FAUSTA ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil, et créent des vues droites, ainsi qu'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage avec un risque pour la sécurité de la SCI MONCAL,
condamner le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA à modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser pour que soient strictement respectées les dispositions de l'article 563 du Code civil et que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété,
condamner le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA à modifier ses ouvrages, notamment la coursive au niveau du jardin de la SCI MONCAL et celle se trouvant à l'étage au-dessus, pour rendre impossible tout accès par ces deux coursives au jardin de la SCI MONCAL,
condamner le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA si elle ne parvenait pas à supprimer ces vues droites, ou n'obtenait pas notamment les autorisations administratives nécessaires pour opérer les modifications permettant le respect de ces dispositions, à démolir dans cette hypothèse, totalement ou partiellement lesdites coursives afin que leurs bords extérieurs se trouvent à plus de 1,90 mètre de la limite de propriété,
fixer pour ce faire à 1 000 euros par jour de retard, l'astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA, passé le délai d'un mois après la signification de la décision à intervenir,
condamner le syndicat des copropriétaires VILLA FAUSTA à payer à la SCI MONCAL :