Attendu que Mme et M FE. (les consorts FE.) bailleurs ont, le 16 mars 2011, signé au profit de la SCI D (la SCI) une promesse de vente d'un local commercial donné à bail à Mme DE KA., preneur, dans lequel celle-ci exploitait un fonds de commerce ; que cette promesse de vente qui était soumise à la condition suspensive que le preneur n'exerce pas le droit de préemption qui lui est reconnu par l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, a été notifiée à Mme DE KA. le 16 mars 2011 ; que par acte d'huissier de justice du 12 avril 2011, celle-ci a fait signifier aux consorts FE. son intention d'exercer ce droit sans toutefois donner suite à cette signification dans le délai légal d'un mois dans lequel les parties sont tenues de formaliser l'acte de vente devant notaire ; qu'estimant que la condition suspensive était réalisée, les bailleurs, avisés par Maître Henry REY, notaire de ce que le délai légal d'un mois était expiré, ont, le 29 septembre 2011, assigné le preneur ainsi que la SCI et Maître REY devant le tribunal de première instance pour voir prononcer « la nullité du droit de préemption », juger que la promesse de vente valait vente et dire que Maître REY devra dresser l'acte de vente ;
Attendu que, par jugement du 8 mai 2013, le tribunal a dit que Mme DE KA. n'avait pas exercé régulièrement son droit de préemption pour avoir notifié son intention sans formaliser l'acte de vente, que la condition suspensive s'était réalisée et que la promesse de vente intervenue entre les consorts FE., d'une part, et la SCI, d'autre part, devra être constatée par acte authentique dressée par Maître REY ; que la cour d'appel a confirmé ce jugement de ces chefs ; que la Cour de révision, reprochant à la cour d'appel qui a constaté que Mme DE KA. avait signifié aux bailleurs dans le délai légal son intention de préempter, ce dont il résultait que la condition n'était pas accomplie, de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1032 du Code civil, a, par arrêt du 26 mai 2015, cassé et annulé en toutes ses dispositions la décision de la cour d'appel et renvoyé la cause et les parties à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée ;
Attendu que par conclusions additionnelles déposées le 20 mai 2015 et signifiées le même jour, Mme DE KA. expose que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive qu'elle n'exerce pas son droit de préemption et précisait que dans l'hypothèse où cette condition ne serait pas réalisée, c'est à dire dans l'hypothèse où elle exercerait son droit légal de préemption, la promesse serait alors considérée comme nulle et non avenue ; qu'elle en déduit que dès lors qu'elle a régulièrement fait signifier aux consorts FE. dans le délai légal qu'elle exerçait ce droit, la promesse de vente est devenue caduque avec toutes ses conséquences ; qu'elle rappelle que si l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée dispose que « les parties sont tenues de formaliser l'acte de vente devant notaire dans le mois suivant l'exercice par le preneur de son droit de préemption », ce texte qui prévoit comment il doit être remédié au refus du bailleur de régulariser cet acte, n'a pas envisagé ni réglementé l'hypothèse dans laquelle la vente ne serait pas régularisée parce que le preneur, bien qu'il ait exercé son droit de préemption et souhaite acquérir l'immeuble, ne s'est pas manifesté dans le délai d'un mois suivant la notification de l'exercice de ce droit ; que Mme DE KA. en déduit que, dans le silence de la loi, aucun droit ne saurait être judiciairement créé ou consacré et qu'il ne saurait être jugé que la non réalisation de la vente anéantit rétroactivement le droit de préemption et que celui-ci doit, tout aussi rétroactivement, être considéré comme n'ayant jamais été exercé dès lors que sa défaillance n'a jamais été formellement constatée avant l'introduction de la présente cause à la requête des consorts FE. suivant exploit d'assignation du 29 septembre 2011 ; qu'elle ajoute que le silence de la loi s'oppose à ce qu'il puisse être déduit de la non-réalisation de la vente postérieurement à l'exercice du droit de préemption, la réalisation de la condition suspensive tenant au non exercice de ce droit et la renaissance d'un accord caduque et que, de plus, si la vente n'a pu être réalisée à son profit dans le mois suivant l'exercice de son droit de préemption, il n'en demeure pas moins que la condition suspensive a produit irrévocablement ses effets ; qu'en conséquence, la promesse de vente est devenue caduque de sorte que le notaire ne pouvait instrumenter la vente entre les promettants et la société bénéficiaire de la promesse ; que Mme DE KA. demande à la Cour de révision, statuant comme cour de renvoi, de constater que l'exercice du droit de préemption se caractérise par la seule notification de l'intention d'acquérir dans les conditions prévues dans la promesse synallagmatique à la clause ¿condition suspensive¿, alors de surcroît, que, bénéficiaire du droit de préemption, elle n' a jamais été mise en demeure d'avoir à régulariser la vente ainsi que la décision entreprise l'a constaté ; qu'elle précise que la défaillance du locataire entraîne sa forclusion, mais pas l'anéantissement rétroactif de l'exercice de son droit de préemption, ni la réalisation rétroactive de la condition suspensive de non- exercice dudit droit ou la reconnaissance de l'accord d'origine ;
Attendu que Mme DE KA. fait valoir par ailleurs qu'il ne peut être retenu qu'elle n'a pas eu l'intention de passer l'acte de vente et d'acquérir les murs commerciaux dans lesquels elle exerçait le commerce dès lors que la seule raison pour laquelle elle n'a pu réitérer la vente est qu'elle n'a pu, malgré ses nombreuses demandes de financement auprès de divers établissements bancaires et la tentative de mise de son fonds de commerce en location gérance ou en gérance libre, trouver le financement nécessaire dans le délai d'un mois prévu par la loi, alors que ce financement aurait pu être consenti si elle avait pu disposer d'un peu plus de temps ; qu'elle soutient qu'elle n'a commis aucun abus dans l'exercice de son droit de préemption ou dans l'exercice de son droit de se défendre en justice alors en revanche que les consorts FE. qui ne prouvent ni l'existence d'une faute ni l'existence d'un lien de causalité quelconque entre le blocage de la vente et l'exercice par elle de son droit de préemption ont commis une faute engageant leur responsabilité ;
Attendu que Mme DE KA. demande en conséquence à la Cour de révision de lui allouer l'entier bénéfice de ses précédentes écritures de première instance et d'appel, de réformer le jugement du 8 mai 2013 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
À titre principal :
Constater que la promesse de vente était caduque ;
Dire et juger que le notaire n'avait pas à régulariser l'acte de vente ;
Débouter en conséquence les consorts FE. de leurs demandes ;
À titre subsidiaire :
Constater que même si la condition suspensive avait pu être réputée accomplie elle ne l'aurait été que tardivement le 13 mai 2011 ;
Dire et juger en conséquence, que faute d'avoir été accomplie dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive doit être réputée avoir défailli ;
Dire et juger que le notaire n'avait pas à régulariser l'acte de vente;
Débouter en conséquence les consorts FE. de leurs demandes ;
Constater que les consorts FE. ne rapportent pas la preuve d'un abus commis par Mme DE KA. dans l'exercice de son droit de préemption, ni dans l'exercice de son droit de se défendre en justice ;
Débouter en conséquence les consorts FE. et la SCI D de leurs demandes de dommages-intérêts ;
À titre reconventionnel :
Constater que les consorts FE. ne pouvaient ignorer le caractère totalement infondé de leur demande en ce qu'elle est dirigée contre Mme DE KA. ;
Constater qu'en l'assignant et en sollicitant sa condamnation à leur verser des dommages-intérêts, ils ont fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice ;
Constater que ce faisant ils ont causé un grave préjudice à Mme DE KA. ;
En conséquence et en tout état de cause :
Les condamner à verser à Mme DE KA. la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamner tout contestant aux entiers frais et dépens de l'instance dont distraction comme en matière d'assistance judiciaire ;
Attendu que par conclusions additionnelles déposées le 23 juin 2015 et signifiées le même jour, les consorts FE. soutiennent :
En premier lieu que l'appel est irrecevable en ce que Mme DE KA. ayant, en première instance, limité sa demande de dommages-intérêts à la somme de 20.000 euros ne saurait porter celle-ci à 100.000 euros en appel ;
En deuxième lieu qu'en application du principe de l'estoppel, Mme DE KA. n'est pas recevable à soutenir en appel que la promesse de vente était caduque et que le notaire n'avait pas à régulariser l'acte de vente alors que ses écritures d'appel sont contradictoires avec ses conclusions de première instance du 9 février 2012 dans lesquelles elle considérait que, sur le plan juridique, non seulement l'acte de vente entre les consorts FE. et la SCI pouvait être passé mais devait être passé ; qu'ils en déduisent qu'en application du principe de l'estoppel, Mme DE KA. est irrecevable à soutenir la thèse contraire selon laquelle la promesse de vente était caduque et que Maître REY était fondé à refuser de passer l'acte ;
En troisième lieu que le droit de préemption a été exercé par fraude, de sorte qu'à supposer qu'il soit considéré comme ayant été réellement exercé, il doit être jugé comme dépourvu d'effets juridiques ; que Mme DE KA. qui bénéficie de l'assistance judiciaire a manifesté sa volonté de préempter sans avoir les moyens d'acheter le bien immobilier, ce qui caractérise en soi la fraude qui a présidé à l'exercice de son droit de préemption ; qu'elle savait en effet pertinemment qu'elle ne pouvait aller jusqu'au bout de ce droit en achetant les murs des locaux commerciaux ; qu'elle prétend avoir cherché un financement mais n'en rapporte aucune preuve, les attestations produites à cet égard étant nulles, comme ne respectant pas les prescriptions de l'article 324 du Code civil ; que les consorts FE. demandent en conséquence que les pièces adverses 26, 27 et 28 constituant ces attestations soient écartées des débats ; qu'ils ajoutent que Mme DE KA. vient d'être déclarée en état de cessation des paiements par jugement du 11 juin 2015 et que la date de cessation des paiements a été fixée provisoirement au 5 mars 2014 ;
En quatrième lieu que le droit de préemption n'a pas été réellement exercé ; que Mme DE KA. n'a fait qu'exprimer sa volonté d'exercer son droit de préemption ; qu'elle prétend que la promesse de vente serait caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive, que si celle-ci a notifié à ses bailleurs sa volonté d'exercer son droit de préemption, elle n'a pas exercé ce droit puisqu'elle n'a pas acheté le bien qui en faisait l'objet, étant impécunieuse et n'en a même pas manifesté l'intention pendant le délai qui lui était imparti ; que cet acte par lequel Mme DE KA. a notifié son intention de préempter est nul et non avenu du fait de la non passation de l'acte de vente dans le délai d'un mois, et, par suite, anéanti rétroactivement ; qu'en conséquence, la condition suspensive s' est réalisée et la promesse de vente doit produire tous ses effets ; que, de plus, Mme DE KA. ne peut soutenir que la seule conséquence de la non passation de l'acte de vente dans le délai est pour le locataire qui a indiqué son intention de préempter sa forclusion dans la possibilité de passer l'acte de vente ; que Mme DE KA. ne peut non plus affirmer de façon contradictoire, en même temps d'une part que la loi n'a pas envisagé ni réglementé l'hypothèse dans laquelle la vente ne serait pas régularisée parce que le preneur ne s'est pas manifesté dans le délai d'un mois suivant la notification de l'exercice du droit de préemption, d'autre part que les consorts FE. n'ont jamais pris la peine de lui notifier sommation d'avoir à passer l'acte de vente ; que ces derniers soutiennent qu'ils n'avaient nul besoin de faire signifier une telle sommation puisque la loi impose un délai au locataire et qu'après ce délai, son droit est éteint ; que par suite, l'acte de vente entre les consorts FE. et la SCI devait être passé ;
Enfin que, contrairement à ce qu'elle soutient, Mme DE KA. a commis un abus de droit en manifestant son intention d'exercer son droit de préemption sans avoir les ressources nécessaires pour acheter le bien immobilier et sans rapporter la preuve de la recherche d'un financement ; que le préjudice des consorts FE. est patent dès lors que la vente est toujours bloquée ; que ceux - ci font toutefois valoir que les poursuites individuelles contre Mme DE KA. étant suspendues du fait de sa cessation des paiements, ils se voient contraints d'abandonner leurs demandes de dommages-intérêts ;
Qu'ils demandent en conséquence à la Cour de révision de :
- Rejeter des débats les pièces 21, 22,26, 27 et 28 de Mme DE KA. ;
- Confirmer le jugement du 8 mai 2013, au besoin par substitution de motifs ;
- Dire qu'en application du principe de l'estoppel, Mme DE KA. ne peut soutenir en appel, contrairement à ce qu'elle a soutenu en première instance, que la promesse de vente était caduque et que le notaire n'avait pas à régulariser la vente. ;
- Déclarer irrecevables les demandes de Mme DE KA. tendant à voir constater que la promesse de vente était caduque et que le notaire n'avait pas à régulariser l'acte de vente ;
- Subsidiairement sur ce point, débouter Mme DE KA. de ces demandes ;
- En tout état de cause, au cas ou par impossible la juridiction d'appel retiendrait que le droit de préemption a été réellement exercé par la seule notification du 12 avril 2011, dire et juger que ce droit a été exercé par fraude et qu'il est dès lors dépourvu d'effets juridiques ;
- Dire par conséquent que Maître Henry REY pourra passer l'acte de vente entre les consorts FE. et la SCI D ;
- Débouter Mme DE KA. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- La condamner aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Jean p. LICARI, avocat-défenseur sous sa due affirmation ;
Attendu que par conclusions additionnelles déposées le 24 juin 2015 et signifiées le même jour, Maître Henry REY demande à la Cour de révision de prendre acte qu'il s'en remet à sa décision et demande la condamnation de « tout contestant » au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris tous frais et accessoires, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat défenseur, sous sa due affirmation ;
Attendu que la SCI D à qui les conclusions additionnelles de Mme DE KA., des consorts FE. et de Maître Henry REY ont été signifiées à domicile élu et Mme Bettina RAGAZZONI, syndic à la cessation des paiements de Mme DE KA. à qui les conclusions des consorts FE. et de Maître Henry REY ont été signifiées à son domicile n'ont pas déposé de conclusions additionnelles ;
SUR CE :
Sur la fin de non-recevoir prise de l'application du principe de l'estoppel :
Attendu qu'il résulte des énonciations du jugement qu'assignée par les consorts FE. en nullité du droit de préemption et à l'effet de juger que le « compromis » du 11 mars 2011valait vente, Mme DE KA. a dans ses dernières conclusions devant les premiers juges, seules retenues à juste titre par ceux-ci pour se prononcer sur ces chefs de demandes comme constituant ses prétentions, conclu à la caducité de la vente faute de la réalisation de la condition suspensive, à titre subsidiaire à sa réalisation tardive et donc à sa défaillance, à titre infiniment subsidiaire, à l'absence de faute commise dans l'exercice du droit de préemption et au débouté des demandes présentées par les consorts FE. ; que, par suite, ces derniers ne peuvent, en invoquant le principe de l'estoppel, reprocher à Mme DE KA. de soutenir en appel les mêmes prétentions selon lesquelles la promesse de vente était caduque et que le notaire n'avait pas à régulariser l'acte de vente ;
Sur la caducité de la promesse de vente :
Attendu qu'aux termes de l'article 1032 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement n'arrivera pas dans un temps fixe, cette condition est accomplie lorsque ce temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ;
Attendu que la promesse de vente entre les consorts FE. et la SCI a été conclue sous la condition suspensive que Mme DE KA., preneur n'exerce pas son droit de préemption ; que les consorts FE., bailleurs ont informé celle-ci de leur projet de vente le 16 mars 2011 et que Mme DE KA. a signifié aux bailleurs le 12 avril 2011, dans le délai légal d'un mois, son intention de préempter ;
Attendu qu'il résulte de ces constatations que la condition n'était pas accomplie, peu important à cet égard que le preneur n'ait pas poursuivi la réalisation de la vente ;
Attendu en effet que si l'art 32 ter de la loi n° 490 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004 dispose que dans le cas où le preneur exerce son droit de préemption, les parties sont tenues de formaliser l'acte de vente devant notaire dans le mois suivant l'exercice par le preneur de son droit de préemption, ce texte ne précise pas à qui incombe de demander la réalisation de la vente, se bornant à indiquer les conséquences du refus du propriétaire de passer l'acte de vente; qu'ainsi, par suite de l'exercice par Mme DE KA. de son droit de préemption, la promesse de vente est caduque ;
Sur l'exercice par fraude du droit de préemption :
Attendu qu'il convient en premier lieu d'écarter des débats les pièces n° 26, 27 et 28 produites par Mme DE KA., s'agissant d'attestations non conformes aux prescriptions de l'article 324 du Code de procédure civile, la première n'étant pas écrite de la main de son auteur, la deuxième n'étant pas, notamment, accompagnée d'un document officiel justifiant de l'identité de son auteur, la troisième ne précisant pas notamment qu'elle est établie en vue de sa production en justice ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche d'écarter des débats les pièces n° 21 et 22, les consorts FE. ne précisant pas en quoi celles-ci ne seraient pas conformes aux prescriptions de l'article 324 précité ;
Attendu en second lieu, sur le fond, qu'il résulte des pièces versées aux débats par Mme DE KA. et spécialement de la pièce n° 29 que lorsqu'elle a exercé son droit de préemption et postérieurement, elle a effectué des démarches auprès d'établissements bancaires ainsi que d'intermédiaires financiers afin de se procurer les fonds nécessaires pour payer le prix des locaux préemptés ; que s'il apparaît qu' elle a fait preuve d'imprudence dans l'exercice de son droit de préemption en ne s'assurant pas, compte tenu de sa situation financière, qu' elle serait en mesure de réunir en temps utile les fonds nécessaires à l'acquisition des locaux, la preuve n'est pas rapportée qu'elle a agi de mauvaise foi, dans l'intention de nuire et de mettre en échec la promesse de vente sans jamais avoir eu l'intention d'acquérir ; qu'ainsi la fraude alléguée par les consorts FE. n'est pas caractérisée ;
Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme DE KA. :
Attendu que la demande de dommages-intérêts formée par Mme DE KA. à l'encontre des consorts FE. n'est pas nouvelle dès lors qu'elle ne diffère que par son montant de celle formulée devant les premiers juges ; qu'elle est donc recevable ;
Mais attendu qu'eu égard aux circonstances de la cause énoncées ci-dessus et spécialement de l'imprudence avec laquelle Mme DE KA. a exercé son droit de préemption, les consorts FE. n'ont pas abusé de leur droit d'agir en justice ;
Sur la demande de dommages-intérêts formée par Maître Henry REY contre « tout contestant » :
Attendu que Maître REY sollicite la condamnation de « tout contestant » au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu, compte des circonstances de la cause et notamment de l'incertitude ayant pu exister quant à la réitération par acte authentique de la promesse de vente, de condamner les consorts FE. qui succombent, au paiement de dommages-intérêts, leur mise en cause du notaire ayant reçu de Mme DE KA. la notification de son droit de préemption n'étant pas abusive ;
Sur les dépens :
Attendu que les consorts FE. qui succombent seront condamnés aux dépens ;