Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14777

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14777 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la matière du statut des baux commerciaux, plus précisément dans le contentieux de la fin du bail et de la détermination des conséquences pécuniaires d'un refus de renouvellement opposé par le propriétaire des murs au preneur exploitant.

Les relations contractuelles unissaient Monsieur ah., ab. AL AM., de nationalité saoudienne et demeurant à Jeddah (Arabie Saoudite), propriétaire bailleur, à la société à responsabilité limitée dénommée « OL. JA. SARL », immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le numéro 93 S 02961, agissant par l'intermédiaire de son gérant en exercice, Monsieur Samuel MOSCHKOWITZ.

Le bail portait sur des locaux à usage commercial situés au sein d'un centre commercial de premier plan de la Principauté, à savoir l'ensemble immobilier « LE MÉTROPOLE » à Monaco. Plus exactement, la configuration matérielle des lieux loués, telle que décrite par les constatations expertales reprises par l'arrêt, révèle que le local se trouve au niveau 2 dudit ensemble immobilier, positionné au droit de l'une des entrées de la galerie marchande. Ce local est issu de la réunion de deux lots distincts, présentant une surface commerciale utile dite « GLA » (Gross Leasable Area) totale de 119 mètres carrés. Il dispose d'une vitrine en forme d'oriel et présente des seconds-œuvres jugés en bon état d'utilisation, bien que qualifiés de quelque peu défraîchis et désuets.

Au sein de cette galerie marchande du MÉTROPOLE, la société locataire OL. JA. SARL exploitait deux boutiques distinctes, toutes deux situées au même niveau 2. Dans les locaux faisant l'objet du litige, l'activité déployée par la société preneuse consistait en la vente d'articles de maroquinerie et de bagagerie multimarques, avec un positionnement commercial haut de gamme sous l'enseigne « OL. JA. », activité reconnue comme étant parfaitement conforme à la destination contractuelle des lieux stipulée au bail.

Sur le plan financier, l'économie du contrat de bail reposait sur un loyer binaire, dit à clause de recettes, composé d'une partie fixe et d'une partie variable. La partie fixe s'établissait initialement à la somme de 72 590 euros (indexée sur la valeur de l'indice INSEE du coût de la construction du deuxième trimestre de l'année 2001), laquelle avait évolué par le jeu de la clause de révision contractuelle pour atteindre une valeur actuelle de 102 862 euros. À ce socle fixe s'ajoutait une partie variable correspondant à 6 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé annuellement dans la boutique. Sur la base des trois derniers exercices comptables clos et selon les déclarations mêmes du locataire ayant servi d'assiette au calcul de la part variable du loyer, le chiffre d'affaires hors taxes moyen généré par la boutique objet de l'éviction s'élevait à la somme précise de 999 527,43 euros.

Entendant mettre un terme à cette relation locative à l'échéance contractuelle, Monsieur AL AM. a fait notifier à la SARL OL. JA. un congé pour la date d'expiration du bail. Ce congé a été délivré sans offre de renouvellement, mais comportait néanmoins, conformément aux mécanismes légaux régissant la propriété commerciale, la proposition de verser à la société locataire évincée une indemnité d'éviction.

Toutefois, aucun accord amiable n'a pu être trouvé entre le bailleur et le preneur quant au montant de cette indemnisation compensatrice de la perte du bail. C'est dans ce contexte d'échec des négociations précontentieuses que le différend a été porté devant les juridictions monégasques, déclenchant une séquence procédurale particulièrement longue et complexe.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face à l'absence d'accord entre les parties, la société preneuse OL. JA. SARL a pris l'initiative du contentieux en saisissant la juridiction spécialisée du premier degré, la Commission arbitrale des loyers commerciaux, par voie d'assignation délivrée le 21 avril 2011.

Le parcours procédural s'est d'abord cristallisé autour d'une question de pure forme affectant l'acte introductif d'instance :

1. Le jugement de première instance : Par un jugement rendu le 8 février 2012, la Commission arbitrale des loyers commerciaux n'a pas examiné le fond du droit à indemnisation, mais a prononcé la nullité de l'assignation du 21 avril 2011.
2. L'arrêt d'appel : Saisie par le preneur, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a réformé ce jugement par un arrêt rendu le 18 juin 2013 (signifié le 26 juin 2013), validant ainsi la procédure initiale.
3. L'arrêt de cassation initial : Le bailleur, Monsieur AL AM., a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Par un premier arrêt rendu le 28 novembre 2013, la Cour de révision a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 18 juin 2013. La haute juridiction a reproché aux juges d'appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leurs propres constatations relatives à l'assignation introductive d'instance, après avoir pourtant constaté que l'original de ladite assignation présenté à l'audience du 15 juin 2011 ne comportait pas le visa de l'huissier sur les mentions apposées par son clerc relativement à la notification de l'acte, violant ainsi les textes applicables. L'affaire a été renvoyée à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée.
4. Les arrêts préparatoires de la Cour de révision statuant au fond : Se saisissant du fond du litige sur renvoi après cassation, la Cour de révision a, par un arrêt du 15 octobre 2014, infirmé le jugement initial rendu le 8 février 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et renvoyé l'affaire en continuation à une prochaine session utile pour permettre aux parties de conclure sur le fond du litige (c'est-à-dire sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction).
5. La mesure d'instruction : Par un nouvel arrêt avant dire droit en date du 26 mars 2015, la Cour de révision a ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction, commettant à cet effet Madame p. MA.-SE. avec mission, serment préalablement prêté, de donner tous éléments utiles à la Cour. Parallèlement, dans ce même arrêt du 26 mars 2015, la Cour avait écarté des débats une pièce n° 18 (rapport principal) et, corrélativement, une pièce n° 44 (rapport complémentaire) qui contenait un jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013.
6. Le dépôt du rapport d'expertise : Par arrêt du 14 octobre 2015 (également mentionné dans les écritures d'une partie sous la date du 15 octobre 2015), la Cour de révision a prorogé le délai imparti à l'expert pour le dépôt de son rapport définitif au Greffe général, fixant l'échéance au 15 décembre 2015. L'expert a déposé son rapport à cette date exacte. Aux termes de ses travaux, l'expert a proposé de chiffrer l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues et sur la base du droit au bail (en l'absence de local de remplacement trouvé et de réinstallation avérée), à la somme de 1 955 083 euros si le préavis est effectué par les salariés licenciés, et à 1 971 272 euros dans le cas contraire (sous réserve d'actualisation des frais de licenciement).

À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, les parties ont déposé leurs conclusions additionnelles et en ouverture de rapport le 15 février 2016 au Greffe général, faisant naître un double débat, à la fois procédural et substantiel.

Sur le plan procédural (l'incident de communication de pièces) : Par une lettre en date du 25 février 2016, le conseil de Monsieur AL AM. (Maître Patricia REY, Avocat-Défenseur, assistée de Maître André JACQUIN, Avocat au barreau de Paris) a soulevé un incident visant à restreindre le périmètre des débats :

• Il a sollicité le rejet pur et simple des nouvelles pièces numérotées 86 à 95 produites par la société locataire. Selon le bailleur, si l'arrêt de la Cour de révision d'octobre 2015 autorisait les parties à déposer d'éventuelles conclusions sur le rapport d'expertise dans un délai de deux mois à compter de son dépôt, il n'en résultait nullement la faculté de produire de nouvelles pièces comme éléments de preuve, lesquelles n'avaient pas été soumises à discussion contradictoire préalable et étaient évoquées pour la première fois dans les écritures adverses.
• Il a également demandé la suppression formelle d'un passage des conclusions additionnelles de la société locataire faisant référence au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, au motif que la Cour de révision l'avait déjà écarté des débats par son arrêt du 26 mars 2015.

En réplique à cet incident, le conseil de la SARL OL. JA. (Maître Christine PASQUIER-CIULLA, Avocat-Défenseur, assistée de Maître Claire WAQUET, Avocat aux conseils) a soutenu que la faculté de produire de nouvelles pièces à l'appui de conclusions additionnelles « va de soi » même dans le silence de l'arrêt préparatoire, et que l'évocation d'une décision de justice demeure toujours possible, concluant ainsi au maintien des pièces litigieuses et des références contestées.

Sur le fond du litige (la fixation de l'indemnité et les demandes annexes) : Aux termes de ses conclusions additionnelles déposées et signifiées le 15 février 2016, la SARL OL. JA. (appelante) a formulé les prétentions suivantes :

• Condamner Monsieur AL AM. à lui payer la somme de 4 831 302 euros à titre d'indemnité d'éviction ;
• Dire et juger qu'elle devra quitter les lieux loués dans le délai maximal de trois mois à compter du paiement effectif de ladite indemnité d'éviction ;
• Condamner le bailleur à lui payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit ;
• Condamner le bailleur aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise, distraits au profit de son Avocat-Défenseur.

De son côté, par ses conclusions en ouverture de rapport déposées le 15 février 2016, Monsieur AL AM. (intimé) a demandé à la Cour de :

• Fixer à titre principal à la somme de 920 758 euros, et à titre subsidiaire à une somme ne pouvant excéder 1 334 941 euros, le montant de l'indemnité d'éviction qu'il offre de verser à la société locataire ;
• Dire que s'y ajouteront les indemnités de licenciement (hors congés payés et préavis) résultant de l'éviction, sur présentation de justificatifs ;
• Débouter en tout état de cause la SARL OL. JA. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
• Condamner la société locataire aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire, au profit de son Avocat-Défenseur.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de la Principauté de Monaco, statuant au fond après cassation et infirmation du jugement de première instance, devait résoudre une série de questions juridiques relevant tant du droit processuel que du droit substantiel des baux commerciaux :

1. Sur le terrain de la procédure civile : Lorsqu'elle statue sur le fond du litige après cassation, la Cour de révision est-elle régie par les règles restrictives du pourvoi en cassation interdisant les productions nouvelles (article 451 du Code de procédure civile) ou par les règles de l'effet dévolutif de l'appel (article 431 du même code) ? Plus spécifiquement, les parties sont-elles recevables, après le dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, à produire de nouvelles pièces justificatives (pièces n° 86 à 95) et à invoquer dans leurs écritures une décision de justice antérieurement écartée des débats en tant qu'annexe d'un rapport inopposable ?
2. Sur le terrain du droit des baux commerciaux : Comment doit être évaluée l'indemnité d'éviction due au preneur en vertu de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tant dans sa composante principale (choix entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail au regard des perspectives de réinstallation) que dans ses composantes accessoires (trouble commercial, frais de déménagement, démontage d'aménagements, et périmètre exact des frais liés au licenciement du personnel) ? Accessoirement, le refus de renouvellement et le déroulement du contentieux caractérisent-ils un abus de droit du bailleur justifiant l'octroi de dommages et intérêts distincts ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le raisonnement développé par la Cour de révision, au rapport de Monsieur le Vice-Président Jean-François RENUCCI, se déploie en trois mouvements successifs d'une grande clarté méthodologique, répondant point par point aux problématiques soulevées.

1. Sur la recevabilité des pièces nouvelles et l'invocation d'une décision de justice

Pour trancher l'incident de communication de pièces soulevé par le bailleur, la Cour opère une qualification précise de son propre office juridictionnel à ce stade de la procédure. Elle rappelle qu'elle statue désormais « sur le fond » (en application du mécanisme monégasque de renvoi après cassation où la Cour de révision juge elle-même l'affaire au fond à la manière d'une juridiction d'appel).

De cette nature particulière de son office découle la détermination du texte applicable : la Cour écarte expressément l'application de l'article 451 du Code de procédure civile, qu'elle cantonne strictement au « pourvoi en cassation » proprement dit, pour faire prévaloir les dispositions de l'article 431 du même code, texte régissant la procédure d'appel. En vertu de cet article 431, les parties disposent de la liberté, pour justifier les demandes soumises au premier juge, d'invoquer des moyens nouveaux, de produire de nouvelles pièces ou de proposer de nouvelles preuves. Par conséquent, les pièces numérotées 86 à 95 produites par le preneur au soutien de ses conclusions après expertise sont déclarées pleinement recevables.

Quant à la référence faite au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, la Cour procède à une distinction subtile entre le contenant documentaire antérieurement frappé d'irrecevabilité et la norme jurisprudentielle elle-même. Elle rappelle que si son arrêt du 26 mars 2015 avait effectivement écarté ce jugement des débats, ce n'était que « corrélativement », parce que ledit jugement était matériellement contenu dans la pièce n° 44 (un rapport complémentaire), laquelle avait été écartée par voie de conséquence de l'éviction de la pièce n° 18 (le rapport principal). Or, dès lors que la Cour statue désormais sur le fond et dispose d'éléments d'appréciation renouvelés, la simple référence, dans le corps des conclusions additionnelles d'une partie, à une décision de justice qui « fait partie du droit positif » ne saurait être prohibée et peut valablement être soumise à l'appréciation de la juridiction.

2. Sur la détermination de l'indemnité d'éviction

S'appuyant largement sur les travaux de l'expert judiciaire Madame MA.-SE., qu'elle valide dans leur structure essentielle tout en exerçant son pouvoir souverain de rectification sur un poste accessoire, la Cour fonde son analyse sur l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Ce texte fondateur pose le principe de la réparation intégrale : le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

a) L'évaluation de l'indemnité principale : La Cour valide le postulat méthodologique de l'expert selon lequel l'évaluation globale du préjudice commande en prérequis de se positionner soit dans l'hypothèse d'une perte sèche du fonds de commerce, soit dans celle d'une réinstallation possible dudit fonds. Analysant concrètement le marché immobilier monégasque, la Cour relève que la réinstallation sur le territoire de Monaco, bien que n'étant pas particulièrement aisée, « s'avère possible ». Si la disponibilité de locaux au sein même de la galerie marchande du MÉTROPOLE est limitée, l'offre commerciale située à proximité immédiate, dans le secteur prestigieux du « CARRÉ D'OR », apparaît suffisante pour envisager un transfert d'activité. Cependant, la Cour constate factuellement que le locataire n'a pas déclaré avoir trouvé de local de remplacement et que sa réinstallation n'est pas avérée à la date où elle statue.

C'est alors qu'intervient la règle d'évaluation déterminante : l'expert avait mis en évidence que la valeur du fonds de commerce s'élevait à 1 200 000 euros, mais que dans les situations commerciales très favorables, l'indemnité ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail. En l'espèce, la valeur du droit au bail du local évincé est estimée à la somme de 1 900 000 euros, montant nettement supérieur à la valeur intrinsèque du fonds de commerce. La Cour juge que cette valeur du droit au bail perdu permettrait au preneur d'envisager sa réinstallation hors de la galerie du MÉTROPOLE et qu'étant supérieure à la valeur du fonds, c'est cette somme de 1 900 000 euros qui doit impérativement être retenue au titre de l'indemnité principale.

b) L'évaluation des indemnités accessoires : La Cour examine ensuite successivement les quatre postes de préjudices accessoires liés à l'éviction :

• Le trouble commercial : En l'absence de local de remplacement trouvé par le preneur, l'existence d'un trouble commercial est caractérisée et justifie une indemnité spécifique. La Cour entérine la méthode forfaitaire proposée par l'expert, consistant à allouer 2 % du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années (999 527,43 euros), soit la somme de 19 991 euros, jugée conforme tant aux usages qu'à l'équité.
• Les frais de déménagement : Sur la base d'un devis produit par la société locataire et validé par l'expert, la Cour retient la somme de 30 522 euros.
• Les frais de démontage d'aménagements : S'écartant sur ce point précis des conclusions de l'expert qui avait exclu une dépense de 2 780 euros relative au démontage de divers aménagements électriques chiffrée sur devis, la Cour décide souverainement d'inclure cette somme dans l'assiette de l'indemnité d'éviction.
• Les frais liés au licenciement du personnel : La Cour pose une distinction juridique rigoureuse fondée sur le lien de causalité directe avec le refus de renouvellement. Elle affirme qu'une indemnisation de licenciement est due par le bailleur en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine. Toutefois, le bailleur n'a pas à supporter les sommes versées aux salariés à l'occasion de la rupture mais qui ne sont pas directement causées par le refus de renouvellement. Ainsi, l'indemnité compensatrice de préavis et l'indemnité compensatrice de congés payés sont expressément exclues de la condamnation, car elles constituent des sommes dues aux salariés « au titre de