Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 10 juillet 2014, enregistré (n° 2015/000068) ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de a X, en date des 27 novembre 2014, 28 mai 2015 et 14 octobre 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom d a. CA. CA. Née MA., en date du 26 mars 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom d a. CA. CA. Née MA., en date du 28 juillet 2015 ;
À l'audience publique du 26 novembre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 14 janvier 2016 ;
I. FAITS PROCÉDURE
Par acte du 15 juin 2010, Madame a. CA. CA. a fait l'acquisition dans un immeuble dénommé « X », située X à Monaco, d'un appartement situé aux troisième et quatrième étage mansardé, et de l'air libre, soit le droit de construire au-dessus dudit étage.
Elle a présenté à l'assemblée générale des copropriétaires une demande de rehausse de la toiture du bâtiment, d'une hauteur d'environ 1,70 m ce à quatre reprises successives :
une première fois le 16 avril 2012, la décision ayant été prise d'examiner la demande lors d'une prochaine assemblée générale car le projet n'était pas concrétisé dans l'attente des autorisations admiratives monégasques,
une deuxième fois, le 12 mai 2014, l'assemblée générale des copropriétaires ayant rejeté la demande sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis,
une troisième fois le 7 juillet 2014 ; Madame CA. CA. a demandé à l'assemblée générale extraordinaire dont elle avait sollicité la convocation, en premier lieu, d'annuler la décision de refus du 12 mai 2014 car elle aurait été prise à tort sur le fondement de l'article 17 de la loi du 8 janvier 2007 et non sur celui de l'article 15 de cette même loi, et en second lieu l'autorisation d'effectuer les travaux avec engagement de sa part d'effectuer, outre la réfection de la toiture et le ravalement de la façade, les travaux supplémentaires suivants : réfection de la peinture de la cage d'escalier et du hall d'entrée, reste de la mise aux normes de l'ascenseur et réfection intérieure de la cabine d'ascenseur, isolation phonique du plancher entre le troisième et quatrième étage. Les deux demandes ont été rejetées (résolutions 4 et 5), trois copropriétaires représentant 447 tantièmes ayant voté contre.
une quatrième fois le 26 mai 2015, Madame CA. CA. sollicitant la désignation d'un expert afin de confirmer la faisabilité du projet et l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à l'esthétique de l'immeuble, et la détermination le cas échéant de mesures complémentaires devant être prises. Il a été voté conformément à l'article 15, et la résolution a été rejetée car 4 copropriétaires totalisant 494 tantièmes ont voté contre. Lors de la même assemblée générale, Madame CA. CA. a demandé également que sous réserve de l'expertise et d'une éventuelle correction du projet, son projet soit autorisé avec prise en charge des travaux proposés le 7 juillet 2014, ainsi que des honoraires du maître d'œuvre, du bureau de contrôle du syndic, et des frais de souscription d'une police globale chantier et d'une police tous risques chantier. Cette demande a été rejetée au visa de l'article 17 car 4 copropriétaires représentant 494 tantièmes ont voté contre.
⁂
Par acte du 10 juillet 2014, Madame a. CA. CA. a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la « X » à l'effet d'obtenir sur le fondement de la loi du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012), l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014.
Le Tribunal de première instance n'a en revanche pas été saisi en ce qui concerne les décisions prises lors des autres assemblées générales.
⁂
Le 11 novembre 2014, Madame a. CA. CA. a saisi le juge des référés à l'effet d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire aux fins de confirmer la faisabilité du projet de rehausse du quatrième étage, de confirmer que les travaux envisagés ne portaient ni atteinte à la solidité de l'ouvrage ni à l'esthétisme de l'immeuble, et de déterminer le cas échéant les mesures complémentaires à prendre.
Par Ordonnance du 1er avril 2015, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, après avoir retenu qu'aucune urgence n'était caractérisée, et que le juge du fond étant saisi, il ne saurait faire droit à la demande d'expertise sans préjudicier au principal.
⁂
Madame a. CA. CA. soutient que :
l'exigence d'unanimité de l'article 17 ne s'applique pas car elle est propriétaire de l'air libre, droit privatif, qui ne constitue pas un accessoire aux parties communes et qui ne doit pas être régi par les dispositions précitées ;
le syndicat des copropriétaires ne disposant d'aucune prérogative sur un droit privatif, sa mise en œuvre ne nécessite aucun aval de l'assemblée générale des copropriétaires, et cela constituerait une atteinte au droit de propriété ; la jurisprudence française qui se fonde sur des textes identiques aux dispositions de la loi monégasque sur la copropriété des immeubles bâtis, se prononce en ce sens (cour d'appel de Paris arrêts des 8 juillet 1994 et 13 mai 2004) ;
la loi du 2 juillet 2012 n° 1395, qui a modifié notamment l'article 15 de la loi 1329 du 8 janvier 2007, dispose que le syndic dispose d'un délai de deux mois à partir de la tenue de l'assemblée générale pour envoyer les procès-verbaux, la délibération contestée ayant été notifiée le 12 mai 2014 et reçue le 20 mai 2014 ;
il convient d'appliquer cet article 15, selon lequel la réalisation des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui est le cas en l'espèce, nécessite la majorité des copropriétaires présents ou représentés ;
l'opposition des copropriétaires PL., BU., TU. et CH. ne provient pas de raisons techniques mais de raisons financières, la compensation étant jugée très insuffisante compte tenu de la création des nouveaux locaux ;
les inquiétudes du syndicat des copropriétaires pour la solidité de l'immeuble sont injustifiées, le projet détaillé présenté par le cabinet d'architecte C. et le bureau d'études O confirmant la faisabilité de la surélévation de l'immeuble, étant précisé qu'elle a proposé la désignation d'un expert pour déterminer la faisabilité de la surélévation et son absence d'atteinte à la solidité et à l'esthétique de l'immeuble, proposition qui a été rejetée par les copropriétaires ; le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément établissant le contraire, et les photographies du projet montrent que l'esthétique de l'immeuble ne sera pas affectée ;
nonobstant le règlement de copropriété selon lequel les copropriétaires doivent supporter les travaux relatifs à une surélévation sans indemnité, elle a accepté de prendre en charge le coût de la réfection de la toiture (votée le 12 mai 2014), le ravalement de la façade, y compris les persiennes, balustrades et ferronneries, la réfection de la peinture de la cage d'escalier et du hall d'entrée, le reste de la mise aux normes de l'ascenseur et la réfection intérieure de la cabine, ce pour un coût d'environ 300 000 € ;
aucune prescription de son droit de surélévation n'est encourue, l'acquisition ayant été faite le 15 juin 2010, et l'article 2049 du Code civil disposant que le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage ;
la décision de l'assemblée générale du 7 juillet 2014, consistant dans un refus à nouveau d'approuver le projet de surélévation, n'a aucune conséquence sur la présente instance et sur l'intérêt qu'elle a à agir contre la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ; en outre, les copropriétaires se sont prononcés sur la compensation financière très insuffisante et non sur l'autorisation de la surélévation ;
subsidiairement, si le tribunal retenait l'application de l'article 17 de la loi numéro 1329, il devra retenir un abus de majorité car le refus du syndicat des copropriétaires est contraire à l'intérêt de l'immeuble et uniquement destiné à lui nuire, étant observé que la surélévation est mineure car il s'agit d'une simple rehausse du quatrième étage de 1,70 m représentant 3,5 % des charges initiales de la structure, l'esthétique de l'immeuble n'étant absolument pas modifiée ;
le refus du syndicat des copropriétaires est abusif et empêche Madame a. CA. CA. de jouir de sa propriété, elle a été contrainte d'engager des frais pour la défense de ses intérêts, et sollicite la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
⁂
Le syndicat des copropriétaires répond ainsi qu'il suit :
- les demandes sont irrecevables et sans objet, car à la suite de l'assemblée générale du 12 mai 2014, Madame a. CA. CA. a sollicité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin d'annuler la résolution n° 8 de la précédente assemblée, prise à tort sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, et l'approbation du projet de surélévation ; le 7 juillet 2014, la majorité des copropriétaires a décidé de ne pas voter l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014, et nonobstant les précisions apportées par Madame a. CA. CA. et son conseil, l'assemblée générale extraordinaire a refusé d'approuver le projet de surélévation ; cette décision est devenue définitive en l'absence de contestation dans le délai légal ;
- Madame a. CA. CA. a saisi la juridiction des référés, et par ordonnance du 1er avril 2015, le président du tribunal de première instance a dit n'y avoir lieu à référé et a rejeté la demande d'expertise ;
- les lois françaises et monégasques ne sont pas identiques, car la loi française distingue la surélévation par les soins du syndicat et celle à l'initiative d'un copropriétaire, tandis que la loi monégasque ne fait pas de distinction ; étant observé que depuis la loi française du 20 février 2014, un vote à l'unanimité s'impose au syndicat des copropriétaires ;
- le droit de surélévation est susceptible d'avoir disparu au courant des années 1980 par droit de prescription ;
- les considérations relatives au caractère privatif ou commun du droit de surélévation sont indifférentes car les dispositions de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 sont sans ambiguïté en présence de travaux de surélévation en vue de créer de nouveaux locaux privatifs, ce qui est le cas en l'espèce ;
- le refus de ce projet est motivé par les craintes concernant la solidité de l'immeuble (le bureau de contrôle O émet des réserves) et l'esthétique de l'immeuble (le projet modifiant considérablement l'harmonie actuelle de l'immeuble) ;
- les travaux créeront une gêne rédhibitoire aux copropriétaires et notamment à celui résidant au troisième étage ;
- la surélévation entraînera une augmentation des charges de copropriété, et l'ensemble des copropriétaires en supporterait les conséquences financières ;
- Madame a. CA. CA. omet également de dire que la création de nouveaux locaux privatifs aurait pour effet d'augmenter sa quote-part dans les tantièmes des charges de copropriété et de modifier les droits des autres copropriétaires, avec une diminution de leur pouvoir décisionnel au sein des assemblées générales ;
- les motifs de refus sont légitimes, incontestables et sérieux et il n'y a aucun abus de majorité ;
- la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.
II. DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
En premier lieu, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « X » énonce que le droit de surélévation est susceptible d'avoir disparu au courant des années 1980 par droit de prescription. Cependant, il ne précise pas le texte fondant cette fin de non-recevoir, le délai de prescription et les conditions dans lesquelles celle-ci serait acquise. Ce moyen n'est pas sérieusement soutenu, et doit être rejeté.
En second lieu, le défendeur soutient que les demandes sont irrecevables et sans objet, car à la suite de l'assemblée générale du 12 mai 2014, Madame a. CA. CA. a sollicité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin d'annuler la résolution n° 8 de la précédente assemblée, prise à tort sur le fondement de l'article 17 de la loi numéro 1391 du 2 juillet 2012, et l'approbation du projet de surélévation.
Le 7 juillet 2014, la majorité des copropriétaires a en effet décidé de ne pas voter l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014, et nonobstant les précisions apportées par Madame a. CA. CA. et son conseil, l'assemblée générale extraordinaire a refusé d'approuver le projet de surélévation.
Si les décisions prises le 7 juillet 2014 sont effectivement définitives en raison de l'absence de recours, il convient d'observer que :
en premier lieu, la demande d'approbation du projet de surélévation formée le 7 juillet 2014 est différente de celle soumise à l'assemblée générale du 12 mai 2014, en raison de l'augmentation substantielle des contreparties financières proposées ;
en second lieu, le caractère définitif desdites décisions n'emporte aucun effet sur le recours préalablement introduit par Madame CA. CA. à l'encontre de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014, étant au demeurant observé que cette dernière ne se prévaut d'aucun texte au soutien de son moyen d'irrecevabilité.
Dès lors, le tribunal ne saurait à ce jour être considéré comme dessaisi de ce recours, et l'action de Madame CA. CA. doit en conséquence être déclarée recevable.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014.
Les parties s'opposent sur le texte applicable à la demande de Madame CA. CA. de surélévation de la toiture, cette dernière soutenant que l'article 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 s'impose et qu'il convient de s'inspirer de la loi et de la jurisprudence françaises, tandis que le syndicat des copropriétaires de la « X » se prévaut des dispositions de l'article 17 de la même loi.
Au préalable, les observations sur la loi française ne sauraient être prises en considération car seule la loi monégasque n° 1.329 du 8 janvier 2007, invoquée au demeurant par les deux parties, se trouve applicable à l'espèce.
Aux termes de l'article 15 de cette loi, l'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, dans les conditions et aux charges d'indemnités qu'elle détermine, autoriser, aux frais des copropriétaires qui en font la demande, des travaux ou installations affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Aux termes de l'article 17 de cette loi, sont décidés à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, les travaux de surélévation, d'affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs.
Si le projet de Madame CA. CA. tend effectivement à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, il aura également et surtout pour objet des travaux de surélévation, et pour effet de créer de nouveaux locaux privatifs. Il convient de constater que la situation spécifique prévue par les dispositions de l'article 17.1 de la loi du 8 janvier 2007 correspond à la demande de Madame CA. CA., et que celle-ci ne peut à bon droit prétendre à l'application des dispositions de l'article 15 de la loi.
Les exigences de l'article 17 sont donc opposables à Madame CA. CA. et en l'absence de précision du texte, s'imposent autant aux parties privatives qu'aux parties communes.
La demanderesse ne saurait valablement reprocher au syndicat des copropriétaires une atteinte à son droit de propriété car le droit de surélever dont elle a fait l'acquisition n'est pas rendu impossible mais seulement subordonné à la décision de l'assemblée générale rendue à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
Sans devoir examiner les motivations des copropriétaires, la faisabilité de l'opération, ou les incidences relatives à la modification des charges de copropriété, et des quotes-parts dans les tantièmes des charges, il suffit de constater que l'unanimité n'a pas été recueillie dès lors que 2 copropriétaires ont voté contre (à concurrence de 447 tantièmes).
En application de l'article 17 des dispositions de la loi du 8 janvier 2007, la demande d'annulation de Madame CA. CA. de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 doit être rejetée.
Sur l'abus de majorité.
La demanderesse sollicite subsidiairement l'annulation de la résolution tendant au rejet de son projet de surélévation, en raison d'un abus de majorité. Il lui incombe de prouver que la décision de refus ne serait justifiée par aucun motif valable, qu'elle serait étrangère à l'intérêt collectif de la copropriété ou qu'elle n'aurait été prise que dans le but de lui porter préjudice.
Au préalable, il est constant que l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés n'a pas voté en faveur du projet de Madame CA. CA. car deux copropriétaires Messieurs PL. et TU. ont voté contre, ceux-ci représentant 447 tantièmes sur 1000 tantièmes.
Nonobstant la discussion portant sur la compensation financière estimée très insuffisante compte tenu de la création des nouveaux locaux, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le refus de ce projet est motivé par les craintes concernant la solidité et l'esthétique de l'immeuble, par la gêne rédhibitoire qui sera causée pendant les travaux aux copropriétaires et notamment à celui résidant au troisième étage, par l'augmentation des charges de copropriété, et par la modification des tantièmes.
Sur la mise en cause de la solidité de l'immeuble, Madame CA. CA. produit le projet de l'architecte C. selon lequel les zones actuelles situées sous combles vont être rendues en partie habitables avec une surélévation de la toiture de 1,70 m environ, précisant que les solutions techniques projetées permettent une surélévation envisageable et compatible avec l'ouvrage existant, qu'en effet, la toiture sera conçue de manière analogue à l'existant pour avoir le moins d'impact possible sur la structure de l'immeuble et ses fondations, et que l'accroissement de 3,5 % des charges initiales de la structure est acceptable pour les fondations actuelles de l'immeuble.
Cependant, il est justement soutenu que l'avis favorable du bureau de contrôle O du 5 mai 2014 a été émis sous réserve de réaliser des sondages afin de confirmer la faisabilité des modifications structurelles, et de dimensionner des renforts structuraux. De même, dans un avis du 26 mai 2015, la société O a émis un avis favorable sur la faisabilité des travaux sous réserve de la réalisation d'une étude d'exécution établie par un bureau d'études et de la réalisation de sondages afin de confirmer les hypothèses du bureau d'études.
La nécessité de réaliser des sondages préalables pour confirmer les hypothèses du bureau d'études est une réserve sérieuse de la part du bureau de contrôle technique, et ne rend pas certaines la faisabilité de l'opération et l'absence de risque pour la solidité de l'immeuble.
En outre, la demanderesse ne peut sérieusement soutenir que la surélévation envisagée est mineure, s'agissant d'une simple rehausse du quatrième étage de 1,70 m, alors qu'il résulte du projet de l'architecte que cette rehausse entraîne la surélévation des murs périphériques et des murs porteurs intérieurs, avec la création de fenêtres et la création d'une nouvelle toiture.
Enfin, si a. CA. CA. fait valoir à bon droit que désormais, elle propose de prendre en charge plus de 300.000 € de travaux permettant d'améliorer l'immeuble et de compenser la gêne à subir pendant les travaux par les autres copropriétaires, en revanche, elle ne formule aucune proposition relative aux conséquences de la création des nouveaux locaux sur la modification des tantièmes et les répercussions sur les droits des autres copropriétaires, alors que le syndicat des copropriétaires lui a opposé que cela entraînerait une diminution du pouvoir décisionnel de ces derniers.
Sans devoir aborder la discussion portant sur le caractère esthétique de l'immeuble, il résulte de ces observations que le refus d'autoriser le projet a été justement motivé non pour nuire aux intérêts de la demanderesse, mais pour la préservation des intérêts collectifs. En conséquence, il convient de dire qu'aucun abus de majorité ne saurait être constaté, alors au surplus que le refus d'autorisation du projet résulte non d'une position de la majorité des copropriétaires mais de deux copropriétaires minoritaires.
Dès lors, la demande subsidiaire de Madame CA. CA. doit également être rejetée. En conséquence, le refus opposé par le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme abusif et la demande en paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sera également rejetée.
⁂
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice subi du fait de l'action de Madame CA. CA. et sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros doit en conséquence être rejetée.
Il sera condamné aux dépens, en application de l'article 231 du Code de procédure civile.