Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 4 avril 2014, enregistré (n° 2014/000553) ;
Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l. CA., en date des 10 juillet 2014, 10 décembre 2014, 16 avril 2015, 28 juillet 2015 et 11 novembre 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de g. SA. et m. LA. épouse SA., en date des 8 octobre 2014, 29 janvier 2015, 28 mai 2015 et 14 octobre 2015 ;
À l'audience publique du 10 décembre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 4 février 2016 ;
FAITS PROCÉDURE
Par jugement du 18 janvier 2012, Monsieur CA. a été déclaré adjudicataire d'un bien immobilier, composé d'un appartement, d'une cave et d'un parking, situé dans l'immeuble « le Raphaël », quai Jean-Charles Rey à Monaco.
Le 24 avril 2012, il s'est engagé à vendre ce bien à Madame m. SA., celle-ci déclarant intervenir en son nom et au nom d'un tiers désigné jusqu'au moment de la stipulation de contrat définitif, moyennant un prix de 1.875.000 euros. Le promettant acheteur s'engageait à payer la somme de 375.000 euros à la signature de l'accord, et celle de 1.500.000 euros à la signature de l'acte définitif de vente, celui-ci devant être signé le 3 décembre 2012 au plus tard. Il était également convenu un droit de jouissance du bien immobilier concédé à Madame SA. à titre de commodat.
Le 7 janvier 2013, Monsieur CA. et Madame SA. ont signé un avenant aux termes duquel la vente devrait intervenir selon acte reçu par Maître AUREGLIA-CARUSO le 15 janvier 2013.
Le 8 février 2013, Monsieur CA. a signé une nouvelle promesse de vente au bénéfice de Madame m. SA. et Monsieur g. SA., moyennant un prix de 1.875.000 euros. Ce prix était stipulé payable à concurrence de 375.000 euros à la signature de l'accord, de 300.000 euros en trois tranches de 100.000 euros chacune (100.000 euros au moment de la signature de l'accord, 100.000 euros le 20 février 2013 et 100.000 euros le 6 mars 2013), et de 1.200.000 euros à la signature de l'acte définitif de vente. La signature de l'acte définitif de vente était fixée au 10 avril 2013.
Monsieur et Madame SA. ont réglé la somme de 675.000 euros.
La vente n'ayant pas été réalisée, Monsieur CA. a par acte du 29 août 2013, fait assigner en référé Monsieur et Madame SA. à l'effet d'obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.
Par ordonnance en date du 22 janvier 2014, le juge des référés a ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame SA. du bien immobilier situé X à Monaco. Par arrêt du 17 juin 2014, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance déférée.
Par acte du 4 avril 2014, Monsieur et Madame SA. ont fait assigner Monsieur CA. devant le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco à l'effet d'obtenir sa condamnation :
à titre principal, à passer l'acte authentique de vente du bien immobilier, les décisions à intervenir tenant lieu de vente dudit bien à défaut ;
à titre subsidiaire, à leur payer la somme de 700 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
à titre infiniment subsidiaire, à leur restituer la somme de 675 000 euros versée dans le cadre de la promesse de vente ;
en tout état de cause à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le 14 juillet 2014, Monsieur et Madame SA. ont libéré les lieux et remis les clés à l'huissier de justice chargé de procéder à leur expulsion.
Par acte du 12 novembre 2014, Monsieur CA. a vendu à un tiers le bien litigieux, ladite vente ayant été transcrite à la Conservation des Hypothèques le 20 novembre 2014.
En l'état de cette vente, Monsieur et Madame SA. ont retiré leur demande principale tendant à voir déclarer les parties tenues de passer devant notaire l'acte authentique de vente du bien immobilier.
Sur le fondement de l'article 997 du Code civil, ils sollicitent la condamnation de Monsieur CA. à leur payer la somme de 700.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation à titre de dommages-intérêts.
Ils exposent avoir exécuté leur obligation de payer la somme de 675.000 euros, tandis que Monsieur CA. n'a pas satisfait à son obligation de signer l'acte authentique de vente et de délivrer la chose.
En effet :
le bien devait être libre de toute inscription, Monsieur CA. n'ignorant pas que leur banque refusait de financer l'acquisition d'un bien s'il était grevé, et l'acte n'a pas pu être régularisé le 10 avril 2013, en raison de l'existence d'une hypothèque résiduelle au profit de la SA A pour un montant de 56.997,20 euros ;
le 2 mai 2013, Monsieur CA. les a sommés de se conformer aux engagements pris dans la promesse de vente du 8 février 2013, son refus de passer l'acte signifié les 19 et 30 avril 2013 étant donc caduque ;
le 10 février 2014, Maître AUREGLIA-CARUSO leur a confirmé la mainlevée de l'hypothèque et le 18 février 2014, leur a transmis une copie du certificat de radiation de l'inscription de renouvellement du privilège immobilier prise le 19 avril 2005 ;
Monsieur et Madame SA. demandent subsidiairement la restitution de la somme versée par eux, soit 675.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2013, car l'absence de signature de l'acte définitif au 10 avril 2013 ne leur est pas imputable. Ils ajoutent que la vente du bien ne pourra jamais être réalisée en l'état de la vente du 12 novembre 2014.
Ils sollicitent en outre :
- d'une part, la condamnation de Monsieur CA. à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts (50.000 euros au titre du préjudice moral, 50.000 euros en raison de son manquement à l'obligation de loyauté et de fidélité et 50.000 euros au titre de leur préjudice financier),
- d'autre part, l'exécution provisoire de la décision.
Monsieur CA. conclut à la caducité de la promesse de vente du 8 février 2013 du fait des agissements des époux SA. et fait valoir que :
la date-butoir de signature de l'acte authentique était le 10 avril 2013, reportée au 12 avril 2013 ; la non obtention d'un prêt est inopérante car la promesse de vente du 8 février 2013 ne contient aucune condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier, ni à la mainlevée de l'hypothèque ;
Monsieur et Madame SA. sont de mauvaise foi et n'ont eu de cesse de tergiverser pour se soustraire à leurs obligations d'acquérir le bien ; sans raison, ils ne se sont pas présentés pour signer l'acte de vente à plusieurs reprises les 15 janvier, 12 avril et 16 juillet 2013, malgré une sommation du 2 mai 2013 de se conformer à leurs engagements ; étant de mauvaise foi, ils ne sauraient demander le remboursement de la somme de 675.000 euros qui, aux termes de l'article 8 de la promesse de vente, peut être retenue par le vendeur ;
Monsieur et Madame SA. prétextent l'absence de mainlevée de l'hypothèque prise par la société A, alors qu'elle a été inscrite dans le cadre d'un prêt immobilier consenti à la SCI B représentée par Monsieur SA. ; ils étaient informés que l'hypothèque était non causée, la société F ayant confirmé que le prêt avait été intégralement remboursé le 20 mars 2008 ;
par jugement du 18 janvier 2012, la SAM C a poursuivi la vente de ce bien à l'encontre de la société B prise en la personne de son gérant Monsieur g. SA., et Madame m. SA. a fait une folle enchère ;
aux termes d'une jurisprudence constante des juridictions monégasques (la jurisprudence française n'ayant pas vocation à s'appliquer), la promesse de vente d'un immeuble ne vaut pas vente dans la mesure où elle ne produit ses effets que lors de la passation de l'acte authentique (articles 1426, alinéa 2 et 1432, alinéa 2 du Code civil) ; l'article 4 de la promesse de vente du 8 février 2013 stipule expressément le caractère péremptoire et essentiel de la date-butoir de signature de l'acte de vente dans l'intérêt du promettant vendeur, l'intention des parties étant de considérer la promesse de vente non comme un acte de vente mais comme un précontrat à l'acte définitif ;
alors qu'il souhaitait vendre le bien immobilier qui constituait pour lui un investissement, il s'est trouvé en difficulté financière du fait du retard des époux SA. à acquérir le bien pendant plus de deux ans; ces difficultés financières sont attestées par les découverts consentis par sa banque à hauteur des sommes de 400.000 euros, puis de 3.100.000 euros et enfin de 800.000 euros en janvier 2014, ce au taux Euribor à trois mois plus 1 % ;
il est le seul à avoir subi un préjudice pour n'avoir pu disposer de sa propriété pendant plus de deux ans (article 17 de la déclaration universelle des droits de l'homme aux termes duquel nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété, et article 438 du Code civil) ; de plus, l'appartement a été rendu en très mauvais état ;
Monsieur CA. réclame reconventionnellement la condamnation des époux SA. conjointement et solidairement à lui payer sous le bénéfice de l'exécution provisoire les sommes de :
100.200 euros arrêtée au 14 juillet 2014 à titre d'indemnité d'occupation (200 x 501 jours) ; en effet, la promesse de vente stipulait une jouissance du bien immobilier à titre de commodat jusqu'au 10 avril 2013, et le paiement d'une indemnité d'occupation de 200 euros par jour du 1er février au 10 avril 2013 ; il a obtenu leur expulsion mais ils se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 juillet 2014 sans verser la moindre somme,
20.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et de la nécessité de recourir à un avocat.
Monsieur et Madame SA. s'opposent à la demande reconventionnelle de Monsieur CA. en faisant valoir que :
l'indemnité d'occupation stipulée à l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013 (200 euros par jour) n'a été prévue que pour la période du 1er février au 10 avril 2013, soit 38 jours ; la cour d'appel a le 17 juin 2014 dans son arrêt, retenu qu'il n'y avait pas eu de prorogation conventionnelle du commodat au-delà du 10 avril 2013 ;
ce dernier ne justifie pas des travaux de réfection de l'appartement qu'il prétend avoir effectués à hauteur de la somme de 55.000 euros, alors qu'en 2012, ils ont fait appel à lui par l'intermédiaire d'une société E et que ces travaux ont été mal réalisés; l'attestation de l'agent immobilier selon lequel le bien était en mauvais état ne peut être retenue après des travaux d'un montant de 50.438 euros HT ; Monsieur CA. ne précise pas le prix de la vente de l'appartement et l'ayant acquis au prix de 1.501.500 euros, il a nécessairement effectué une plus-value importante ;
la procédure ayant été générée par son attitude, Monsieur CA. ne peut prétendre à l'octroi de dommages et intérêts.
SUR CE,
Il convient de constater au préalable que Monsieur et Madame SA. ont renoncé à leur demande de régularisation forcée de l'acte authentique en l'état de la vente qui a eu lieu le 12 novembre 2014.
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Sur la demande principale en paiement de la somme de 700.000 euros à titre de dommages-intérêts :
Aux termes des dispositions de l'article 997 du Code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur.
Monsieur et Madame SA. exposent avoir exécuté leur obligation de payer la somme de 675.000 euros, tandis que Monsieur CA. n'a pas satisfait à son obligation de signer l'acte authentique de vente et de délivrer la chose.
Il convient dès lors de déterminer à quelle partie l'absence de régularisation de la vente est imputable.
Pour soutenir que la vente a été rendue impossible du fait de Monsieur CA., Monsieur et Madame SA. font valoir que l'obtention du prêt par la banque n'était pas possible en raison de la présence d'une inscription grevant le bien immobilier.
Il est en effet constant qu'une hypothèque conventionnelle était jusqu'au 14 février 2014, inscrite au profit de la SA A, sur le bien immobilier concerné.
Cependant, Monsieur CA. soutient à bon droit que la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition suspensive tenant ni à l'obtention d'un prêt, ni à l'absence d'inscription grevant le bien. Au demeurant, l'existence de cette inscription au jour de la passation de l'acte authentique ne constituait pas un obstacle à la vente. Par ailleurs, Monsieur SA. en sa qualité de gérant de la SCI B savait que le prêt au titre duquel l'hypothèque avait été inscrite, avait été intégralement remboursé le 19 juillet 2006 ; en effet, une attestation en ce sens lui avait été adressée par la société F le 20 mars 2008.
Par suite, Monsieur et Madame SA. ne sont pas fondés à opposer à Monsieur CA. l'inexécution de son obligation. Au contraire, il résulte d'un courrier de Me AUREGLIA-CARUSO du 17 juillet 2013 qu'il était présent pour signer l'acte les 15 janvier et 12 avril 2013 alors que les demandeurs ne se sont pas présentés. Par la suite, Monsieur CA. leur a fait sommation de se conformer à leurs engagements le 2 mai 2013, et a accepté de fixer une dernière date au 16 juillet 2013. Le courrier précité du notaire confirme que bien qu'ayant rendez-vous le 16 courant à 15 heures, Monsieur et Madame SA. ne se sont de nouveau pas présentés.
La non passation de l'acte authentique résultant de la carence des demandeurs à venir le signer et non d'une inexécution par Monsieur CA. de ses obligations, leur demande fondée sur les dispositions de l'article 997 du Code civil doit en conséquence être rejetée.
Sur la demande de remboursement par Monsieur CA. de la somme de 675.000 euros :
Il résulte de l'article 4 de la promesse de vente du 8 février 2013, que le caractère péremptoire et essentiel de la date-butoir de signature de l'acte de vente a été convenu par les parties dans l'intérêt du promettant vendeur et qu'à l'échéance du délai, ledit promettant vendeur aurait le droit de conserver de manière définitive, sur simple notification écrite préalable, la somme versée à titre d'arrhes de confirmation et d'acompte sur le prix à titre de dédommagement pour le non-respect dudit délai.
De même, selon l'article 8 du même acte, il était convenu que la somme de 675.000 euros serait retenue définitivement et irrévocablement acquise en faveur du promettant vendeur si l'acte définitif de vente n'était pas signé dans les délais impartis, les parties confirmant et rappelant que la date d'échéance était fixée au 10 avril 2013.
Il est acquis que du fait de Monsieur et Madame SA., l'acte authentique de vente n'a pu être signé le 10 avril 2013 ni même postérieurement le 16 juillet 2013, date à laquelle Monsieur CA. avait accepté de repousser la date de signature.
Le 24 mars 2014, ce dernier s'est conformé aux exigences énoncées à l'article 4 de la promesse de vente, en signifiant par acte d'huissier à Monsieur et Madame SA. qu'il entendait se prévaloir de la disposition lui permettant de conserver de manière définitive la somme versée à titre d'arrhes de confirmation et d'acompte sur le prix à titre de dédommagement pour non-respect du délai.
En conséquence, Monsieur CA. est fondé à conserver la somme de 675.000 euros et la demande de remboursement de Monsieur et Madame SA. doit être rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts complémentaires :
Les demandes principale et subsidiaire de Monsieur et Madame SA. ayant été rejetées, ceux-ci ne peuvent prétendre à l'allocation de dommages et intérêts.
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MONSIEUR CA.
Monsieur CA. réclame reconventionnellement la condamnation conjointe et solidaire des époux SA. à lui payer la somme de 100 200 euros arrêtée au 14 juillet 2014 à titre d'indemnité d'occupation (200 x 501 jours), ainsi que celle de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de celui résultant de la nécessité de recourir à un avocat, ce avec exécution provisoire ;
S'il évoque dans ses conclusions les travaux de réfection qu'il a fait effectuer dans l'appartement, objet du présent litige, il ne formule toutefois aucune demande à ce titre.
Sur l'indemnité d'occupation :
La promesse de vente du 8 février 2013 stipule que le promettant acquéreur versera au promettant vendeur à titre d'indemnité pour l'occupation des lieux un montant de 200 euros par jour à partir du 1er février 2013 jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif qui devra intervenir au plus tard le 10 avril 2013.
La commune intention des parties était ainsi de prévoir une indemnité d'occupation pour la période précédant le transfert de propriété, qui n'a en réalité pas eu lieu du fait de Monsieur et Madame SA..
Ceux-ci sont donc redevables envers Monsieur CA. d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er février 2013 au 14 juillet 2014, date à laquelle ils ont libéré les lieux comportant au total 529 jours.
Le Tribunal ne pouvant toutefois statuer ultra petita, il sera alloué à Monsieur CA. la somme de 100.200 euros correspondant à 501 jours d'occupation réclamée par ces soins.
Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral et des frais d'avocats :
Monsieur CA. ne justifiant pas avoir subi un tel préjudice, la demande qu'il formule à ce titre sera rejetée.
Les conditions exigées par les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile n'étant pas réunies, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'exécution provisoire.