Tribunal de première instance, 16 juin 2016, Mme ch. de CA. épouse TO. c/ Mme ma. BO.

Cour d'appel de Monaco · 16 mars 2015— reformation

• dire que Madame ch. DE CA. épouse TO. ne dispose d'aucun principe certain de créance à son encontre et la débouter de toutes ses demandes ;
• prononcer la mainlevée immédiate de la saisie- arrêt pratiquée le 16 mars 2015 entre les mains de la société D ;
• condamner Madame ch. DE CA. épouse TO. à titre reconventionnel à lui verser la somme de 59.910 euros au titre du préjudice résultant du trouble causé à sa jouissance paisible des lieux, la somme de 10.298,79 euros au titre du préjudice économique subi et la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral et ce avec intérêts au taux légal ; Elle fait valoir à l'appui de ses prétentions :
• que de nombreux désordres affectent l'appartement dont elle est locataire depuis le début des années 2000 (chauffage hors d'usage, installation électrique non conforme, garde-corps non réglementaire sur la terrasse, dysfonctionnement du volet roulant de la chambre notamment) ;
• qu'il appartenait à la bailleresse de faire procéder à la réalisation des travaux de nature à mettre un terme aux désordres ;
• qu'elle a été contrainte de faire poser elle-même une clôture sur la terrasse afin d'assurer sa sécurité et celle de ses invités, ainsi que d'assurer son chauffage l'hiver et climatisation l'été, par l'installation de deux pompes à chaleur réversibles en façade de l'immeuble ;
• qu'à la suite de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble en mai 2014, la clôture a été enlevée, de même que son installation lui permettant de se chauffer ; qu'elle a dès lors été privée de l'usage de sa terrasse, ainsi que de chauffage ;
• que si elle a procédé au règlement sans retard des loyers et charges du 1er avril 1994 au 30 septembre 2014 inclus, elle était en droit de suspendre leur versement postérieurement, compte tenu des manquements contractuels particulièrement importants de la bailleresse à ses obligations prévues aux articles 1559 et 1560 du Code Civil ;
• que devant la carence de Madame ch. DE CA. épouse TO., elle a pris l'initiative, après lui avoir adressé une mise en demeure, de verser tous les mois les loyers dont elle est redevable à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public K dans l'attente de la réalisation des travaux, démontrant ainsi qu'elle n'entend pas se soustraire à ses obligations ;
• que le comportement fautif de Madame ch. DE CA. épouse TO. l'a privée de la jouissance paisible de l'appartement loué et qu'elle doit être indemnisée à ce titre (soit 7 mois pour sécuriser la terrasse, 11 mois sans chauffage, 8 années d'utilisation d'un volet roulant défectueux dans la chambre et une installation électrique hors norme durant l'ensemble du bail) ;
• que sa bailleresse doit lui restituer les frais de commission indûment versé à Mme TA., représentante de la bailleresse, s'agissant d'une personne n'ayant pas la qualité d'agent immobilier ;
• qu'elle doit également lui restituer le montant du dépôt de garantie versé à l'origine du bail, aucune dégradation locative ne pouvant lui être imputée ; -qu'elle doit lui rembourser les frais engendrés par la saisie-arrêt ainsi que l'ensemble des frais de justice qu'elle a dû exposer ;
• qu'elle doit enfin l'indemniser du préjudice moral causé, la carence de la bailleresse l'ayant contrainte à quitter l'appartement et à retourner vivre chez sa mère à l'âge de 57 ans, sans pouvoir se reloger en principauté en raison du coût prohibitif des logements. Madame ch. DE CA. épouse TO. sollicite pour sa part :
• la condamnation de Madame ma. BO. à lui verser la somme de 9.013 euros au titre des loyers et charges échus au 3 mars 2015, ainsi que sa condamnation à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
• que soit ordonnée la validation de la saisie- arrêt diligentée le 16 mars 2015 et la libération de l'intégralité des sommes détenues sur les compte de la société D entre ses mains ; Elle soutient :
• qu'à la date du 3 mars 2015 ma. BO. lui était redevable de la somme de 9.013,00 euros comprenant les loyers et provision pour charges échus du 1er octobre 2014 au 31 mars 2015, ainsi qu'un solde de charges locatives réelles pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013 ;
• que l'exception d'inexécution invoquée par la locataire ne peut être admise que lorsque celle-ci, du fait du manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de jouissance paisible, s'est trouvée dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux ;
• que tel n'est pas le cas en l'espèce et Madame ma. BO. ne peut valablement invoquer l'exception d'inexécution pour solliciter la mainlevée de la saisie-arrêt portant sur les sommes dues au titre des loyers ;
• que la consignation effectuée entre les mains de l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public K par ma. BO. ne revêt en tout état de cause aucun caractère libératoire faute de satisfaire aux conditions exigées par les articles 743 à 746 du Code de Procédure Civile ;
• qu'elle conteste formellement tout manquement dans l'exécution du bail ;
• que le chauffage a toujours fonctionné, mais que Madame ma. BO. ne l'a pas utilisé car elle a fait installer un système de chauffage/climatisation sans autorisation, au moyen de percement dans les murs de façade ;
• que les parties étaient en bonne entente jusqu'à ce que soient réalisés des travaux de ravalement de l'immeuble obligeant la locataire à procéder à l'enlèvement de son installation en mai 2014 ;
• que Madame ma. BO. ne s'est jamais plainte en 20 années d'occupation du fonctionnement défectueux de l'électricité ou du chauffage, que si l'installation était ancienne elle n'était pas pour autant dangereuse ;
• que dès qu'elle a été informée de l'absence de conformité des gardes corps de la terrasse et du système électrique, ainsi que du fonctionnement défectueux du volet roulant dans la chambre, elle a mandaté des entrepreneurs pour établir des devis dans le but d'effectuer des travaux ;
• que Madame ma. BO. a cependant fait obstruction à l'intervention des entrepreneurs, arguant des dérangements occasionnés par les travaux et que certains n'entre eux n'ont pu être réalisés que tardivement pour ce motif ;
• que la locataire doit être déboutée de sa demande d'indemnité pour préjudice de jouissance ;
• qu'il n'y a pas lieu de déduire le montant du dépôt de garantie versé car il résulte du procès-verbal d'état de sortie des lieux du 31 mars 2015, que de nombreuses dégradations sont imputables à la locataire ;
• qu'elle n'est nullement concernée par une commission due à Mme TA. ;
• qu'elle ne lui appartient pas de prendre en charge les frais de justice de Madame ma. BO., étant précisé que cette dernière a été déboutée de sa procédure de référé-rétractation ;
• qu'elle a été contrainte de procéder à une saisie-arrêt en raison de la carence de la locataire et que celle-ci ne démontre ne démontre aucun préjudice moral. SUR CE,
• sur le paiement des loyers et charges : Madame ch. DE CA. épouse TO. sollicite la condamnation de Madame ma. BO. à lui verser la somme de 9.013,00 euros arrêtée au 3 mars 2015 se décomposant ainsi : 8.112 euros représentant les loyers échus du 1er octobre 2014 au 31 mars 2015 (1.352 x 6), 480 euros représentant la provision sur charges afférente à la même période (80 x 6), 421 euros représentant un solde de charges locatives réelles pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013 ; Il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont signé un bail d'habitation en date du 28 mars 1994 portant sur un appartement situé au 7ème étage de la Résidence Y, X2 à Monaco ayant pris effet le 1er avril 1994, qui mettent à la charge de ma. BO. le paiement d'un loyer mensuel révisable mensuellement en fonction de l'évolution de l'indice de la construction, initialement fixé à 6.100 francs et que Madame ch. DE CA. épouse TO. a donné congé à Madame ma. BO. sans offre de renouvellement le 23 décembre 2014 pour l'échéance du 31 mars 2015. Il n'est pas contesté que Madame ma. BO. a cessé de procéder au règlement du loyer et des provisions pour charges du bail, à compter du 1er octobre 2014. Elle a d'ailleurs reconnu le principe de sa créance en procédant de sa propre initiative à la consignation de la somme de 6 x 1.432 euros, soit 8.592 euros, à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public K. Reste la somme de 421,00 euros réclamée par ch. DE CA. épouse TO. à titre de charges réelles afférentes aux années 2009 et 2011 à 2013, laquelle est intégralement justifiée par les pièces produites aux débats (cf décompte détaillé de charges de copropriété émanant du syndic Cabinet BE.) En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande et de dire que Madame ma. BO. doit à Madame ch. DE CA. épouse TO. de la somme 9.013 euros à la date du 3 mars 2015.
• sur la validation de la saisie-arrêt et sur l'exception d'inexécution : Pour prétendre à la mainlevée de la saisie-arrêt diligentée le 13 mars 2015, ma. BO. se prévaut des manquements de la bailleresse aux obligations d'entretien et de jouissance paisible de la chose louée qui lui étaient imposées, tant par le bail que par les dispositions de l'article 1559 du Code Civil, et oppose à cette dernière l'exception d'inexécution. Cependant, pour que le locataire puisse se prévaloir d'une exception d'inexécution le dispensant de payer le loyer, il lui appartient de rapporter la preuve d'une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués. Or en l'espèce, les désordres allégués portent sur la pose d'une rambarde supplémentaire sur la terrasse, le changement d'un volet roulant dans la chambre, la mise aux normes de l'électricité ainsi que sur le fonctionnement du chauffage dont il est contesté qu'il dysfonctionnerait. Il n'est donc nullement démontré ni-même soutenu que l'appartement, objet du bail conclu entre les parties, était inhabitable ou impropre à la location, étant précisé que Madame ma. BO. l'a occupé durant 20 années sans mettre en demeure la propriétaire d'effectuer lesdits travaux. L'absence de réalisation immédiate des travaux dans la période suivant l'été 2014 par Mme ch. DE CA. épouse TO. n'autorisait donc pas Mme ma. BO. à suspendre de manière unilatérale le paiement des loyers dus à sa bailleresse, ni même à procéder à leur versement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public K, sans avoir obtenu d'autorisation judiciaire. À ce titre, il convient de souligner que la consignation des loyers n'est pas libératoire car Madame ma. BO. n'a jamais signifié à Madame ch. DE CA. épouse TO. d'avertissement conformément à l'article 746 du Code de procédure civile, pas plus qu'elle ne lui a signifié d'offre de paiement et consignation, ni encore signifié le récépissé du dépôt des sommes à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public K conformément aux articles 743 à 745 du code de procédure civile. Dès lors Madame ma. BO. devait régler les loyers et charges aux termes convenus par le contrat de bail et Madame ch. DE CA. épouse TO. était fondée à faire pratiquer une saisie-arrêt pour les sommes impayées à ce titre. En conséquence, il convient de rejeter la demande de mainlevée de la saisie-arrêt formée par la locataire. Sur les demandes reconventionnelles Sur l'indemnisation du trouble de jouissance : Il ressort du rapport établi par le cabinet P le 18 février 2015 que le système de chauffage par convecteur électrique était vétuste et que l'installation électrique n'était plus aux normes, ce qui est confirmé par le constat d'huissier établi par Maître Claire NOTARI le 13 mars 2015. De même, il résulte du rapport de la direction de l'urbanisme de Monaco (DPUM) en date du 15 décembre 2014 que les rambardes de la terrasse ne présentaient pas la hauteur réglementaire. Enfin, il n'est pas contesté que le volet roulant de la chambre ne fonctionnait plus. Cependant, Madame ma. BO. ne peut valablement réclamer à sa bailleresse des dommages et intérêts pour l'indemniser du préjudice de jouissance depuis la signature du bail, puisqu'il est constant que la locataire a fait installer un système de pompe à chaleur réversible pour se chauffer pendant plus de 20 années ainsi qu'une clôture édifiée sur sa terrasse lui permettant parfaitement de l'occuper et ce sans se plaindre, ni aviser sa propriétaire, ni solliciter la réalisation de travaux. A ce titre, le courrier du 31 juin 2002 adressé au syndic Cabinet R ne constitue nullement un courrier de mise en demeure d'effectuer des travaux sur le garde-corps de la terrasse. De même, les échanges de courriers avec Mme TA., représentant la bailleresse (courrier du 21 novembre 2006 et courrier du 27 avril 2009) évoquent certes le dysfonctionnement du volet roulant, mais montrent que Mme BO. s'était engagée à transmettre un devis à la propriétaire, ce qu'elle n'a jamais fait. Ce n'est qu'au mois de mai 2014, date à laquelle la pompe à chaleur et la clôture ont dû être enlevées à la suite du ravalement de la façade de l'immeuble, qu'elle a sollicité l'exécution de travaux auprès de la mandataire de la bailleresse. Pour autant, il résulte de l'attestation de M. m. HA. à l'enseigne Y1 que Mme TO. avait accepté son devis dès l'été 2014 pour faire réaliser les travaux d'électricité dans l'appartement, qu'il était également convenu qu'il prenne les métrés pour les travaux sur la rambarde de la terrasse et le volet roulant, que Mme BO. lui a cependant refusé l'accès à l'appartement car elle ne voulait pas être dérangée, prétextant travailler de nuit, que malgré sa proposition d'effectuer les travaux l'après-midi seulement avec des ouvriers supplémentaires, elle a continué à lui refuser l'accès, de sorte qu'il n'a pu faire le travail que lorsqu'elle a quitté les lieux. Ainsi, il apparaît que Mme BO. a concouru à son propre préjudice et ne peut pas plus réclamer l'indemnisation d'un préjudice de jouissance. Dès lors, ses demandes formées à ce titre seront rejetées. Sur l'indemnisation du préjudice économique :
• sur le remboursement du dépôt de garantie : Il n'est pas contesté que Madame ma. BO. a versé une somme de 1.830 euros à titre de dépôt de garantie. Aux termes de la clause du bail liant les parties intitulée « dépôt de garantie » il est expressément prévu que : « La caution de garantie sert à garantir le bailleur des dégradations éventuelles commises par le preneur de par sa faute ou sans sa faute, ainsi que les éventuels impôts et taxes dus par le preneur. Elle ne saurait en aucun cas servir au paiement des loyers précédant l'expiration du bail, que cette expiration soit le fait du bailleur ou du preneur ». Le dépôt de garantie ne peut donc s'imputer sur le montant des loyers dus par Madame ma. BO.. Pour s'opposer à sa restitution, Madame ch. DE CA. épouse TO. fait également valoir l'existence de nombreux désordres constatés lors de la sortie des lieux ayant nécessité des frais de réfection à hauteur de 13.000 euros TTC (cf devis de Monsieur CAS.). Cependant, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée versé aux débats établi le 28 mars 1994 (mentionnant un appartement en état d'usage et nullement neuf) et l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par Maître GRIMAUD- PALMERO suivant procès-verbal du 30/03/2015 ne fait pas apparaître de dégradations excédant la vétusté normale durant 20 années d'habitation. En outre, il ne peut être mis à la charge de la locataire le coût de la remise à neuf du logement avec notamment la peinture de l'ensemble de l'appartement, le remplacement du plan de travail, des appareils électroménagers, le changement du cumulus et encastrement des câbles électriques, étant précisé que certains postes de réfection incombent au propriétaire. En conséquence, il y a lieu de dire que Madame ch. DE CA. épouse TO. devra restituer à Madame ma. BO. la somme de 1.830 euros versée au titre du dépôt de garantie.
• sur le remboursement de la commission d'agence de Mme TA. : Madame ma. BO. explique avoir versé, suivant chèque du 22 mars 1994, une commission d'un montant de 930 euros à Mme TA., dont elle aurait appris en 2014, qu'elle n'aurait pas la qualité d'agent immobilier mais serait simplement l'amie de la bailleresse. Ce différend n'intéresse pas Madame ch. DE CA. épouse TO., étant précisé que la matérialité du chèque tiré il y a plus de 20 années et le motif de son versement ne sont nullement démontrés. Madame ma. BO. sera déboutée de sa demande formée à l'encontre de sa bailleresse à ce titre.
• sur les frais bancaires pour l'exécution de la saisie : La saisie-arrêt étant parfaitement justifiée, Madame ma. BO. sera déboutée de sa demande de remboursement de frais bancaires y afférents.
• sur les autres frais de défense en justice : Madame ma. BO. demande la condamnation de sa bailleresse à payer les frais engagés près de la société P, de Maître NOTARI, de son avocat ainsi que les frais d'huissier (référé). Il n'y a pas lieu de faire supporter à Madame ch. DE CA. épouse TO. les frais de justice engagés par Madame ma. BO., ni pour la procédure de référé, ni pour la présente instance à l'issue desquelles elle a principalement succombé. Sur l'indemnisation du préjudice moral : Il ressort de l'historique des courriers et échanges d'e-mail entre les parties que Madame ma. BO. a occupé l'appartement durant plus de 20 années et ne s'est montrée réellement insatisfaite que lorsque la copropriété a fait enlever en mai 2014 le système de pompe à chaleur réversible ainsi que de la clôture de la terrasse qu'elle avait installés. Elle a alors réclamé avec insistance à sa bailleresse la réalisation de travaux qu'elle n'a pas permis, en raison de ses exigences, de faire réaliser rapidement, malgré la bonne volonté de sa propriétaire. Madame ma. BO. a alors généré son propre préjudice en suspendant unilatéralement le paiement des loyers et charges, ce qui a légitimement conduit la propriétaire à ne pas renouveler le bail. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame ch. DE CA. épouse TO. pour résistance abusive : Les demandes ayant fait l'objet de discussion et Madame ch. DE CA. épouse TO. ne démontrant pas que la résistance de Madame ma. BO. a dégénéré en abus de droit, il n'y a pas lieu de condamner la défenderesse au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Madame ch. DE CA. épouse TO. sera déboutée de sa demande formée à ce titre. Sur les dépens : Les dépens seront supportés par Madame ma. BO., partie ayant principalement succombé.