Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 29 juillet 2014, enregistré (n° 2015/000033) ;
Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 12 novembre 2015 ayant ordonné la réouverture des débats à l'audience du mercredi 13 janvier 2016 à 9h pour recueillir les explications des parties sur la nature de la responsabilité contractuelle ou délictuelle des défendeurs ;
Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SARL A, en date du 13 janvier 2016 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de M. m. MA. et la « B », en date du 20 avril 2016 ;
À l'audience publique du 2 juin 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 20 septembre 2016 ;
FAITS ET PROCÉDURE :
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par exploit d'huissier délivré le 29 juillet 2014, l'agence immobilière SARL A a fait assigner m. MA. et la société civile immobilière B en paiement de la somme principale de 200.000 euros, à titre d'honoraires, sur le fondement de l'article 989 du Code civil et de l'article 12 de la loi n° 1.252 relative aux agents immobiliers, ainsi que de la somme accessoire de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement avant dire droit du 12 novembre 2015, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé du litige, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur la responsabilité contractuelle et/ou délictuelle des défendeurs.
Les parties ont conclu les 13 janvier et 20 avril 2016.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Dans le dernier état de ses écritures, la SARL A maintient l'intégralité de ses prétentions.
Elle réclame le paiement de la somme principale de 200.000 euros :
à titre principal sur le fondement de la responsabilité délictuelle de m. MA. et de la société B;
à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de m. MA..
À l'appui de ses demandes, elle expose que :
par mandat tacite, elle s'est vue confier la vente d'un appartement trois-pièces avec cave et deux parkings, sis à Monaco, X1 ;
le 25 novembre 2013, elle a fait visiter le bien à m. MA., lequel a signé le même jour un bon de commission d'un montant de 200 000 euros et a formulé une offre d'achat au prix de 6.000.000 d'euros ;
le vendeur a décliné cette offre et formulé une contre-offre au prix de 6.500.000 euros ;
plusieurs mois plus tard, l'agence A a appris qu'au travers d'une SCI dénommée « B », dont il est l'actionnaire majoritaire, m. MA. s'était finalement porté acquéreur du bien immobilier litigieux auprès de la société de droit panaméen « C », au prix de 6.500.000 euros, suivant acte reçu le 18 mars 2014 par Maître AUREGLIA-CARUSO, notaire à Monaco ;
par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mai 2014, la SARL A a mis m. MA. en demeure de lui régler sa commission d'un montant de 200.000 euros ;
par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2014, le conseil de la SARL A a mis m. MA. en demeure de régler ladite commission ;
ces deux mises en demeure sont demeurées infructueuses.
La SARL A fait valoir que :
À titre principal :
l'article 1229 du Code civil, équivalent de l'article 1382 du Code civil français, dispose que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;
la jurisprudence française admet que même en l'absence de mandat, l'agent immobilier dispose sur ce fondement d'un recours contre l'acquéreur, à condition de prouver :
la faute de celui-ci, constituée par des manœuvres frauduleuses,
son préjudice, caractérisé par la perte de sa commission,
le lien de causalité ;
l'Assemblée plénière de la Cour de cassation l'a ainsi admis, par arrêt du 9 mai 2008, dans une espèce où un couple s'était présenté à l'agent immobilier sous un faux nom pour visiter un appartement et s'était ensuite rapproché du vendeur pour acquérir directement le bien auprès de lui, sans s'acquitter de la commission d'agence ;
en l'espèce, les manœuvres frauduleuses sont caractérisées par les éléments suivants :
à la suite de son offre d'achat déclinée par le vendeur, m. MA. ne s'est plus manifesté auprès de l'agence immobilière ;
par acte sous seing privé du 24 janvier 2014, soit deux mois seulement après l'offre d'achat susmentionnée et deux mois avant l'acte authentique d'acquisition, il a créé la société civile particulière B, dont il détient 199 parts sur 200 ;
que la société B, acquéreur du bien, ne pouvait ignorer le droit à rémunération de l'agent immobilier puisque m. MA., qui avait précédemment signé le bon de commission, en est le principal associé ;
c'est donc dans le but délibéré d'échapper au paiement de la commission d'agence, que m. MA. a entendu se dissimuler derrière une société constituée pour les besoins de l'acquisition litigieuse ;
un tel stratagème caractérise des manœuvres constitutives d'une faute délictuelle ;
ce faisant, les parties défenderesses ont privé la SARL A de la commission à laquelle elle pouvait prétendre, soit la somme de 200 000 euros ;
or cette commission était à la charge de l'acquéreur, ainsi que le démontre la signature du bon de commission en date du 25 novembre 2013 et les manoeuvres décrites ci-dessus ont eu pour effet de faire échapper m. MA. à son paiement ;
À titre subsidiaire :
l'article 989 du Code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ;
en signant l'offre d'achat du 25 novembre 2013, m. MA. a expressément reconnu avoir visité le bien litigieux par l'intermédiaire de l'agence immobilière A et lui devoir une commission en cas d'achat, et ce dans les termes suivants :
« Je reconnais avoir visité ces biens grâce à l'intervention de l'agence A, les trouver à mon entière satisfaction et les accepter dans leur ensemble, sans avoir à prétendre des réclamations non mentionnées dans la présente offre.
Le prix principal de mon offre est de 6 000 000 d'euros net propriétaire, la commission de l'agence A restant à ma charge exclusive » ;
aux termes du bon de commission qu'il a par ailleurs signé le même jour, m. MA. s'est engagé à verser à la SARL A la somme forfaitaire de 200.000 euros TTC représentant le montant des honoraires relatifs à la vente du bien ;
l'acte authentique de vente signé devant notaire le 18 mars 2014 matérialise l'accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente initialement confiée à l'agence A est parfaite et lui ouvre droit au paiement de sa commission ;
sans son intervention, la vente n'aurait en effet jamais eu lieu ;
l'offre d'achat et le bon de commission signés le 25 novembre 2013 constituent la preuve de ce que l'agent immobilier a joué un rôle d'entremise actif ayant permis la rencontre acheteur/vendeur et par suite, la réalisation de la transaction.
En défense, m. MA. et la société B concluent au rejet de l'intégralité des prétentions adverses et sollicitent chacun reconventionnellement l'allocation d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Ils demandent en outre le rejet des débats des pièces adverses n° 6, 7 et 8.
Ils soutiennent que :
alors que le propriétaire du bien immobilier était la société C, il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats que celle-ci aurait confié un mandat de vente, même tacite à l'agence immobilière A ;
c'est en vain que cette dernière verse aux débats des documents signés par un individu se nommant a. VI., en soutenant qu'il serait le bénéficiaire économique de la société R, sans toutefois en rapporter la preuve et sans non plus établir que celui-ci aurait la qualité d'administrateur l'autorisant à engager la société ;
de plus, les e-mails communiqués et émanant d a. VI. - lequel écrit tantôt pour le compte d'une société « Monaco Business Instruments » tantôt pour celui d'une société « VI. SARL » mais jamais pour le compte de la société R - ne font aucunement référence au bien immobilier litigieux, de sorte qu'il pourrait aussi bien s'agir d'un autre appartement ;
2) À supposer l'existence du mandat tacite invoqué, celui-ci serait entaché de nullité, la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 prévoyant, en son article 14, la nullité du mandat d'agent immobilier qui ne serait pas limité dans le temps ;
3) Il n'existe aucune obligation de paiement d'honoraires au profit de l'agent immobilier, ni à la charge de m. MA. ni à la charge de la société B, en ce que :
il n'est ni démontré ni même soutenu que m. MA. aurait confié un quelconque mandat de recherche à l'agence A ;
même en l'absence de mandat, l'article 12 alinéa 2 de la loi précité interdit la perception de commission d'agence avant la conclusion de la vente or, en l'espèce, la vente litigieuse n'a pas été conclue aux conditions de l'offre formulée par m. MA. le 25 novembre 2013 ;
quant au bon de commission signé le même jour par m. MA., il ne saurait l'avoir engagé au-delà de la date butoir fixée dans l'offre d'achat y afférente, sous peine d'être déclaré nul pour n'être pas limité dans le temps, au sens de l'article 14 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 ;
dans la mesure où l'offre d'achat formée par m. MA. stipulait son expiration au-delà du 29 novembre 2013 à 17h, celui-ci a retrouvé son entière liberté d'action à défaut d'acceptation de son offre par le vendeur passé ce délai et s'est ainsi trouvé dégagé de toute obligation envers l'agent immobilier ;
en tout état de cause, alors que ce bon de commission était attaché à l'offre susdite, ce qui signifie qu'il était soumis à la réalisation de la vente aux conditions énoncées dans l'offre, ces conditions n'ont pas été acceptées par le vendeur ;
au demeurant, c'est par dol que la société A a obtenu que m. MA. signe ce bon de commission, par lequel il s'engageait à lui régler ses honoraires, en lui faisant croire qu'aucune commission n'était réclamée au vendeur, ce qui n'était pas le cas ;
pour le surplus, cette dernière ne justifie pas avoir accompli de diligences déterminantes et essentielles dans la conclusion de la transaction ;
pour admettre le droit à honoraires d'un agent immobilier, la jurisprudence exige en effet « un travail de recherches et de négociations déterminant et essentiel dans le conclusion de l'affaire », de sorte qu'un rôle, même actif, d'entremise est, à cet égard, insuffisant ;
en l'espèce, l'agence immobilière A ne saurait invoquer son intervention dans la transaction alors que celle-ci s'est finalement conclue à un prix supérieur de 500.000 euros à celui qu'avait initialement proposé m. MA. dans son offre d'achat du 25 novembre 2013 ;
enfin, s'il est exact que l'offre d'achat du 25 novembre 2013 stipule que l'offrant se réserve la faculté de se substituer toute personne physique ou morale, elle ne précise aucunement qu'en cas de substitution, l'offrant initial demeurera garant solidaire de l'exécution des termes de l'offre, ce qui vaut également pour le bon de commission, de sorte que m. MA. ne saurait être redevable d'une commission éventuellement due par la société B;
pour sa part, la société B qui ne s'est jamais engagée de manière quelconque envers la société A, ne peut être considérée comme redevable des sommes réclamées ;
du reste, la facture de l'agence a été adressée à m. MA. et non à la société B;
4) Les conditions d'engagement de la responsabilité délictuelle des défendeurs ne sont pas réunies dès lors que :
pour les motifs qui précèdent, l'agence A qui ne pouvait en l'espèce prétendre à une quelconque rémunération, n'a subi aucun préjudice tenant à la prétendue perte du montant de sa commission ;
l'acquisition un bien immobilier par le biais d'une société civile particulière est usuelle et fondée sur des motifs parfaitement honorables, sans pour autant caractériser un quelconque stratagème ou des manœuvres frauduleuses ;
la société B constituée par m. MA. et dont il est l'associé majoritaire est parfaitement transparente, en ce qu'elle est enregistrée en Principauté de Monaco, et elle n'est nullement destinée à se dissimuler, ce qui aurait été aisé par le recours à une société off shore ;
ses statuts démontrent par ailleurs qu'elle a été créée dans un objectif de planification successorale, l'intéressé ayant choisi son fils comme associé minoritaire ;
à la différence du cas d'espèce invoqué par la partie adverse dans l'arrêt susmentionné de la Cour de cassation, les défendeurs n'ont, en l'espèce, fait preuve d'aucune intention frauduleuse et n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande de rejet de pièces :
Le tribunal a d'ores et déjà statué sur cette demande dans son jugement avant dire droit du 12 novembre 2015, par lequel il l'a rejetée.
Outre qu'elle se heurte à l'autorité de chose jugée, cette demande est donc devenue sans objet.
Sur l'existence d'un mandat de vente :
Ainsi que l'a déjà relevé le tribunal dans son jugement avant dire droit du 12 novembre 2015, l'agence A a bien été mandatée pour procéder à la vente du bien immobilier litigieux.
Cela ressort :
des échanges de mails entre M. BA. et a. VI., faisant état de visites de l'appartement durant la période considérée (pièces n° 9a, 9b, 9c, 9d et 17) ;
de l'estimation du bien concerné, jointe à l'un des mails d a. VI. à M. BA.. (pièce n° 9b) ;
du procès-verbal de réunion du conseil d'administration de la société C du 11 février 2011, aux termes de laquelle a. VI. a reçu procuration générale afin d'agir pour le compte de la société partout dans le monde, avec pouvoir notamment de « représenter la société dans tous actes de transaction et exécuter tous genres de contrats et accords ».
Ainsi que l'a également relevé le tribunal dans son précédent jugement, la question de la validité de ce mandat de vente, à raison des pouvoirs de représentation dont disposait ou ne disposait pas a. VI., est indifférente à la résolution du présent litige, dans la mesure où il n'est pas allégué que la vente n'aurait pas pu être conclue au motif d'un défaut de mandat de l'agent immobilier.
Sur la responsabilité contractuelle :
Aux termes de l'article 989 du Code civil :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
En l'espèce, la société B n'a aucun lien contractuel avec la société demanderesse, de sorte que sa responsabilité ne saurait être recherchée sur ce fondement.
Il convient en revanche d'examiner si les conditions d'engagement de la responsabilité contractuelle de m. MA. envers la SARL A sont réunies.
Sur l'existence d'un mandat de recherche :
L'article 12 alinéa 1er de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 « sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » dispose :
« À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps. »
En application de ce texte, la rédaction d'un mandat de recherche, qui aurait été confié par m. MA. à l'agence A, n'était pas obligatoire, sauf demande du client et ce mandat pouvait être verbal ou tacite.
En l'absence d'écrit, il ne peut à l'évidence être rapporté la preuve de ce que ce mandat était limité dans le temps, sans pour autant qu'il n'encoure la nullité de ce chef.
En tout état de cause, l'existence d'un tel mandat de recherche, même tacite, n'est pas avérée, en l'absence de preuve d'autres visites d'appartement ou d'autres offres d'achat, que celle faisant l'objet du présent litige.
m. MA. et l'agence A sont en revanche liés par un bon de commission, dont il convient d'examiner la portée.
Sur le bon de commission :
Sur le moyen tiré de ce que la signature du bon de commission aurait été extorquée par dol à m. MA., en lui faisant croire que l'agent immobilier ne recevrait pas de commission de la part du vendeur, outre que les manœuvres dolosives ne sont pas prouvées :
il n'est pas démontré que l'engagement personnel de m. MA. à prendre à sa charge la commission d'agence était subordonné à une telle condition et donc déterminante de son consentement ;
en tout état de cause, rien ne prohibe la perception de commissions à la fois du vendeur et de l'acquéreur.
L'article 12 alinéa 2 de la loi précitée dispose par ailleurs :
«Même en l'absence de mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties. »
Cette loi, d'ordre public, prohibe le versement d'une quelconque commission d'agence avant que la vente ait été effectivement conclue.
C'est dire que - sauf hypothèse d'un mandat exclusif, comportant une clause aux termes de laquelle une commission sera due même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire (prévue à l'article 13 dernier alinéa) - l'agent immobilier éconduit ne peut prétendre à l'octroi d'une commission.
En l'espèce, le bon de commission litigieux, par lequel m. MA. s'est engagé « à régler à A une somme forfaitaire de 200.000 euros TTC représentant le montant des honoraires relatifs à la vente dudit bien : un appartement de type 3 pièces, n° 7B41 situé au 7ème étage de l'immeuble « SEASIDE PLAZA », 8 avenue des Ligures (Monaco) avec cave et 2 parkings », a été signé en même temps que l'offre d'achat, dont il est l'accessoire.
Or cette offre d'achat formée par m. MA., datée du même jour et portant sur le même bien, stipule également « la commission de l'Agence A restant à ma charge exclusive » et prévoit :
- un prix principal de 6.000.000 d'euros net propriétaire ;
- une durée de validité jusqu'au 29 novembre 2013 à 17 heures.
L'offre d'achat et le bon de commission y afférent étant indissolublement liés, m. MA. s'est trouvé déchargé de ses engagements, tant envers le vendeur qu'envers l'agent immobilier, par suite du refus de son offre.
C'est en vain que la société demanderesse soutient que la vente a bien été conclue, suivant acte authentique reçu le 18 mars 2014 par maître AUREGLIA-CARUSO alors que :
cette vente s'est réalisée presque quatre mois après l'offre d'achat refusée ;
elle s'est conclue à un prix supérieur de 500.000 euros à celui stipulé dans l'offre d'achat du 25 novembre 2013 ;
elle n'a pas eu lieu entre la société de droit panaméen C, vendeur, et m. MA. mais entre C et la société civile particulière B, entité juridique distincte ne pouvant se confondre avec la personne physique qui en est l'associé, même ultra majoritaire.
Il en ressort que l'offre d'achat, formée le 25 novembre 2013 par l'entremise de A, n'a pas été suivie d'un acte de vente constatant l'engagement des parties au sens de l'article 12 alinéa 2 de la loi n° 1.252, que le bon de commission y afférent est devenu caduc et ne saurait en conséquence ouvrir droit à rémunération de l'agent immobilier.
Les conditions d'engagement de la responsabilité contractuelle de m. MA. n'étant donc pas réunies, il convient de déterminer si sa responsabilité délictuelle et celle de la société B peuvent être recherchées.
Sur la responsabilité délictuelle :
Aux termes de l'article 1229 du Code civil :
« Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »
L'agent immobilier éconduit peut solliciter des dommages-intérêts à condition qu'il prouve une faute du mandant qui l'a privé de la réalisation de la vente, compte tenu des diligences accomplies.
Il appartient à la partie qui prétend engager la responsabilité délictuelle de son adversaire de rapporter la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité.
En l'espèce, aucun grief n'est explicitement articulé à l'encontre de la société B.
Il est en revanche reproché à m. MA. d'avoir frauduleusement créé la société civile particulière B, deux mois après son offre d'achat refusée et deux mois avant la conclusion de la vente devant notaire, dans l'intention frauduleuse de se dissimuler derrière cette société afin d'échapper au paiement de la commission d'agence dont il était redevable.
Il ressort des pièces versées aux débats que :
par acte sous seing privé du 24 janvier 2014, enregistré le 6 février 2014, m. MA. et son fils a. MA. ont établi les statuts de la société civile particulière dénommée « B », en abrégé « B », qu'ils ont convenu de former entre eux ;
le capital de ladite société a été divisé en 200 parts et réparties à concurrence de 199 parts à m. MA. et 1 part à a. MA. (pièce n° 7) ;
c'est la société B qui s'est portée acquéreur du bien immobilier litigieux auprès de la société C, suivant acte authentique reçu le 18 mars 2014 par maître AUREGLIA-CARUSO (pièces n° 6 et 8).
Toutefois, la chronologie des faits et l'acquisition réalisée par m. MA. aux travers d'une société civile dont il est le principal associé sont, à elles seules, insuffisantes à caractériser un stratagème frauduleux destiné à faire échapper m. MA. au paiement de la commission d'agence.
L'acquisition d'un bien immobilier via une SCI est en effet une pratique courante, dont les motivations sont diverses et variées.
Au surplus, si m. MA. avait véritablement entendu se dissimuler derrière une société-écran, il n'aurait pas fait le choix d'une société particulière monégasque, dument enregistrée en Principauté, et le faisant apparaître comme associé majoritaire.
La jurisprudence française de la Cour de Cassation, invoquée par la partie demanderesse, concernait un cas d'espèce différent, dans lequel les manoeuvres frauduleuses étaient caractérisées par l'utilisation d'une fausse identité.
Enfin, le moyen tiré de ce que m. MA. et la société B auraient agi de manière délibérée alors que le premier se savait redevable de la commission litigieuse, pour en avoir signé le bon, n'est pas pertinent puisqu'il résulte de ce qui précède qu'il se trouvait valablement libéré de son engagement, par suite du rejet de son offre passé le délai du 29 novembre 2013 à 17 heures.
Il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée d'une quelconque faute susceptible d'ouvrir droit à réparation au bénéfice de la SARL A, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner l'existence du préjudice et du lien de causalité allégués.
m. MA. et la société B ne pouvant voir engagées ni leur responsabilité contractuelle ni leur responsabilité délictuelle, la société A sera déboutée de l'intégralité de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :
Aucune circonstance ne caractérise en l'espèce l'abus du droit d'agir en justice, de sorte que m. MA. et la société B seront déboutés de ce chef de demande.
Sur les dépens :
La SARL A, qui succombe en son action, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.