• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 13 mars 2014, Madame a. BO. épouse SO. et autres c/ BARCLAYS BANK PLC(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 18 mai 2017, La SA A c/ M. e. AR.(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 24 avril 2025, s.M, c.F et s Q c/ La société à responsabilité limitée de droit monégasque dénommée S. A. R. L. O et autres(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 23 novembre 2017, M. p. GH. c/ La SAM A(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 29 juin 2017, La SARL A c/ La SCP B et l'Organisation Syndicale de Copropriété de l'immeuble « Y »(86%)💬 commenté

Le 30 janvier 2015, leur conseil a demandé la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs de la bailleresse, en invoquant des dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du thermostat, ainsi que des défaillances de fenêtres, de portes et de la piscine. La bailleresse a contesté cette demande et réclamé le loyer et les charges du premier trimestre 2015, puis fait délivrer un commandement de payer le 13 février 2015.

Par requête du 13 avril 2015, elle a obtenu l'autorisation de pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de deux établissements bancaires, pour 140.053 euros au titre des premier et deuxième trimestres 2015. La saisie s'est révélée infructueuse, le seul compte identifié présentant un solde débiteur. Les locataires ont été assignés le 30 avril 2015 en paiement et en validité de la saisie.

Le Tribunal de première instance a été saisi des prétentions respectives des parties : la bailleresse sollicitait la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires au 30 juin 2015 et leur condamnation au paiement des loyers ; les locataires soutenaient que la bailleresse avait failli à ses obligations, et demandaient la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2015, la restitution du dépôt de garantie et des dommages-intérêts.

Question de droit

Le litige soulevait deux questions. La première portait sur le sort du bail à l'échéance de la première période annuelle : le congé notifié par les locataires était-il valable et intervenu dans le délai contractuel ? La seconde concernait la possibilité, pour les preneurs, de mettre fin au bail avant son terme pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien, tels que définis par les articles 1559 et 1560 du Code civil monégasque.

Le Tribunal devait donc déterminer si les conditions d'une résiliation anticipée, fondée sur les désordres allégués, étaient réunies, et, à défaut, quelles conséquences tirer de la rupture unilatérale intervenue en janvier 2015.

Solution et dispositif

Le Tribunal retient, en premier lieu, que le bail a été reconduit tacitement. Il relève que le congé devait être notifié avant le 30 sept

Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.

Confiance : 85%

• 4 texte(s) normatif(s) rattaché(s)

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• débouter les consorts ME. PA. de l'ensemble de leurs demandes,
• dire et juger que le bail du 3 décembre 2013 n'a pas été dénoncé par les consorts ME. PA. trois mois minimum avant la date d'échéance, par lettre recommandée,
• dire et juger qu'un nouveau bail a été reconduit à compter du 1er décembre 2014 pour une durée de 12 mois,
• dire et juger que le 30 janvier 2015, les consorts ME. PA. ont mis fin de manière unilatérale au bail du 3 décembre 2013, sans autorisation préalable et sans demande judiciaire préalable,
• dire et juger que les consorts ME. PA. ne rapportent pas la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués,
• dire et juger que la rupture unilatérale du contrat de bail du 3 décembre 2013 par les consorts ME. PA. n'est pas justifiée,
• dire et juger que la rupture unilatérale du contrat de bail du 3 décembre 2013 par les consorts ME. PA. est fautive,
• prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 3 décembre 2013, aux torts des défendeurs, au 30 juin 2015,
• rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail à compter du 31 janvier 2015, formulée par les consorts ME. PA.,
• condamner conjointement v. ME. et a. PA. à lui verser, sauf à parfaire, la somme de 140.053 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2015, date du commandement de payer signifié par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, Huissier de Justice à Monaco,
• constater que la saisie-arrêt pratiquée le 30 avril 2015, entre les mains de la SAM H est infructueuse,
• rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par les consorts ME. PA.,
• dire et juger que les créances réciproques des parties se compenseront à hauteur de la plus petite quotité d'entre elle,
• condamner v. ME. à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• condamner a. PA. à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• rejeter la demande de dommages et intérêts formulées par les consorts ME. PA. à l'encontre de la SA A. À l'appui de ses demandes, elle fait valoir en substance : que les preneurs ont accepté les termes du contrat de bail, lequel stipule clairement qu'ils acceptent et sont satisfaits des lieux, qu'ils connaissent parfaitement pour les avoirs visités et que dès lors, elle a parfaitement respecté les dispositions des articles 1559 et 1560 du Code civil, qu'il ressort de la sommation interpellative du 26 janvier 2016 que la Société J, spécialisée dans la climatisation et le chauffage, est intervenue pour réparer le système le 14 octobre 2013 : le chauffage était donc en bon état de fonctionnement lors de la signature du contrat de bail et de l'entrée des preneurs dans les lieux, le 03 décembre 2013, qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et ne rapportent pas la preuve contraire, que l'appartement loué a pu faire l'objet d'une occupation normale par les preneurs, la SA A ayant fait intervenir les prestataires de service adéquats par l'intermédiaire de son représentant, afin de faire procéder aux réparations nécessaires, dès qu'elle a eu connaissance des désordres, que c'est en toute mauvaise foi que les preneurs prétendent que le système de chauffage aurait été intégralement défectueux, alors qu'il résulte de la sommation interpellative du 26 janvier 2016 qu'ils ont fait délivrer à la société J, que cette dernière a constaté « le dysfonctionnement mais uniquement dans la chambre principale » ajoutant que « sur les cinq appareils, il y en a quatre qui fonctionnent », que ces déclarations sont donc totalement contradictoires avec les affirmations des défendeurs, lesquels prétendent que l'appartement était « dépourvu de système de chauffage dans le salon et les chambres », que les preneurs n'ayant pas sollicité la résiliation du contrat de bail trois mois avant le 30 novembre 2014, un nouveau bail a été reconduit à compter du 1er décembre 2014, pour une durée de 12 mois, que sur le fondement de l'article 1568-2° du Code civil, les preneurs sont tenus de payer notamment les loyers et provisions sur charges du bien pris en location, jusqu'à la prochaine échéance, ou, comme ils s'y sont engagés dans le courrier par eux remis en mains propres à la société I, le 27 octobre 2014, jusqu'à la relocation du bien, que par courrier de leur conseil, en date du 30 janvier 2015, les preneurs ont mis unilatéralement fin au contrat de bail les liant à la SA A, au motif de prétendus désordres, qu'une telle résiliation nécessite qu'elle soit prononcée judiciairement et qu'elle ait été sollicitée antérieurement, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, que non seulement les prétendus problèmes de chauffage n'étaient pas de nature à rendre le logement inhabitable, mais en plus, le fait pour les anciens locataires d'avoir choisi un logement au loyer annuel de 252.000 euros, ne les dispense pas de respecter une procédure qui s'impose à eux, que l'urgence et le péril imminent ne sont pas démontrés en l'espèce : la rupture unilatérale à l'initiative des preneurs n'est pas justifiée et se trouve fautive, que dès lors, le contrat de bail devra être résilié judiciairement à compter de la date de la relocation, qui est intervenue le 1er juillet 2015 et non comme demandé par les preneurs au 31 janvier 2015. Par conclusions récapitulatives du 20 avril 2016, v. ME. et a. PA. demandent au Tribunal de :
• dire et juger que la SA A a failli à ses obligations contractuelles,
• dire et juger que le bail signé entre les parties le 3 décembre 2013 s'est trouvé résilié le 31 janvier 2015 aux torts exclusifs de la SA A,
• condamner la SA A à leur restituer la somme de 63.000 euros correspondant au dépôt de garantie versé à la signature du bail,
• condamner la SA A à leur payer la somme de 63.000 euros à titre de dommages-intérêts,
• débouter la SA A de l'ensemble de ses demandes,
• ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée par exploit du 30 avril 2015. Ils soutiennent pour l'essentiel :
• que sur le fondement des articles 1559, 1560 et 1581 du Code civil, la SA A a failli à ses obligations contractuelles en donnant en location, à des parents d'un enfant en bas âge, un appartement dépourvu de système de chauffage dans le salon et les chambres,
• que l'installation d'un équipement de chauffage en bon état d'usage et de fonctionnement constitue un élément indispensable à la délivrance d'un logement décent,
• qu'en l'espèce, l'appartement n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné, à savoir une habitation bourgeoise de haut standing moyennant un loyer annuel de 252.000 euros, de sorte qu'ils étaient parfaitement en droit de disposer d'un système de chauffage en état de marche,
• que la défectuosité du système de chauffage s'est révélée dès le début de la location et a persisté jusqu'à leur départ, comme cela ressort du courriel adressé par le représentant de la bailleresse à v. ME. le 9 janvier 2014, soit à peine un mois après la prise d'effet du bail, ce qui démontre que le système de chauffage présentait déjà des défectuosités,
• que les nombreux échanges intervenus entre le représentant de la bailleresse et v. ME. tout au long du bail démontrent que, malgré les engagements du bailleur, aucune solution n'a été apportée pour résoudre le problème,
• qu'il ressort des déclarations de la Société K, chargée de la maintenance du système de climatisation, que les premiers dysfonctionnements ont été constatés dès le mois d'octobre 2013, soit plus d'un mois avant la signature du bail et que malgré ses nombreuses interventions, aucune solution n'a pu être trouvée,
• que selon les déclarations du représentant de ladite société, l'accès aux faux-plafond nécessitait des travaux qui n'ont pas été autorisés par le bailleur, en sorte que le manquement aux obligations contractuelles de la SA A est patent,
• que la bailleresse fait preuve d'une particulière mauvaise foi en prétendant, d'une part, que la sommation du 26 janvier 2016 établirait que la société J était intervenue pour réparer le système de chauffage et que celui-ci était donc en bon état lorsque les locataires ont pris possession des lieux et, d'autre part, qu'elle-même a « fait preuve d'une grande diligence en mandatant un réparateur le jour même du signalement, ou le lendemain » et que « les prétendus désordres allégués auraient fait l'objet de réparation »,
• qu'en réalité, le représentant de la société J a déclaré à l'huissier que le dysfonctionnement du système de chauffage avait été constaté à partir du 10 octobre 2013,
• que le dysfonctionnement du système de chauffage n'a pas été résolu malgré les interventions de la société et a perduré jusqu'au jour de leur départ comme en atteste le procès-verbal de sortie dressé par Maître c. NO., le 29 janvier 2015, qui établit que le système de chauffage était toujours défectueux lorsqu'ils ont été contraints de quitter les lieux,
• que dès lors, ne pouvant plus décemment vivre, qui plus est avec leur enfant de 3 ans, dans un appartement dépourvu de chauffage, ils ont été contraints de quitter définitivement l'appartement à la fin de l'année 2014,
• que la jurisprudence française considère qu'il y a juridiquement perte de la chose louée lorsque le locataire ne peut plus en jouir ou ne peut plus en user conformément à sa destination et que, par ailleurs, le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles justifie la résiliation du contrat lorsque les manquements invoqués sont si importants que le locataire n'a pu occuper les lieux jusqu'au terme du contrat,
• que la juridiction monégasque a également été amenée à prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur en raison du non-respect de son obligation de délivrance de la chose en bon état de réparations de toutes espèces,
• que l'affirmation de la bailleresse selon laquelle l'absence de chauffage ne rendait pas l'appartement inutilisable ne peut sérieusement prospérer, compte tenu du standing et du prix de la location,
• que la bailleresse a délibérément omis de signaler les désordres litigieux aux preneurs et aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué de manière contradictoire, contrairement à l'article 4 des conditions générales du contrat de bail,
• qu'ainsi, la présomption de l'article 1571 du Code civil monégasque, dont se prévaut la SA A, ne peut s'appliquer en l'espèce par la faute même de la bailleresse qui a fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux contradictoire,
• qu'enfin, il est établi que la SA A n'a pris aucune disposition pour que ce problème de chauffage de l'appartement soit solutionné alors qu'elle est tenue de procéder aux réparations nécessaires, quand bien même les locataires se seraient engagés à prendre les lieux en l'état. SUR CE, Sur la reconduction du bail : Le bail litigieux ayant été consenti pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2013, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois, il appartenait aux consorts ME. - PA. d'informer le bailleur de leur départ avant le 30 septembre 2014. Or, ce n'est que par lettre du 27 octobre 2014 avec la mention « remise en mains propres » à la société I, qu'ils ont informé le bailleur de leur volonté de résilier ledit bail et de quitter les lieux à compter du 1er décembre 2014 pour « raisons personnelles » en précisant toutefois qu'ils restaient néanmoins liés par le contrat de location jusqu'à ce que l'appartement soit reloué, s'engageant par là même à payer les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. En réalité, ce n'est que le 29 janvier 2015 qu'ils ont fait établir un état des lieux de sortie par constat d'huissier et ont demandé, par l'intermédiaire de leur avocat, la résiliation dudit bail à compter du 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur. Dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que les preneurs n'ont pas respecté le délai contractuel de préavis de trois mois et, au surplus, se sont engagés à régler les loyers jusqu'à la relocation de l'appartement. Par l'effet de la clause de tacite reconduction, le bail a donc été reconduit à compter du 1er décembre 2014 pour une durée d'une année. Sur la résiliation du contrat de bail : Pour s'opposer aux effets du commandement qui leur a été signifié le 13 février 2015 et à la saisie-arrêt du 13 avril 2015, les consorts ME. PA. font valoir que la SA A, propriétaire bailleresse, a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du bien loué. La première obligation est régie par l'article 1560 du Code civil qui dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », Mais aussi par l'article 1581 du même code : « le contrat de louage se résout par la perte de la chose loué et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». La seconde est énoncée à l'article 1559 du Code civil selon lequel : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
• de délivrer au preneur la chose louée,
• d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle est louée,
• d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ces dispositions légales n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par les parties. S'agissant du bail du 3 décembre 2013 liant les consorts ME. PA. à la SA A, il a été prévu et accepté par les parties que « le bail se poursuivra par tacite reconduction, par période de douze mois, sauf dénonciation notifiée avec préavis de trois mois minimum avant chaque échéance, par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée AR ». Par ailleurs, au paragraphe « État des lieux », il est stipulé les obligations suivantes : 4.1. « Le Preneur accepte les lieux dans l'état où ils se trouvent, tels qu'ils se poursuivent et se comportent, sans exception ni réserve. Le Preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités, et en être satisfait. Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut par un huissier de justice dont l'intervention restera à la charge du Preneur à sa sortie (...), (...) étant entendu que l'état des lieux établi par Huissier de Justice ne peut remplacer les attestations de bon fonctionnement établies par des entreprises spécialisées (...) ». Au demeurant, il ressort des pièces versées aux débats que chronologiquement :
• les preneurs ont pris possession des lieux à compter du 3 décembre 2013, date de signature du contrat de bail,
• du 6 janvier 2014 au 14 août 2014, plusieurs mails ont été échangés entre v. ME. et un dénommé m., représentant de la société bailleresse, au sujet de problèmes concernant principalement le fonctionnement de la climatisation/chauffage réversible de l'appartement et impliquant l'intervention régulière d'un technicien professionnel,
• par courrier du 27 octobre 2014, les preneurs ont informé l'administrateur du bien loué de leur souhait de quitter l'appartement à compter du 1er décembre 2014,
• il a été établi le 29 janvier 2015 un état des lieux de sortie à la demande des preneurs pour un départ le même jour, soit deux mois après le terme de la première année de location, comportant les mentions suivantes :
• dans le séjour : « dans cette pièce, la climatisation fonctionne mais le chauffage ne fonctionne pas »,
• dans la chambre 2 : « dans cette pièce, ni le chauffage, ni la climatisation ne fonctionnent »,
• l'avocat des preneurs, par courrier en date du 30 janvier 2015, a sollicité la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur pour préjudice de jouissance face à l'incapacité du bailleur à faire procéder aux remises en état et réparations nécessaires,
• à la requête de v. ME., une sommation interpellative a été délivrée le 26 janvier 2016 à la société J, société d'exploitation thermique qui est intervenue sur la climatisation réversible, laquelle a fait état des constatations suivantes :
• sur les cinq appareils, seul celui de la chambre principale ne fonctionne pas,
• cette société est intervenue à partir du 14 octobre 2013 à de multiples reprises pour solutionner cette difficulté, sans y parvenir à défaut de pouvoir accéder au faux-plafond. Parallèlement à la présente procédure, la SA A produit une assignation en paiement et en validation de saisie conservatoire du 24 mai 2016 ( pièce n° 8 ) délivrée par f. ROU. à l'encontre des consorts ME. PA. qui ont pris à bail, le 8 janvier 2015, pour une durée d'un an, un luxueux appartement à usage d'habitation de 4 pièces situé X3, X3 à Monaco moyennant un loyer annuel de 156.000 euros, outre les charges d'un montant annuel de 8.400 euros payables par trimestre anticipés. Les preneurs n'ont pas réglé leurs échéances depuis le 1er janvier 2016 en invoquant encore un prétendu dysfonctionnement de la climatisation ne leur permettant pas de chauffer leur appartement alors qu'il s'agit d'un chauffage collectif. L'examen de ces pièces permet d'établir de manière objective s'agissant des désordres que :
• le constat d'huissier dressé le 29 janvier 2015 à la requête des preneurs n'est pas de nature à remettre en cause les observations techniques de la société J qui est intervenue régulièrement,
• il existe bien un dysfonctionnement de la climatisation réversible dans la chambre principale nécessitant des travaux : désordre qui ne rendait pas le logement inhabitable puisqu'il résulte du propre mail de v. ME. du 2 février 2014 que le chauffage de cette pièce était assuré grâce à un radiateur,
• par ailleurs, les différents mails attestent que les preneurs ont signalé le problème du chauffage de janvier à août 2014 au représentant du bailleur lequel a toujours mandaté un technicien dans les meilleurs délais et a même envisagé de les dédommager pour le désagrément causé (mail du 2 février 2014),
• en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et en l'espèce, l'intervention de l'entreprise J sur la climatisation le 14 octobre 2013, soit 1 mois et demi avant la conclusion du bail, ne permet pas d'établir la preuve contraire. Dès lors, aucun élément de preuve n'est rapporté au soutien des critiques des consorts ME. PA. en relation avec un prétendu système de chauffage intégralement défectueux qui n'est pas susceptible de rendre en lui-même les lieux inhabitables. En outre, l'urgence ou le péril imminent ne sont pas démontrés et le comportement de la société bailleresse, par l'intermédiaire de son représentant, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier une résiliation unilatérale. En effet, si l'article 1564 alinéa 3 du Code civil prévoit qu'en cas de réparations de telle nature qu'elles rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail, une telle résiliation nécessite qu'elle soit prononcée judiciairement et qu'elle ait été sollicitée antérieurement. Or ce n'est que le 30 janvier 2015 que les consorts ME. PA., par l'intermédiaire de leur avocat, ont dénoncé des désordres affectant les lieux loués à la SA A à l'origine de leur intention de quitter lesdits lieux le 31 janvier 2015, étant précisé que depuis le 8 janvier 2015 ils avaient pris en location un autre appartement sur Monaco. Dès lors, la reconduction du bail à compter du 1er décembre 2014 pour une durée d'un an rend la rupture unilatérale non justifiée et fautive. Ainsi, les consorts ME. PA. doivent réparation des pertes subies par la société bailleresse jusqu'à la relocation du logement au 1er juillet 2015, soit la somme sollicitée de 140.053 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer. Les consorts ME. PA. sont débiteurs conjointement à l'égard de la SA A de la somme de 140.053 euros. Néanmoins, celle-ci détient la somme de 63.000 euros au titre du dépôt de garantie et, si la compensation ne pouvait être faite au cours du bail, justifiant la saisie-arrêt, la compensation judiciaire peut désormais être ordonnée. Dès lors, les consorts ME. PA., après compensation, demeurent redevables envers la SA A de la somme de 77.053 euros au principal. Sur la demande de mainlevée de saisie arrêt : Une saisie-arrêt a été pratiquée le 30 avril 2015 entre les mains de la SAM dénommée G sur les comptes de v. ME. et a. PA. mais celle-ci s'est révélée infructueuse, le seul compte dont disposaient les consorts ME. et a. PA. dans les livres de ces deux établissements présentant un solde débiteur de 456,22 euros. Il convient dès lors de déclarer la saisie-arrêt régulière en la forme en ordonnant toutefois sa mainlevée compte tenu de son caractère infructueux ; Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts : La SA A demande à chacun des locataires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par leur comportement. En réplique, v. ME. et a. PA. sollicitent chacun des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros consécutivement à l'attitude fautive du bailleur qui a porté atteinte à leur réputation, étant précisé que v. ME. est le sponsor principal de l'Association Sportive de Monaco de Volley-ball. En l'état, il n'est démontré aucun comportement fautif et/ou abusif réciproque justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Il convient donc de les débouter de leurs demandes réciproques de ce chef. Sur les dépens : Les défendeurs, qui succombent à l'action, seront condamnés solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation.