Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 6 avril 2016, enregistré (n° 2016/000501) ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de l'organisation syndicale des copropriétaires de l'immeuble dénommé X1 en date des 2 juin 2016, 6 juillet 2016 et 7 décembre 2016 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de a. MA. épouse CA. CAI. en date des 9 juin 2016, 27 octobre 2016 et 30 mars 2017 ;
À l'audience publique du 6 avril 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 8 juin 2017 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 15 juin 2010, a. MA. épouse CA. CAI. a fait l'acquisition dans un immeuble dénommé « X1 », situé X1 à Monaco, d'un appartement situé aux troisième et quatrième étages, et de l'aire libre, soit le droit de construire au-dessus dudit étage ;
Elle a présenté à l'assemblée générale des copropriétaires une demande de rehausse de la toiture du bâtiment, d'une hauteur d'environ 1,70 m et ce à quatre reprises :
une première fois le 16 avril 2012 : la décision a été prise d'examiner la demande lors d'une prochaine assemblée générale car le projet n'était pas concrétisé dans l'attente des autorisations administratives monégasques ;
une deuxième fois le 12 mai 2014 : l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis ;
une troisième fois le 7 juillet 2014 : a. MA. épouse CA. CAI. a demandé à l'assemblée générale extraordinaire, en premier lieu, d'annuler la décision de refus du 12 mai 2014 car elle aurait été prise à tort sur le fondement de l'article 17 de la loi du 8 janvier 2007 et non sur celui de l'article 15 de cette même loi, et en second lieu l'autorisation d'effectuer les travaux avec engagement de sa part de procéder, outre à la réfection de la toiture et au ravalement de la façade, aux travaux supplémentaires suivants : réfection de la peinture de la cage d'escalier et du hall d'entrée, mise aux normes de l'ascenseur et réfection intérieure de la cabine d'ascenseur, isolation phonique du plancher entre le troisième et quatrième étage ; les deux demandes ont été rejetées : trois copropriétaires représentant 447 tantièmes ayant voté contre ;
une quatrième fois le 26 mai 2015 : a. MA. épouse CA. CAI. a sollicité la désignation d'un expert afin de confirmer la faisabilité du projet et l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à l'esthétique de l'immeuble, et la détermination le cas échéant de mesures complémentaires devant être prises ; la résolution a été rejetée car 4 copropriétaires totalisant 494 tantièmes ont voté contre ; lors de la même assemblée générale, a. MA. épouse CA. CAI. a demandé également que sous réserve de l'expertise et d'une éventuelle correction du projet, son projet soit autorisé avec prise en charge des travaux proposés le 7 juillet 2014, ainsi que des honoraires du maître d'œuvre, du bureau de contrôle du syndic, et des frais de souscription d'une police globale chantier et d'une police tous risques chantier ; cette demande a été rejetée, car 4 copropriétaires représentant 494 tantièmes ont voté contre ;
Par acte du 10 juillet 2014, a. MA. épouse CA. CAI. a fait assigner l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » à l'effet d'obtenir sur le fondement de la loi du 8 janvier 2007 modifiée par la loi numéro 1.391 du 2 juillet 2012, l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ;
Le Tribunal de première instance n'a en revanche pas été saisi en ce qui concerne les décisions prises lors des autres assemblées générales ;
Suivant jugement en date du 21 janvier 2016, la présente juridiction a :
déclaré recevable l'action d a. CA. CAI.,
Rejeté son entière demande,
Rejeté la demande de dommages-intérêts de l'organisation syndicale des copropriétaires de l'immeuble « X1 »,
Condamné a. CA. CAI. aux entiers dépens ;
a. MA. épouse CA. CAI. a relevé appel de cette décision ;
Suivant arrêt en date du 10 janvier 2017, la Cour d'Appel a :
Confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2016 par le Tribunal de Première Instance,
Débouté l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » de sa demande de dommages et intérêts,
Condamné a. MA. épouse CA. CAI. aux entiers dépens ;
Suivant déclaration en date du 2 mars 2017, cette dernière s'est pourvue en révision à l'encontre de cette décision ;
Parallèlement, au cours d'une nouvelle assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 9 février 2016, a. MA. épouse CA. CAI. a sollicité l'autorisation d'effectuer un carottage/sondage au niveau des caves afin de vérifier et/ou contrôler les fondations de l'immeuble en vue de son projet de surélévation et le cas échéant continuer ou non, sa procédure, précisant que tous les frais engendrés par ces opérations seraient à sa charge exclusive; cette demande a été rejetée, 4 copropriétaires représentant 571/953 tantièmes ayant voté contre ;
Estimant que cette décision de l'assemblée générale des copropriétaires résultait d'un abus de majorité, a. MA. épouse CA. CAI. a, par acte d'huissier en date du 6 avril 2016, assigné l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » devant le Tribunal de Première Instance aux fins d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 9 février 2016 et de condamnation du défendeur à lui verser la somme de 10.000 euros à titre dommages et intérêts ;
Dans ses écritures ultérieures, elle a réitéré ses demandes initiales et conclu au débouté du défendeur de ses prétentions ;
Au soutien de ses demandes, a. MA. épouse CA. CAI. fait valoir que :
sa demande est recevable, puisque son action, conformément aux dispositions de l'article 19 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391, a été introduite moins de deux mois après la délibération litigieuse ;
l'arrêt du 10 janvier 2017 ne remet pas en cause le bien-fondé de sa demande, dès lors qu'elle a été déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 au motif que les copropriétaires s'étaient valablement opposés à son projet en l'absence de la réalisation des sondages préconisés par la société H, ce qu'elle propose précisément de faire dans la résolution n° 5 soumise au vote de l'assemblée générale du 19 février 2016, rien ne l'empêchant de soumettre à nouveau à l'assemblée générale des copropriétaires un projet d'aménagement du 4e étage ;
Elle prétend que le refus d'autoriser les sondages que lui a opposé la majorité des copropriétaires n'est justifié par aucun motif valable, dans la mesure où :
son projet ne présente aucun risque pour la solidité de l'immeuble au regard des études menées par les professionnels, son incidence sur la structure de l'immeuble étant assez faible, soit 3,5% des charges initiales ;
les investigations proposées dans la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 9 février 2016 ont pour objet de rassurer les copropriétaires sur ce point ;
les sondages envisagés n'auront aucun impact sur la structure de l'immeuble, n'affecteront pas les parties communes et ils seront réalisés pendant une journée et mis en œuvre de manière à limiter au maximum les nuisances, selon l'entreprise en charge de cette opération ;
la gêne rédhibitoire que les travaux envisagés pourraient entrainer n'est pas un motif valable de refus pour l'assemblée générale des copropriétaires au regard des dispositions de l'article 3 du règlement de copropriété ;
l'opération n'occasionnera aucun frais pour la copropriété, puisqu'elle prendra en charge leur coût ;
Ainsi, la demanderesse considère que le refus des copropriétaires a pour seul objectif de paralyser son projet et de l'empêcher de jouir du bien qu'elle a acquis ;
Elle suggère l'organisation par la présente juridiction d'une mesure d'expertise, si un doute devait persister ;
a. MA. épouse CA. CAI. soutient que l'argument adverse relatif à l'atteinte que porterait la réalisation de son projet à l'esthétique de l'immeuble et à son harmonie est étranger à l'objet de la présente instance, et n'a jamais été évoqué lors des assemblées générales de copropriété ; elle prétend que les pièces versées aux débats démontrent le contraire et que les services de l'urbanisme n'ont soulevé aucun problème à ce sujet ;
De même, la demanderesse soutient que l'argumentation adverse sur l'atteinte que ferait courir son projet à la solidité de l'immeuble est vaine, soulignant que le défendeur ne verse aucune pièce en ce sens, tandis qu'elle le démontre clairement et que l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » a refusé la désignation d'un expert pour confirmer l'absence d'incidence de son projet sur la structure de l'immeuble ;
a. MA. épouse CA. CAI. fait aussi valoir que les sondages envisagés ne devaient nullement retarder les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de l'immeuble, lesquels sont actuellement en cours de réalisation, précisant qu'elle avait d'ailleurs proposé de prendre en charge ces travaux représentant un coût d'environ 500.000 euros ;
Enfin, elle réfute l'allégation selon laquelle son projet aurait pour conséquence d'augmenter les charges de copropriété, estimant non seulement ce point étranger à la présente instance, mais encore :
que le règlement de copropriété, récemment mis en conformité avec la loi, a prévu la nécessité de modifier la répartition des charges en cas d'agrandissement du 4e étage,
et que l'augmentation de sa quote-part diminuerait en conséquence les charges des autres copropriétaires ;
Elle considère le défendeur de mauvaise foi sur ce point, puisqu'en contrepartie de l'autorisation de son projet de rehaussement, elle aurait pris en charge le coût des travaux de ravalement et de réfection de la toiture et permis de la sorte aux copropriétaires de faire de substantielles économies ;
a. MA. épouse CA. CAI. conteste harceler les copropriétaires, indiquant avoir toujours été encline à une solution amiable et n'avoir d'autre choix que de faire valoir ses droits face au refus de l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » justifié par aucun intérêt collectif ;
Elle prétend que le comportement du défendeur lui est particulièrement préjudiciable et empreint de mauvaise foi puisqu'il se prévaut d'une prétendue atteinte à la solidité de l'immeuble tout en refusant qu'elle réalise les sondages qui établiraient le contraire ;
La demanderesse soutient avoir investi beaucoup d'argent pour réaliser son projet, ayant à cœur de proposer des solutions profitables à tous les copropriétaires, et qu'elle a été contrainte d'engager des frais pour la défense de ses intérêts ;
À toutes fins, elle ajoute que ce sont toujours les mêmes copropriétaires qui s'opposent à son projet de rehaussement de l'immeuble, en dépit de son droit privatif de surélévation, et ce pour des raisons financières et qu'en agissant de la sorte ils engagent leur responsabilité contractuelle ;
En défense, l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » conclut au débouté d a. MA. épouse CA. CAI. de ses demandes et sollicite, reconventionnellement, sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Il expose que le vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 9 février 2016 est clair et incontestable et que ceux-ci ont le droit de refuser des travaux qui touchent à la structure de l'immeuble et ne seraient réalisés que dans le seul intérêt de la demanderesse à l'effet de déterminer si la structure de l'immeuble peut supporter une surélévation d'une partie du toit pour rendre habitable son lot sous combles ;
Il souligne que ce refus était prévisible eu égard aux délibérations précédemment intervenues et ce pour les considérations suivantes :
le projet d a. MA. épouse CA. CAI. modifierait l'esthétique et l'harmonie de l'immeuble, et affecterait les parties communes,
le projet constituerait une gêne rédhibitoire pour les copropriétaires et notamment pour celui résidant au 3e étage qui subirait des troubles pendant toute la durée des travaux,
le projet entrainerait une modification des tantièmes de copropriété préjudiciable aux autres copropriétaires : la création de nouveaux locaux privatifs habitables augmentant les charges de copropriété, ainsi que la quote-part d a. MA. épouse CA. CAI. et diminuant ainsi le pouvoir décisionnel des autres copropriétaires,
Le défendeur fait valoir que les motifs de refus opposés au projet de surélévation de la demanderesse sont légitimes et sérieux et qu'il en est de même des motifs du refus d'autoriser les sondages affectant les parties communes de l'immeuble ;
Il ajoute que si le jugement du 21 janvier 2016 n'a certes retenu que l'absence de sondages préliminaires pour estimer justifier le refus des copropriétaires d'autoriser la surélévation, il n'a pour autant pas considéré que les autres motifs invoqués ne légitimaient pas leur refus ;
Il estime que le refus est conforme à l'intérêt collectif de la copropriété et qu'il ne fait subir aucun préjudice à a. MA. épouse CA. CAI. qui peut jouir des biens qu'elle a acquis ;
L'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » prétend en outre que les copropriétaires sont harcelés par la demanderesse qui veut obtenir de manière acharnée l'autorisation de réaliser son projet personnel, ses demandes répétées, qui perturbent le bon fonctionnement de la copropriété ayant en outre retardé la réalisation du ravalement et de la réfection de la toiture ;
Il ajoute que :
les sondages envisagés par a. MA. épouse CA. CAI. sont inutiles dès lors que les travaux de surélévation n'ont pas valablement été autorisés,
le courriel de l'architecte destiné à établir que les sondages seraient sans incidence sur la structure de l'immeuble, n'a pas été porté à la connaissance des copropriétaires avant leur vote et révèle le contraire ;
MOTIFS
Sur la demande principale tendant à l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 9 février 2016 ;
Est abusive une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne serait justifiée par aucun motif valable, qui serait étrangère à l'intérêt collectif de la copropriété et ou qui n'aurait été prise que dans le but de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire ;
La preuve de l'abus de majorité incombe au copropriétaire demandeur à l'action en annulation ;
(C. A. 10 janvier 2017 a. MA. épouse CA. CAI. c. l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 ») ;
En l'espèce, les arguments avancés par a. MA. épouse CA. CAI. (auxquels l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » a répondu) concernant son projet initial de rehausse de la toiture du bâtiment importent peu dès lors que le présent litige porte sur le refus opposé par la majorité des copropriétaires à la demande d'autorisation de réaliser un carottage/sondage dans les parties communes (caves), lors de l'assemblée générale du 9 février 2016 ;
Or, dans son arrêt du 10 janvier 2017, la Cour d'Appel n'a pas retenu que les copropriétaires s'étaient valablement opposés au projet d a. MA. épouse CA. CAI. en l'absence de la réalisation des sondages préconisés par la société H ;
Au contraire, la Cour d'Appel a considéré que :
Était inopérant le moyen invoquée par a. MA. épouse CA. CAI. selon lequel la mise en œuvre du droit privatif de surélévation relèverait de la majorité de l'article 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 et non de l'article 17,
L'appelante ne démontrait pas en quoi le respect des dispositions de l'article 17 serait contraire à l'article 24 de la Constitution, ni à l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007,
L'appelante était défaillante à rapporter la preuve de l'abus de majorité allégué, sans que la Cour ne se prononce sur les motifs du refus des copropriétaires ;
Par ailleurs, il convient de rappeler que le projet initial d a. MA. épouse CA. CAI. a été refusé lors de trois précédentes assemblées générales, et que sa demande de désignation d'un expert afin de confirmer la faisabilité du projet et l'absence d'atteinte à l'immeuble a également été refusée lors de l'assemblée générale du 26 mai 2015 ;
Dans ces circonstances, a. MA. épouse CA. CAI. ne peut sérieusement soutenir que le refus opposé par les copropriétaires à sa demande d'autorisation de réaliser les sondages avait pour seul objectif de bloquer son projet initial de rehausse de la toiture du bâtiment, puisque ce projet initial n'a jamais fait l'objet d'un vote favorable, ni même d'un vote avec la réserve de réaliser des investigations sur le sol ;
Au contraire comme le soutient l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 », les sondages envisagés par la demanderesse s'avèrent inutiles dans la mesure où les travaux de rehausse de l'immeuble n'ont pas été autorisés ;
L'inutilité des travaux constitue donc un motif sérieux de rejet opposé par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 9 février 2016 ;
De même, a. MA. épouse CA. CAI. ne peut valablement prétendre que ce sont toujours les mêmes copropriétaires qui s'opposent à ses demandes d'autorisation, alors qu'ils résultent des procès-verbaux d'assemblée générale qu'il ne s'agit pas des mêmes copropriétaires qui se prononcent en sa défaveur à chaque vote ;
D'ailleurs, la demanderesse ne démontre pas d'hostilité à son encontre de la part des copropriétaires qui ont voté contre sa demande d'autorisation d'effectuer un sondage/carottage ;
Enfin, comme l'indique l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 », les travaux projetés par a. MA. épouse CA. CAI. ne devaient être effectués que dans l'intérêt exclusif de celle-ci, aux dépens de celui des autres copropriétaires, s'agissant d'une opération génératrice de nuisances (durée, poussière et bruit), certes limitées, mais devant être réalisée dans les parties communes ;
a. MA. épouse CA. CAI. ne rapporte donc pas la preuve de ce que le vote émis par la majorité des copropriétaires contre sa demande d'autorisation d'effectuer un carottage/sondage au niveau des caves présente un caractère abusif ;
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 9 février 2016 ;
Sur les demandes de dommages et intérêts
Ayant succombé en sa demande principale, a. MA. épouse CA. CAI. sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
En revanche, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts de l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 pour procédure abusive, dans la mesure où :
non seulement, a. MA. épouse CA. CAI. n'a versé aucune pièce probante au soutien de l'abus de majorité allégué et a dès lors engagé la procédure à l'encontre de l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » avec une légèreté blâmable ayant contraint le défendeur à engager des frais pour sa défense,
Mais encore, le comportement de la demanderesse à l'égard de l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » peut être qualifié d'acharné, au vu du nombre de demandes concernant son projet de rehausse de la toiture qu'elle a déjà soumises à l'assemblée générale des copropriétaires et de la précédente procédure judiciaire qu'elle a menée ;
a. MA. épouse CA. CAI. sera donc condamnée à verser à à l'organisation syndicale des copropriétaires de la « X1 » la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;
Sur les dépens
La demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance ;