Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 23 décembre 2015, enregistré (n° 2016/000278) ;
Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de m H, n. V épouse H, j. V et s. CH. épouse V, en date des 20 avril 2016, 27 octobre 2016, 3 mai 2017 et 7 juin 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de j-a. C, en date des 6 juillet 2016, 8 mars 2017 et 18 mai 2017 ;
À l'audience publique du 22 juin 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour le 2 novembre 2017 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Selon exploit en date du 23 décembre 2015, j-a. C a fait assigner m H, n. V épouse H, j. V et s. CH. épouse V aux fins :
à titre principal, de voir condamner solidairement les époux H à lui payer la somme de 396.000 euros au titre de la commission acheteur, plus la TVA applicable, due en vertu du mandat qui lui a été confié et de l'acquisition de biens immobiliers au sein de la résidence X1,
à titre subsidiaire, de voir condamner solidairement les « époux H- V » à lui payer la somme de 396.000 euros au titre des peines, soins et diligences pour l'acquisition desdits biens,
en tout état de cause, de voir condamner solidairement les époux H à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,
de voir appliquer les intérêts au taux légal pour l'ensemble de ces condamnations depuis la date de signature de l'acte authentique réalisant la vente des biens immobiliers, soit le 12 octobre 2015, jusqu'à parfait paiement, nonobstant l'application de l'article 1009 du Code civil,
d'assortir les condamnations de l'exécution provisoire.
Aux termes de ses écritures judiciaires ultérieures, j-a. C a demandé de constater que le jugement du 23 février 2017 a confirmé l'intervention décisive de l'agence C pour la réalisation de la vente litigieuse et a condamné le vendeur à s'acquitter de la commission due.
À l'appui de ses prétentions, il fait valoir que :
dans le cadre de son activité professionnelle exercée sous l'enseigne « A », il a été mandaté par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2014 par Maître Eric CHATELAIN, notaire à Pully (Suisse), agissant en qualité d'exécuteur testamentaire de la succession de feu h L, pour réaliser la vente d'un appartement de 4 pièces situé au 6ème étage du bloc B de l'immeuble « X1 », sis X à Monaco, ainsi que de trois emplacements de parking et d'une cave au sein du même immeuble, pour un prix total de 11.950.000 euros,
le mandat de vente étant non exclusif, le vendeur s'était engagé au paiement d'une commission dès que le mandataire présenterait le bien à un acquéreur avec lequel la vente serait conclue,
à partir du mois de juin 2015, l'agence C a également été mandatée par m H en qualité d'acheteur potentiel afin de lui présenter des appartements de la résidence X1 en vue de l'achat par ses beaux-parents, les époux V, pour son compte et celui de son épouse, n. V épouse H,
ce mandat s'est d'abord matérialisé par une rencontre entre Ilham C, négociatrice pour l'agence, et m H, si bien qu'une visite de l'appartement a été organisée le 23 juin 2015 (ainsi que le Tribunal l'a reconnu par son jugement du 23 février 2017, devenu définitif le 18 avril 2017), puis a été formalisé par un échange de courriels du même jour par lequel m H a indiqué souhaiter être informé de tout nouveau produit disponible dans la résidence X1, tandis que le 24 juin 2015, Ilham C apportait les compléments d'informations sollicités,
le 30 juin 2015, selon l'usage, un compte-rendu de visite (où le nom des époux V a été mentionné) a été adressé à Maître Eric CHATELAIN, mandant représentant les vendeurs,
divers échanges sont intervenus au mois de juillet 2015 confirmant suffisamment précisément l'existence et la mise en œuvre d'une relation mandant/mandataire entre m H et l'agence C pour formaliser la vente,
les 28 et 29 juillet 2015, l'acheteur prétendait soudainement et sans s'en expliquer ne plus être intéressé par l'acquisition de cet immeuble, bien qu'il ait été ultérieurement découvert qu'il tentait de dissimuler à dessein son intention d'acheter le bien hors rémunération de l'agence,
le 10 juillet 2015, soit 19 jours avant ce prétendu renoncement, n. V épouse H a effectué une nouvelle visite de l'appartement en compagnie d'a O de la société E et de c D de l'agence D puis a formulé le 17 juillet 2015 une offre d'achat pour son compte et celui de son époux à hauteur de 11.000.000 euros par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière,
le 28 juillet 2015, Eric CHATELAIN l'a informé qu'une autre agence mandataire avait trouvé un acquéreur sans toutefois révéler son nom et suggérait de suspendre le processus de vente,
dans le même temps, il a découvert que les personnes qui se portaient acquéreurs étaient en réalité les mêmes époux H-V qui avaient précédemment découvert et visité l'appartement par son intermédiaire le 23 juin 2015,
il a ainsi tenté de faire valoir ses droits légitimes auprès du vendeur et de l'acquéreur, auxquels il a adressé des factures d'honoraires en vertu des mandats confiés,
il a ainsi sollicité auprès des acquéreurs la somme de 396.000 euros correspondant à des honoraires de 3 %, TVA de 20 % en sus, calculé sur le prix de vente de 11.000.000 euros figurant dans l'acte authentique, et ce, conformément à l'usage en vigueur à Monaco pour ce type de transactions,
ayant été avisé que la vente se passerait manifestement à son insu et à son préjudice (alors que les parties à la transaction étaient de nationalité étrangère), il nourrissait les plus vives inquiétudes quant au recouvrement de sa créance,
les ordonnances présidentielles des 11 septembre et 9 octobre 2015 n'ont toutefois pas reconnu un principe certain de créance concernant son droit à commission à l'égard de l'acheteur du fait d'un prétendu défaut de mandat ou de document établissant un accord sur le droit à commission ou la réalité de l'usage invoqué,
les échanges entre m H et Ilham C entre le 23 juin et le 29 juillet 2015 démontent l'existence et la mise en œuvre d'un mandat verbal,
le 23 juin 2015, m H, après s'être fait présenter et avoir visité l'appartement en présence d'Ilham C, a ainsi confirmé le mandat confié en lui demandant de l'informer des opportunités à saisir au sein du X1,
c'est uniquement suite à cette visite que son épouse et lui-même ont décidé de visiter à nouveau l'appartement par l'intermédiaire d'une agence concurrente le 10 juillet 2015 et ont formulé une offre ferme d'achat par laquelle ils acceptaient le principe d'une commission acheteur,
dans leur courrier du 20 août 2015, les époux H-V affirment abusivement s'être préalablement adressés aux agence E et D, soit disant mandataires du vendeur pour visiter les lieux, et se gardent bien de préciser que la visite organisée par l'agence D est bien postérieure de 17 jours à celle organisée par l'agence C le 23 juin 2015 (compte-rendu 30 juin 2015),
les défendeurs nient les diligences effectuées par l'agence C en vertu du mandat verbal confié,
la jurisprudence admet le principe de la validité d'un mandat verbal, bien que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 encadre l'établissement du mandat écrit à la demande du client,
le commencement de preuve par écrit résulte des emails versés aux débats (23, 24 juin 2015, 29 juillet 2015 émanant d'Ilham C) lesquels sont corroborés par l'attestation d'Ilham C du 28 août 2015, l'email du 30 juin 2015 (élément extrinsèque) adressé au vendeur et de celui du 29 juillet 2015 émanant de m H,
aucun mandat écrit n'a davantage été confié à l'agence E (offre par l'intermédiaire de cette agence auprès de l'agence D) qui a pourtant perçu la commission acheteur à hauteur de 3 % hors TVA mais n'a pas accompli plus de diligences que l'agence C, en sorte que les mandants ont simplement souhaité l'écarter de la vente,
le seul fait d'indiquer dans l'offre d'achat du 17 juillet 2015 qu'une visite aurait eu lieu le 10 juillet 2015 en compagnie de l'agence E ne saurait constituer un commencement de preuve par écrit du mandat verbal prétendument donné à celle-ci puisque cette mention a été ajoutée en fraude de ses droits, en dépit de la première visite organisée le 23 juin 2015,
les époux H et V ont mandaté verbalement dans des termes identiques et dans les mêmes conditions deux agences concurrentes pour en tirer profit (agences E et C) pour l'acquisition d'un même appartement mais le mandat de l'agence C était bien antérieur à celui de l'agence E, ce qui démontre la mauvaise foi des intéressés qui ont agi de concert (accord occulte passé à son écart),
les acquéreurs ont choisi de faire une offre par l'intermédiaire d'une autre agence mandataire du vendeur (probablement à un tarif inférieur puisque le bien était trouvé et les visites effectuées) avec la ferme intention de se soustraire au versement de la commission acheteur,
l'argument relatif à une négociation ayant abouti à une réduction du prix est tardif et suspect et ce d'autant qu'elle n'a pas vraiment eu lieu dès lors que l'agence D écrivait au vendeur le 17 juillet 2015 que le prix de 11.000.000 euros était même inférieur à la marge de négociation envisagée (ce qui établit une certaine collusion entre les agences acheteurs et vendeurs qui se sont arrangées pour convenir d'un prix acceptable pour les deux parties sans renoncer à leur marge),
m H, qui prétend être profane en matière immobilière, ne saurait être considéré comme naïf au point de confondre une visite informelle d'un appartement à l'improviste grâce à l'intervention du gardien avec celle organisée par un agent professionnel comme l'agence C, et ne pouvait solliciter l'intervention de l'agence sans qu'elle entraîne des conséquences juridiques, bien qu'il finisse par reconnaître avoir sollicité un plan qui lui a été adressé et avoir demandé à être tenu informé en cas de nouvelles offres à la vente,
il ne saurait être préjudicié par les manœuvres dolosives conjointes des vendeurs, de ses confrères et des acheteurs,
sans l'intervention décisive de l'agence C, les époux H-V ne se seraient jamais portés acquéreurs de l'appartement,
l'accord des époux H sur le droit à commission résulte de l'offre d'achat du 17 juillet 2015 par laquelle n. V épouse H s'engageait à payer la commission due à l'agence en cas de réalisation de la vente, peu important les agences désignées dans ledit document,
l'acte déclencheur du paiement de la commission étant le 12 octobre 2015, il est parfaitement fondé à réclamer sa commission de 3 % du prix de vente en sus de 20 % de TVA, conformément aux usages retenus par les agences membres de la chambre immobilière monégasque ou les décisions des juridictions monégasques,
à titre subsidiaire, le Tribunal ne pourra que constater les peines, soins et diligences que l'agence C a effectués au profit de acquéreurs, à savoir la recherche, l'organisation de visite, l'information et la mise en relation avec les vendeurs (visite des lieux le 23 juin 2015 à la demande expresse de m H, recherches élargies sur la statut du bien en cause) pour une intervention décisive dans la vente,
la jurisprudence du 16 décembre 1976 reste applicable en dépit de l'entrée en vigueur de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, en permettant la rétribution des peines et soins,
il n'y a pas lieu de mettre hors de cause les époux V dont les intérêts sont liés aux époux H dès lors qu'il a été démontré que m H est intervenu pour le compte de ses beaux-parents et de leur fille, son épouse, lors de la visite du 23 juin 2015, que les époux V ont procuré les fonds permettant l'achat de l'appartement et ont choisi de s'adresser à un autre mandataire en toute connaissance de cause, malgré le mandat confié à l'agence C et les diligences effectuées,
les époux H-V doivent être considérés tous ensemble comme « l'acquéreur », peu importe qui a versé les fonds (V) et qui sont les bénéficiaires réels de l'opération H) et ce d'autant qu'ils ont un lien de parenté direct,
l'attitude déloyale des mandants lui cause de nombreux préjudices notamment au regard de la privation de jouissance, des frais engendrés par la nécessité d'agir en justice pour faire valoir ses droits et des désagréments liés à la procédure judiciaire.
Aux termes de leurs écritures judiciaires, les quatre défendeurs ont sollicité, à titre principal, la mise hors de cause de j. V et s. CH. épouse V, à titre subsidiaire, le rejet de l'ensemble des demandes et à titre reconventionnel, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de j. V et s. CH. épouse V ainsi que la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de m H et n. V épouse H. Ils soutiennent pour l'essentiel que :
m H et n. V épouse H sont des citoyens belges résidant habituellement en Belgique,
ils séjournent régulièrement à Monaco où les parents de cette dernière, j. V et s. CH. épouse V, sont eux-mêmes copropriétaires de longue date au sein de l'immeuble X1,
Monsieur et Madame V souhaitant trouver un appartement dans le même immeuble afin que leur fille et son époux puissent s'y établir, Monsieur et Madame H étaient depuis plusieurs années en contact avec un autre copropriétaire, Monsieur EN., dont ils envisageaient d'acquérir l'appartement,
le 23 juin 2015, à l'occasion d'un séjour à Monaco et ne parvenant pas à trouver d'accord avec ce copropriétaire, m H seul s'est adressé au gardien de l'immeuble X1 afin de savoir si d'autres propriétaires envisageaient de vendre leur appartement,
le gardien de l'immeuble lui a alors proposé de visiter immédiatement plusieurs biens et a pris la liberté de contacter de sa propre initiative l'agence C, en sorte qu'Ilham C s'est déplacée pour y participer,
après s'être assuré auprès de Madame C que de simples visites ne l'engageaient effectivement à rien, m H a ainsi visité deux appartements dont le bien litigieux - au prix annoncé de 11.950.000 euros - dont ce dernier connaissait déjà l'existence (figurant sur le site internet de la chambre immobilière) mais n'appréciait pas la disposition,
ces visites n'étant pas concluantes, m H a demandé le jour même à Madame C par email de le tenir informé en cas de nouvelle offre à la vente au sein du S- sans que cette demande ne valle engagement de sa part - et de lui transmettre une copie du plan de l'appartement de Monsieur EN., si elle était disposée à le faire,
celle-ci a répondu le lendemain en lui adressant le plan et en lui indiquant qu'elle l'aviserait de tous nouveaux appartements à la vente sans toutefois jamais faire référence à un quelconque mandat, ni encore moins à la moindre commission,
parallèlement, Monsieur et Madame V se sont adressés pour le compte de leur fille à l'agence E, dont ils connaissaient l'une des négociatrices de longue date,
l'agence E a fait visiter à Monsieur et Madame H, avec le concours de l'agence D, également mandataire du vendeur, le bien litigieux proposé au prix de 11.900.000 euros,
ce bien ayant plu à n. V épouse H, celle-ci a émis, après négociations par l'intermédiaire de l'agence E, une offre d'achat le 17 juillet 2015 au prix de 11.000.000 euros, laquelle a été acceptée par le vendeur le 21 juillet 2015,
ayant été informée de la signature de cette offre par email du vendeur du 28 juillet 2015, Madame C, qui n'avait plus contacté Monsieur H depuis lors, lui a très opportunément adressé le lendemain un courriel rappelant la visite du 23 juin 2015 et l'avisant que le prix d'un des biens visités avait baissé alors que celui de l'appartement litigieux était demeuré inchangé,
cet email n'avait pour autre but que de tenter d'accréditer la thèse du mandat permettant de revendiquer un droit à commission,
l'information quant au maintien du prix du bien en cause démontre également que l'agence C n'a effectué aucune diligence en vue de négocier le prix auprès du vendeur, à la différence de l'agence E par l'intermédiaire de laquelle a été signée l'offre à un prix inférieur à celui offert à l'origine,
à la réception du courriel du 29 juillet 2015, Monsieur H a répondu spontanément que ses beaux-parents avaient entre temps mandaté l'agence E pour le compte de leur fille,
cet échange d'emails confirme implicitement mais nécessairement qu'aucun mandat n'a été confié à l'agence C par m H, a fortiori pour le compte de son épouse, et que le demandeur n'a pas joué le moindre rôle au demeurant déterminant dans le cadre de la négociation ayant abouti à la signature de l'offre,
sur le jugement du 23 février 2017,
ils n'étaient pas parties à la procédure ayant abouti à ladite décision qui n'a pas l'autorité de la chose jugée à leur égard,
ladite procédure relève d'un autre objet ou cause puisqu'elle visait le paiement de la commission due par le seul vendeur sur la base d'un mandat écrit, alors que la présente instance vise le paiement d'une prétendue commission qui serait due par l'acquéreur sur la base d'un hypothétique mandat verbal,
en tout état de cause, l'agence C n'a pas conduit la vente litigieuse jusqu'à son terme, n'a pas joué de rôle déterminant dans sa conclusion définitive, étant rappelé qu'une simple visite est insusceptible de caractériser un droit à commission au regard de la jurisprudence invoquée par le demandeur lui-même,
le jugement ne fait que constater, à l'égard des seules parties auxquelles il est opposable, que la visite intervenue le 23 juin 2015 constitue une première présentation du bien à l'acquéreur final sans d'ailleurs en tirer aucune conséquence juridique,
sur les demandes formées à l'encontre des époux V,
j-a. C ne forme ni n'articule aucune demande à leur égard,
la demande de condamnation subsidiaire figurant dans l'assignation vise les « époux H - V » qui ne sont autres que m H et n. V épouse H à l'exclusion de j. V et s. CH. épouse V,
si le demandeur tente de rectifier le tir dans ses conclusions du 6 juillet 2016, c'est de manière inopérante qu'il soutient que la condamnation solidaire des époux V serait justifiée par le fait qu'ils auraient procuré les fonds permettant l'achat du bien litigieux voire même seraient à l'origine de l'intervention de l'agence E,
aucune des circonstances invoquées ne saurait caractériser une faute quasi-délictuelle en l'absence de tout lien contractuel entre les parties, a fortiori entre j-a. C et les époux V, qui n'ont jamais eu affaire avec lui ou ses préposés,
le fait pour ces derniers de s'être adressés à l'agence E pour le compte de leur fille ne saurait être considéré comme fautif dès lors qu'ils n'avaient nullement connaissance des agissements de m H, lequel n'a jamais confié aucun mandat à l'agence C,
la mauvaise orthographe des époux V dans le compte-rendu de visite du 30 juin 2015 permet de remettre en cause le sérieux et l'exactitude de ce dernier,
s'agissant du compte-rendu de l'agence E, il concerne une visite intervenue le 10 juillet 2015 à laquelle l'agence C n'a pas participé,
à supposer que Monsieur V y ait participé, sa présence ne saurait avoir aucun rapport avec le prétendu mandat invoqué,
le fait que les époux V aient procuré des fonds (reçus pour l'acompte de 1,1 million d'euros payé pour leur fille) n'a nullement eu pour effet de leur conférer la qualité de propriétaires du bien acquis, tandis qu'ils ne sont pas davantage associés ou bénéficiaires économiques de la SCI K, propriétaire actuel de l'appartement,
les arguties concernant la « communauté d'intérêts » sont inopérantes au regard de l'identification de l'éventuel débiteur de la commission au demeurant inexistante,
reconventionnellement, ils sont bien fondés à obtenir la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, leur assignation visant à faire pression sur les époux H constituant à tout le moins une légèreté blâmable,
sur les demandes formées à l'encontre des époux H,
j-a. C n'a jamais reçu le moindre mandat de leur part et n'a jamais participé aux négociations ayant abouti à l'achat du bien litigieux, ni même effectué la moindre diligence en ce sens à leur profit,
conformément aux articles 12 et 13 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, le droit à commission de l'agent immobilier est subordonné à l'existence d'un mandat limité dans le temps lequel doit préciser les conditions de détermination de la rémunération,
si la loi ne pose l'exigence d'un écrit qu'à la demande du client, encore faut-il que la personne en contact avec un agent immobilier soit préalablement informée par celui-ci, en sa qualité de professionnel, non seulement de la faculté d'exiger un mandat écrit et de la détermination des conditions du mandat (durée et montant de la commission),
si un mandat verbal est théoriquement possible, l'agent immobilier doit rapporter la preuve en cas de contestation que son client a été avisé de la faculté de réclamer un écrit et d'arrêter les conditions du mandat,
en concluant un mandat même verbal, l'agent immobilier doit préciser le montant de la commission qu'il entend percevoir et à défaut, le contrat ne sera pas formé faute d'accord sur un élément essentiel, à savoir le prix,
il appartient à l'agent immobilier, qui n'a pas pris la peine de contractualiser par écrit, d'apporter la preuve du principe comme du montant de la commission convenue, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
m H n'avait aucune intention de se soustraire au paiement de la commission acheteur, qui a effectivement été réglée à l'agence E,
à la différence de l'agence C, l'agence E a été effectivement contactée par Monsieur V à l'effet de rechercher un appartement pour les époux H et les acquéreurs étaient parfaitement informés du fait que l'exécution de cette mission entraînerait le paiement d'une commission dont le taux avait été convenu,
il est logique que cet engagement, quand bien même il n'a pas donné lieu à la signature d'un mandat écrit en raison du lien de confiance existant, soit honoré, l'intervention de l'agence E, souhaitée et acceptée par les acquéreurs qui l'avaient mandatée pour la recherche d'un appartement, s'étant avérée déterminante puisqu'elle a abouti à la vente à un prix inférieur à celui indiqué par l'agence C,
l'email du 24 juin 2015 ne constitue pas un commencement de preuve par écrit d'un mandat et n'est pas corroboré par un élément extrinsèque, étant relevé que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même,
le demandeur ne peut ainsi se prévaloir des emails échangés qui ne visent aucunement un mandat ou sa rémunération, du rapport de visite du 30 juin 2015 destinée à « gonfler » les diligences accomplies ou encore de l'attestation de sa négociatrice salariée qui se trouve être sa belle-fille,
il ne saurait être déduit aucune intention maligne du seul mail du 29 juillet 2015,
m H, sans être naïf, pouvait se méprendre sur la portée qu'entend donner aujourd'hui l'agence C à une simple visite à l'improviste,
l'offre d'achat ne peut être invoquée pour prétendre y voir la preuve du montant de la rémunération, au regard de l'effet relatif des contrats, tandis que le simple usage résultant d'extraits de sites internet de différentes agences immobilières ne permet pas de démontrer le droit ni encore moins le montant de la commission due,
la jurisprudence du Tribunal du 16 décembre 1976 selon laquelle une commission pourrait être due à l'agent immobilier en l'absence de mandat pour sa rétribution au titre des peines et soins apparaît désormais obsolète et inapplicable en l'espèce puisqu'elle est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 1.252,
en tout état de cause, j-a. C n'a effectué aucune diligence lui permettant de revendiquer une indemnisation au titre des peines et soins,
ses diligences se sont limitées à une unique visite qui n'avait pas été préalablement organisée et à l'envoi de deux emails, alors qu'elles ont manifestement été réalisées gracieusement voire dans le cadre de l'exécution du mandat conclu avec le vendeur,
le demandeur ne peut prétendre qu'il a pu se méprendre sur la portée de ses droits, en l'état de la réponse circonstanciée fournie après la première mises en demeure, du rejet par deux fois de la demande de saisie-arrêt par la Présidente du Tribunal pour des motifs clairs, des réponses apportées aux courriers postérieurs de son avocat et de la jurisprudence versée aux débats par j-a. C lui-même,
la virulence des propos réitérés et la persistance des accusations de mauvaise foi, collusion et fraude, excèdent le simple exercice du droit d'ester en justice, si bien que la demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 50.000 euros devra être accueillie.
SUR QUOI,
L'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 23 février 2017 devenu définitif n'a pas d'effet à l'égard des défendeurs à la présente instance, qui n'étaient pas parties à la procédure ayant abouti à cette décision judiciaire.
En tout état de cause, le droit à commission invoqué en l'espèce se fonde principalement sur la prétendue existence d'un mandat verbal confié par l'acquéreur, tandis que le jugement précité s'est prononcé sur le droit à commission lié au mandat écrit octroyé par les vendeurs du bien litigieux.
Si l'assignation contient une demande de condamnation subsidiaire des « époux H - V », dont la formulation pourrait prêter à confusion, l'épouse de m H étant née V, il n'en demeure pas moins que la présence aux débats des époux V n'est justifiée que par cette prétention au titre des peines et soins, quand bien même elle ne serait pas juridiquement fondée. Il n'y a dès lors pas lieu de mettre hors de cause les époux V, le Tribunal constatant qu'une demande a bien été formée à leur encontre, ce qui est d'ailleurs confirmé par les écritures judiciaires postérieures de j-a. C.
L'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 est ainsi rédigé :
« À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps.
Même en l'absence d'un mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties ».
L'article 13 de cette même loi prévoit que « Le mandat doit préciser :
- les conditions dans lesquelles le titulaire d'une autorisation administrative est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération de gestion ;
- les modalités de reddition de comptes s'il s'agit d'opérations de gestion ;
- les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l'indication de la partie qui en a la charge.
Le mandat peut comporter, en termes exprès, une clause d'exclusivité ou une clause pénale ou encore une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire ».
L'exposé des motifs du projet de loi n° 687 ayant donné lieu au vote de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 précise que :
« Article 12. Il donne la possibilité au client de l'agent immobilier de demander, préalablement à toute mission de vente ou de location d'un bien, la rédaction d'un mandat écrit et limité dans le temps. Il précise que, quelle que soit la décision du client quant à la rédaction d'un mandat, aucune rémunération ou commission n'est due avant que l'opération envisagée ait été conclue et constatée dans un même acte écrit.
Cette dernière disposition est destinée à éviter des abus susceptibles d'exister par suite de versements de consignations, frais de dossier, frais de recherches qui, parfois ne correspondent à aucun service rendu et qui sont, ensuite, difficilement récupérables par le client.
Article 13. Il énumère les différentes mentions que le mandat doit obligatoirement comporter. Ces mentions ont pu but d'éclairer toute personne intéressée, le client en premier lieu, mais également en cas de survenance d'un litige, le juge, sur la volonté des parties au contrat.
Il prévoit, notamment, que les conventions entre clients et professionnels doivent préciser les conditions de rémunération de ces derniers, afin d'éviter après la conclusion des affaires, des discussions désagréables voire des contentieux ».
Il résulte de ce qui précède que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose la rédaction d'un mandat écrit comportant les mentions obligatoires prévues à son article 13 que si le client de l'agent immobilier en fait la demande. Il s'ensuit qu'un mandat verbal peut parfaitement être conclu entre les parties, bien qu'il appartienne à l'agent immobilier qui s'en prévaut de rapporter la preuve de son existence, conformément aux règles édictées par les articles 1188 et suivants du Code civil.
À cet égard, et contrairement aux affirmations des défendeurs sur ce point, il n'existe aucune obligation à la charge de l'agent immobilier lui imposant d'attirer l'attention de son client sur la possibilité de signer un mandat écrit conforme aux dispositions légales précitées ou sur la nécessaire détermination des conditions d'un mandat.
En l'espèce, l'objet de la demande étant supérieur à 1.140 euros et l'objet de l'accord invoqué ayant une valeur indéterminée (dépendant du prix de l'achat), la preuve testimoniale ne peut être reçue qu'en présence d'un commencement de preuve par écrit du mandat, lequel peut être complété par des éléments extrinsèques et concordants.
Le commencement de preuve par écrit est défini par l'article 1194 du Code civil comme « tout acte écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée ou celui qui la représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué ».
Le mail du 23 juin 2015 émanant de m H, en ce qu'il demande à Ilham C, ensuite de la visite d'appartements du X1 (non contestée), de le tenir informé de tous nouveaux biens à vendre dans l'immeuble, et sollicite dans la mesure du possible le plan au sol de l'appartement de Monsieur R - pas plus que celui du 29 juillet 2015 en réponse aux indications d'Ilham C du même jour (laquelle n'avait plus contacté l'intéressé depuis le 24 juin 2015, tandis qu'Eric CHATELAIN avait avisé la veille l'agence C que l'agence D « paraît avoir trouvé un acheteur ») - ne constituent un commencement de preuve par écrit d'un mandat, dont les contours ne sont même pas concrètement précisés par le demandeur (missions confiées), a fortiori pour une rémunération de 3 % (assortie de la TVA) du prix d'achat du bien recherché par m H et son épouse. En outre, les autres pièces versées aux débats (compte-rendu de visite du 30 juin 2015 de l'agence C et attestation d'Ilham C) ne viennent que confirmer la teneur des échanges de courriels intervenus entre les parties, indépendamment de tout accord sur un mandat confié ainsi que sur le taux d'une commission. De même, l'offre d'achat émanant de n. V épouse H, qui se réfère au bon de commissionnement de l'agence E et à la visite du 10 juillet 2015, ou encore l'existence d'usages en matière de rémunération d'un mandat dans la profession des agents immobiliers, ne permettent en aucun cas d'établir un accord des époux H sur un droit à commission de j-a. C ou sur son calcul.
De plus, la circonstance qu'un mandat verbal ait été confié à l'agence E avec la reconnaissance d'un droit à commission de 3 % sur le prix d'achat du bien (outre TVA), au regard des diligences accomplies (visite, négociation du prix à tout le moins, transmission de l'offre d'achat), ne suffit nullement à estimer que l'acquéreur ou plus généralement les défendeurs auraient cherché, avec le concours de cette agence, à frauder les droits de j-a. C ou qu'un quelconque accord occulte aurait été passé y compris avec les vendeurs et l'agence D pour mettre à l'écart le demandeur, étant au contraire relevé que les pièces produites corroborent parfaitement la version des défendeurs selon laquelle une simple visite à l'improviste du bien litigieux a été effectuée par l'agence C, tandis que l'agence E, par ailleurs approchée par les époux V, a joué un rôle déterminant dans la conclusion de l'achat ayant conduit au règlement d'une commission, dont le montant est effectivement conforme aux usages en la matière.
En définitive, j-a. C ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un mandat avec fixation de la rémunération à hauteur de 3 % du prix d'achat (outre TVA) à la charge de l'acquéreur.
Par ailleurs, les éléments susévoqués, et plus généralement l'analyse de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, ne permettent pas de considérer qu'un agent immobilier, même en l'absence de conclusion d'un mandat avec son client, ne peut plus désormais obtenir de rétribution pour ses peines et soins (jurisprudence du TPI, 16 décembre 1976, Dame M c/K) et ce d'autant que la décision, invoquée par les deux parties, de la Cour d'appel du 17 décembre 2009 (Société A. et Cie exploitant l'agence immobilière G. A c/ M. M. L et L. I), qui concernent des faits postérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n° 1.252, retient que la preuve du mandat verbal n'est pas rapportée mais que les diligences accomplies justifient l'indemnisation des peines et soins à hauteur de 5.000 euros.
En l'espèce, les actes de l'agence C se sont limités à une visite du bien litigieux ainsi que l'envoi d'un mail adressant le plan sollicité et garantissant la communication de l'information relative à la mise en vente de nouveaux appartements dans l'immeuble X1 (le courriel susévoqué du 29 juillet 2015, qui s'inscrit manifestement dans la découverte de l'identité de l'acquéreur du bien à la suite du renseignement donné la veille par l'exécuteur testamentaire concernant la vente à intervenir, ne constituant aucune diligence), en sorte qu'ils n'apparaissent pas justifier l'attribution d'une rétribution particulière, les services en cause étant minimes (mail du 24 juin 2015) et relevant de l'exécution du mandat écrit conclu parallèlement avec les vendeurs de l'appartement (visite du bien).
Il convient, en conséquence, de rejeter l'ensemble des demandes formées par j-a. C.
L'action pour le moins abusive du demandeur à l'égard des époux V avec et pour lesquels il ne pouvait se prévaloir d'aucun lien, ni de l'accomplissement d'aucune diligence, quand bien même ils auraient financé pour le compte de leur fille une partie de l'achat du bien litigieux, justifie l'allocation de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la nécessité d'assurer leur défense en justice.
j-a. C n'a pas pu se méprendre sur la portée de ses droits à l'encontre des époux H - lesquels ont au demeurant été injustement et de manière réitérée accusés de mauvaise foi ou de fraude - concernant la conclusion du mandat ou les peines et soins, dès lors que la simple visite de l'appartement en cause était largement insuffisante pour venir réclamer une commission ou une rétribution, alors qu'aucun écrit n'a été signé en dépit de la nécessaire vigilance dont doivent faire preuve les professionnels de l'immobilier, en sorte qu'il convient de le condamner à payer à ceux-ci la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier lié à la mise en œuvre de la présente procédure dans un contexte évident d'acharnement.
j-a. C, qui succombe, doit supporter les dépens du présent jugement.