Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 25 mars 2016, enregistré (n° 2016/000509) ;
Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A et m. DO., en date des 18 juillet 2016, 5 avril 2017, 4 octobre 2017 et 10 janvier 2018 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de p. CO. DI ST., en date des 8 février 2017, 22 juin 2017 et 6 décembre 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de f. LO. épouse CO. DI ST., en date du 22 juin 2017 ;
À l'audience publique du 15 mars 2018, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 7 juin 2018 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, s. TO. a donné à bail à m. DO., agent immobilier sous l'enseigne A, les locaux suivants, à usage de bureaux administratifs et commerciaux :
Dans l'immeuble « X3 », X3 à Monaco :
un appartement cinq-pièces et chambre de bonne au 1er étage ;
les 951/10 000 èmes des parties communes.
Le bail a été conclu pour une durée de six années, renouvelable par période de trois ans, à charge pour la partie souhaitant y mettre fin de donner congé par lettre recommandée, au moins six mois avant l'expiration de la période.
Suite au décès de sa mère, s. TO., survenu le 15 avril 1993, et à la cession de leurs droits par les cohéritiers, reçue par acte authentique du 18 novembre 1993, p. CO. DI ST. est devenu propriétaire des locaux dont s'agit.
En 2002, m. DO. a fait apport à la SAM A du fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail.
Par exploit d'huissier du 16 octobre 2014, p. CO. DI ST. a fait délivrer à m. DO. et à la SAM A un congé pour reprise aux fins d'occupation personnelle des lieux loués, pour la prochaine échéance du bail, soit le 31 décembre 2015, avec mise en demeure d'avoir à remettre les lieux en état d'habitation bourgeoise.
Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, p. CO. DI ST. a, selon exploit du 25 mars 2016, fait assigner m. DO. et la SAM A en validation du congé et expulsion des requis, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard.
Il entend par ailleurs se voir donner acte de ses plus expresses réserves de faire valoir ses droits quant à la remise en état des lieux et de réclamer des dommages-intérêts en cas de carence.
Par conclusions déposées le 22 juin 2017, f. LO. épouse CO. DI ST. est intervenue volontairement à l'instance, faisant siens les moyens et prétentions de son époux, demandeur principal.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
En défense, m. DO. et la SAM A soulèvent in limine litis :
l'irrecevabilité de la demande à raison de l'autorité de la chose jugée ;
l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de f. LO. épouse CO. DI ST. pour défaut de qualité et d'intérêt à agir.
Subsidiairement et sur le fond, ils concluent au rejet de la demande.
Très subsidiairement, dans l'hypothèse où le congé serait validé, ils entendent voir dire et juger que la reprise devra s'exercer sur seulement l'un des deux lots faisant l'objet du bail.
Reconventionnellement, ils sollicitent l'allocation d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Au soutien de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, ils font valoir que :
l'article 1198 du Code civil dispose :
« L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » ;
en l'espèce, p. CO. DI ST. a, par exploit du 6 décembre 2005, déjà fait délivrer à m. DO. et la SAM A un précédent congé pour reprise des locaux aux fins d'occupation personnelle ;
face aux refus du locataire, il a, le 31 janvier 2007, fait assigner m. DO. et la SAM A en validation dudit congé et expulsion ;
s'il a été fait droit à sa demande en première instance, la Cour d'appel a, par arrêt infirmatif du 13 avril 2010, débouté p. CO. DI ST., au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que l'occupation des lieux par lui-même, son épouse et ses deux filles dans l'année suivant le départ du locataire, réponde pour lui à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 ;
par arrêt du 25 novembre 2010, la Cour de révision a rejeté le pourvoi formé par p. CO. DI ST., considérant qu'il ne résultait pas des pièces communiquées par l'intéressé la preuve de sa réelle intention d'occuper les lieux pour ses besoins normaux ;
le droit de reprise invoqué par le demandeur a ainsi été définitivement mis en échec par ces deux décisions, de sorte qu'il a perdu le droit de poursuivre à nouveau un congé au visa de l'article 12 de la loi n° 490 ;
par la présente action, p. CO. DI ST. introduit une nouvelle instance contre les mêmes parties, prises en la même qualité, sur la même cause et avec le même objet ;
il y a en effet identité de cause, en ce que le fondement juridique, soit l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, est le même ;
il y a identité d'objet, s'agissant, dans les deux instances, d'opérer une reprise pour occupation personnelle ;
l'identité de parties n'est, quant à elle, pas contestée ;
l'arrêt précité du 13 avril 2010 était notamment motivé par le fait que postérieurement à la délivrance du précédent congé pour reprise, p. CO. DI ST. avait, par acte authentique du 30 octobre 2006, vendu un studio de 64 m2, qu'il possédait dans le même immeuble, sans démontrer qu'il lui était impossible d'occuper cet appartement dans les conditions prévues à l'article 12 de la loin° 490 ;
la Cour d'appel avait donc considéré que le fait que le bailleur dispose, à la date de délivrance du congé, d'un appartement répondant à son besoin normal, avait fait échec à son droit de reprise ;
le fait que le congé faisant l'objet du présent litige ait été délivré pour une période différente est à cet égard sans incidence, p. CO. DI ST. ayant définitivement perdu son droit de reprise par la vente du studio susmentionnée.
Pour contester la recevabilité à intervenir volontairement de f. LO. épouse CO. DI ST., m. DO. et la SAM A soutiennent que :
l'intéressée est dépourvue de qualité à agir, en ce qu'elle n'est pas propriétaire du bien immobilier litigieux ;
elle est par ailleurs dépourvue d'intérêt à agir, en ce qu'elle ne réside pas à Monaco mais en Irlande : du reste, elle ne figure pas sur le contrat de bail signé par son mari le 18 octobre 2016 pour le logement qu'il occupe actuellement en Principauté et elle ne justifie en outre d'aucune démarche qu'elle aurait pu effectuer pour obtenir une carte de résident auprès de la Sûreté Publique.
Sur le fond, m. DO. et la SAM A invoquent les moyens suivants :
ainsi que l'a déjà relevé la Cour d'appel dans son arrêt du 13 avril 2010, c'est le bailleur lui-même qui, en se séparant du studio qu'il possédait dans le même immeuble, a créé artificiellement la situation pour laquelle il a fait délivrer au locataire un nouveau congé le 16 octobre 2014 ;
p. CO. DI ST. soutient avoir pris à bail un logement en Principauté afin de déposer une demande de titre de séjour auprès du Service des étrangers, alors que l'examen de son contrat de bail démontre :
qu'il a été contracté pour les besoins de la cause, le 18 octobre 2016, soit postérieurement à la date de délivrance du congé litigieux et postérieurement à la date d'introduction de la présente instance ;
qu'il porte sur un appartement deux-pièces qui est en réalité un studio transformé en deux-pièces ;
or, le bien immobilier qu'il a vendu le 30 octobre 2006, après la délivrance du précédent congé, était précisément un studio transformé un deux-pièces, ce qui démontre que, contrairement à ce qu'il alléguait à l'époque, un tel logement correspond parfaitement à son besoin normal ;
cela établit qu'il n'a pas besoin de l'appartement cinq-pièces occupé par l'agence DO. et qu'en vendant son studio dans le même immeuble en 2006, dans le seul but de frauder les droits de son locataire, il a perdu à jamais son droit de reprise ;
le fait que le demandeur ait, finalement et tardivement, obtenu sa carte de résident monégasque ne prouve pas qu'il ait réellement l'intention de s'établir dans l'appartement litigieux ;
du reste, des négociations ont eu lieu, en 2015-2016, entre l. CO. DI ST., fille du demandeur, et m. DO., aux fins de vente des locaux litigieux au locataire ;
ces pourparlers, dont la teneur démontre qu'ils étaient en réalité à l'initiative de p. CO. DI ST., prouvent que le véritable but recherché par le demandeur est de récupérer les lieux loués sans indemnité d'éviction, pour ensuite les revendre ;
c'est en vain qu'il prétend que les locaux récupérés ne pourront pas être vendus avant l'expiration d'un délai de cinq ans, puisqu'il est probable que les travaux de rénovation, d'agrandissement et de décoration de l'appartement litigieux prendront le temps nécessaire pour atteindre la limite légale des cinq ans, et ainsi permettre une revente en fraude des droits du locataire évincé ;
dans son attestation versée aux débats, f. LO. épouse CO. DI ST. n'indique aucunement qu'elle aurait l'intention de quitter l'Irlande pour s'installer de façon permanente à Monaco ;
d'ailleurs, elle n'est pas titulaire d'une carte de résident en Principauté et ne justifie d'aucune démarche en ce sens ;
c'est en vain que le demandeur invoque ses liens affectifs et familiaux avec l'appartement litigieux, qui aurait constitué la résidence de sa grand-mère jusqu'à son décès en juin 1958, alors que le bien a été donné à bail immédiatement après et l'est resté durant les trente dernières années ;
le fait que p. CO. DI ST. conserve en garde-meubles le mobilier qui garnissait le studio vendu en 2006 n'établit nullement son intention d'occuper l'appartement litigieux, alors qu'il s'agit de mobilier abîmé et de matériel HIFI et électroménager obsolètes ;
le fait qu'il ait fait procéder, à son initiative, ainsi qu'il le soutient, au réaménagement des ascenseurs de l'immeuble concerné ne démontre pas non plus son intention d'occuper l'appartement litigieux, tandis qu'il a simplement agi en sa qualité de copropriétaire, soucieux de l'entretien et de la conservation de l'immeuble ;
enfin, outre qu'il n'est rapporté nulle preuve des affaires personnelles qui seraient prétendument entreposées dans la cave de l'immeuble, leur existence, à la supposer démontrée, est sans incidence puisqu'il s'agit vraisemblablement de celles qui garnissaient le studio cédé en 2006.
Sur leur demande très subsidiaire tendant au cantonnement de la reprise, m. DO. et la SAM A exposent que :
l'examen de l'état hypothécaire relatif aux locaux loués établit que ceux-ci se composent d'un appartement formé par la réunion de deux appartements portant les lettres B et C, et de deux chambres de bonne, numéros 8 et 9 ;
la superficie totale des deux appartements réunis est de l'ordre de 179 m2, outre une terrasse d'environ 95 m2 ; chacun des lots habitables est d'une superficie respective d'environ 100 m2 et 79 m2 ;
dans l'hypothèse où le Tribunal jugerait fondée la demande de reprise, l'un des deux appartements, et précisément le plus petit en superficie, suffirait à satisfaire le besoin normal de p. CO. DI ST. ;
les locaux loués ont en effet une importance vitale pour l'activité de la SAM A puisqu'ils sont reliés, par un escalier intérieur, à ceux qu'elle exploite au rez-de-chaussée et dans lesquels elle emploie environ 25 salariés ;
faute de local équivalent, le démantèlement de ces locaux mettrait les salariés à la rue.
À l'appui de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, m. DO. et la SAM A indiquent qu'entre 2003 et 2015, p. CO. DI ST. leur a fait délivrer quatre congés, ayant tous donné lieu à des procédures judiciaires, ce qui a eu pour conséquence d'entraver le bon fonctionnement de l'entreprise et de mettre obstacle aux travaux de rationalisation des locaux qui auraient été nécessaires pour adapter l'outil de travail aux performances exigées pour demeurer concurrentielle.
En réplique, p. CO. DI ST. maintient l'intégralité de ses prétentions et répond que :
- Sur la recevabilité de l'intervention volontaire :
la qualité et l'intérêt à agir de f. LO. épouse CO. DI ST. résultent de son souhait, clairement exprimé, de vivre en Principauté de Monaco, avec son mari, dans l'appartement litigieux, choisi de leur commun accord ;
ils se déduisent aussi et surtout du simple fait qu'elle se trouve être l'épouse de p. CO. DI ST. et qu'aux termes de l'article 187 du Code civil, les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie ;
- Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée :
contrairement à ce qui est allégué en défense, la présente instance n'a pas le même objet que celle ayant donné lieu aux arrêts des 13 avril 2010 et 25 novembre 2010 ;
elle porte en effet sur un congé délivré postérieurement, pour une période différente ;
de plus, le demandeur sollicite présentement la reprise aux fins d'occupation personnelle, non plus de l'ensemble de sa famille, mais uniquement pour lui-même et son épouse ;
en décider autrement reviendrait à dénier au bailleur commercial la possibilité de renouveler un congé pour reprise à une dizaine d'années d'intervalle ;
de plus, l'autorité de la chose jugée s'attache au dispositif et non aux motifs des décisions judiciaires, de sorte que c'est en vain que les défendeurs reprennent ici à leur compte les motifs retenus par la Cour d'appel et la Cour de révision dans leurs arrêts des 13 avril 2010 et 25 novembre 2010 ;
ainsi, le moyen de défense tiré de ce que p. CO. DI ST. a cédé en 2006 un studio lui appartenant dans le même immeuble, doit être écarté, alors que :
ce logement ne correspondait pas aux besoins normaux du demandeur, de sa femme et de ses enfants ;
il ne s'agissait en effet pas d'un appartement mais d'un studio, d'une superficie « balayable » de seulement 54 m2, composé d'une pièce à vivre, dépourvu de chambre à coucher ; ce n'est que postérieurement à la vente intervenue en 2006 qu'il a été transformé en deux-pièces ;
c'est donc en toute bonne foi et sans intention frauduleuse que p. CO. DI ST. a vendu ce bien, et ce, dans le but de financer la restauration d'un palais florentin dont il détient la majorité des tantièmes ;
en tout état de cause, cette vente est sans incidence sur la solution du présent litige puisqu'elle a eu lieu il y a onze ans et qu'à ce jour, le bailleur n'est propriétaire d'aucun autre appartement ou studio en Principauté ;
son intention de s'établir à Monaco est par ailleurs démontrée par l'obtention, le 22 février 2017, de sa carte de résident, et par la signature, le 18 octobre 2016, d'un bail d'habitation conclu dans l'attente de récupérer l'appartement litigieux ;
ces faits caractérisent des circonstances nouvelles ayant eu pour effet de modifier la situation antérieure, ce qui commande, de plus fort, de rejeter le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de la chose jugée ;
l'appartement pris à bail le 18 octobre est un logement temporaire, non conforme au train de vie habituel de p. CO. DI ST. ;