Tribunal Suprême de Monaco, 14 février 2017, n° 15895

Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 14 février 2017, n° 15895 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la censure du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la chronologie particulièrement longue et conflictuelle d'une transaction immobilière portant sur un bien relevant du secteur de l'habitat ancien, dit « secteur protégé ». L'enchaînement des faits, qui s'étale sur près d'une décennie, illustre la manière dont les vicissitudes d'un contentieux civil privé peuvent interférer avec les prérogatives de puissance publique en matière d'urbanisme et de logement.

Par un acte sous seing privé signé les 19 et 24 octobre 2006, Madame a. GR. a promis de vendre à Madame e. PE., ressortissante italienne résidant à Monaco, un bien immobilier consistant en un appartement et une cave dépendant d'un immeuble dénommé « Villa Ed. » (également désigné dans les motifs de la décision sous son nom complet « Villa Edelweiss »), situé aux 50-52 boulevard du Jardin exotique à Monaco. Conformément aux stipulations contractuelles, la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2007. La perfection de cette cession était toutefois subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, au premier rang desquelles figuraient, d'une part, la renonciation par l'État de Monaco à l'exercice de son droit de préemption légal et, d'autre part, l'obtention de la mainlevée d'une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire grevant le bien, prise antérieurement par des tiers, les époux DR.

Le bien immobilier ayant été construit ou achevé avant le 1er septembre 1947, le notaire alors chargé de la vente, Maître Paul-Louis AUREGLIA, s'est conformé aux prescriptions de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par les lois n° 1.256 du 12 juillet 2002 et n° 1.291 du 21 décembre 2004. Par une lettre en date du 7 novembre 2006, l'officier ministériel a notifié au Ministre d'État l'acte sous seing privé valant déclaration d'intention d'aliéner. L'administration monégasque a rapidement pris position : par un courrier du 28 novembre 2006, le Ministre d'État a informé le notaire de la décision du Gouvernement Princier de ne pas user du droit de préemption que lui conférait la législation en vigueur.

La première condition suspensive étant ainsi levée, la réalisation de la vente s'est néanmoins heurtée à la défaillance de la seconde. La promettante, Madame GR., n'étant pas parvenue à obtenir la mainlevée de l'inscription hypothécaire dans le délai initialement arrêté au 15 janvier 2007, les parties ont convenu de proroger la validité de la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2007. À l'échéance de ce nouveau terme, la venderesse a opposé un refus à toute nouvelle prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive relative à l'hypothèque et a notifié à Madame e. PE. sa volonté de ne plus procéder à la vente de son bien immobilier.

Ce revirement a ouvert une longue séquence contentieuse devant les juridictions de l'ordre judiciaire monégasque, initiée par l'acquéreuse évincée afin d'obtenir l'exécution forcée de la cession. Par un arrêt définitif rendu le 1er décembre 2009, la Cour d'appel de Monaco a constaté la validité du compromis de vente des 19 et 24 octobre 2006 et a enjoint à Madame GR. de passer l'acte authentique de vente devant notaire. Parallèlement, l'obstacle hypothécaire a été levé par un jugement définitif du Tribunal de première instance en date du 9 décembre 2010, ordonnant la radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire. Persistante dans son refus de vendre, la propriétaire a engagé une action tendant à la résolution de la vente. Déboutée en première instance par un jugement du 29 novembre 2010, elle a vu cette décision confirmée par un arrêt de la Cour d'appel du 8 juillet 2014. Le pourvoi formé par la venderesse contre cet arrêt a finalement été rejeté par la Cour de révision le 26 mars 2015, scellant définitivement le sort civil de la transaction au profit de Madame e. PE.

L'issue définitive du litige judiciaire après neuf années de procédure a conduit le nouveau notaire instrumentaire chargé de la passation de l'acte authentique, Maître Henry REY, à accomplir les diligences préalables à la réitération de la vente. Soucieux de vérifier la situation juridique actualisée de l'immeuble, le notaire a interrogé la Direction de l'Habitat afin de s'assurer si le bien en cause entrait toujours dans le champ d'application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 instaurant un droit de préemption au profit de l'État et du locataire. Par un courrier daté du 26 août 2015, le Directeur de l'Habitat a fait savoir qu'il estimait que le bien ne relevait pas des dispositions de ladite loi et que, par voie de conséquence, les droits de préemption tant de l'État que du locataire n'avaient pas vocation à s'appliquer lors de la vente de cet appartement (observation étant faite que l'État fera valoir en défense que cette même direction avait pourtant émis un avis diamétralement opposé dans une réponse à une demande de renseignement datée du 8 mai 2006).

Nonobstant cette prise de position écrite du Directeur de l'Habitat écartant l'application de la loi n° 1.235, Maître REY a, par précaution ou par formalisme, adressé le 28 décembre 2015 au Ministre d'État une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner portant sur l'appartement et la cave de la « Villa Edelweiss » (étant relevé que dans l'exposé de ses moyens, la requérante mentionne également la date du 8 janvier 2016 concernant cette déclaration). C'est à la suite de cette notification notariale que, par une décision en date du 26 janvier 2016, le Conseiller de Gouvernement pour les Relations extérieures et la Coopération, agissant en charge des fonctions de Ministre d'État, a décidé d'exercer le droit de préemption de l'État et de se porter acquéreur du bien litigieux, en motivant cet acte par la seule mention d'un « intérêt urbanistique pour l'État ».

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Privée du bénéfice d'une acquisition pour laquelle elle avait bataillé devant les juridictions judiciaires pendant près de dix ans, Madame e. PE. a saisi le Tribunal Suprême, statuant en matière administrative sur le fondement de l'article 90-B de la Constitution. Par une requête enregistrée au Greffe Général le 18 mars 2016 sous le numéro TS 2016-08, complétée par un mémoire en réplique déposé le 24 juin 2016, la requérante a sollicité l'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption du 26 janvier 2016, ainsi que la condamnation de l'État de Monaco aux entiers dépens.

À l'appui de son recours, la requérante a développé une argumentation articulée autour de quatre moyens distincts, dont le dernier a été soulevé au stade de la réplique.

En premier lieu, elle excipait de l'inapplicabilité ratione materiae du droit de préemption au bien litigieux. Selon elle, bien que l'immeuble ait été construit ou achevé avant le 1er septembre 1947, il n'entrait pas dans le champ d'application de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée. S'appuyant sur la finalité de la loi et sur une décision du Tribunal Suprême du 16 avril 2012 — selon laquelle l'atteinte portée au droit de propriété par ce droit de préemption n'est nécessaire et proportionnée que pour permettre aux Monégasques et aux personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté (« personnes protégées ») de se loger à Monaco —, elle soutenait que la préemption ne pouvait viser que les locaux mentionnés à l'article 1er de ladite loi. Or, en vertu du troisième alinéa de cet article 1er, et comme l'avait formellement reconnu le Directeur de l'Habitat dans sa lettre du 26 août 2015 (qualifiée par la requérante de décision administrative faisant grief), l'appartement en cause échappait au dispositif légal.

En deuxième lieu, la requérante invoquait une erreur de droit tenant à la méconnaissance de l'épuisement du droit de préemption. Elle faisait valoir que la vente projetée en 2015 n'était que l'exécution forcée du compromis signé les 19 et 24 octobre 2006, à l'occasion duquel le Ministre d'État avait déjà expressément renoncé à préempter par sa décision du 28 novembre 2006. Selon son analyse de l'article 38 in fine de la loi n° 1.235, la simple réitération de cette vente initiale, retardée par le seul contentieux judiciaire, ne constituait pas une « nouvelle aliénation » ouvrant un nouveau droit de préemption. Elle ajoutait en réplique que le délai de péremption de six mois prévu par le dernier alinéa de l'article 38 ne régissait que le droit de préemption subsidiaire du locataire et non celui de l'État, sauf à créer une rupture d'égalité devant la loi entre les propriétaires de biens loués et les propriétaires de biens libres d'occupation. Dès lors, la nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, adressée de la seule initiative du notaire sans refléter une volonté nouvelle des parties au contrat de 2006, était inopérante à ressaisir le Ministre d'État d'une compétence dont il s'était définitivement dessaisi en 2006.

En troisième lieu, et dans le prolongement du moyen précédent, Madame e. PE. soutenait que la décision attaquée du 26 janvier 2016 s'analysait en un retrait illégal de deux actes administratifs antérieurs créateurs de droits : d'une part, la décision expresse de renonciation à préempter du 28 novembre 2006 prise par le Ministre d'État et, d'autre part, la décision contenue dans le courrier du Directeur de l'Habitat du 26 août 2015 excluant le bien du champ de la loi n° 1.235.

En quatrième et dernier lieu, dans son mémoire en réplique du 24 juin 2016, la requérante a soulevé un moyen nouveau tiré de ce que la décision de préemption était illégale faute de justification suffisante, l'autorité administrative s'étant bornée à invoquer, sans autre forme de précision, un « intérêt urbanistique pour l'État ».

En défense, par une contre-requête enregistrée le 23 mai 2016 et une duplique déposée le 27 juillet 2016, le Ministre d'État a conclu au rejet du recours et à la condamnation de la requérante aux dépens, en réfutant point par point l'argumentation adverse.

Sur le champ d'application de la loi, l'État soutenait que l'article 38 de la loi du 28 décembre 2000 ne restreint nullement l'exercice du droit de préemption étatique aux seuls locaux effectivement réservés aux personnes protégées ; ce droit est détachable du strict logement de ces personnes et peut être mis en œuvre pour tout motif d'intérêt général. Quant à la lettre du Directeur de l'Habitat du 26 août 2015, elle était présentée comme un simple avis dépourvu de caractère décisoire, émis en réponse à une demande de renseignement par une autorité qui n'avait au demeurant aucune compétence pour renoncer au droit de préemption de l'État, et qui contredisait d'ailleurs une première note de renseignement délivrée par le même service le 8 mai 2006.

Sur la temporalité de la préemption et la notion de « nouvelle aliénation », le Ministre d'État défendait une lecture globale du dernier alinéa de l'article 38 : tout propriétaire qui, pour quelque motif que ce soit, ne réalise pas la vente dans les six mois suivant la décision de renonciation à préempter (que ce délai coure à compter de la décision de l'État ou de celle du locataire) est réputé, s'il poursuit la cession au-delà de ce terme, procéder à une « nouvelle aliénation » nécessitant une nouvelle purge du droit de préemption. Aucune atteinte au principe d'égalité ne saurait en résulter, les acquéreurs de biens loués et ceux de biens libres se trouvant dans des situations objectivement différentes. En l'espèce, plus de neuf années s'étant écoulées depuis la renonciation de 2006, la transaction devait impérativement faire l'objet d'une nouvelle procédure de purge, excluant par là même toute qualification de retrait illégal de la décision de 2006.

Enfin, s'agissant du moyen soulevé en réplique et relatif à la mention de l'« intérêt urbanistique pour l'État », l'État défendeur l'a qualifié de moyen d'insuffisance de motivation (relevant de la légalité externe) et lui a opposé une fin de non-recevoir tirée de ce qu'il reposait sur une cause juridique distincte de celle des moyens soulevés dans la requête introductive d'instance (lesquels ne critiquaient que la légalité interne de l'acte). Subsidiairement au fond, l'administration maintenait que la décision énonçait de manière suffisante les considérations de droit et de fait qui en constituaient le fondement.

L'instruction a été clôturée par procès-verbal du Greffier en Chef le 24 novembre 2016, et l'affaire a été appelée à l'audience de l'assemblée plénière du Tribunal Suprême le 2 février 2017, pour une lecture de la décision le 14 février 2017.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Au-delà des questions complexes touchant à l'assiette matérielle du droit de préemption de la loi n° 1.235 et à la péremption des déclarations d'intention d'aliéner en cas de contentieux judiciaire prolongé, le litige posait au Tribunal Suprême une question centrale tenant aux conditions de fond et au contrôle juridictionnel de l'exercice même de cette prérogative exorbitante du droit commun.

Plus précisément, la Haute Juridiction était invitée à déterminer si, sous l'empire de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée — dont la rédaction ne mentionne plus expressément de finalités spécifiques assignées à l'action de l'administration —, le Ministre d'État peut légalement exercer le droit de préemption de l'État sur un bien immobilier en se bornant à invoquer abstraitement un « intérêt urbanistique pour l'État », sans rattacher cette acquisition à un motif d'intérêt général concret et à un objet d'opération suffisamment défini, et quelle est la qualification contentieuse exacte (vice de forme ou erreur de droit) du grief tiré d'une telle carence lorsqu'il est soulevé en cours d'instance.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher le litige et accueillir la demande d'annulation, le Tribunal Suprême, siégeant en assemblée plénière, fait application du principe de l'économie des moyens. Délaissant l'ensemble des débats relatifs au champ d'application de l'article 1er de la loi n° 1.235, à la portée de la lettre du Directeur de l'Habitat du 26 août 2015, ainsi qu'à l'interprétation du délai de six mois et de la notion de « nouvelle aliénation », le juge administratif suprême concentre l'intégralité de sa motivation sur le dernier moyen soulevé par la requérante dans son mémoire en réplique.

Le raisonnement de la juridiction se déploie en trois temps dans un unique considérant de principe d'une grande densité normative.

Dans un premier temps, le Tribunal Suprême cite les dispositions applicables du premier alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée : toute aliénation volontaire à titre onéreux ou apport en société portant sur des locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 doit, à peine de nullité, faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner au Ministre d'État, laquelle vaut offre irrévocable de vente pendant un mois, délai durant lequel l'autorité ministérielle peut faire connaître sa décision de se porter acquéreur aux conditions fixées. La lecture de ce texte fait immédiatement apparaître une lacune apparente : le législateur a institué une procédure et une compétence, mais n'a énoncé dans cet article aucune condition de fond quant aux motifs susceptibles de justifier la préemption.

Dans un deuxième temps, le juge procède à une interprétation téléologique et historique de la norme législative afin d'encadrer le pouvoir discrétionnaire de l'administration. Le Tribunal relève expressément « que, si la loi ne précise plus que l'exercice du droit de préemption par le Ministre d'État est subordonné à des motifs d'ordre urbanistique ou social, il ne peut s'exercer, sous le contrôle du juge, que pour des motifs d'intérêt général qui, propres à chaque espèce, doivent correspondre à un objet suffisamment défini ». Ce faisant, la Haute Juridiction rappelle que la suppression par le législateur de la référence textuelle aux motifs urbanistiques ou sociaux n'a nullement conféré à l'État un pouvoir discrétionnaire absolu ou arbitraire de se porter acquéreur de biens privés. Toute décision de préemption demeure intrinsèquement subordonnée au respect d'une condition substantielle de légalité interne : la poursuite d'un but d'intérêt général. Surtout, le Tribunal Suprême affine considérablement le standard de son contrôle en posant une double exigence cumulative quant à la consistance de cet intérêt général : les motifs invoqués doivent être « propres à chaque espèce » (ce qui proscrit les justifications stéréotypées, générales ou purement abstraites) et ils doivent « correspondre à un objet suffisamment défini » (ce qui exige que l'administration soit en mesure de justifier d'un projet, d'une affectation ou d'une opération précise en vue de laquelle le bien est préempté).

Dans un troisième temps, appliquant cette grille de contrôle aux faits de l'espèce, le Tribunal constate sobrement « qu'ainsi que le soutient Mme e. PE., tel n'est pas le cas en l'espèce » et en déduit « que la décision attaquée est donc entachée d'une erreur de droit ». En qualifiant le vice censuré d'« erreur de droit » — et non d'insuffisance de motivation au sens formel —, le Tribunal Suprême répond implicitement mais nécessairement à la fin de non-recevoir opposée par l'État dans sa duplique. Le grief soulevé par la requérante dans sa réplique à l'encontre de la formule laconique « intérêt urbanistique pour l'État » ne critiquait pas un vice de forme de l'acte (légalité externe), mais bien le défaut de base légale et l'absence de motif d'intérêt général défini (légalité interne). Se rattachant dès lors à la même cause juridique (la légalité interne) que les moyens d'erreur de droit développés dans la requête initiale, ce moyen nouveau présenté en réplique était pleinement recevable et entraîne, à lui seul, l'annulation de la décision administrative.

C. Le dispositif

En conséquence de cette motivation, le Tribunal Suprême prononce l'annulation intégrale de l'acte attaqué en ces termes :

« DÉCIDE : La décision du 26 janvier 2016 du Conseiller de Gouvernement pour les Relations extérieures et la Coopération en charge des fonctions de Ministre d'État est annulée. Les dépens sont mis à la charge de