Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 25/3897
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 september 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] LLM),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft met dagtekening 22 juli 2024 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (de naheffingsaanslag) aan eiseres opgelegd. Gelijktijdig is aan eiseres € 14.324 belastingrente in rekening gebracht (de rentebeschikking).
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 mei 2025 de naheffingsaanslag en de rentebeschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2026.
Namens eiseres zijn verschenen de gemachtigde, [naam 1] en [naam 2].
Namens verweerder zijn verschenen [medewerker belastingdienst 1] Msc., mr. [medewerker belastingdienst 2],
[medewerker belastingdienst 3] en mr. [medewerker belastingdienst 4].
Overwegingen
Feiten
-
Op 5 oktober 2023 sluit eiseres een koopovereenkomst voor de koop van twee percelen gelegen aan [adres] (de percelen). De percelen hebben volgens het bestemmingsplan de bestemming “Agrarisch-glastuinbouw”. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren de percelen nog bebouwd met kassen (de opstallen) en in gebruik als glastuinbouwbedrijf. Eiseres wil de percelen gaan gebruiken voor de bouw van een distributiecentrum.
-
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, opgenomen:
“Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt:
Een perceel onbebouwde grond bestemd voor bebouwing (bouwterrein), gelegen aan [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie F, nummers:
(…)
Artikel 1 Kosten, rechten en omzetbelasting
(…)
- Partijen zijn van mening dat over de koopsom van het hierbij verkochte BTW (thans 21%) is verschuldigd.
Verkoper dient voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor oplevering van het hierbij verkochte als bouwterrein, als bedoeld artikel 11 lid 6 van de Wet op de omzetbelasting 1968.
In verband met de levering van het verkochte perceel onbebouwde grond bestemd voor bebouwing als bedoeld in artikel 11 lid 6 van de Wet op de Omzetbelasting gaat koper er vanuit dat terzake van de levering omzetbelasting is verschuldigd. Deze omzetbelasting (thans 21%) is niet in voormelde koopsom begrepen en wordt afzonderlijk in rekening gebracht. Het al dan niet verschuldigd zijn van omzetbelasting komt voor rekening en risico van koper.”
(…)
Artikel 5 Staat van het verkochte, gebruik
(…)
Voor zover koper voornemens is het verkochte te gebruiken in afwijking van het normale feitelijk gebruik, of van het gebruik van verkoper, dient koper zelf en voor zijn rekening en risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen en dergelijke zorg te dragen. Koper wordt geacht zich op de hoogte te hebben gesteld / heeft zich op de hoogte gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving en gepubliceerde voorstellen tot wijziging daarvan bij de desbetreffende overheidsinstanties.
(…)
Artikel 6 Feitelijke levering en staat van oplevering
-
De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte vindt plaats als bouwterrein op uiterlijk 31 augustus 2026, vrij van huur, pacht en/of enig ander gebruiksrecht.
-
Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan op de datum van notarieel transport, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering.
-
Met betrekking tot de staat van oplevering zijn partijen het volgende overeengekomen: leeg en ontruimd, uitsluitend als bouwterrein, derhalve in de BTW-sfeer, d.w.z. dat door en voor rekening en risico van verkoper de thans op genoemd perceel aanwezige glasopstanden, bedrijfsruimte en overige opstallen, incl. funderingen, kleefpalen, ondergrondse leidingen, nutsvoorzieningen, erfverharding, puin, etc. afgebroken, verwijderd en afgevoerd worden.
(…)”
- Eveneens op 5 oktober 2023 hebben eiseres en de verkoper een aanvulling op de koopovereenkomst getekend (het addendum). Hierin wordt, voor zover hier van belang, vermeld:
In aanmerking nemende:
- dat verkoper en koper op 5 oktober 2023 een koopovereenkomst hebben gesloten waarbij
verkoper heeft verkocht en koper heeft gekocht:
(…)
dat in voornoemde koopovereenkomst is bepaald dat de feitelijke levering van het verkochte plaatsvindt op uiterlijk 1 juli 2026;
dat in voornoemde koopovereenkomst is overeengekomen het verkochte op te leveren, uitsluitend als bouwterrein;
dat partijen nadere afspraken wensen te maken omtrent de feitelijke oplevering c.q. staat van oplevering.
Partijen verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
-
De feitelijke oplevering zal plaatsvinden op uiterlijk 31 augustus 2026, geheel vrij van huur, pacht en/of enig ander gebruiksrecht, alsmede vrij van feitelijk gebruik. Voor het gebruik vanaf de datum juridische levering tot de feitelijke levering is verkoper geen vergoeding verschuldigd aan koper. Verkoper heeft het recht om het verkochte aan derden in gebruik te geven waarbij de vergoeding aan verkoper toekomt. Het voortgezet gebruik en risico van tenietgaan is geheel voor rekening en risico van verkoper zonder koper hierop te kunnen aanspreken.
-
Koper verkrijgt het recht om, ingeval de gemeente Zuidplas niet bereid blijkt medewerking te verlenen aan bestemmingswijziging van het verkocht, uiterlijk 31 december 2025 aan te geven om de feitelijke oplevering van het hierbij verkochte niet als bouwterrein maar met de huidige opstallen, installaties en verhardingen plaats te willen laten vinden, waarbij de opstallen en installaties functionerend opgeleverd dienen te worden door verkoper (met uitzondering van de logistieke automatisering en transportbanden, welke buiten de verkoop blijven).
-
De koopsom, alsmede de overige voorwaarden en condities, zoals omschreven in voornoemde koopovereenkomst blijven ongewijzigd van kracht (derhalve geen verrekening van sloopkosten en/of sloopopbrengsten). De fiscale consequenties vanwege het feitelijk opleveren met opstallen in plaats van feitelijke oplevering als bouwterrein (waardoor alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn) komen volledig voor rekening en risico van koper.
-
Onderhavig addendum vormt één onverbrekelijk geheel met de op 5 oktober 2023 tussen partijen getekende overeenkomst.
(…)”
- Bij akte van levering van 18 december 2023 zijn de percelen met opstallen aan eiseres geleverd. In deze akte wordt, voor zover van belang, vermeld:
“Omzetbelasting
De levering van het gekochte is belast met omzetbelasting, omdat:
-
de verkoper is ondernemer in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968;
-
de verkoper zal het gekochte afleveren als onbebouwde grond / bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 6 van de Wet op de omzetbelasting 1968, waarbij geldt dat de verkoper voor zijn rekening en risico de thans nog op het gekochte aanwezige opstallen zal (laten) verwijderen voorafgaand aan de feitelijke levering;
-
de koper is voornemens om op het gekochte nieuwbouw te realiseren.”
En:
“Beroep op vrijstelling overdrachtsbelasting
Voor de verkrijging van het gekochte beroept de koper zich op de vrijstelling van overdrachtsbelasting als bedoeld in artikel 15 lid 1 letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, omdat de aflevering van het gekochte door de verkoper van rechtswege is belast met omzetbelasting op grond van het bepaalde in artikel 11 lid 1 letter a ten eerste van de Wet op de omzetbelasting 1968.”
-
Na de levering is de verkoper, met instemming van eiseres, de percelen om niet blijven gebruiken om zijn bedrijf te kunnen voortzetten tot hij een nieuwe locatie had gevonden.
-
Eiseres heeft in haar aangifte omzetbelasting voor het vierde kwartaal van 2023 de aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting ter zake van de levering van de percelen in aftrek gebracht. De aangifte resulteert per saldo in een verzoek om teruggaaf van omzetbelasting.
-
Bij brief van 12 april 2024 deelt verweerder aan eiseres mee dat hij de naheffingsaanslag wil gaan opleggen en het verzoek om teruggaaf van omzetbelasting zal afwijzen. Nadat eiseres haar zienswijze hierop kenbaar heeft gemaakt, zijn de naheffingsaanslag en de rentebeschikking conform het voornemen van verweerder opgelegd.
-
Op 24 februari 2025 heeft de verkoper een offerte voor de sloop van de opstallen op de percelen geaccepteerd.
-
Eind augustus 2025 is de verkoper gestopt met het gebruikmaken van de opstallen op de percelen en vanaf 1 september 2025 hebben de opstallen leeggestaan.
-
Op 4 september 2025 heeft de verkoper op verzoek van eiseres aan haar een credit- en herstelfactuur uitgereikt wegens het ten onrechte in rekening brengen van omzetbelasting ter zake van de levering van de percelen. De belastingdienst heeft de door de verkoper afgedragen omzetbelasting op verzoek aan hem teruggegeven. Eiseres heeft de door haar betaalde omzetbelasting van de verkoper terugontvangen.
-
Op 28 januari 2026 is begonnen met de sloop van de opstallen en op 19 juni 2026 zijn de percelen als onbebouwde grond aan eiseres opgeleverd.
Geschil 12.In geschil is of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Meer in het bijzonder is in geschil of sprake is van de levering van een bouwterrein en, zo ja, of eiseres dan een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).
-
Eiseres stelt dat sprake is van de levering van een bouwterrein en dat daarom de levering van rechtswege is belast met omzetbelasting. Zij stelt dat de samenloopvrijstelling van toepassing is en dat de naheffingsaanslag daarom ten onrechte is opgelegd.
-
Verweerder stelt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden om de percelen aan te merken als bouwterrein. Er is derhalve sprake van een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting. De samenloopvrijstelling is dan niet van toepassing en daarom is terecht overdrachtsbelasting nageheven. Verweerder stelt voorts dat sprake is van een asymmetrisch beroep van de zijde van eiseres, nu de verkoper op verzoek van eiseres een credit- en herstelfactuur heeft uitgereikt.
Beoordeling van het geschil
-
Op grond van artikel 2, eerste lid, van de WBR wordt - voor zover hier van belang - overdrachtsbelasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken.
-
De verkrijging van de percelen is dus in beginsel belast met overdrachtsbelasting. Dat is anders als eiseres een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter a, van de WBR. In dit artikel is - voor zover hier van belang - bepaald dat van overdrachtsbelasting is vrijgesteld de verkrijging krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) ter zake waarvan omzetbelasting is verschuldigd.
-
Op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet OB is de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden, vrijgesteld van omzetbelasting, met uitzondering van de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein.
-
Eiseres stelt dat sprake is van de levering van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, zesde lid, van de Wet OB. Dit artikel luidt:
“Onder een bouwterrein als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.”
-
Vaststaat dat de percelen ten tijde van de levering nog bebouwd waren. Eiseres stelt dat niettemin sprake is van een levering van een bouwterrein, omdat de verkoper zich jegens haar niet alleen heeft verbonden tot de eigendomsoverdracht van de percelen maar ook tot de volledige sloop van de opstallen met het oog op de nieuwbouw door eiseres. Zij verwijst daarbij onder meer naar de volgende jurisprudentie: HvJ 19 november 2009 (“Don Bosco”) , HvJ 17 januari 2013, HR 5 oktober 2018 en HR 9 februari 2024.
-
Ten tijde van de levering van de percelen op 18 december 2023 was, anders dan het geval was in de zaak Don Bosco, nog niet begonnen met de sloopwerkzaamheden. Integendeel, gelet op het addendum rustte op de verkoper slechts een voorwaardelijke sloopverplichting. Eiseres heeft gesteld dat de in het addendum opgenomen optie (om uiterlijk 31 december 2025 aan te geven dat de feitelijke oplevering niet als bouwterrein maar met de huidige opstallen, installaties en verhardingen plaats moet vinden) op het moment van de levering was komen te vervallen, omdat deze optie niet was opgenomen in de akte van levering. De rechtbank volgt eiseres niet in deze stelling. In de akte van levering wordt immers verwezen naar en geciteerd uit de koopovereenkomst en is daarmee een uitvloeisel van hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst. Het addendum hoort bij de koopovereenkomst en is daar onlosmakelijk mee verbonden. De inhoud van het addendum kan daarom niet buiten beschouwing worden gelaten of (deels) terzijde worden geschoven, enkel omdat het niet (deels) is herhaald in de akte van levering. Te meer omdat er door partijen ook niet uitdrukkelijk afstand van is gedaan.
Eiseres kon derhalve tot 31 december 2025 gebruik maken van de optie als opgenomen in het addendum en ervoor kiezen om de percelen met bebouwing te laten opleveren. Daar komt bij dat na de levering van de percelen nog zeer geruime tijd sprake is geweest van voortgezet gebruik door de verkoper, namelijk van 18 december 2023 tot eind augustus 2025.
-
Gelet op al deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat aan eiseres een bouwterrein is geleverd. Daaruit volgt dat sprake is van een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting en dat de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter a, van de WBR niet van toepassing is. De stelling van verweerder dat sprake is van een asymmetrisch beroep van de zijde van eiseres behoeft dan geen behandeling meer. De naheffingsaanslag is terecht aan eiseres opgelegd.
-
Eiseres heeft geen afzonderlijke beroepsgronden aangevoerd tegen de in rekening gebrachte belastingrente. Ook anderszins is niet gebleken dat de belastingrente in strijd met enige regel van geschreven of ongeschreven recht in rekening is gebracht.
-
Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
- Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, voorzitter, en mr. E. Kouwenhoven en mr. D.M. Drok, leden, in aanwezigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
ECLI:EU:C:2009:722 (Don Bosco Onroerend Goed BV).
ECLI:EU:C:2013:20 (Woningstichting Maasdriel).
ECLI:NL:HR:2018:1866.
ECLI:NL:HR:2024:218.