Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2026-04-14, ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370 (2026-04-14)

Sommaire (FR) : Arrêt no 266.370 du 14 avril 2026 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Rejet

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XIIIe CHAMBRE ARRÊT no 266.370 du 14 avril 2026 A. 239.006/XIII-10.011 M. G., ayant élu domicile chez Me Gautier MELCHIOR, avocat, avenue Brugmann 451 1180 Bruxelles,

En cause :

contre : la ville de Braine-le-Comte, représentée par son collège communal, Partie intervenante : M. N., ayant élu domicile chez Me Anthony JAMAR, avocat, avenue Baudouin de Constantinople 2 7000 Mons. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête

1. Par une requête introduite le 2 mai 2023, la partie requérante demande l’annulation de la décision du 12 janvier 2023 par laquelle le collège communal de la ville de Braine-le-Comte octroie à W.B. et M.N. un permis d’urbanisme ayant pour objet la construction d’une habitation sur un bien sis rue de Ronquières à Braine-leComte, cadastré 2ème division, section C, n° 209b8. II. Procédure
2. Par une requête introduite le 12 juin 2023, M.N. a demandé à être reçue en qualité de partie intervenante. Cette intervention a été accueillie par une ordonnance du 22 juin 2023. Le dossier administratif a été déposé.

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Les mémoires en réponse, en réplique et en intervention ont été régulièrement échangés. M. Pierre-Yves Mélotte, auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 du règlement général de procédure. Le rapport a été notifié aux parties. Les parties requérante et intervenante ont déposé un dernier mémoire. Par une ordonnance du 12 mars 2026, l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 et les parties ont été informées que l’affaire serait traitée par une chambre composée d’un membre. M. Lionel Renders, conseiller d’État, président f.f., a exposé son rapport. Me Gautier Melchior, avocat, comparaissant pour la partie requérante, et Me Anthony Jamar, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. M. Pierre-Yves Mélotte, auditeur, a été entendu en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits utiles à l’examen de la cause 3. Le 6 novembre 2020, le collège communal de Braine-le-Comte refuse de délivrer à W.B. et M.N. un permis d’urbanisme ayant pour objet la construction d’une habitation sur un bien sis rue de Ronquières à Braine-le-Comte, cadastré 2ème division, section C, n° 209b8. Cette parcelle est située en zone d’habitat au plan de secteur de La Louvière-Soignies. Elle se trouve également en sous-zone d’habitat urbain au schéma de développement communal (SDC), ainsi qu’en zone résidentielle ordre contigu imposé au schéma d’orientation local (SOL) n° 2 dit « du Rond-Point », approuvé par un arrêté royal du 15 octobre 1955.

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1. Le 6 septembre 2021, W.B. et M.N. introduisent, auprès de l’administration communale, après avoir revu leur projet, une nouvelle demande de permis d’urbanisme ayant toujours pour objet la construction d’une habitation. Le 24 septembre 2021, le collège communal adresse un accusé de réception attestant du caractère complet du dossier de demande.
2. Une annonce de projet est organisée du 4 au 19 octobre 2021. Elle donne lieu à l’introduction d’une réclamation du 17 octobre 2021, émanant de la partie requérante.
3. Divers avis sont sollicités et émis, dont l’avis favorable du 29 octobre 2021 du collège communal et l’avis favorable conditionnel du 13 décembre 2021 du fonctionnaire délégué.
4. Le 29 décembre 2021, le collège communal octroie le permis sollicité sous conditions. Le 5 mai 2022, la partie requérante introduit un recours en annulation contre cette décision, enrôlé sous le n° A.236.341/XIII-9646. En sa séance du 1er décembre 2022, le collège communal décide de retirer le permis du 29 décembre 2021 et de solliciter auprès de W.B. et M.N. un reportage photographique complet et une étude d’ensoleillement.
5. Le 23 décembre 2022, W.B. et M.N. déposent des pièces complémentaires. Le 29 décembre 2022, le collège communal adresse un accusé de réception attestant du caractère complet du dossier de demande.
6. Le 12 janvier 2023, il octroie le permis d’urbanisme, sous conditions. Il s’agit de l’acte attaqué.

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IV. Premier moyen IV.1. Thèse de la partie requérante A. La requête en annulation 10. Le premier moyen est pris de la violation des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relatif à la motivation formelle, du principe de bonne administration et plus particulièrement du devoir de minutie, ainsi que de l’exercice effectif de bonne administration et de l’erreur manifeste d’appréciation. 11. La partie requérante fait grief à l’autorité délivrante de ne pas exposer concrètement les raisons pour lesquelles elle estime que le projet s’intègre harmonieusement au contexte urbanistique existant, et, plus particulièrement, par rapport aux propriétés voisines dont l’environnement sera sensiblement modifié. 11.1. Elle fait valoir que le gabarit de l’immeuble projeté est sans commune mesure avec celui de sa propre habitation, le volume principal du projet dépassant le sien de manière significative, en hauteur comme en profondeur, ce qui aura inévitablement des incidences sur son cadre de vie. Elle soutient qu’au niveau de la façade arrière du volume principal de son habitation, elle sera confrontée à un mur pignon de plus de 5 mètres de profondeur et de plus de 11 mètres de haut, ce qui engendrera une perte de luminosité et un sérieux effet d’écrasement au niveau de son habitation. Elle reproche à l’acte attaqué de ne pas contenir de développement à ce sujet. Elle critique la motivation de l’acte attaqué selon laquelle, à la suite d’une première décision de refus, le gabarit a été réduit et, eu égard au contexte bâti constitué d’habitations de type R+1+T et R+2+T, le projet ne créera pas d’effet d’écrasement dans le chef des propriétaires voisins. Elle soutient que, compte tenu de l’importante différence de gabarit entre ces deux biens, l’autorité délivrante devait exposer les raisons pour lesquelles le projet n’est pas susceptible de créer un effet d’écrasement et s’intègre harmonieusement par rapport à sa maison. Elle souligne que, par rapport au premier projet, la longueur du volume principal projeté a été réduite de seulement 20 centimètres, que l’immeuble projeté dépasse toujours la façade arrière du volume principal de son habitation de plus de 5 mètres et présente une hauteur conséquente au droit de la façade arrière de son volume secondaire. Elle relève qu’au niveau du profil mitoyen, la hauteur du volume secondaire du projet dépasse celle de son propre volume secondaire de 1,78 mètre, ce qui est, selon elle, de nature à générer une perte de luminosité et un effet d’écrasement. ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

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Elle soutient que la hauteur de son habitation n’a manifestement pas été prise en considération lors de l’élaboration du projet litigieux et elle reproche à l’acte attaqué de ne pas exposer les raisons pour lesquelles le projet, au vu des caractéristiques précitées, s’intègre harmonieusement par rapport à son habitation. 11.2. Elle estime que la terrasse projetée, située en surplomb et à proximité immédiate de la limite séparative des deux fonds, sera source de vues obliques plongeantes à moins de 1,90 mètre de sa propriété, depuis le garde-corps situé en limite arrière de la terrasse projetée, ce qui sera susceptible de porter atteinte à son intimité. Elle estime que la motivation de l’acte attaqué, qui se limite à évoquer l’absence de vue directe eu égard aux brise-vues prévus en limite latérale, est inadéquate, dès lors que l’autorité ne se prononce pas sur l’admissibilité des vues obliques générées directement en limite de propriété et qui, selon elle, engendreront incontestablement une perte d’intimité sur l’intégralité de sa terrasse et de son jardin. 11.3. Elle relève que, dans sa réclamation, elle formulait les observations suivantes :

• en raison de son gabarit, le projet est de nature à obstruer significativement la luminosité de son habitation ;
• la construction de murs brise-vues implique une perte d’ensoleillement au niveau de son annexe avec un risque d’humidité ;
• sur la base des éléments précités, une étude quant à l’incidence du projet sur la luminosité de son habitation doit être réalisée ;
• la terrasse projetée sur la toiture plate du volume secondaire litigieux est de nature à engendrer une perte d’intimité dans sa cour et son jardin. Elle ajoute avoir précisé, dans ses écrits de procédure déposés dans le cadre du recours en annulation contre le permis d’urbanisme du 29 décembre 2021, que la terrasse litigieuse entraînerait des vues obliques à moins d’1,90 mètre des limites de propriété. Elle fait grief à l’autorité de ne pas exposer les raisons pour lesquelles la perte d’intimité qui sera engendrée en limite de propriété par les vues obliques et plongeantes vers sa terrasse et son jardin sont acceptables et conformes au bon aménagement des lieux. B. Le mémoire en réplique

1. Elle estime que les motifs de l’acte attaqué mis en exergue par la partie adverse ne permettent pas de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité a ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

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considéré que le projet s’intégrait harmonieusement avec sa propre habitation. Elle souligne qu’en raison de l’implantation du projet en mitoyenneté et de l’importante différence de gabarit, il revenait à l’autorité délivrante d’apprécier avec minutie l’impact du projet sur son bien. Elle soutient qu’aucune explication in concreto n’est apportée alors que le précédent projet avait été refusé par le collège communal en raison de son gabarit démesuré par rapport aux propriétés voisines, dont la sienne. Elle réfute solliciter l’exposé des motifs des motifs de l’acte attaqué lorsqu’elle critique l’absence de motivation fondant la conclusion selon laquelle le projet est admissible alors qu’il présente un volume principal dépassant de plus de 5 mètres de profondeur et plus de 11 mètres la hauteur du profil. Quant à l’effet d’écrasement allégué, elle est d’avis que le simple fait que le cadre bâti soit principalement composé d’immeubles de type R+1+T ou R+2+T est sans pertinence sur la question de l’impact du projet litigieux sur sa propriété. Elle estime que cette motivation est d’autant plus inadéquate que la problématique relative à la compatibilité du projet avec son bien a été soulignée dans le cadre de deux annonces de projet et dans le précédent recours en annulation. Selon elle, informée de cette problématique, l’autorité devait apprécier cette question avec plus de rigueur, ce qui ne transparaît pas de la motivation de l’acte attaqué. C. Le dernier mémoire 13. Elle revient sur les particularités de la parcelle et du projet litigieux par rapport à son propre bien. Elle estime que les motifs de l’acte attaqué pour justifier l’admissibilité du projet sont insuffisants et stéréotypés, démontrant une absence totale de prise en considération des particularités de l’espèce, à savoir le fait que la demande de permis vise la construction d’un immeuble d’un gabarit très important sur une parcelle fort étroite et en mitoyenneté de son bien, dont le volume est nettement plus réduit. Concernant la terrasse projetée, se prévalant d’une projection de son implantation sur une photographie, elle fait valoir qu’au regard de sa proximité, indépendamment de la mise en place d’un brise-vue en partie latérale, il est manifeste que celle-ci entraînera des vues qui seront de nature à porter atteinte à l’intimité au droit de son petit jardin. IV.2. Examen 14. Pour satisfaire aux exigences des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, un permis d’urbanisme, ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

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comme tout acte administratif à portée individuelle au sens de l’article 1er de cette loi, doit faire l’objet d’une motivation formelle, laquelle consiste en l’indication, dans l’acte, des considérations de droit et de fait servant de fondement à la décision. La motivation doit être claire, complète, précise et adéquate afin de permettre aux intéressés de comprendre les raisons fondant la décision et de vérifier que celle-ci a été précédée d’un examen des circonstances de l’espèce. L’exigence de motivation formelle d’un acte administratif est proportionnelle au caractère discrétionnaire du pouvoir d’appréciation de l’auteur de cet acte. L’obligation de motivation formelle ne va pas jusqu’à exiger d’une autorité qu’elle donne les motifs de ses motifs. Un permis d’urbanisme doit énoncer les raisons pour lesquelles l’autorité qui l’a délivré estime la construction admissible au regard du bon aménagement des lieux. Cette notion se rapporte à l’examen concret que doit exercer l’autorité, pour chaque demande de permis, de la compatibilité, de l’absence d’impact négatif ou d’incidences inacceptables de la construction envisagée sur l’aménagement local bâti ou non bâti, essentiellement en fonction des circonstances de fait. L’autorité qui accorde le permis se doit d’exposer concrètement les raisons pour lesquelles elle estime que le projet s’intègre harmonieusement au contexte urbanistique existant et, plus particulièrement, par rapport aux propriétés voisines dont l’environnement sera sensiblement modifié. L’autorité administrative ne doit pas, en règle, répondre à toutes les objections émises au cours de la procédure qui a conduit à l’élaboration d’un permis d’urbanisme. Toutefois, lorsque, dans le cadre de l’instruction de la demande – notamment lors d’une annonce de projet –, des observations précises dont l’exactitude et la pertinence sont corroborées par le dossier sont formulées, le permis délivré ne peut être considéré comme adéquatement motivé s’il ne permet pas de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité passe outre, au moins partiellement, à ces observations. Cependant, il faut mais il suffit que la décision indique clairement les motifs liés au bon aménagement des lieux sur lesquels elle se fonde et que le réclamant y trouve, fût-ce implicitement, les raisons du rejet de sa réclamation. Le contrôle du Conseil d’État sur la matérialité des faits et leur qualification est complet. En revanche, le contrôle de l’appréciation est marginal, limité à l’erreur manifeste d’appréciation. À cet égard, il n’appartient pas au Conseil d’État d’intervenir comme arbitre des appréciations divergentes de l’administration et des parties requérantes quant au bon aménagement des lieux. Il ne peut substituer son appréciation en opportunité à celle qui a été portée par l’autorité chargée de la délivrance du permis et ne peut censurer cette appréciation que dans le cas d’une ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

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erreur manifeste. L’appréciation est manifestement erronée quand elle est incompréhensible pour tout observateur averti. Il ne suffit pas de constater qu’au regard des mêmes critères, telle autre mesure paraît raisonnablement admissible ou semble même meilleure. Il s’agit de l’attitude qu’aucune autre autorité raisonnable et prudente placée dans les mêmes circonstances n’aurait adoptée. 15. En l’espèce, l’acte attaqué autorise la construction d’une habitation unifamiliale. S’agissant de l’intégration de ce projet au contexte urbanistique existant, l’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant que le projet prévoit la construction d’une habitation unifamiliale de type “bel étage” entre deux mitoyens, implantée à l’alignement et de typologie R + 2 + T avec une toiture à double versants symétriques parallèles à la voirie ; que le volume principal aura une profondeur de 11,80 m ; que dans la continuité de ce volume sera implanté un volume secondaire en rez-de-chaussée unique à toiture plate surmonté d’une terrasse et d’une profondeur de 3,57 m sur toute la largeur de la parcelle ; […]

Considérant que le matériau de parement sera la brique de terre cuite de ton rouge et la tuile de terre cuite de ton brun pour la toiture du volume principal ; Considérant que la rue de Ronquières est composée d’habitations en ordre fermé de type R+1+T et R+2+T à deux versants parallèles à la voirie ; que l’on retrouve à l’arrière de ces volumes principaux des volumes secondaires en rez-de-chaussée unique à toiture plate ; que le gabarit de la présente construction a été revu par rapport à la précédente demande ; que le présent projet propose un gabarit de construction plus bas afin de s’aligner sur la construction sise au n° 54 et de limiter la différence de hauteur avec la construction sise au n° 56 ; que le projet est ainsi de typologie R+2+T ; que le projet actuel s’intègre harmonieusement au contexte urbanistique environnant existant, composé d’habitations de type R+1+T et R+2+T et ne créera pas un effet d’écrasement dans le chef de propriétaires voisins ; […] Considérant que la profondeur de construction dans son ensemble est supérieure aux 12 m autorisés par les prescriptions du Schéma d’Orientation Local ; que le corps principal présente une profondeur de 11,80 m ce qui est inférieur aux 12 mètres autorisés ; que ce volume présente une profondeur identique au voisin de gauche ; qu’une annexe arrière est implantée au-delà de la profondeur imposée par les prescriptions du SOL ; que ce volume secondaire présente en effet une profondeur de 3,53 m ; que ce volume présente toutefois une profondeur identique aux deux habitations voisines ; que l’écart sollicité ne compromet ainsi pas l’objectif du SOL qui est de garantir une certaine harmonie entre les constructions environnantes ; Considérant que la parcelle présente une largeur de 4,50 m, qu’il n’est pas possible de respecter les prescriptions du Schéma d’Orientation Local à savoir une largeur de construction de 6 m minimum ; que la trame bâtie du quartier est composée d’habitats en mitoyen ; qu’il convient de combler ce vide ; que le projet respecte la structure et la typologie du quartier ; que l’écart sollicité ne compromet ainsi pas ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

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l’objectif du SOL qui est de garantir une certaine harmonie entre les constructions environnantes ; […] Considérant que le paysage environnant est composé d’habitations mitoyennes de type R+1+T et R+2+T ; Considérant que le projet prévoit la construction d’une habitation unifamiliale de type “bel étage” entre deux mitoyens, implantée à l’alignement et de typologie R+2+T ; que le volume secondaire est situé à l’arrière du bâtiment principal et n’est donc pas visible depuis le domaine public ; que le quartier est composé d’habitats en mitoyen ; que la future construction entend combler l’espace entre deux maisons ; que les façades avant des habitations voisines possèdent des éléments et/ou des tuiles de toitures de teinte anthracite et/ou brune ; que le projet contribue ainsi à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis ; […] Considérant qu’une annonce de projet a été organisée du 04.10.2021 au 19.10.2021 ; Considérant qu’à l’issue de cette procédure une réclamation a été introduite ; Considérant que les observations formulées dans le cadre de ladite réclamation peuvent être résumées comme suit : • en raison du gabarit du projet, celui-ci est de nature à obstruer significativement la luminosité de l’habitation sise au n° 56 ; • la construction de murs brises-vues impliquera une perte d’ensoleillement au niveau de l’annexe de l’habitation sise au n° 56 avec un risque d’humidité ; • il serait opportun de réaliser une étude au niveau de l’incidence du projet sur la luminosité de son habitation ; • la terrasse projetée sur la toiture plate du volume secondaire est de nature à engendrer une perte d’intimité au niveau de la cour et du jardin de l’habitation sise au n° 56 ; Considérant que le reportage photographique complémentaire et l’étude d’ensoleillement déposés par Monsieur et Madame B[.] démontrent que l’habitation sise au n° 56 fait déjà l’objet d’une certaine perte d’ensoleillement ; que le présent projet ne modifiera ainsi pas significativement la situation ; qu’une légère perte d’ensoleillement est par ailleurs inévitable dans le cadre de constructions mitoyennes ; Considérant que le projet prévoit un volume secondaire au rez-de-chaussée unique à toiture plat surmontée d’une terrasse ; qu’il ressort du dossier de demande de permis d’urbanisme que des murs brises-vues d’une hauteur d’1,90 m seront créés de part et d’autre de ce volume secondaire afin de cerner davantage cet espace ; que ces aménagements limiteront manifestement les vues directes vers et depuis les propriétés voisines ; Considérant l’avis favorable conditionnel du Fonctionnaire délégué ; que les conditions ont été libellées comme suit : • enlever le garage préfabriqué existant sur la parcelle dans les 6 mois de la délibération du Collège communal ; • la construction projetée présentera une brique de tonalité uniforme rouge sans nuances d’éléments à éléments ; ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.370

PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE :

Article 1er. La requête est rejetée. Article 2. La contribution prévue à l’article 66, 6o, du règlement général de procédure, liquidée à la somme de 24 euros, est mise à la charge de la partie requérante. Les autres dépens, liquidés à la somme de 350 euros, sont mis à la charge de la partie requérante, à concurrence de 200 euros, et à la charge de la partie intervenante, à concurrence de 150 euros.

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Ainsi prononcé à Bruxelles le 14 avril 2026, par la XIIIe chambre du Conseil d’État, composée de : Lionel Renders, Thierry Blanjean,

conseiller d’État, président f.f., greffier.

Le Greffier,

Le Président,

Thierry Blanjean

Lionel Renders

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