Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2015-10-28, n° 153204 (TALux15)

Décision officielle commentée

1. Quant à la demande introduite par l’exploit du 19 avril 2013 : a) Recevabilité de la demande La défenderesse soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’il s’agirait d’une action déclaratoire. Une action est dite déclaratoire lorsqu’elle tend à faire reconnaître en justice en dehors de tout intérêt né et actuel, la régularité ou l’irrégularité d’une situation juridique. (cf lexique des termes juridiques Dalloz 8 ème édition.) L’action introduite par la demanderesse ne répond pas à cette définition, puisqu’elle tend en l’espèce à voir reconnaître l’existence d’un contrat dont l’existence est contestée par la partie adverse et à en voir ordonner l’exécution.

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La demande par ailleurs introduite en la forme requise est partant à déclarer recevable. 2) Quant au bien-fondé de la demande. La demande tend à voir constater que la vente des parts sociales de la société SOC3.) s.à r.l. est parfaite entre parties sur base de l’article 1583 du code civil, au motif qu’un accord serait intervenu sur la chose et sur le prix. Cet accord résulterait d’une lettre d’intention adressée à la défenderesse SOC2.) Sicav et des deux réponses à cette lettre qu’aurait reçues la demanderesse en date des 25 et 28 janvier 2013. D’ après les conclusions notifiées par la demanderesse en date du 2/03/2015, « la lettre d’intention est généralement définie comme un document matérialisant l’engagement moral que prennent les parties signataires de leur volonté ou de la possibilité de s’engager ultérieurement dans les termes d’une transaction. La lettre d’intention permet donc de mener à bien un projet tout en se réservant de ne pas conclure le contrat ». La lettre d’intention adressée par la demanderesse à SOC4.) Luxembourg S.A., l’intermédiaire en charge de la vente, et non à l’une des défenderesses correspond pleinement à cette définition. « We are pleased to express the interest of our client in the acquisition of the shares of the company, owning the Property as described below and subject to (i) the analysis of the Company’s financial statements and annual tax returns, (ii) completion of an appropriate due diligence as mentioned below and to (ii) usual representations and warranties from the Seller. » Sous le point 3 Acquisition price on peut lire: « As an indication only, based solely on its initial review of the preliminary information, SOC1.) was provided with by SOC4.) (the agent of the Seller), a brief visit of the Property (including the land and the building), a meeting with SOC4.) and based on the assumptions made below, SOC1.) currently estimates the net value of the Property to be EUR 12.500.000,00 (tweleve million five hundred thousand euros), (the “Acquisition price”). This offer does not take into account the value of the shares and potential other assets or liabilities existing in the Company as shown in an audited balance sheet. We were not provided yet with information regarding the Company. The final amount of the Acquisition price to be paid shall therefore be determined on the basis of i) the accounts and the balance sheet at the time of the transfer of the ownership of the shares to the purchaser (the “Closing”) ii) the expected contingent tax liability: In case the indicated Purchase price for the Property would be higher than the book value of the Property in the balance sheet, we will have a negative impact out of contingent tax liabilities. This expected contingent tax liability will be initially calculated and has to be discussed as soon as we have received a pro forma balance sheet of the Company. The Seller and the purchaser shall therefore share this risk which shall result in a reduction of the Acquisition price by 50% of the negative tax effect in the Company.

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Regarding the Acquisition price, the contingent tax liability has to be taken into account. For the purpose of this preliminary offer, the Company has been estimated on the basis of the following assumptions: (i) The Property is the sole or the most important asset of the Company; (ii) The Property including the land on which it is built, is the full property of the Seller and is not a co-ownership with other investors; (iii) The Seller has good and valid title to the Property will be free of any material encumbrances on Closing; (iv) The Property will be sound and will not contain any asbestos or, at least the Seller comply with all its legal obligations with respect to any potential asbestos existing in the Property; (v) The property will be for commercial uses and its current classification complies with the provisions of the administrative authorizations obtained; (vi) The property benefits from all the authorizations legally required for this type of building and complies with health and safety statutory provisions.» Enfin, le point 6 de cette lettre écarte toute ambiguité puisque sous la rubrique « binding effect ». Il spécifie expressément « for the avoidance of doubt, we confirm that this Letter of Intent does not constitute a firm and binding commitment to purchase the Property, but is only an undertaking to negociate in good faith. A firm and binding commitment shall only result from the outcome of a satisfactory due diligence. » La partie acquéreuse souligne que l’acceptation de son comité d’investissement est encore requis (clause 4 (ii) de la lettre d’intention). Or suivant la jurisprudence de la Cour de Cassation française, entre commerçants, une proposition de contracter ne constitue une offre que si elle indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. ( Cf Cass com 1990, Bull civ IV no 74 cité par messieurs F. Collart Dutilleul et P. Delebecque dans « contrats civils et commerciaux » Dalloz 7 ème édition no 85). A cela s’ajoute que l’offre doit être précise, c’est-à-dire qu’il faut une indication claire de la chose proposée et du prix. Or en l’espèce « l’acquisition price », indiqué de surcroît sous toutes réserves, ( « as an indication only, based solely on its initial review of the preliminary information…and based on the assumptions made below ») au point 3 de la lettre d’intention de SOC1.) a trait au prix non des parts sociales objet de la vente, mais uniquement de l’immeuble appartenant à SOC3.) s.à r.l. spécifiant expressément que « This offer does not take in account the value of the shares and potential other assets or liabilities existing in the Company…» Les réponses à la «Letter of intent» envoyées par SOC3.) Sarl à la société SOC4.) Luxembourg les 25 et 28 janvier 2013 ne font que commenter les points contenus dans la lettre d’intention, fournissant divers éléments d’information sur l’immeuble appartenant à la société SOC3.) sarl à la requérante. (nombre de parking exact, présence d’Amiante, non-respect de toutes les prescriptions requises en matière de santé et de sécurité). Le courrier du 28.janvier 2013 précise encore sous la rubrique « exclusivity » que SOC3.) s.à r.l. est disposée à accorder une période d’exclusivité de huit semaines

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après réception d’une « binding letter of intent » de la requérante à l’issue de la procédure de due diligence. Il découle dès lors clairement de l’ensemble de ces éléments que les parties étaient toujours en phase de négociation et qu’aucun accord n’avait encore été trouvé quant à la cession des parts sociales de SOC3.) s.à r.l. L’offre de preuve formulée par la requérante dans ses conclusions du 4 mars 2015, est à rejeter pour être non pertinente, alors qu’elle indique que le prix de cession des parts aurait une nouvelle fois été confirmé, sans donner plus de précisions sur ce prix, de sorte qu’une offre ferme et précise laisse toujours d’être établie. La demanderesse est dès lors à débouter de sa demande introduite par exploit du 19 avril 2013. 3) Quant à la demande introduite en ordre subsidiaire par exploit du 31 décembre 2013. L’argument suivant lequel cette demande, qui se greffe sur la demande introduite par l’exploit du 19 avril 2013, devrait suivre le sort de cette dernière et être également déclarée irrecevable est à rejeter d’emblée puisque le tribunal n’a pas fait droit au moyen d’irrecevabilité de la demande principale. Les défenderesses soulèvent encore l’irrecevabilité de cette demande, eu égard au fait que bien que l’assignation ait été dirigée à la fois contre SOC2.) Sicav et contre SOC3.) s.à r.l., le dispositif de l’assignation ne spécifierait pas contre quelle partie la condamnation est demandée. La lecture de l’intégralité du dispositif de l’assignation renseigne cependant que la condamnation aux frais et dépens et à l’indemnité de procédure est demandée contre l’assignée sub 1) c’est-à-dire SOC2.) Sicav, l’assignée sub 2) SOC3.) Sarl n’étant assignée qu’en déclaration de jugement commun. Il se dégage dès lors à suffisance de l’exploit que la demande en condamnation du montant principal est forcément elle aussi dirigée contre SOC2.) Sicav, ce qui est d’ailleurs logique, puisque c’est elle qui était en négociation avec la requérante, SOC3.) s.à r.l. étant quant à elle l’objet des tractations entre parties. L’assignation est dès lors à déclarer recevable en la forme. La requérante demande à voir constater la responsabilité contractuelle sinon délictuelle de la défenderesse pour violation de ses engagements envers la société SOC1.), à savoir la violation de ses devoirs d’exclusivité, de confidentialité et de non divulgation tels que déterminés dans la lettre d’intention du 15 janvier 2013 dont les termes auraient été acceptés par la défenderesse dans ses courriers des 21 et 28 janvier 2013. Elle reproche plus précisément à la défenderesse de ne pas avoir respecté l’accord d’exclusivité et d’avoir cédé les parts à un tiers. Elle réclame un montant de 21.812.101 EUR correspondant à la somme des loyers et à la plus-value à percevoir.

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La défenderesse conteste toute faute dans son chef. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais accepté les termes de la clause d’exclusivité contenue dans la lettre d’intention, ce qui serait confirmé par le courrier de la société SOC1.) du 31 janvier 2013, lequel contenait une contre-proposition pour une telle période suite aux courriers de SOC3.) s.à r.l.. Enfin elle conteste tant le préjudice allégué, que la relation causale entre ce préjudice et la faute qui lui est reprochée. Même si les parties ne sont pas encore liées contractuellement au stade des pourparlers, elles n’en ont pas moins différentes obligations sanctionnées par une responsabilité extracontractuelle appelée « culpa in contrahendo ». Elles ont ainsi une obligation de continuer à négocier de bonne foi. S’il est exact que la lettre d’intention à laquelle se réfère la requérante contient une disposition intitulée « exclusivity » prévoyant qu’il serait accordé à l’acheteur une période d’exclusivité à partir de l’acceptation par le vendeur des termes de la lettre d’intention jusqu’au 31 mars 2013 à 23h 59, période pendant laquelle le vendeur s’interdit de négocier avec tout tiers, il ne résulte d’aucun élément du dossier que les dispositions de la lettre d’intention relatives à l’exclusivité auraient été acceptées par SOC2.) SICAV. SOC3.) s.à r.l., dans ses courriers du 24.01 et 28.01 .2013 adressés à SOC4.) a formulé une contre-proposition, offrant une exclusivité de deux semaines pour les « red flags finding » suivie d’une nouvelle exclusivité de huit semaines pour le cas où une « binding letter » de SOC1.) lui serait parvenue à l’issue de cette première période de deux semaines. Cette proposition n’est pas acceptée par SOC1.) laquelle dans un courrier adressé à SOC4.) formule une nouvelle contre-proposition réclamant que la première période d’exclusivité de deux semaines ne démarre qu’après communication d’un certain nombre de pièces utiles pour l’analyse des « red flags ». En date du 21 février 2013, SOC3.) s.à r.l. et SOC1.) ont ensuite conclu un « confidentiality agreement » destiné à préserver le caractère confidentiel des données communiquées par SOC3.) s.à r.l. dans le contexte du « due diligence ». Puis en date du 27 février 2013, SOC2.) SICAV informe SOC1.) qu’elle vient d’accorder une exclusivité de 15 jours au client d’une autre intermédiaire: (…), et qu’elle reviendrait vers elle à l’issue de cette période. Ce mail a été suivi d’une sommation du mandataire de SOC1.) puis de procédures judiciaires au référé. Même si les sociétés SOC2.) n’ont pas formellement accordé d’exclusivité à la requérante, le fait d’en accorder une à tiers à un stade déjà relativement avancé des discussions entre parties, (puisque les conditions pour entamer la procédure de due diligence étaient réunies) équivaut à une brusque rupture des négociations, puisque de par cette exclusivité, elles s’interdisent de poursuivre les négociations avec SOC1.).

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Une faute intentionnelle n’est pas nécessaire pour engager la responsabilité de l’auteur de la rupture, pas plus qu’une intention de nuire dans son chef. La confiance légitime trompée constitue la faute qui engage la responsabilité de la partie qui est à l’origine de la rupture des négociations. La mauvaise foi suffit à caractériser cette faute. (cf Droit des obligations au Luxembourg principes généraux et examen de jurisprudence. Olivier POELMAN N°21). C’est cependant à bon droit que la partie défenderesse soulève que la partie demanderesse n’est pas fondée à invoquer le gain manqué qu’elle estime découler de cette faute. La jurisprudence et la doctrine retiennent en effet une conception restrictive du dommage lié à la rupture des pourparlers contractuels, le dommage réparable étant limité aux frais occasionnés par les négociations avortées et les études préalables auxquelles la partie victime a fait procéder, excluant toute indemnisation de la perte des gains espérés et de la perte d’une chance de réaliser de tels gains. (cf l’ouvrage précité de Monsieur POELMAN N°23). La requérante est partant encore à débouter de sa demande formulée à titre subsidiaire, pour ne pas avoir établi dans son chef de dommage en relation causale directe avec la faute de la défenderesse. Ayant succombé dans sa demande, la requérante est enfin à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure. La demande en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive est à rejeter ; les requérantes n’ayant été déboutées que par suite du défaut de relation causale directe entre le préjudice invoqué et la faute des défenderesses, le caractère abusif de la demande n’est pas établi. A titre superfétatoire il y a lieu de constater que le préjudice invoqué est par ailleurs resté à l’état de pure allégation. Les défenderesses sont encore à débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure, à défaut d’avoir justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés non compris dans les dépens.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

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Source : Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2015-10-28, n° 153204 (TALux15)

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