Jugement commercial 2025TALCH15/00366
Audience publique du lundi, dix mars deux mille vingt-cinq.
Numéro TAL-2023-08207 du rôle
Composition :
Anne LAMBÉ, Vice-présidente ;
Brice HELLINCKX,1er juge ;
Fernand PETTINGER, juge ;
Jessica DA SILVA ANTUNES, greffière.
Entre:
Monsieur PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),
demandeur, aux termes de l’acte de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA
d’Esch-sur-Alzette en date du 6 septembre 2023,
comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS ET
ASSOCIÉS SARL, représentée aux fins de la présente par Maître David GROSS,
avocat à la Cour constitué, tous deux demeurant à Luxembourg,
et :
- la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro
NUMERO1.),
- la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro
NUMERO2.),
défenderesses, aux fins du prédit acte TAPELLA du 6 septembre 2023,
comparant par Maître Jamila KHELILI, avocat à la Cour constitué, demeurant à
Bereldange.
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Le Tribunal:
Faits et procédure
PERSONNE1.) (ci-après « Monsieur PERSONNE1.) »), en tant que partie
venderesse, et les sociétés à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et SOCIETE2.)
SARL (ci-après collectivement les « Parties défenderesses »), en tant que parties
acquéreuses, ont signé en date du 22 novembre 2022 un compromis de vente (ciaprès le « Compromis ») portant sur un local commercial avec terrasse et cave dans
un immeuble en copropriété sis à L-ADRESSE2.), inscrit au cadastre de la commune
de ADRESSE3.), section ADRESSE4.), sous le numéro NUMERO3.), place
(occupée), bâtiment à appartements, d’une contenance de 2 ares 43 centiares, au prix
de 525.000.- EUR.
Le Compromis prévoit que (i) le prix de vente sera payé le jour de la signature de l’acte
notarié prévue pour la fin du mois de juillet 2023 au plus tard et que le Compromis est
considéré comme résolu de plein droit avec effet immédiat faute de passation de l’acte
notarié pour cette même date, (ii) qu’il est soumis à la condition suspensive de
l’obtention d’un prêt bancaire par les Parties défenderesses et (iii) qu’une indemnité
sera due en cas de violation de ses obligations contractuelles par l’une des parties.
Par courrier recommandé de son mandataire du 7 août 2023, Monsieur
PERSONNE1.) a informé les Parties défenderesses de la résiliation du Compromis et
les a mis en demeure de lui payer le montant de 52.500.- EUR au titre de la clause
pénale forfaitaire.
Les Parties défenderesses n’ont réservé aucune suite à courrier.
Par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2023, Monsieur PERSONNE1.) a fait
donner assignation aux Parties défenderesses à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale selon la
procédure civile.
L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance de clôture en date du 4
novembre 2024 et l’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 8 janvier 2025.
Prétentions et moyens
Aux termes de son assignation, Monsieur PERSONNE1.) demande à voir constater
la « résiliation » du Compromis aux torts exclusifs des Parties défenderesses, sinon à
voir déclarer le Compromis résolu, sinon résilié, aux torts exclusifs des Parties
défenderesses et à voir condamner les Parties défenderesses solidairement, sinon in
solidum, sinon chacune pour le tout, au paiement du montant de 52.500.- EUR, avec
les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2023, sinon à partir du 7 août 2023, date de la
mise en demeure, sinon à partir l’assignation, sinon à partir du jugement à intervenir,
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jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un
délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Il sollicite encore la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacune pour
le tout, des Parties défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure d’un
montant de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure
civile et aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de son mandataire,
affirmant en avoir fait l’avance, ainsi que l’exécution provisoire sans caution du
jugement.
Il base sa demande principalement sur les articles 1134, 1152, 1178 et suivants du
Code civil et la responsabilité contractuelle et subsidiairement sur la responsabilité
délictuelle des articles 1382 et suivants du Code civil.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur PERSONNE1.) fait valoir que la vente était
conditionnée par l’obtention d’un prêt bancaire par les Parties défenderesses avant le
1er juillet 2023 et qu’il appartenait à ces dernières de justifier des démarches
entreprises en vue de l’obtention du financement, respectivement de l’accord ou du
refus de la demande en obtention d’un prêt bancaire pour le 1er juillet 2023 au plus
tard.
Il qualifie la condition précitée de clause suspensive et fait valoir qu’en s’abstenant de
présenter un accord ou un refus bancaire ou de justifier d’avoir entrepris la moindre
démarche en vue de l’obtention d’un financement, les Parties défenderesses ont
volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive.
Les Parties défenderesses auraient ainsi violé les stipulations du Compromis et
engagé leur responsabilité contractuelle, de sorte qu’il serait fondé à réclamer le
paiement du montant de 52.500.- EUR (10% du prix de vente) convenu au titre de la
clause pénale prévue à l’article 8 du Compromis.
Il fait valoir que tout porte à croire que les Parties défenderesses n’ont jamais eu
l’intention d’acquérir l’Immeuble.
Il conteste toute nullité du compromis du fait de l’absence de signature de l’acte notarié
avant la fin du mois de juillet 2023 et qu’une telle nullité entraînerait celle de la clause
pénale, et il considère que la clause pénale « subsiste » malgré la résolution de plein
droit du Compromis et qu’il appartient aux Parties défenderesses de prouver qu’elles
ont respecté les obligations leur incombant en vertu du Compromis.
Il souligne que la faute commise par les Parties défenderesses consiste dans le fait
de ne pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour se voir accorder un crédit
et pour permettre la signature de l’acte notarié endéans le délai contractuellement
prévu.
Il demande finalement le rejet de la demande en allocation d’une indemnité de
procédure des Parties défenderesses.
Les Parties défenderesses demandent acte qu’elles se rapportent à la prudence du
tribunal en ce qui concerne la recevabilité de l’assignation en la pure forme.
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Au fond, elles demandent à voir débouter Monsieur PERSONNE1.) de l’intégralité de
ses demandes.
Les Parties défenderesses sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure d’un
montant de 2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure
civile et la condamnation de Monsieur PERSONNE1.) aux frais et dépens de
l’instance, avec distraction au profit de leur mandataire, affirmant en avoir fait l’avance.
Au soutien de leurs prétentions, elles se réfèrent à l’article 1185 du Code civil et à
l’article 3 du Compromis aux termes duquel l’acte de vente devra être passé au plus
tard fin juillet 2023 et que passé ce délai, le Compromis est résolu de plein droit avec
effet immédiat pour en conclure que le Compromis prévoyait un terme extinctif, alors
que sa validité était limitée dans le temps et que les parties ont convenu de voir expirer
le Compromis à la date fixée.
Selon les Parties défenderesses, faute pour les parties d’avoir passé l’acte notarié
endéans ce délai, il y a lieu de considérer que le Compromis a été résolu de plein droit
et que l’échéance du terme extinctif entraîne « ipso facto » l’extinction de l’obligation
lorsque la prorogation du terme n’a, tel qu’en l’espèce, pas été prévue.
Elles contestent encore l’existence d’une faute au sens de l’article 8 du Compromis
dans leur chef et s’emparent de l’article 1227 du Code civil pour soutenir que la
résolution avec effet immédiat du Compromis a entraîné « ipso facto la nullité de toute
obligation résultant de l’application d’une éventuelle clause pénale ».
Motifs de la décision
- La demande principale
Le fait pour une partie de se rapporter à prudence de justice équivaut à une
contestation. Toutefois, une contestation non autrement étayée est à écarter, étant
donné qu’il n’appartient pas au juge de suppléer à la carence des parties et de
rechercher lui-même les moyens juridiques qui auraient pu se trouver à la base de
leurs conclusions.
Dès lors, étant donné que les Parties défenderesses restent en défaut de préciser
dans quelle mesure l’assignation ne serait pas recevable, le moyen d’irrecevabilité
encourt le rejet, étant relevé que le tribunal n’entrevoit pas non plus de cause
d’irrecevabilité d’ordre public qui serait à soulever d’office.
La demande, régulièrement introduite dans les forme et délai légaux et non autrement
contestée sous ces rapports, est à déclarer recevable.
a) Quant à la réalisation de la clause suspensive
Concernant les conditions insérées au compromis, il y a lieu de distinguer la condition
suspensive de la condition résolutoire.
La condition suspensive est celle dont dépend la création d’un rapport de droit. Tant
que la condition n’est pas arrivée, l’obligation n’existe pas encore, le créancier a
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seulement l’espoir de voir naître le droit que lui confère le contrat. En cas de
défaillance de la condition, le droit qui lui était subordonné ne prend pas naissance et
le contrat est frappé de caducité.
La condition résolutoire par contre est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la
révocation de l’obligation et remet les choses au même état que si l’obligation n’avait
pas existé. Quand une vente est conclue sous condition résolutoire, le principe est
que le contrat est immédiatement et complètement formé dès sa conclusion. À la
différence de la vente sous condition suspensive, elle produit donc dès sa conclusion
les mêmes effets qu’une vente pure et simple. Mais la réalisation de l’événement
incertain érigé en condition opère rétroactivement l’anéantissement des droits et
obligations nés du contrat replaçant en principe les parties dans la situation antérieure
à la conclusion.
En cas de contrat sous condition suspensive, les droits du créancier qui y est soumis
ne sont donc qu’éventuels et ne deviennent effectifs qu’à la réalisation de la condition
tandis que ceux du créancier sous condition résolutoire sont certains dès la conclusion
de la convention, mais sont rétroactivement anéantis par l’intervention de la condition.
L’article 4 du Compromis stipule :
« Le présent contrat est subordonné à la condition suspensive que l’acquéreur
obtienne de la part d’un établissement de crédit/bancaire un financement lui
permettant de financer le prix d’acquisition des biens désignés ci-dessus. Le
financement ci-dessus doit être obtenu au plus tard le 01.07.2022 [il faut lire le
01.07.2023].
A la demande du vendeur, l’acquéreur devra justifier les démarches qu’il aura
entreprises en vue de l’obtention d’un ou plusieurs crédits, respectivement du refus
que lui auront opposé son ou ses banquiers ».
Ladite clause, erronément intitulée « Condition résolutoire », est à qualifier de
condition suspensive, dans la mesure où elle prévoit que le Compromis ne sortira ses
effets que si les Parties défenderesses se voient accorder le prêt bancaire pour
financer le prix d’acquisition.
L’article 1176 du Code civil dispose que « lorsqu’une obligation est contractée sous la
condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée
défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé ». D’après cet
article, lorsqu’un temps précis a été fixé pour l’accomplissement d’une condition
suspensive, la condition est censée défaillie lorsque ce délai s’est écoulé sans que
l’évènement prévu ne se soit produit, en l’occurrence sans que le crédit n’ait été
obtenu.
Il est constant en cause que les Parties défenderesses n’ont pas obtenu le
financement requis pour financer le prix d’acquisition dans le délai fixé pour la
réalisation de la condition suspensive.
La condition suspensive est ainsi en principe défaillie au 1er juillet 2023.
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Il est cependant de principe que pour satisfaire à la condition suspensive de l’obtention
d’un prêt bancaire, la partie acquéreuse doit déployer toutes les diligences
nécessaires pour que la condition puisse s’accomplir comme prévu au contrat. En
effet, lorsque le débiteur obligé sous condition suspensive en empêche
l’accomplissement, celle-ci est réputée accomplie. L’article 1178 du Code civil impose
ainsi au débiteur engagé sous condition suspensive une véritable obligation de
coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Le débiteur doit, dès lors,
entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et la jurisprudence
récente met à charge du débiteur l’obligation d’établir qu’il a accompli les diligences
normales en ce sens ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter
les difficultés rencontrées (cf. Cour d’appel, 15 février 2017, n°40963 et 41047 du
rôle).
En souscrivant à la condition suspensive en l’espèce, les Parties défenderesses
étaient partant obligées d’entreprendre des démarches concrètes en vue de
l’obtention d’un crédit et de consentir les efforts nécessaires au succès de pareilles
démarches.
Or, force est de constater qu’il n’est ni établi, ni même allégué que les Parties
défenderesses aient entrepris la moindre démarche auprès d’un établissement
bancaire afin d’obtenir un prêt bancaire.
Les Parties défenderesses n’ayant pas accompli les diligences nécessaires en vue de
l’accomplissement de la condition suspensive, la défaillance de la condition
suspensive leur est imputable.
Conformément à l’article 1178 du Code civil, la condition suspensive litigieuse est
réputée accomplie et le contrat est devenu parfait entre parties.
L’article 1184 du Code civil dispose : « La condition résolutoire est toujours sousentendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties
ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle
l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la
convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommagesintérêts.
La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un
délai selon les circonstances ».
Outre la clause suspensive précitée, le Compromis prévoit encore en son article 3 que
« Ledit acte sera passé par devant Maître Kollbach Danie[l]le, notaire de résidence à
Junglinster, au plus tard le fin Juillet 2023, passé ce délai, le présent compromis est
résolu de plein droit avec effet immédiat sans qu’aucune procédure judiciaire soit
nécessaire ».
Contrairement à la position défendue par les Parties défenderesses, la stipulation à
l’article 3 du Compromis n’est pas à qualifier de terme extinctif, mais s’analyse en une
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condition résolutoire sous la condition de l’absence de passation de l’acte notarié de
vente avant la fin du mois de juillet 2023.
En effet, le terme est un évènement futur dont la réalisation est certaine, tandis qu’en
l’espèce, l’absence de passation d’un acte notarié dans un délai prévu est un
évènement futur incertain dans sa réalisation.
Il est, en l’espèce, constant en cause que l’acte notarié de vente entre les parties n’a
été passé ni dans le délai prévu au Compromis, ni à une date ultérieure, de sorte que
le contrat a été résolu de plein droit.
Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande principale de Monsieur PERSONNE1.)
et de constater la résolution du Compromis.
Faute pour les parties d’avoir précisé ce qu’il y a lieu d’entendre par « fin Juillet 2023 »,
le tribunal décide de fixer la date de cette résolution au 31 juillet 2023, dernier jour du
mois de juillet 2023.
b) Quant à l’application de la clause pénale
L’article 8 du Compromis (« Clause pénale ») stipule que « Si l’une des parties devait
rompre les obligations que le présent contrat met à sa charge, celle-ci devra s’acquitter
du paiement d’un montant de 10% du prix de vente en faveur de l’autre partie ».
Cette stipulation constitue, conformément aux conclusions concordantes des parties,
une clause pénale au sens de l’article 1226 du Code civil, dans la mesure où les
parties ont convenu le paiement d’une indemnité forfaitaire en cas de défaut
d’accomplissement de ses obligations par l’une des parties.
Il est admis que la clause pénale destinée à compenser les conséquences
dommageables de la résolution d’un contrat survit à la résolution de ce contrat (cf.
Cour d’appel, 26 janvier 2017, n°42166 du rôle).
Cette sanction contractuelle s’applique du seul fait du manquement d’une partie à ses
obligations (cf. TAL, 3 avril 2019, n°TAL-2018-00380 du rôle).
Les Parties défenderesses ayant failli à leurs obligations contractuelles, elles sont
redevables du paiement de la clause pénale de 10% du prix de vente de 525.000.EUR, soit de la somme de 52.500.- EUR.
La demande de Monsieur PERSONNE1.) est dès lors à déclarer fondée et il y a lieu
de condamner les Parties défenderesses in solidum à payer à Monsieur
PERSONNE1.) le montant de 52.500.- EUR, avec les intérêts légaux à partir du 7 août
2023, date de la mise en demeure, jusqu’à solde.
2. Les demandes accessoires
La demande de Monsieur PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure
sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est fondée dans son
principe et le tribunal évalue ex aequo et bono le montant à lui allouer à 1.500.- EUR.
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Il y a partant lieu de condamner les Parties défenderesses in solidum à payer à
Monsieur PERSONNE1.) une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- EUR.
Eu égard à l’issue du litige, la demande des Parties défenderesses en allocation d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile
est à rejeter.
Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent jugement,
alors que les conditions de l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile ne sont
pas données en l’espèce.
Enfin, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la partie qui
succombe, en l’espèce les Parties défenderesses, conformément à l’article 238 du
Nouveau Code de procédure civile, avec distraction au profit de la société Etude
d’avocats GROSS & Associés SARL qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.