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CONTRATS CONTRAT GENERAL · COMMERCIAL BAUX COMMERCIAUX · COUR-APPEL-COMMERCIALE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de la Principauté de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 05 mars 1996 par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 6), que l'application des règles régissant le domaine « contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de la Principauté de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 6) (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteLoi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal · art. 6
Cour d'appel de la Principauté de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale.
▸Texte intégral de la décision officielle (4 943 caractères)
Faits et procédure
Baux commerciaux
Renouvellement du bail - Fixation du nouveau loyer par la Commission arbitrale des baux commerciaux - Éléments d'appréciation (art. 6, loi n° 490)
En vertu de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux applicable au litige, le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent.
Le local litigieux, d'une superficie de 200 m2 environ possédant un bureau et une installation sanitaire (lavabo, douche, WC), s'il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations existant dans des locaux neufs loués par l'État ce qui rend les comparaisons de prix avec ceux-ci sans effet, offre cependant des facilités d'exploitation, étant desservi par un monte-charge, contigu à deux autres locaux occupés par le même locataire et situé dans une zone où les voies de circulation ont été largement améliorées.
Ces éléments confèrent une valeur particulière pour l'entreprise et justifient la décision de la Commission arbitrale, qui a augmenté le prix du nouveau loyer par rapport au précédent.
La Cour
La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM Mecaplast d'un jugement de la Commission arbitrale des Loyers commerciaux en date du 6 juillet 1994.
Les faits, la procédure, les moyens et prétentions des parties peuvent être résumés comme suit, référence étant faite pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel.
E. T., propriétaire d'un local à usage industriel situé à Fontvieille a donné congé à sa locataire la SAM Mecaplast, pour le 31 décembre 1992, date d'expiration du bail, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 210 000 francs contre 46 600 francs payés pour l'année 1992.
La SAM Mecaplast ayant offert une augmentation en fonction de la clause d'indexation prévue au bail, E. T. a saisi du litige la Commission arbitrale qui a fixé à 60 000 francs par an à compter du 1er janvier 1993, la valeur locative des locaux appréciée en fonction des critères légaux.
Au soutien de son appel tendant à la réformation du jugement, la SAM Mecaplast fait essentiellement grief aux premiers juges de n'avoir pas suffisamment motivé leur décision ; elle fait valoir au plan du fait que les locaux litigieux sont d'une exploitation difficile, vétustes et qu'en cela ils ne peuvent être comparés aux locaux loués par l'État dans la même zone, que le prix actuellement payé est sensiblement le même que celui qu'elle acquitte à deux autres propriétaires pour des locaux contigus, situés au même étage que les locaux litigieux.
L'appelante sollicite en conséquence la fixation du loyer annuel à la somme de 47 580 francs par référence à l'indice contractuel ;
Formant un appel incident E. T. sollicite la réformation du jugement et la fixation du loyer à 210 000 francs par an par référence à la situation florissante de la société Mecaplast, aux prix pratiqués par l'État dans le même secteur et d'une manière générale par les propriétaires du quartier de Fontvieille qui a bénéficié d'améliorations et de facilités d'exploitation.
Sur ce,
Principauté de Monaco
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale.
Le propriétaire d'un local à usage industriel situé à Fontvieille, E. T., a délivré congé à sa locataire, la SAM Mecaplast, pour le 31 décembre 1992, date d'expiration du bail. Il offrait le renouvellement moyennant un loyer annuel de 210 000 francs, alors que la locataire acquittait 46 600 francs pour l'année 1992.
La SAM Mecaplast a proposé une augmentation fondée sur la clause d'indexation prévue au bail. E. T. a alors saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Celle-ci a fixé le loyer à 60 000 francs par an à compter du 1er janvier 1993, en appréciant la valeur locative des locaux selon les critères légaux.
La SAM Mecaplast a interjeté appel. Elle reprochait essentiellement aux premiers juges une motivation insuffisante. Au fond, elle soutenait que les locaux étaient d'exploitation difficile et vétustes, qu'ils ne pouvaient être comparés aux locaux loués par l'État dans le même secteur, et que le prix qu'elle payait était sensiblement identique à celui qu'elle acquittait auprès de deux autres propriétaires pour des locaux contigus situés au même étage. Elle demandait la fixation du loyer annuel à 47 580 francs, par référence à l'indice contractuel.
E. T. a formé appel incident. Il sollicitait la réformation du jugement et la fixation du loyer à 210 000 francs, en invoquant la situation florissante de la société locataire, les prix pratiqués par l'État dans le même secteur et ceux généralement pratiqués par les propriétaires du quartier de Fontvieille, lequel avait bénéficié d'améliorations et de facilités d'exploitation.
Question de droit
La question posée à la Cour d'appel était de savoir comment apprécier la valeur locative d'un local commercial lors du renouvellement du bail, au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, applicable au litige. Plus précisément, il s'agissait de déterminer :
quels éléments d'appréciation le juge peut retenir pour évaluer le local ;
si des comparaisons de prix avec des locaux de standing supérieur, en l'espèce des locaux neufs loués par l'État, sont pertinentes ;
si des facilités d'exploitation propres au local peuvent justifier une augmentation du loyer par rapport au loyer précédent.
Solution et dispositif
La Cour rappelle que « le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ».
Elle procède ensuite à une appréciation en deux temps.
Les éléments défavorables à la locataire. Le local, d'environ 200 m², comprend un bureau et une installation sanitaire (lavabo, douche, WC). Il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations des locaux neufs loués par l'État. Les comparaisons de prix invoquées par E. T. sont donc jugées « sans effet ».
Les éléments favorables à l'augmentation. Malgré ces limites, la Cour retient les facilités d'exploitation suivantes :
le local, situ
Motifs
Considérant qu'en vertu de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux applicable au litige, le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ;
Considérant que le local litigieux d'une superficie de 200 m2 environ possède un bureau et une installation sanitaire comprenant un lavabo, une douche, un WC ;
Considérant qu'il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations existant dans des locaux neufs loués par l'État ce qui rend les comparaisons de prix faites par l'intimé sans effet ;
Considérant cependant au regard de ses facilités d'exploitation que ce local situé au 1er étage est desservi par un monte-charge ce qui le rend parfaitement accessible s'agissant d'un local industriel, qu'il est contigu à deux autres locaux également occupés par la SAM Mecaplast ce qui lui confère une valeur particulière pour cette société, qu'enfin il est situé dans une zone dont les voies de circulation ont été largement améliorées ;
Considérant que ces éléments d'appréciation justifient la décision de la Commission arbitrale qu'il y a lieu de confirmer ;
Considérant que les dépens doivent être partagés par moitié entre les parties ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
confirme le jugement de la Commission arbitrale des Loyers commerciaux en date du 6 juillet 1994.
déboute les parties de leurs appels respectifs.
Sacotte prem. Prés. ; Serdet prem. Subst. Proc. Gén. ; Mes Karczag-Mencarelli, Escaut av. déf. ; Pasquier-Ciulla av.
Cet arrêt confirme la décision de la Commission arbitrale du 6 juillet 1994.
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (confirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 26422.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, …
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 5 mars 1996, SAM Mecaplast c/ T. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-1996-03-05-26422.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) le 05 mars 1996 en matière de contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale, au regard notamment de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, loi n° 490.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco le 05 mars 1996 ?
Cette décision (Cour d'appel, 5 mars 1996, SAM Mecaplast c/ T.) précise les conditions d'application de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, loi n° 490 devant Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 2 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, loi n° 490.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 05 mars 1996 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale) et porte sur l'interprétation de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, loi n° 490 ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Baux commerciaux Renouvellement du bail - Fixation du nouveau loyer par la Commission arbitrale des baux commerciaux - Éléments d'appréciation (art. 6, loi n° 490) En vertu de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux applicable au litige, le pri…
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Exposé du litige
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Règle
Mobilisation de la norme de référence (Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 6)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 6)
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Application
Confrontation par Cour d'appel de la Principauté de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Motifs de la décision (05 mars 1996)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (confirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 5 mars 1996, SAM Mecaplast c/ T.
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94/100
Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de contrats contrat general · commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal.