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COMMERCIAL BAUX COMMERCIAUX · REGULATION ET CONCURRENCE PRIX · COUR-APPEL-COMMERCIALE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de la Principauté de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 05 juillet 1996 par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 21), que l'application des règles régissant le domaine « commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de la Principauté de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 21) (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteLoi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal · art. 21
Cour d'appel de la Principauté de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale.
▸Texte intégral de la décision officielle (7 744 caractères)
Faits et procédure
Commissionnaire arbitrale des loyers commerciaux
Révision du prix du loyer - Recevabilité : action intentée un an au moins après fixation du dernier loyer (art. 21) (1) - Saisine : plus d'un mois après réception de la lettre recommandée (art. 21) (2) - Preuve : modification des conditions économiques générales ou particulières au fonds (art. 22) (3)
Le délai d'un mois visé par l'article 22 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les loyers commerciaux ne constitue pas le délai de saisine de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, lequel rendrait irrecevable ainsi qu'il est soutenu à tort, une action en diminution du prix devant cette juridiction, mais le délai d'attente minimum précédant l'engagement de l'action que la loi concède aux parties pour s'accorder amiablement (2).
En vertu de l'article 21 de la loi susvisée, la révision du prix de location peut être demandée lorsqu'il s'est écoulé une année au moins depuis la date à laquelle avait pris cours le prix précédemment fixé, ce qu'est le cas en espèce (1).
Par application de ce même article, le demandeur qui sollicite une révision du prix du loyer doit justifier de ce que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative du fonds par suite d'une modification, soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds.
Celui-ci en justifie dès lors qu'il apparaît des circonstances de la cause que postérieurement à la conclusion du bail, un salon de coiffure a été créé dans la galerie marchande du centre commercial de Fontvieille, drainant une importante clientèle trouvant des facilités de stationnement tandis que le fonds de coiffure dont s'agit situé dans la rue ... en est privé en raison d'un nouveau plan de la circulation routière de ladite voie (3).
La Cour
La Cour statue sur l'appel relevé par la SCI Liégi d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers commerciaux en date du 8 novembre 1995.
Les faits, la procédure, les moyens et prétentions des parties peuvent être résumés comme suit, référence étant faite pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel.
R. D., exploitant un fonds de commerce de coiffure à l'enseigne « E. », à Monaco est titulaire d'un bail à loyer renouvelé le 29 septembre 1993 pour une durée de 3, 6, 9 ans, avec effet du 1er janvier 1993 au prix annuel de 355 800 francs, TTC, indexé sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.
À la suite du refus opposé par le propriétaire à une demande en diminution de loyer formée par R. D. le 14 novembre 1994, celui-ci a saisi la Commission Arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 pour obtenir une fixation du loyer à la somme de 168 000 francs par an à compter du 1er mars 1995.
Faisant partiellement droit à cette demande, les premiers juges ont fixé le montant du loyer à la somme de 220 000 Francs par an à compter du 1er mars 1995 estimant qu'il existait une modification dans les conditions particulières affectant le fonds tenant à la création de nouveaux fonds de coiffure et à la modification du plan de circulation routière dans le quartier de la Condamine.
Au soutien de son appel tendant à la réformation de la décision entreprise et à la condamnation de R. D. au paiement d'une somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la SCI Liégi fait valoir en premier lieu une irrecevabilité tirée de la violation des dispositions de l'article 22 de la loi n° 490 précitée en ce qu'un délai de trois mois s'est écoulé entre la réception de la lettre recommandée prévue par la loi et la comparution des parties devant le magistrat conciliateur, alors que cet article prévoit un délai maximum d'un mois à compter de la lettre recommandée.
L'appelante soutient en second lieu, au fond, d'une part que les modifications d'exploitation alléguées par l'intimé sont antérieures au renouvellement du bail et donc à la fixation conventionnelle du loyer aujourd'hui contesté, d'autre part que l'intimé ne rapporte pas la preuve d'une modification substantielle des conditions économiques générales de la Principauté depuis octobre 1993 alors qu'il a ouvert un autre commerce de coiffure à Monte-Carlo.
L'appelante rappelle enfin que l'intéressé est entré dans les lieux sans avoir eu à payer un pas de porte et qu'ayant exécuté des travaux d'aménagement du local il a bénéficié dans le cadre du bail initial d'une remise mensuelle de loyer de 2 500 francs pendant 6 ans.
L'intimé conclut à la confirmation de la décision entreprise tant sur la recevabilité de l'action qu'au fond en rappelant que les éléments de fait retenus par la Commission arbitrale justifient la diminution qu'il sollicite.
Sur ce,
Principauté de Monaco
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale.
Le preneur, R. D., exploite un fonds de commerce de coiffure à Monaco, à l'enseigne « E. ». Il est titulaire d'un bail à loyer renouvelé le 29 septembre 1993, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, avec effet au 1er janvier 1993. Le loyer annuel est fixé à 355 800 francs TTC, indexé sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.
Le 14 novembre 1994, le preneur demande une diminution du loyer. Le bailleur refuse. Le preneur saisit alors la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et sollicite la fixation du loyer à 168 000 francs par an à compter du 1er mars 1995.
Par jugement du 8 novembre 1995, la Commission fait partiellement droit à la demande. Elle fixe le loyer à 220 000 francs par an à compter du 1er mars 1995. Elle retient une modification des conditions particulières affectant le fonds, tenant à la création de nouveaux fonds de coiffure et à la modification du plan de circulation dans le quartier de la Condamine.
La SCI Liégi, propriétaire, interjette appel. Elle demande la réformation de la décision et la condamnation du preneur à 10 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soulève d'abord une irrecevabilité tirée de la méconnaissance de l'article 22 de la loi du 24 novembre 1948. Selon elle, un délai de trois mois s'est écoulé entre la réception de la lettre recommandée et la comparution devant le magistrat conciliateur, alors que ce texte prévoit un délai maximum d'un mois. Au fond, elle soutient, d'une part, que les modifications d'exploitation invoquées sont antérieures au renouvellement du bail, donc à la fixation conventionnelle du loyer. D'autre part, elle conteste la preuve d'une modification substantielle des conditions économiques générales de la Principauté depuis octobre 1993, le preneur ayant ouvert un autre salon à Monte-Carlo. Elle invoque enfin l'absence de pas-de-porte et une remise mensuelle de 2 500 francs accordée pendant six ans au titre des travaux d'aménagement. L'intimé conclut à la confirmation.
Question de droit
L'arrêt doit trancher deux questions.
La première porte sur la recevabilité de l'action. Il s'agit de déterminer si le délai d'un mois visé par l'article 22 de la loi n° 490 constitue un délai de saisine de la Commission arbitrale, dont la méconnaissance entraînerait l'irrecevabilité, ou un autre délai.
La seconde porte sur le bien-fondé de la demande de révision. Elle suppose de préciser les conditions de l'article 21 : la condition temporelle tirée de l'écoulement d'une année, la charge de la preuve d'une modification des conditions économiques générales ou particulières affectant le fonds, et l'incidence de la connaissance de ces conditions par le preneur lors de la conclusion du bail.
Solution et dispositif
Sur la recevabilité. La Cour écarte le moyen. Elle retient que le délai d'un mois de l'article 22 « ne constitue pas, contrairement à ce que la SCI Liégi soutient par une lecture hâtive du texte, le délai de saisine de la juridiction mais le délai que la loi concède aux parties pour s'accorder amiablement ». Ce délai est donc un délai d'attente minimum précédant l'engagement de l'action
Motifs
Considérant que le délai d'un mois visé par l'article 22 précité ne constitue pas, contrairement à ce que la SCI Liégi soutient par une lecture hâtive du texte, le délai de saisine de la juridiction mais le délai que la loi concède aux parties pour s'accorder amiablement ;
Que c'est donc à juste titre que la Commission arbitrale dont la décision doit être confirmée de ce chef, a décidé que ce délai constituait un délai d'attente minimum précédant l'engagement de l'action ;
Que le moyen d'irrecevabilité doit être rejeté ;
Au fond,
Considérant qu'en vertu de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la révision du prix de location peut être demandée lorsqu'il s'est écoulé une année au moins depuis la date à laquelle avait pris cours le prix précédemment fixé, ce qui est le cas de l'espèce puisque le bail a été signé le 29 septembre 1993 avec effet rétroactif au 1er janvier 1993 et la demande présentée le 14 novembre 1994 ;
Considérant que par application du même article le demandeur doit justifier de ce que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative du fonds par suite d'une modification soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds ;
Considérant sur ce dernier point invoqué par R. D. et retenu par la Commission arbitrale, que des modifications importantes ont affecté les conditions inhérentes au fonds telles que l'ouverture fin 1993 dans la galerie marchande du centre commercial de Fontvieille d'un salon de coiffure « J.-L. D. » bénéficiant de l'importante clientèle journalièrement drainée par ce centre commercial et des facilités de stationnement que représente le parking desservant ce centre tandis que dans le même temps le plan de circulation routière de la rue où se situe le fonds de l'intimé a eu pour effet de supprimer le stationnement des véhicules au voisinage immédiat du commerce le privant ainsi nécessairement d'une clientèle habituée à utiliser un véhicule automobile personnel et à stationner à proximité immédiate du commerce auquel elle s'adresse ;
Que la connaissance par l'intimé de ces conditions nouvelles lors de la signature du bail ne fait pas obstacle à une diminution de loyer dès lors que leur effet négatif - que l'intimé a pu espérer surmonter - s'est manifesté que postérieurement à cette signature ;
Considérant qu'il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise et de débouter la SCI Liégi de son appel ;
Considérant que les dépens suivent la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'Appel de la Principauté de Monaco,
Confirme le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux en date du 8 novembre 1995.
Déboute la SCI Liégi de son appel.
MM. Sacotte prem. Prés. ; Serdet prem. Subst. Proc. Gén. ; Mes Pastor et Escaut av. déf. ;
Cet arrêt confirme la décision de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en date du 8 novembre 1995.
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (confirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 26455.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, …
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 5 juillet 1996, SCI Liégi c/ D. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-1996-07-05-26455.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) le 05 juillet 1996 en matière de commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale, au regard notamment de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, article 21 de la loi.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco le 05 juillet 1996 ?
Cette décision (Cour d'appel, 5 juillet 1996, SCI Liégi c/ D.) précise les conditions d'application de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, article 21 de la loi devant Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 3 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, article 21 de la loi.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 05 juillet 1996 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale) et porte sur l'interprétation de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, article 21 de la loi ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Commissionnaire arbitrale des loyers commerciaux Révision du prix du loyer - Recevabilité : action intentée un an au moins après fixation du dernier loyer (art. 21) (1) - Saisine : plus d'un mois après réception de la lettre recommandée (art. 21) (2) - Preuve : modification des c…
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 21)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 21)
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Application
Confrontation par Cour d'appel de la Principauté de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Motifs de la décision (05 juillet 1996)
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Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (confirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 5 juillet 1996, SCI Liégi c/ D.
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de commercial baux commerciaux · regulation et concurrence prix · cour-appel-commerciale, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal.