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IMMOBILIER SOCIETE IMMOBILIERE · CONTRATS CONTRAT DE VENTE · SOCIETES PARTS SOCIALES · IMMOBILIER VENTE D IMMEUBLE · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — infirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 12 juillet 2002 (n° 14987) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (art. 12), que l'application des règles régissant le domaine « immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (infirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de (infirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteLoi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce · art. 12
Cour d'appel de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile.
▸Texte intégral de la décision officielle (25 361 caractères)
Faits et procédure
Agent immobilier - Champ d'application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 (non)
La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'est pas applicable, puisque la promesse de vente porte sur des parts sociales qui sont négociables, la cession des droits s'effectuant par une simple déclaration de cession, sans formalités. Le salarié de l'agence immobilière, qui a reçu une commission de la part de l'acheteur, en doit restitution.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 7 JUIN 2016
En la cause de :
Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (art. 12)
Principauté de Monaco
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile.
En septembre 2007, M. a. SH. m., employé d'une agence immobilière (l'agence O), présente à M. al. AL. NO. un ensemble immobilier appartenant à la société E, situé dans l'immeuble « Y » à Monaco : un appartement, deux studios contigus, une cave, cinq places de garage et un box.
Les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse synallagmatique portant sur les parts de la société E est conclue entre la fondation de droit liechtensteinois B et M. AL. NO., pour un prix de 25 millions d'euros. La vente ne se réalise pas. M. AL. NO. verse néanmoins à M. SH. m., à titre de commission, 450 000 euros en quatre versements échelonnés entre le 2 janvier et le 29 février 2008.
M. AL. NO. est déclaré en faillite par le Tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008, puis la procédure d'insolvabilité est clôturée le 5 avril 2013. Une première action en restitution, engagée alors qu'il était dessaisi, est déclarée irrecevable par jugement du 10 mai 2012, confirmé par arrêt du 18 février 2014.
Par exploit du 24 mars 2014, M. AL. NO. assigne M. SH. m. devant le Tribunal de première instance en restitution des 450 000 euros, intérêts de retard et 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 29 septembre 2015, le tribunal fait droit à ces demandes, au motif que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, d'ordre public, s'appliquait et que l'agent immobilier, faute d'avoir permis la réalisation de la transaction, ne pouvait prétendre à rémunération.
M. SH. m. interjette appel. À titre principal, il conteste la recevabilité de l'action (défaut de radiation des procédures d'insolvabilité, fraude aux droits des créanciers). Au fond, il soutient que les parts de la société E étaient négociables, de sorte que la loi n° 1.252 était inapplicable, qu'il avait exécuté un mandat de recherches et, à titre très subsidiaire, que la vente était parfaite et que sa non-réalisation était imputable à M. AL. NO.
Question de droit
La Cour d'appel devait trancher trois questions :
Recevabilité : la persistance des mesures d'insolvabilité, dont la radiation n'était pas établie, et le caractère prétendument frauduleux de l'action font-ils obstacle à la recevabilité de la demande de M. AL. NO. ?
Champ d'application de la loi n° 1.252 : une promesse portant sur la cession de parts d'une société dont l'actif comprend des immeubles relève-t-elle de la loi relative aux opérations immobilières, et notamment de son article 1er, 3°, qui vise « l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce » ? Cette question suppose de qualifier la négociabilité des parts.
Fondement de la restitution : à défaut d'application de la loi, la commission versée peut-elle être conservée par l'agent, ou son droit à rémunération est-il établi par la preuve d'un mandat et de diligences personnelles ?
Solution et dispositif
Sur la recevabilité, la Cour écarte les moyens de l'appelant. Elle relève que la radiation des inscriptions constitue une « mesure d'application du jugement destinée aux seules juridictions », sans incidence sur la capacité d'agir de M. AL. NO. Elle constate par ailleurs que la première action avait été déclarée irrecevable et que « l'action […] dont la Cour est aujourd'hui saisie et qui est distincte de la précédente » n'est pas établie comme frauduleuse.
**Sur le champ
Monsieur a. (disant se prénommer m. a.) SH. m., employé d'agence immobilière, né le 15 juin 1974 à Téhéran (IRAN), de nationalité iranienne, demeurant X1, 98000 MONACO ;
Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
Monsieur al. AL. NO., né le 20 septembre 1970 à Téhéran (IRAN), de nationalité autrichienne, demeurant X2, Vienne (AUTRICHE) ;
Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉ,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 29 septembre 2015 (R.7999) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 novembre 2015 (enrôlé sous le numéro 2016/000079) ;
Vu les conclusions déposées les 1er décembre 2015 et 19 avril 2016 par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de al. AL. NO. ;
Vu les conclusions déposées le 15 mars 2016 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de a. SH. m. ;
À l'audience du 3 mai 2016, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par a. SH. m. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 29 septembre 2015.
Considérant les faits suivants :
Courant septembre 2007, a. SH. m. a présenté à al. AL. NO. un bien immobilier appartenant à la société E, dépendant de l'immeuble « Y », situé X1 à MONACO, à savoir un appartement au 7ème étage de l'immeuble constituant le lot 35, deux studios contigus au 1er étage, constituant les lots 19 et 20, une cave au 2ème sous-sol constituant le lot 121, cinq places de garage au 2ème sous-sol constituant les lots 139, 140, 142, 143 et 162 et un box pour voiture au 2ème sous-sol constituant le lot 141.
Les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse synallagmatique de vente des parts de la société E a été conclue entre la fondation de droit Liechtensteinois dénommée B et al. AL. NO., moyennant le prix de 25 millions d'euros.
La vente ne s'est pas réalisée.
al. AL. NO. a versé à a. SH. m., à titre de commission, la somme de 450.000 euros en quatre versements :
100.000 euros le 2 janvier 2008,
200.000 euros le 4 janvier 2008,
100.000 euros le 15 février 2008,
50.000 euros le 29 février 2008.
Un litige est né entre les parties relativement à l'exécution de la promesse de vente et diverses instances les ont opposées.
Par jugement en date du 24 octobre 2008, rendu par le Tribunal de Commerce de Vienne, al. AL. NO. a été déclaré en état de faillite.
Par une décision du 5 avril 2013, le Juge du Tribunal de Commerce de Vienne a prononcé la clôture de la procédure d'insolvabilité ouverte sur le patrimoine d al. AL. NO..
Par exploit d'huissier en date du 24 mars 2014, al. AL. NO. a fait assigner a. SH. m. devant le Tribunal de Première Instance aux fins d'obtenir sa condamnation à lui restituer la somme de 450.000 euros assortie des intérêts de retard et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement contradictoire rendu le 29 septembre 2015, le Tribunal de Première Instance a statué ainsi qu'il suit :
« - rejette la demande de communication de pièces présentées par a. SH. m.,
condamne a. SH. m. à restituer à al. AL. NO. la somme de quatre cent cinquante mille euros (450.000 euros) indûment perçue à titre de commission, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2010,
condamne a. SH. m. à payer à al. AL. NO. la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
déboute a. SH. m. de sa demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 30.000 euros,
condamne a. SH. m. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ».
Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, d'ordre public, et ayant pour vocation de régir dans leur ensemble toutes les opérations relatives aux immeubles, était applicable au présent litige et qu'à défaut d'avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation effective de la transaction souhaitée par le mandant, l'agent immobilier ne pouvait prétendre à une rémunération.
Par exploit d'appel et assignation en date du 20 novembre 2015, a. SH. m. a relevé appel de cette décision.
Au terme de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 15 mars 2016, a. SH. m. demande à la Cour de :
« - recevoir l'appelant dans son appel du jugement du 29 septembre 2015, et l'y déclarer bien fondé,
réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau,
à titre principal,
déclarer l'action de Monsieur AL. NO. irrecevable,
à titre subsidiaire,
vu la loi n° 1.252 et les articles 1823 et suivants du Code civil,
constater que l'article 12 de la loi n° 1.252 n'est pas applicable,
en conséquence,
dire et juger qu'un mandat liait Monsieur a. SH. m. et Monsieur al. AL. NO.,
dire et juger que Monsieur SH. m. a parfaitement exécuté la mission résultant de ce mandat,
dire et juger que la commission payait à Monsieur a. SH. m. était due,
débouter Monsieur al. AL. NO. de l'intégralité de ses demandes,
à titre très subsidiaire, pour le cas extraordinaire où la juridiction de céans estimerait que la loi n° 1.252 est applicable, vu les articles 12 de la loi n° 1.252, 1426 et 1033 du Code civil,
constater que le contrat de vente signé les 17 septembre et 3 octobre 2007 matérialise l'accord des parties sur la chose et sur le prix,
en conséquence,
dire et juger que la vente conclue le 17 septembre et 3 octobre 2007 est parfaite, nonobstant la résolution postérieure du contrat,
dire et juger que la commission payée à Monsieur a. SH. m. était due,
débouter Monsieur al. AL. NO. de l'intégralité de ses demandes,
à titre infiniment subsidiaire,
vu la loi n° 1.252 et les articles 1001 et suivants du Code civil,
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit l'appel formé contre le jugement rendu le 29 septembre 2015 par le Tribunal de Première Instance,
Déclare al. AL. NO. recevable en ses demandes,
Confirme le jugement en ses dispositions appelées sauf en ce qu'il a condamné a. SH. m. au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau du seul chef infirmé,
Déboute al. AL. NO. de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Le déboute aussi de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,
Condamne a. SH. m. aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés par le Greffier en chef sur état, au vu du tarif applicable.
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 7 JUIN 2016, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, substitut du Procureur Général.
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (infirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 14987.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, 7 juin 2016, Monsi…
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 7 juin 2016, Monsieur a c/ Monsieur al. AL. NO. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-2016-06-07-14987.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 12 juillet 2002 en matière de immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile, au regard notamment de Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, loi n° 1.252, article 1 de la loi.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 12 juillet 2002 ?
Cette décision (Cour d'appel, 7 juin 2016, Monsieur a c/ Monsieur al. AL. NO.) précise les conditions d'application de Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, loi n° 1.252, article 1 de la loi devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 4 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, loi n° 1.252, article 1 de la loi.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 12 juillet 2002 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier societe immobiliere · contrats contrat de vente · societes parts sociales · immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, loi n° 1.252, article 1 de la loi ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Agent immobilier - Champ d'application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 (non) La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'est pas applicable, puisque la promesse de vente porte sur des parts sociales qui sont négociables, la cession des droits s'effectuant par une simple déclaratio…
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (art. 12)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (art. 12)
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (12 juillet 2002)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (infirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 7 juin 2016, Monsieur a c/ Monsieur al. AL. NO.
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constater que le contrat de vente signé les 17 septembre 3 octobre 2007 n'a pu être exécuté qu'en raison des défaillances de Monsieur AL. NO.,
dire et juger que Monsieur SH. m. a parfaitement exécuté la mission résultant du mandat qui lui avait été confié,
en conséquence,
condamner Monsieur AL. NO. à verser à Monsieur a. SH. m. la somme de 450.000 euros à titre de dommages-intérêts,
dire que cette somme se compensera avec la somme de 450.000 euros perçue à titre de commissions dont il devrait restitution à Monsieur (sic) AL. NO.,
en tout état de cause,
condamner Monsieur al. AL. NO. à payer à Monsieur a. SH. m. la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'en réparation des préjudices matériel et moral subis,
condamner Monsieur al. AL. NO. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
L'appelant soutient tout d'abord que l'action engagée par al. AL. NO. est irrecevable dès lors que ce dernier ne justifie pas de la radiation des procédures d'insolvabilité ouverte par les tribunaux d'instance de Vienne et de Döbling, ni, partant, qu'il a bien recouvré la libre disposition de ces biens.
Il en conclut que la clôture n'est pas effective et qu'elle n'est pas opposable aux tiers.
Il soutient, ensuite, que l'action engagée par al. AL. NO. est également irrecevable puisqu'elle a été exercée en fraude de ses créanciers.
Sur le fond, l'appelant fait valoir, en substance, que l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'est pas applicable au cas d'espèce.
Il fait grief au Tribunal d'avoir, sur ce point, dénaturé ses conclusions dans lesquelles il faisait valoir que les parts de la société E étaient des titres négociables.
Il affirme que la vente avait pour objet les parts de la société E, que, selon le droit des sociétés liechtensteinois, les détenteurs de fondations peuvent librement céder leurs droits et que, dès lors, le caractère négociable des parts de ladite société étant établi, le contrat litigieux n'entre pas dans le champ d'application de la loi précitée.
Il soutient ensuite qu'il disposait d'un mandat de recherches, dont il a mené à bien l'exécution, et que, malgré la résolution de la vente, l'intimé a versé entre ses mains la commission qu'il estimait lui être due.
À titre très subsidiaire, pour le cas où la juridiction d'appel considérerait que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 est applicable au cas d'espèce, il considère d'une part, que la vente était parfaite, d'autre part, que sa non-réalisation est imputable à son seul adversaire et qu'il peut, dès lors, prétendre à des dommages-intérêts en raison des préjudices subis.
Aux termes de conclusions déposées le 1er décembre 2015 et le 19 avril 2016, al. AL. NO. demande à la Cour de :
« - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur (SIC) comme étant inopérantes et sans fondements,
confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 29 septembre 2015, notamment en ce qu'il a condamné Monsieur a. SH. m. d'une part à restituer à Monsieur al. AL. NO. la somme de 450.000 euros indûment perçue à titre de commission et d'autre part, à payer à Monsieur AL. NO. la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
condamner reconventionnellement Monsieur a. SH. m. à payer à Monsieur al. AL. NO. la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et manifestement injustifié,
condamner enfin Monsieur a. SH. m. aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
al. AL. NO. soutient que son action est recevable dès lors que par un jugement du Tribunal de Commerce de Vienne en date du 8 avril 2013, il a été mis fin à la procédure de faillite le concernant et qu'il a retrouvé depuis cette date, la libre disposition de ses biens ainsi que sa capacité à ester en justice. Il précise que les procédures ouvertes par les Tribunaux de Vienne et de Döbling ne sont pas des procédures d'insolvabilité mais des procédures d'exécution et que, partant, la radiation de ces procédures, loin d'être un préalable nécessaire et obligatoire à la clôture de la procédure d'insolvabilité, n'est qu'une mesure d'application du jugement.
Il fait ensuite valoir que son action n'a pas été exercée en fraude des droits de ses créanciers.
Sur le fond, il invoque l'article 12 de la loi n° 1.252, applicable, selon lui, au cas d'espèce, aux termes duquel aucune commission n'est due par l'acquéreur en l'absence de réalisation de la vente du versement intégral du prix d'achat. Il affirme qu'il s'agit bien d'une vente immobilière et non mobilière, que le fait de vendre des droits au lieu d'actifs n'est qu'une modalité d'exécution de la promesse d'achat, et que par un jugement du 23 avril 2009, le Tribunal de Première Instance a précisé qu'il s'agissait bien d'un transfert de propriété d'un immeuble situé en Principauté de Monaco.
Sur la cession de parts, se prévalant de l'exposé des motifs de la loi n° 1.252 dont il rappelle qu'elle a vocation à régir l'ensemble des opérations relatives aux immeubles, quelles que soient les modalités de la transaction, l'intimé en déduit que le caractère négociable, ou non négociable, des droits cédés, importe peu.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
1 - Attendu que l'appel, relevé dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, est régulier et recevable ;
2 - Attendu que par jugement rendu le 24 octobre 2008 par le Tribunal de Commerce de Vienne, al. AL. NO. a été déclaré en état de faillite ;
Que par décision du 5 avril 2013, le Juge du Tribunal de Commerce de Vienne a prononcé la clôture de la procédure d'insolvabilité ouverte à l'encontre d al. AL. NO. et a précisé : « toutes les mesures restreignant la libre disposition du débiteur sont levées. Le syndic et son suppléant sont relevés de leurs fonctions » ;
Qu'il apparaît que la décision du 5 avril 2013 a acquis force de chose jugée le 28 mai 2013, tandis que l'inscription au fichier des avis de saisies a été opérée le 8 avril 2013 ;
Attendu que l'article 79 § 2 de la loi autrichienne relative à la procédure d'insolvabilité énonce que la fin des effets de l'ouverture de la procédure d'insolvabilité doit être communiquée aux autorités et organismes qui ont été informés de l'ouverture de cette procédure ;
Que les premiers juges ont estimé, à juste titre, que l'injonction de faire procéder à la radiation de la procédure d'insolvabilité n'avait pas pour conséquence d'en retarder les effets et qu'il s'agissait, en fait, d'une mesure d'application du jugement destinée aux seules juridictions. Qu'ils en ont, pertinemment, déduit que la réalisation effective des radiations n'avait aucune incidence sur la capacité à agir en justice d al. AL. NO. ;
Qu'il ne résulte, de ce seul chef, aucune cause d'irrecevabilité des demandes ;
Attendu que l'appelant soulève, en outre, l'irrecevabilité de l'action d al. AL. NO. au motif qu'elle aurait été exercée en fraude des droits de ses créanciers ;
Mais attendu que s'il est vrai qu al. AL. NO. avait initialement introduit une première action aux fins de restitution de la commission d'un montant de 450.000 euros alors qu'il était dessaisi de ses droits suite à l'ouverture d'une procédure en faillite, le Tribunal de Première Instance l'avait, par jugement rendu le 10 mai 2012, déclaré irrecevable en son action, ce jugement ayant été confirmé par un arrêt de la Cour d'appel en date du 18 février 2014 ;
Qu'il n'est pas établi en quoi l'action d al. AL. NO. dont la Cour est aujourd'hui saisie et qui est distincte de la précédente serait, en raison même de la clôture de la procédure d'insolvabilité, exercée en fraude des droits des créanciers ;
Attendu, en conséquence, qu al. AL. NO. sera déclaré recevable en ses demandes ;
3 - Attendu, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, qu'il n'est pas contesté qu al. AL. NO. a versé à a. SH. m. la somme totale de 450.000 euros, suite à l'intervention de ce dernier dans la conclusion d'une promesse de vente portant sur les droits de la société E ;
Attendu que l'appelant conteste l'application au cas d'espèce de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, estimant que les droits cédés dans la promesse de vente étaient négociables et qu'ainsi le contrat litigieux ne relevait pas de ce texte ;
Attendu que l'article 1 de la loi précitée énonce que « toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à :
1°) l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en eut en meublé d'immeubles bâtis non bâtis,
2°) l'achat, la vente ou la location gérance de fonds de commerce,
3°) l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce » ;
Qu'il se déduit de ce texte qu'il s'applique aux contrats portant sur l'achat ou la vente de parts sociales, à la condition que ces parts ne soient pas négociables, et qu'un bien immobilier ou un fonds de commerce figure à l'actif de la société ;
Attendu que si la promesse de vente conclue entre la fondation B et al. AL. NO. concerne « l'achat des biens d'habitation suivants, d'une cave et deux places de garage au « Y,»,X1, MC-Monaco, à savoir : 1 appartement au septième étage, immeuble A, lot 35, 2 studios (contigus) au premier étage, immeuble A, lot 35, 1 cave au 2ème sous-sol, lot 121, 5 places de garage et 1 boxe (SIC) au 2ème sous-sol », son objet porte bien sur la reprise des droits de la société E contre paiement de la totalité du prix d'achat ;
Qu'en effet, l'acte précise que l'acheteur « déclare par la présente acheter des biens d'habitation, caves et places de garage cités plus haut à condition que l'audit de due-diligence donne satisfaction, et ce en reprenant les droits à la société E contre paiement de la totalité du prix d'achat » lequel a été fixé à la somme de 25 millions d'euros, que « la vendeuse est propriétaire du droit à la société E», que « si l'acheteur souhaite l'achat direct des biens d'habitation, caves et places de garage cités plus haut, il peut les acquérir indirectement auprès de la société E mais devra payer lui-même l'ensemble des impôts, taxes et honoraires liés aux surcoûts » et que le contrat est soumis au droit du Liechtenstein ;
Que d'ailleurs, l'intimé ne conteste pas que l'opération « consistait en une cession de parts au profit du sieur AL. » ;
Attendu qu'il n'est pas davantage contesté que les biens immobiliers ci-dessus décrits figurent bien à l'actif social de la société E ;
Mais attendu que contrairement à ce qu'ont pu relever les premiers juges, a. SH. m. avait déjà soutenu, en première instance, que les parts de la société E étaient des titres négociables ;
Que, dès lors, la Cour ne saurait souscrire à la motivation retenue en première instance selon laquelle : « le caractère négociable, soit la qualité attachée à certains titres de capital permettant une transmission plus rapide, sans formalités auprès de la société et de tiers, par exemple la cotation sur un marché, n'est pas allégué s'agissant de parts du capital de la société E » ;
Que les statuts de la société E, produits aux débats, révèlent qu'il s'agit d'une société de droit liechtensteinois, et plus précisément, d'une « institution avec personnalité civile » (article 1 des statuts), dont le but est ainsi défini : « placement et administration du capital et tenir du participations (SIC) et autres droits à l'exclusion toutefois d'une activité exercée en forme commerciale » (article 2) ; que l'article 3, relatif au capital, précise : « le capital de la société s'élève à sfr. 30.000 - (trente mille) entièrement libéré et versé et il n'est pas divisé en parts » ;
Attendu, par ailleurs, que l'article 8 des statuts, intitulé « Ayant cause », précise également : « par simple pièce justificative écrite, le fondateur peut céder à tierce (SIC) tous ses droits et devoirs acquis lors de la fondation de la société » ;
Que l'appelant tire de l'avis de droit du cabinet Lampert and Partners, attorneys at law, qu'il produit, la conclusion que les parts de la société E sont négociables dès lors que « son fondateur est libre de céder les droits du fondateur à une tierce partie, sans restriction aucune, par le biais d'un acte de cession écrit ou en désignant un bénéficiaire spécifique aux termes d'un règlement à cet effet. Les droits du fondateur concernant la société E peuvent ainsi être considérés comme cessibles » ;
Qu'en effet, ainsi que le soutient d'ailleurs a. SH. m., la négociabilité des droits se mesure à l'absence de formalisme dans leur cession ;
Qu'en l'espèce, il ressort suffisamment de l'article 8 des statuts précité que la cession des droits s'effectue par une simple déclaration de cession, sans autres formalités tenant à la publicité ou à la nécessité d'une signification par exemple ;
Qu'il doit en être déduit que les parts de la société E, objet de la promesse de vente litigieuse, sont négociables ;
Attendu, dès lors, que l'opération en cause ne peut être considérée comme entrant dans le champ d'application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 ;
Attendu, par ailleurs, que prétendant à l'existence d'un mandat de recherches, a. SH. m. soutient avoir pleinement rempli la mission confiée en présentant à al. AL. NO. différents biens répondant aux caractéristiques précises exigées par ce client ;
Mais attendu, d'une part, qu al. AL. NO. n'est pas contredit lorsqu'il affirme qu a. SH. m. n'est intervenu qu'ès-qualités de salarié de l'agence O ;
Que d'ailleurs ce dernier se présente, dans son exploit d'appel et assignation, comme « employé d'agence immobilière » ;
Qu'il apparaît, au regard des documents produits aux débats, qu a. SH. m. représentait l'agence O lors de la transaction ;
Qu'en effet, dans la promesse de vente des 17 septembre et 3 octobre 2007, il est indiqué, en page 2 : « L'acheteur a déjà déposé comme acompte un chèque de plus de 2,5 millions d'euros à l'agence O, Monaco, à l'attention de Monsieur a. SH. » ;
Qu'en outre, l'acte précise in fine : « l'agence O, Monaco, Monsieur a. SH., confirme par la présente avoir pris connaissance du point 5 de ce contrat d'achat et agir conformément à ce dernier en ce qui concerne le chèque de plus de 25.000.000 euros » ;
Qu'il n'est donc pas établi qu a. SH. m. soit intervenu à un autre titre qu'à celui de préposé de l'agence O ;
Que, dès lors, la preuve d'un mandat entre a. SH. m. et al. AL. NO. n'est pas rapportée ;
Attendu, d'autre part, qu'aucune pièce n'est produite par a. SH. m. justifiant de ses peines et soins, étant observé, en toute hypothèse, qu'à supposer rapportée la preuve de telles diligences, il n'est pas établi que celles-ci aient été accomplies par l'intimé personnellement et non ès-qualités d'employé de l'agence O ;
Que la remise de la somme de 450.000 euros par al. AL. NO. à a. SH. m. ne saurait, en l'état de la présente contestation, valoir reconnaissance des droits de l'appelant ;
Attendu enfin que le surplus des demandes n'est formé qu'à titre très ou infiniment subsidiaire pour le cas où la Cour aurait estimé applicables à la cause les dispositions de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 et qu'il n'y a, dès lors, pas lieu de les examiner plus avant ;
Attendu, en conséquence, que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné a. SH. m. à restituer à al. AL. NO. la somme de 450.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2010, date de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec avis de réception ;
4 - Attendu que succombant en cause d'appel, a. SH. m. se trouve, dès lors, mal fondé en sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, le jugement entrepris étant également confirmé de ce chef ;
Attendu que l'action en justice représente, comme l'introduction d'une voie de recours, l'exercice d'un droit et que l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'un abus sauf démonstration, non rapportée au cas d'espèce, d'une faute ;
Qu'en effet, il n'est pas démontré qu'en exerçant son droit à défendre, a. SH. m. ait fait preuve de résistance abusive, ni qu'en relevant appel, il ait été animé d'une intention malveillante à l'égard de son contradicteur ou qu'il ait commis une faute caractérisant un abus de droit ;
Qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné a. SH. m. au paiement de dommages-intérêts et al. AL. NO. sera, en outre, débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;
5 - Attendu qu'en raison de sa succombance, a. SH. m. supportera les entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
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