• déclarer son appel recevable,
• enjoindre la SARL B de communiquer son acte de cession de fonds de commerce et ses bilans depuis le début de son activité sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt avant dire droit à intervenir, à défaut,
• infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI A de sa demande d'augmentation du loyer, et, statuant à nouveau,
• fixer le loyer du à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 163.800 euros par an hors taxes et hors charges,
• dire que le dépôt de garantie de la SARL B s'élève à 40.950 euros au 1er juillet 2014,
• condamner celle-ci à verser ces sommes en loyers et dépôt de garantie indexées selon les paramètres contractuels tout en lui donnant acte de ce qu'elle consent à la poursuite du bail pour le surplus aux mêmes clauses et conditions et en condamnant la SARL B aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI A excipait des griefs suivants à l'encontre de la décision entreprise :
• à titre liminaire, le fonds de commerce exploité dans les lots 1 et 2 réunis avec les lots 3 et 4 ainsi qu'avec les parties communes a été acquis en 2008 par la société B à un prix avoisinant les 2 millions d'euros. La Cour devra inviter cette partie à produire son acte de cession de fonds de commerce au visa de la participation à l'œuvre de justice et de l'article 6 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales,
• par référence aux critères énoncés par l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le bailleur doit prouver que les paramètres prévus à cet article ont été modifiés pour obtenir une augmentation du loyer à l'échéance triennale du bail et l'ouverture de divers restaurants et établissements de nuit n'a pas été de nature à diminuer l'achalandage du fonds de commerce,
• si elle était avérée, une telle diminution de l'achalandage entraînerait une érosion du chiffre d'affaires de l'exploitant et il appartiendrait à l'intimé de produire tout justificatif au titre de sa participation à l'œuvre de justice, soit même ses bilans depuis le commencement de son activité,
• le loyer commercial des locaux a été fixé le 6 juillet 2011 à la somme de 93.316 euros hors-taxes et hors charges et apparaît aujourd'hui inférieur à la valeur locative des locaux puisque les lots 3 et 4 d'une surface de 250 m² ont fait l'objet d'une réunion avec les lots 1 et 2, outre les parties communes, ce qui a permis d'accroître la superficie d'un seul tenant des locaux exploités par la SARL B jusqu'à une surface totale d'environ 550 m²,
• une telle réunion constitue une amélioration au sens des dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 alors même que la suppression du mur de séparation entre les lots autorisée le 5 mai 2012, soit postérieurement à l'entrée en vigueur du bail, a permis d'agrandir la salle de restauration en facilitant grandement le confort et l'exploitation du fonds de commerce,
• la Cour d'appel a, dans un arrêt du 6 novembre 2012, considéré que la réunion de divers lots avait permis d'accroître la superficie d'un restaurant et avait caractérisé une amélioration au sens des dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 de nature à modifier la valeur locative réelle. La SARL B, intimée, entend pour sa part, aux termes de l'ensemble de ses écrits judiciaires, voir rejeter la demande avant dire droit d'injonction tendant à la communication de ses bilans depuis le début de son activité et son acte de cession de fonds de commerce et sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI A des fins de sa demande d'augmentation du prix du loyer et du surplus de ses demandes, fins et conclusions. L'intimée précise que le présent litige ne porte que sur les lots 3 et 4 qui ont été donnés à bail par la société C puis par la SCI A venant aux droits de celle-ci, alors même que les lots 1 et 2 n'appartiennent pas au même bailleur et ne sont pas concernés par cette instance. La SARL B en déduit que la réunion de ces quatre lots n'a pas modifié la surface totale des lots numéro 3 et 4 qui est restée égale à 250 m². La société intimée ajoute que le propriétaire des lots 3 et 4 avait connaissance, préalablement à la signature du bail le 6 juillet 2011, du projet d'agrandissement du restaurant exploité par la SARL B laquelle avait, dès l'année 2009, pris à bail les lots 1 et 2 situés dans la galerie interne de la rue X3. Elle fait valoir que ce n'est que parce que l'autorisation de réunion des quatre lots lui avait été donnée par les copropriétaires suivant procès-verbal d'assemblé générale du 28 mars 2011 qu'elle a au demeurant souscrit son bail avec la société C le 6 juillet 2011, pour les lots 3 et 4. L'intimée estime que la société appelante ne saurait se prévaloir, au soutien de sa demande d'augmentation du montant du loyer, de l'autorisation de suppression des murs de séparation intervenue après la signature du bail alors même que le montant du loyer a été fixé lors de la signature du bail en considération de ce projet d'agrandissement du restaurant et que l'autorisation de réunir les lots était la condition essentielle du contrat de location souscrit le 6 juillet 2011. Elle observe également avoir seule financé les travaux de réunion des quatre lots et observe que le bailleur, n'en ayant pas assumé la charge, ne saurait se prévaloir des améliorations apportées aux lieux loués, la référence à un arrêt de la Cour d'appel en date du 6 novembre 2012 lui apparaissant inopérante puisqu'à l'occasion de ce litige, tous les lots réunis appartenaient au même propriétaire alors que la société A n'est en l'espèce propriétaire que des lots 3 et 4. L'intimée fait enfin valoir qu'il est impossible de se référer aux conditions générales de l'économie dans la Principauté et notamment à l'augmentation du prix des services locatifs, seuls les critères posés par l'article 6 de la loi n° 490 étant applicables en l'espèce. Elle s'oppose enfin à la demande de communication de l'acte de cession du fonds de commerce acquis par la SARL B en 2008, cette pièce étant indifférente pour apprécier le bien-fondé du présent litige portant sur la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel partiel interjeté par la SCI A à l'encontre des dispositions de fond du jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en date du 15 juin 2016 respecte les conditions de forme et de fond prescrites par le Code de procédure civile et doit être déclaré recevable ; Attendu qu'il est fait grief par l'appelante au jugement entrepris de l'avoir déboutée des fins de sa demande d'augmentation du loyer alors même, selon elle, que les critères requis par l'article 6 de la loi n° 490 étaient réunis pour réévaluer la valeur locative des locaux donnés à bail ; Attendu qu'il résulte des pièces produites que la bailleresse, la SCI A, a saisi le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux par simple requête, sur le fondement des articles 4 et 5 de la loi n° 490 tandis que les termes de l'ordonnance de non-conciliation révèlent que le différend soumis portait sur le montant du loyer annuel à l'échéance triennale du bail, étant précisé que le bailleur avait alors accepté le principe de son renouvellement ; Qu'une telle demande apparaît donc régie par les dispositions des articles 4 et suivants de la loi n° 490 et en particulier l'article 6 prévoyant que « le prix de la location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent » ; Attendu, s'agissant de la demande liminaire tendant à ce qu'il soit fait injonction à la SARL B de produire l'acte de cession du fonds de commerce acquis en 2008 et ses bilans depuis le début de son activité, que si toute personne est tenue d'apporter son concours à l'œuvre de justice, ce n'est que dans la mesure où l'issue de l'action dépend de l'obtention des pièces réclamées ; Que tel n'est cependant pas le cas d'une action tendant à la détermination du loyer d'un local commercial, l'appréciation des juges devant exclusivement se fonder sur les critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, et les pièces requises étant indifférentes à l'évaluation de la valeur locative ; Que la demande de communication des pièces formées par la SCI A sera en conséquence rejetée ; Attendu, au fond, qu'il résulte des faits de la cause que les lots 1 et 2 situés dans la galerie interne, rue X3, loués depuis 2009 par la SARL B caractérisaient la partie restaurant tandis que les lots 3 et 4, correspondant auparavant à une discothèque, ont brûlé en 2006 et sont restés en l'état ; Que la SARL B ayant alors le projet d'agrandir son restaurant (formé des lots 1 et 2) n'a pour sa part signé le bail du 6 juillet 2011 concernant les deux autres lots qu'après avoir obtenu une autorisation d'occupation d'un couloir longeant l'ensemble des lots 1 à 4, laquelle lui fut accordée par décision d'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2011, reprise dans le bail avec l'ensemble des conditions relatives à l'exploitation d'un restaurant de haut standing dans les lieux ; Qu'il se déduit dès lors de ces circonstances que l'autorisation de réunir les quatre lots, mentionnée dans le procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2011, caractérisait la condition substantielle de la signature du contrat de bail du 6 juillet 2011, le montant du loyer, soit une somme annuelle de 90.000 euros hors taxes et hors charges avec indexation annuelle, ayant nécessairement été fixé lors de la signature de ce bail en tenant compte du projet d'agrandissement du restaurant poursuivi par le preneur commercial ; Qu'en ce qui concerne les travaux ayant précisément consisté à regrouper les locaux faisant auparavant l'objet de lots immobiliers distincts, force est également de constater que les travaux ayant présidé à la réouverture du restaurant « E » ont été entièrement assumés par la SARL B, preneur, à concurrence d'une somme s'élevant, selon les pièces produites, à 2.938.933,95 euros ; Qu'en outre, contrairement aux circonstances de l'affaire évoquée par la société appelante ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel du 6 novembre 2012, les locaux qui ont été réunis n'appartenaient pas à un même bailleur, la SCI A n'étant propriétaire quant à elle que des lots n° 3 et 4 ; Attendu qu'il s'induit de tels éléments que les premiers juges, saisis d'une demande d'augmentation du loyer à la somme annuelle de 163.800 euros à compter du 1er juillet 2014, ont légitimement constaté que le but poursuivi par les parties au contrat était, dès avant la conclusion du bail, la réunion de l'ensemble des lots afin d'agrandir le restaurant géré par la SARL B, le bailleur ayant ainsi, lors de la négociation initiale du loyer, une parfaite connaissance de l'opération envisagée et ce, même si l'autorisation de suppression des murs n'a été donnée que postérieurement ; Attendu que la chronologie des événements permet en définitive de constater que l'autorisation de réunir les lots était déjà contenue dans le procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2011 et caractérisait la condition essentielle de la signature du bail souscrit le 6 juillet suivant, le prix du loyer ayant alors été fixé en considération du projet d'aménagement des locaux, alors même que le bailleur lui-même n'ignorait pas que les lots considérés étaient alors inexploitables en l'état ; Attendu que le bail commercial ayant été conclu en fonction de l'ensemble de ces paramètres le 6 juillet 2011, la SCI A ne démontre pas dans le cadre de cette instance que le confort et les aménagements du local auraient évolué à l'issue de la toute première échéance triennale, les seuls travaux envisagés dès la souscription du bail, mais réalisés ultérieurement, ayant consisté en une adaptation des locaux à leur destination commerciale et ayant été exclusivement financés par le preneur, ce qui n'apparaît pas utilement contesté ; Attendu, quant à la situation des locaux dans la rue X3, qu'aucune des pièces produites ne révèle une quelconque modification favorable à l'exploitation, le fait qu'une partie de l'Hôtel D ait été réaffectée en résidence d'habitation n'apparaissant pas avoir d'influence sur l'achalandage potentiel du restaurant, la clientèle touristique d'un hôtel étant au contraire davantage susceptible de déjeuner ou dîner dans les restaurants alentour ; Qu'il n'est en conséquence pas démontré que le montant des loyers actuellement versés en vertu de l'accord des parties ne correspondrait plus actuellement à la valeur locative, telle que déterminée par application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 490 ; Attendu qu'il y a en définitive lieu de confirmer en toutes ses dispositions appelées le jugement rendu le 15 juin 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux et de débouter la SCI A de l'ensemble de ses demandes relatives aux loyers et au dépôt de garantie ; Attendu que les dépens de première instance et d'appels demeureront à la charge de la SCI A ;

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.

Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.

Confiance : 88%

• Cour d'appel de la Principauté de Monaco — Texte intégral vérifié (21 834 car.)

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

Source : Cour d'appel, 25 avril 2017, La SCI A c/ La SARL B

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